Долевое участие в инвестициях это: Метод долевого участия — усложнения на экзамене Дипифр

Содержание

Метод долевого участия — усложнения на экзамене Дипифр

Метод долевого участия — это метод учета инвестиций в ассоциированные компании и в совместные предприятия, прописанный в международном стандарте МСФО 28. В этой статье коротко рассмотрены следующие моменты:

Начинается статья с определения того, что такое ассоциированная компания и метод долевого участия. А наибольшее внимание  уделено усложнениям, которые применяет экзаменатор Дипифр для ассоциированной компании в консолидационном вопросе.

Ассоциированная компания — что это за компания?

Метод долевого участия применяется для учета инвестиций в ассоциированные компании (МСФО 28) и в совместные предприятия (МСФО 28, IFRS 11). Ассоциированная компания – это компания, где инвестор имеет значительное влияние, что означает участие в принятии решений по финансовой и операционной политике, но это не контроль и не совместный контроль над этой политикой. Если инвестору принадлежит прямо или косвенно 20 и более процентов голосующих акций в инвестируемой компании, то считается, что инвестор имеет значительное влияние.

Кроме того:

МСФО 28, пункт 6 «Наличие у предприятия значительного влияния обычно подтверждается одним или несколькими из следующих фактов:

  • (a) представительство в совете директоров или аналогичном органе управления;
  • (b) участие в процессе выработки политики, в том числе участие в принятии решений о выплате дивидендов или ином распределении прибыли;
  • (c) наличие существенных операций между предприятием и его объектом инвестиций;
  • (d) обмен руководящим персоналом; или
  • (e) предоставление важной технической информации.

В самом простом случае у инвестора должна быть доля владения инвестируемой компанией от 20 до 50%, т.е. больше 20%, но меньше контрольного пакета. При этом надо понимать, что наличие такого количества прав голоса может свидетельствовать не только о значительном влиянии, но и о контроле со стороны инвестора, как это теперь четко прописано в стандарте МСФО IFRS 10.

Метод долевого участия (МСФО 28) — что это за метод?

Это метод учета, при котором инвестиция при первоначальном признании оценивается по себестоимости, а затем ее балансовая стоимость увеличивается или уменьшается за счет признания доли инвестора в прибыли или убытке инвестируемой компании после даты приобретения.

Самый простой пример

Сначала надо отразить сумму первоначальной инвестиции. А потом каждый отчетный период добавлять нашу долю (30%) в прибыли ассоциированной компании (АК) Лаванда. Для этого примера проводки будут выглядеть так:

  • Дт Инвестиция в АК Кт Денежные средства — 20,000
  • Дт Инвестиция в АК Кт Прибыль от АК — 3,600 (= 12,000*30%)

Итого сальдо по статье «Инвестиция в ассоциированную компанию» на конец года будет равно 23,600 долларов. Другие проводки, связанные с отражением инвестиции в ассоциированную компанию методом долевого участия, будут рассмотрены ниже.

Метод долевого участия на экзамене Дипифр

В июне 2011 года поменялся формат экзамена Дипифр. Начиная с этой экзаменационной сессии, экзаменатор пытался усложнить условие консолидационной задачи с ассоциированной компанией. Раньше было достаточно знать, как отразить корректировку по нереализованной прибыли в запасах Гаммы и добавить долю инвестора в прибыли к первоначальной инвестиции. С июня 2011 года экзаменатор опробовал три новых усложнения:

  • 1) отражение обесценения инвестиции в ассоциированную компанию
  • 2) сторно переоценки инвестиции в Гамму до справедливой стоимости
  • 3) прочие компоненты капитала у Гаммы

Трудно предсказать, что будет в будущем, но необходимо четко понимать, что было в прошлом. Вполне возможно, Пол Робинс снова применит одно из этих трех усложнений на предстоящем экзамене в декабре.

Как понять, чем является Гамма в консолидационной задаче?

На экзамене Дипифр первый вопрос тестирует знание консолидации. Как правило, в этом вопросе Бета является дочерней компанией, а для Гаммы могут быть три варианта:

  • А) дочерняя (если есть КОНТРОЛЬ над Гаммой)
  • Б) ассоциированная (если есть СУЩЕСТВЕННОЕ ВЛИЯНИЕ)
  • В) совместная деятельность (если есть СОВМЕСТНЫЙ КОНТРОЛЬ)

Гамма будет ассоциированной компанией, если в условии задачи есть такая фраза:

«Данное приобретение дает «Альфе» право оказывать существенное влияние на «Гамму», но не контролировать ее».

Гамма будет совместной деятельностью, если будет такая фраза:

«Эта покупка последовала за соглашением с другими инвесторами об установлении общего контроля над «Гаммой». Все ключевые операционные и финансовые политики, включая распределение прибыли, требуют согласия всех (может быть, двух, трех, четырех) инвесторов, принятого единогласно».

В обоих случаях Б) и В) нужно будет применить метод долевого участия или сокращенно МДУ.

Свод по проводкам в отношении МДУ на экзамене Дипифр

Для отражения инвестиции в АК в ОФП нужны все 5 строк из сводной таблички выше. Из нее можно вывести простое правило для ОФП:

Таблица 1

Конечно же, прибыль или убыток за период не могут быть одновременно. Именно поэтому они расположены в таблице на одной строке. За отчетный период в отчетности АК может быть либо прибыль, либо убыток. Долю в прибыли нужно будет добавить к стоимости инвестиции, долю в убытке — вычесть. Хочу обратить внимание, что на экзамене Дипифр в консолидации ОФП ещё никогда не было обесценения и дивидендов.

Для ОСД нужны только последние три строки из таблицы со сводом проводок.

Таблица 2

*Поясню вопрос с нереализованной прибылью для тех, кто готовится к экзамену Дипифр самостоятельно. В ОСД допускается делать корректировку по нереализованной прибыли (умноженной на долю владения Гаммой), вычитая ее из двух мест: а) из себестоимости или б) из строки прибыль/убыток от ассоциированной компании. Баллы будут присвоены в обоих случаях, экзаменатор не раз делал примечание для преподавателей по этому поводу в официальных ответах. В учебных центрах обычно учат вычитать эту корректировку из себестоимости, собственно говоря, в официальных ответах экзаменатор придерживается той же тактики.

Поэтому правило расчета по Гамме для ОСД будет таким:

Прибыль от АК за период минус обесценение инвестиции в Гамму

Главное, не забыть убрать корректировку нереализованной прибыли в запасах по Гамме из себестоимости.

Усложнение первое. Обесценение инвестиции в ассоциированную компанию

Такое усложнение консолидационной задачи появилось уже два раза: в июне 2011 года и в декабре 2012 года. Оба раза нужно было составить консолидированный ОСД.

Июнь 2011, ОСД

Примечание 3 — приобретение акций компании «Гамма»

1 октября 2010 года «Альфа» приобрела 40% акций компании «Гамма», уплатив за них 75 млн. долларов. Данное приобретение дает «Альфе» право оказывать существенное влияние на «Гамму». На дату приобретения акций рыночная стоимость чистых активов «Гаммы» не отличалась существенно от их балансовой стоимости

. По результатам проверки на обесценение, проведенной 31 марта 2011 года, сумма обесценения составила 1.8 млн. долларов.

Отчетная дата 31 марта 2011 года. Чистый убыток Гаммы за год, закончившийся 31.03.11 составил 26,000 долларов.

В данном случае не было ничего сложного. За год у Гаммы был убыток в сумме 26,000, период владения составил 6 месяцев. Зная это, можно рассчитать долю Альфы в убытке Гаммы. Останется только вычесть сумму обесценения инвестиции, которая дана в условии.

Гораздо сложнее оказалось задание в декабре 2012 года. Здесь обесценение инвестиции в Гамму надо было рассчитать. Хочу обратить внимание, что обесценивается балансовая статья «Инвестиция в ассоциированную компанию». Сложность в данном случае была в том, что надо было приготовить консолидированный ОСД. А для расчета обесценения нужно было рассчитать балансовую стоимость инвестиции в Гамму, т.е. вспомнить, как это делается в балансе. Кроме того, в условии нет слова «обесценение», есть только слово «возмещаемая стоимость».

Декабрь 2012 года, ОСД

Итак, Гамма является совместной деятельностью (ключевое слово — совместный контроль), доля владения Гаммой 50%, период владения 9 месяцев, учитывается методом долевого участия. В отчетности можно увидеть, что прибыль Гаммы за период составила 20,000.

Словосочетание «возмещаемая стоимость» указывает на то, что необходимо провести тест на обесценение инвестиции. Чтобы провести такой тест, нужно сравнить балансовую стоимость с возмещаемой. Возмещаемая стоимость дана в условии — 50,000. Балансовую стоимость инвестиции в Гамму можно рассчитать обычным способом:

Первоначальная + прибыль — дивиденды = 50,000 + 7,500 — 5,000 = 52,500

где прибыль равна 20,000*50%*9/12 = 7,500, дивиденды равны 10,000*50% = 5,000

Замечание насчет корректировки по нереализованной прибыли в запасах. Вроде бы ее тоже нужно учитывать при расчете балансовой стоимости инвестиции в Гамму. Но посмотрите в официальный ответ — экзаменатор этого не делает. И действительно, для целей расчета обесценения (!) этого делать не надо. Обесценивать инвестицию только потому, что подвисла нереализованная прибыль, которая будет реализована в ближайшем будущем, было бы неправильно.

Если бы это был консолидированный ОФП, то окончательная стоимость инвестиции в Гамму (строка в ОФП) была бы равна 50,000. А сумму обесценения 2,500 надо было отнести в расчет нераспределенной прибыли Группы.

Усложнение второе. Альфа ошибочно учитывает ассоциированную компанию по СС через ПСД

Второй тип усложнения два раза был применен Полом Робинсом для консолидации ОФП. В июне и в декабре 2013 года в примечании по Гамме появилась следующая фраза:

«Альфа» рассматривает инвестицию в «Гамму» в качестве финансового актива и приняла решение отражать ее по справедливой стоимости как прочий совокупный доход.

Здесь речь идет о фундаментальной ошибке в учете. Учет инвестиции в Гамму как финансовый актив означает, что Альфа будет отражать в своей отчетности только изменения в стоимости пакета акций Гаммы. Так можно было бы делать, если бы  Гамма не была ассоциированной компанией. Но у Альфы есть существенное влияние над Гаммой, и по методу долевого участия Альфа должна отражать свою долю в прибыли или убытке Гаммы после даты приобретения. Поэтому все проводки, которые сделала Альфа в отношении Гаммы, надо сторнировать.

Июнь 2013

Что отразила Альфа в своей отчетности:

Декабрь 2013

Что отразила Альфа в своей отчетности:

В обоих случаях вторую проводку надо сторнировать. То есть убрать 2,000 и 4,500 из прочих компонентов капитала. Поскольку оба раза это был консолидированный ОФП, т.е. в балансе была строка «Прочие компоненты капитала», то именно ее и надо было корректировать. Обратите внимание, что эта корректировка в обоих случаях «весила» целый балл.

Июнь 2013 — ответ

Декабрь 2013 года — ответ

Сам расчет стоимости инвестиции в Гамму в 2013 году будет чуть ниже, потому что необходимо рассмотреть еще одно усложнение.

Усложнение третье. У Гаммы есть прочие компоненты капитала

И еще одно усложнение. В июне 2013 года экзаменатор впервые выделяет у Гаммы прочие компоненты капитала.

Это на отчетную дату, а на дату приобретения суммы были такими:

Понятно, что с этими цифрами можно посчитать прирост нераспределенной прибыли и прочих компонентов капитала Гаммы с даты приобретения до даты отчета.

  • Нерапределенная прибыль Гаммы: 76,000 — 66,000 = 10,000
  • Прочие компоненты капитала Гаммы: 2,000 — 1,200 = 800

В спокойной обстановке можно легко догадаться, что долю в изменении прочих компонентов капитала Гаммы нужно отражать в прочих компонентах капитала Группы. В условиях экзаменационного стресса этот момент можно было и упустить.

Таким образом, можно немного дополнить схему расчета стоимости инвестиции в АК для ОФП:

Первоначальная + прирост прибыли + прирост прочих компонентов капитала — нереализованная прибыль в запасах — дивиденды — обесценение инвестиции

Для июня 2013 года (без дивидендов и обесценения):

где 4,000 = 10,000*40%, 320 = 800*40%, а нереализованная прибыль 1,200 рассчитывается как обычно. Если кто-то не умеет этого делать, можно прочитать статью на этом сайте про расчет нереализованной прибыли в запасах.

Самое главное, что 4,000 и 320 надо было разнести по разным расчетам:

4,000 добавить в расчет «Нераспределенной прибыли Группы», а 320 — в расчет «Прочих компонентов капитала Группы». Кстати, теперь «Прочие компоненты капитала» лучше делать отдельным расчетом, так как Пол Робинс практикует много корректировок именно по этой строке. Расчет «Прочих компонентов капитала» для июня 2013 года приведен выше, а «Нераспределенная прибыль Группы» считается так:

В декабре 2013 года  у Гаммы прочие компоненты были равны нулю, поэтому было чуть проще — нужно было добавить только долю в приросте прибыли после приобретения:

Если в консолидации ОСД у Гаммы будет  прочий совокупный доход

Что надо будет делать в этом случае? Такого еще не было, но знать это не помешает.

В МСФО 28 написано следующее:

МСФО 28, Определения

Метод долевого участия — …прибыль или убыток инвестора включает долю инвестора в прибыли или убытке объекта инвестиций, а прочий совокупный доход инвестора включает долю инвестора в прочем совокупном доходе объекта инвестиций.

Значит, если в задаче по консолидации ОСД у Гаммы будет прочий совокупный доход, то долю Альфы в этом доходе нужно будет отразить отдельной строкой в прочем совокупном доходе. То есть будет две строки по Гамме: одна — перед налогом на прибыль «Доход/или убыток от ассоциированной компании», а вторая — ниже чистой прибыли: «Прочий совокупный доход/убыток от ассоциированной компании».

Поскольку в июне 2014 года в консолидационной задаче Дипифр было две дочерних компании, вероятность появления метода долевого участия в декабре 2014 года стала очень высокой. Возможно, Пол Робинс будет использовать те усложнения, которые уже были. Они рассмотрены в этой статье. Я думаю, что этих знаний вполне хватит, чтобы заработать большую часть баллов, связанных с методом долевого участия.

Сообщество ВКонтакте

В созданном одновременно с сайтом сообществе ВКонтакте есть две полезные ссылки:

  • 1) процент сдачи экзамена Дипифр в России согласно официальному русскоязычному сайту ACCA
  • 2) учебный курс для подготовки к Дипифр учебного центра PWC

В этом сообществе я собираюсь публиковать не только анонсы статей на сайте, но и большую часть коротких сообщений — новости Дипифр, полезные ссылки. Если вы зарегистрированы ВКонтакте, вы можете подписаться на новости этого сообщества.

Попасть на страницу сообщества можно в правом верхнем углу сразу под шапкой сайта и формой подписки. Или можно нажать на кнопку ниже:

Другие полезные статьи по теме экзамена Дипифр:

Вернуться на главную страницу

214-ФЗ ДДУ — инвестиция в недвижимость, а не покупка квартиры

И почему ДДУ нельзя заменить договором инвестирования или купли-продажи.

Важный момент, который нужно понимать при участии в долевом строительстве: оформление ДДУ – это не покупка квартиры напрямую. Почему? Потому что квартиры в новостройке еще просто не существует.

В нее нельзя вселиться сразу, как при покупке квартиры на вторичном рынке. Заключая такой договор, покупатель вкладывает свои средства в возведение своего будущего жилья.

То есть фактически, участие в долевом строительстве – это инвестиция. Покупка доли в бизнесе, которая по завершении строительства обеспечит вам дивиденд в виде квартиры (заранее оговоренной части построенного имущества) – согласно приобретенной доле. Потому дольщиков иногда называют “соинвесторами” – то есть лицами, которые производят инвестицию совместно с другими лицами.

Ведь когда дом готов, сдан в эксплуатацию и застройщик продает в нем квартиры, не распроданные на этапе стройки, он заключает уже не ДДУ, а договор купли-продажи. Хотя это по-прежнему первичный рынок. Потому что в этом случае объект уже есть. Приобретается конкретное, физически существующее жилье, которое можно потрогать.

Продавать квартиры в еще не построенном доме по договору купли-продажи застройщик права не имеет. Самого объекта купли-продажи еще нет.

Но тут есть большое “НО”: финансирование строительства в рамках ДДУ – это особый, отдельный вид правоотношений. И потому заменить договор долевого участия на договор инвестиции тоже нельзя. И снова вопрос – почему?

Долевое строительство vs. инвестиция

Инвестиционные отношения регулирует Федеральный закон об инвестиционной деятельности (39-ФЗ). И вот как он трактует понятие инвестиционной деятельности: “вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта”.

Здесь получение квартиры в рамках долевого строительства вполне может быть расценено как “иной полезный эффект”. Да и покупка жилья по ДДУ не принуждает человека самому жить в полученной квартире – ее можно перепродать, сдать в аренду, то есть фактически получить прибыль.

Обращаем внимание на эти два важных пункта – “получение прибыли” и “осуществление практических действий”.

Долевое же строительство и права, обязанности и гарантии по нему, как мы знаем, регламентирует закон 214-ФЗ. И он не прописывает получение прибыли как основную цель “долевки”. В первой же его статье сказано, что он регулирует отношения, по которым у участников долевого строительства возникает право собственности на объекты этого строительства.

То есть цель заключения ДДУ – приобрести жилое помещение, которое на момент подписания договора не является объектом предпринимательской деятельности. Поэтому пункт “прибыль” здесь не фигурирует. Кроме того, дольщик не участвует непосредственно в реализации строительства и не имеет возможности лично сколь бы то ни было действенно контролировать целевое и своевременное использование вложенных денежных средств. То есть пункт “осуществление практических действий” снимается тоже.

Еще один момент – заключая договор инвестирования, человек берет на себя и прибыль от него, и риски по нему. Проще говоря, если при строительстве дома у застройщика кончились деньги, инвесторам надо будет дополнительно “скинуться” на завершение проекта, сообразно своим долям в этом бизнесе.

В случае же договора долевого участия вся материальная и коммерческая ответственность ложится на застройщика. То есть если дольщик внес по ДДУ всю сумму, то он вправе требовать свою квартиру – без каких-либо дополнительных доплат и невзирая на экономические затруднения строительной компании.

Таким образом, дольщики, фактически являясь соинвесторами, имеют значительно больше прав и больше защиты – благодаря договорам долевого участия. Оформление других видов договоров всех этих гарантий не дает. Еще раз обратимся к 214-ФЗ: его действие “не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве”.

То есть если, например, застройщик предлагает оформить договор инвестирования вместо ДДУ, мотивируя тем, что участие в долевом строительстве – это инвестиции, значит, он пытается обойти закон.

И снова о “серых” схемах

Об этом уже наверняка знают и помнят все, но на всякий случай повторим еще раз: покупка жилья в долевом строительстве должна осуществляться только в рамках 214-ФЗ.

То есть по договору долевого участия. Закон предусматривает еще две возможности – жилищно-строительные кооперативы и жилищные сертификаты, но именно ДДУ даст вам максимальные права и гарантии.

Напомним также, что с 1 июля 2017 года действуют новые правила включения пострадавших граждан в реестр “пострадавших дольщиков”. И в них строго оговаривается – в реестр включаются только те люди, которые заключали договоры участия в долевом строительстве в рамках 214-ФЗ.

Любые другие варианты – предварительные договоры долевого участия, договоры купли-продажи, долговые векселя, договоры инвестиции – это “серые” схемы. “Серые”, потому что есть вероятность, что покупатели получат свои квартиры и по ним тоже. Но есть вероятность, что и не получат.

То есть попытка обойти 214-ФЗ не означает, что застройщик непременно “кинет” покупателя. Возможно, он кристально честен, а ищет лазейку потому, что компания не может соответствовать всем требованиям закона – последние поправки сделали его очень строгим. Вот только с тем же успехом это может быть мошенник, который планирует взять деньги и скрыться с ними. 50 на 50.

Но современный дольщик опытен – ему не нужны лишние риски. Поэтому только ДДУ и 214-ФЗ.

Инвестиции в недвижимость в Сочи: самый прибыльный бизнес

Вложения в объекты жилой недвижимости — один из лучших способов не только сохранить деньги, но и приумножить капитал. Недвижимость у моря не будет висеть мертвым грузом: ее можно выгодно сдавать, наслаждаться отдыхом с семьей и существенно экономить на покупке туров. А главное – стоимость приморской недвижимости постоянно растет. Все большее количество россиян предпочитает отдыхать не выезжая за границу. Развитая инфраструктура Сочи делает его выгодным объектом для инвестиций. ЖК Лазурный берег 2 – одно из лучших предложений в своем сегменте.

Существуют некоторые базовые принципы, благодаря которым вложения в жилье считаются выгодными:

• Надежность;

• Pост стоимости имущества;

• Непрерывное получение дохода;

• Низкие риски.

Инвестиции с надежным застройщиком ООО «Стройуниверсал»

При выборе объекта инвестирования наибольшее внимание стоит уделить юридической стороне вопроса и репутации застройщика. ООО «Стройуниверсал» ответственно относится к своим обязательствам перед участниками долевого строительства и покупателями готовой недвижимости. Всю необходимую информацию о нашей компании, в том числе и юридического характера, вы можете найти на нашем сайте.

Квартиры в ЖК Лазурный берег 2

• Покупка квартиры – оптимальный вариант для тех, кто только начинает инвестировать в недвижимость. Отличительной особенностью квартир в данном комплексе является:

• Принадлежность к бизнес-классу и сегменту «люкс»;

• Расположение у моря;

• Привлекательные архитектурные решения комплекса;

• Роскошные планировки.

Таунхаусы в ЖК Лазурный берег 2

Таунхаусы – интересное решение для тех, кто хочет расширить свой инвестиционный портфель. Таунхаус у моря – мечта многих людей. Сегодня такой формат проживания становится все более и более популярным.

Инфраструктура ЖК Лазурный берег 2

Комплекс может похвастаться достаточно развитой собственной инфраструктурой. К услугам его жителей просторная благоустроенная территория, новые дороги с асфальтобетонным покрытием, система инженерных коммуникаций, детская игровая площадка, теннисные корты, бассейны и многое другое. Говорить об инфраструктуре города Сочи и вовсе не приходится – каждому известно, что город и все его инфраструктурные объекты были полностью реконструированы и возведены заново несколько лет назад.

Преимущества комплекса для инвестирования

• Всего 500 м до береговой линии – привлекательный вариант для сдачи жилья

• Прекрасное окружение – горный ландшафт и дендропарк

• Близкое расположение к центру города Сочи

• Возможность сдавать жилье и в летний период (пляжный отдых), и в зимнее время (горнолыжный курорт)

• Сочи быстро застраивается, и расположенных у моря комплексов становится все меньше

• Возможность приобрести квартиру с дизайнерским ремонтом

Официальный сайт застройщика

Единственным источником достоверной информации об условиях приобретения квартир, вилл и таунхаусов является официальный сайт застройщика ЖК Лазурный берег 2. Здесь Вы можете найти свежие фотоотчеты о ходе строительства домов и посмотреть в режиме реального времени, как ведутся работы. На нашей строительной площадке установлены камеры, видео с которых доступно пользователям сайта. Благодаря этому следить за темпами строительства очень просто, даже если вы проживаете далеко от Сочи. Мы стараемся оперативно информировать желающих приобрести недвижимость об актуальных событиях, изменениях, акциях и специальных предложениях. Официальный сайт поможет всегда оставаться в курсе событий и получать информацию из первых рук. На нашем сайте Вы можете найти исчерпывающую информацию о стоимости, площади и других параметрах квартир. Чтобы уточнить подробности и условия покупки, вы можете связаться с официальным отделом продаж застройщика, номер которого указан на сайте.

Ипотечные программы

Купить недвижимость в ЖК Лазурный берег 2 можно с использованием ипотечных программ от ведущих банков страны. Сама возможность получить ипотеку говорит о надежность объекта ваших вложений, ведь банки проводят собственную проверку безопасности данного объекта для инвестирования. В настоящее время ипотечное кредитование предлагается следующими банками:

• Уралсиб;

• Сбербанк;

• Газпромбанк;

• ВТБ.

Самый прибыльный бизнес: инвестиции в Сочи

Популярность Сочи связана с целым рядом факторов. Во-первых, инвесторов подстегнуло проведение Олимпийских игр. Значимое спортивное событие поспособствовало бурному развитию инфраструктуры. Во-вторых, покупка квартиры у моря – это не только выгодно, но и приятно. Инвестор сможет воспользоваться всеми преимуществами собственной жилплощади на черноморском побережье. Управление недвижимостью не потребует особых забот и финансовых затрат. Приобретая жилье в ЖК Лазурный берег 2, вы получаете высокое качество обслуживания. Мы рады предложить жителям широкий набор услуг, которые облегчат Вашу повседневную жизнь. Но главное – вы всегда можете быть уверены, что квартира будет ликвидным ресурсом, который не обесценится: спрос на жилье у моря высок во все времена.

Важно знать инвестору

ЖК Лазурный берег 2 – это около 400 квартир. К услугам жителей просторная придомовая территория с ландшафтным дизайном. Что касается парковочных мест, в них также нет недостатка. Вы можете оставить автомобиль на придомовой территории, имеется крытый паркинг на 88 машиномест, а также парковочное пространство под домами. Бронирование квартир осуществляется без предоплаты. Покупка жилья осуществляется по договору долевого участия (214-ФЗ). Вы можете посетить комплекс и увидеть его своими глазами. Наши сотрудники будут рады провести для Вас экскурсию, показать как готовые дома, так и строящиеся объекты.

Подводя итоги

Жилой комплекс Лазурный берег 2 является привлекательным объектом для инвестирования в недвижимость. Здания находятся в достаточно высокой степени готовности, работы осуществляются непрерывно. Главными характеристиками комплекса как объекта для инвестирования являются:

Безопасность;

Надежность;

Близость к морю;

Постоянный рост стоимости квартир, что связано с ограниченностью места для строительства вдоль побережья;

Развитая транспортная инфраструктура;

Кредитование ведущими банками.

Рассмотрите ЖК Лазурный берег в качестве возможного объекта для инвестирования. Дополнительным бонусом для вас станет возможность самому время от времени пользоваться приморской недвижимостью. Свяжитесь с нами по телефону официального отдела продаж от застройщика и узнайте всю необходимую информацию об объекте.

Долевое строительство

Один из видов инвестиционный деятельности, участие в которой позволяет приобрести жилье дешевле по стоимости и выше по качеству, чем среди предложений на рынке вторичной недвижимости или на рынке новостроек.

Долевое строительство регулируется федеральным законом от 2004 года (214-ФЗ), который регламентирует права и обязанности каждой из сторон договора. 


Суть долевого строительства в том, что застройщик привлекает инвестиции в объект недвижимости, который после завершения строительства распределяется и переходит в собственность дольщиков. Это может быть квартира, дом или иная форма недвижимости.

Рассмотрим все плюсы и минусы участия в долевом строительстве

Самый главный плюс — это стоимость

Новая квартира для многих — слишком дорого и даже с учётом длительного ипотечного кредита остаётся недосягаемой. Долевое участие в строительстве — единственный выход для многих, поскольку стоимость квадратного метра уменьшается в разы.

Почему же стоимость «квадрата» в строящемся доме существенно дешевле? >>

А вот и главный минус — время ожидания

Стоимость квадратного метра обратно пропорциональна времени оставшегося до сдачи объекта. Посему, самое выгодное приобретение — это покупка квартиры «на уровне котлована». На данный момент все отношения между дольщиками и застройщиками регулируются государством и неприятных случаев с обманутыми дольщиками уже не происходит.

Менеджмент ООО «СтройГрад» имеет 20-летний опыт успешной реализации строительных проектов. Наша компания выступает в качестве инвестора, застройщика и заказчика, что обеспечивает нам финансовую стабильность и немалое конкурентное преимущество. Наш подрядчик – ООО «КМ-Строй», проверенная временем компания, зарекомендовавшая себя надежным партнёром. Работы выполняет качественно и своевременно.

Приоритетным направлением деятельности является строительство комфортабельных жилых домов и объектов социально-бытового назначения. Их основные параметры: монолитные конструкции, качественные отделочные и изоляционные материалы, современное остекление, добротная отделка подъездов и мест общего пользования, благоустроенная придомовая территория, подземные паркинги и новейшие инженерно-коммуникационные системы ведущих российских и мировых производителей.

Метод — долевое участие — Большая Энциклопедия Нефти и Газа, статья, страница 1

Метод — долевое участие

Cтраница 1

Метод долевого участия в рынке основан на том, что в отраслях, где велико сходство между товарами, обычно существует достаточно четкое соотношение между рыночной долей и долевым участием в отраслевом продвижении товаров. Зная это, некоторые организации ставят целью достижение определенного значения показателя рыночной доли и затем устанавливают соответствующий процент ( немного превышающий показатель рыночной доли) затрат на продвижение продуктов. Например, если организация имеет 10 % рыночной доли, то она должна вкладывать в продвижение 12 % отраслевых вложений в продвижение.  [1]

При использовании метода долевого участия инвестиции первоначально учитываются по себестоимости, а их балансовая стоимость увеличивается или уменьшается на долю инвестора в прибылях и убытках объекта инвестиций после даты приобретения. Поступления, полученные от объекта инвестиций, уменьшают балансовую стоимость инвестиций. Корректировки балансовой суммы необходимы при изменении доли участия инвестора в собственном капитале объекта инвестиций, в результате изменений его структуры и величины, при переоценке имущества, машин, оборудования и инвестиций, возникновении курсовых разниц.  [2]

При использовании метода долевого участия инвестиции первоначально учитываются по стоимости приобретения и впоследствии корректируются на изменение доли инвестора в чистых активах предприятия после даты приобретения. В отчете о прибылях и убытках отражается доля инвестора в финансовых результатах деятельности предприятия.  [3]

При — использовании метода долевого участия инвестиции первоначально учитываются по себестоимости, а их балансовая стоимость увеличивается или уменьшается на долю инвестора в прибылях и убытках объекта инвестиций после даты приобретения. Корректировки балансовой суммы необходимы при изменении доли участия инвестора в собственном капитале объекта инвестиций, в результате изменений его структуры и величины, при переоценке имущества, машин, оборудования и инвестиций, возникновении курсовых разниц.  [4]

В последние десятилетия в практику хозяйственной работы на местах широко внедряется метод долевого участия предприятий в создании объектов инфраструктуры. Такая форма участия средств ведомств вызвана ростом потребности в инфраструктуре, повышением ее технической оснащенности, недостаточностью средств у некоторых предприятий для сооружения отдельных инфраструктурных объектов. Например, в городах уже невозможно строительство небольших жилых домов. Раньше финансирование строительства таких домов было посильно многим, в том числе и мелким предприятиям. Современные объекты социально-бытовой инфраструктуры не только значительны по мощности, но и требуют сложного инженерно-технического оснащения, что уже непосильно для отдельных предприятий-застройщиков.  [5]

В последние десятилетия в практику хозяйственной работы на местах широко внедряется метод долевого участия предприятий в создании объектов инфраструктуры. Такая форма участия средств ведомств вызвана ростом потребности в инфраструктуре, повышением ее технической оснащенности, недостаточностью средств у некоторых предприятий для сооружения отдельных инфраструктурных объектов. Например, в городах уже невозможно строительство небольших жилых домов.  [6]

До того как сделка квалифицирована в качестве приобретения, она может рассматриваться как инвестиция в ассоциированное предприятие и учитываться путем применения метода долевого участия, что подробно рассмотрено ниже. Если это происходит, то установление справедливой стоимости приобретенных идентифицируемых активов и обязательств и признание положительного или отрицательного гудвилла происходит условно начиная с даты применения метода долевого участия. Или же справедливая стоимость идентифицируемых активов и обязательств устанавливается на дату каждого значимого этапа, положительный или отрицательный гудвилл признается начиная с даты приобретения.  [7]

Выскажите профессиональное суждение о том, может ли компания Шторм применять метод пропорционального сведения для составления своего консолидированного отчета за 20X3 год или должна применить метод долевого участия.  [8]

Особые правила применяются для пересчета данных финансовой отчетности зарубежных компаний и подразделений при составлении сводной финансовой отчетности, в том числе при пропорциональном сведении и при использовании метода долевого участия. Сделки, проводимые зарубежными предприятиями, чаще всего выражены в валюте той страны, где находится предприятие. Поэтому изменение курса данной валюты по отношению к отчетной валюте компании, составляющей сводную отчетность, не влияет значительно на текущие или будущие поступления и выбытия денежных средств как зарубежного предприятия, так и компании, составляющей сводную отчетность.  [9]

Особые правила применяются для пересчета данных финансовой отчетности зарубежных компаний и подразделений при составлении сводной финансовой отчетности, в том числе при пропорциональном сведении и при использовании метода долевого участия. Сделки, проводимые зарубежными предприятиями, чаще всего выражены в валюте той страны, где находится предприятие.  [10]

Инвестиции в облигации оцениваются по приведенной стоимости будущих кассовых поступлений; инвестиции в акции оцениваются по наименьшей из оценок: себестоимость или рыночная цена ( стоимость продажи в текущих ценах), когда доля этих акций в капитале другой компании незначительна. В противном случае используется метод долевого участия.  [11]

В отчете сделан вывод, что совместные предприятия предполагают создание отдельной экономической единицы, принадлежащей сторонам на условиях совместной собственности. Согласно данному документу, учет на совместных предприятиях должен вестись с использованием метода долевого участия. В то же время совместно контролируемая деятельность или совместно контролируемые активы не учреждают совместное предприятие, поскольку отдельная экономическая единица не создается.  [12]

В МНР и СРР преобладает распределение по методу свободного остатка, при к-ром прибыль распределяется в след, порядке: вначале осуществляются обязат. В СССР, ГДР, ВНР и ЧССР применяется нормативный метод, или метод долевого участия, согласно к-рому прибыль отчисляется в бюджет по заранее установленному нормативу ( в % от общей суммы), а оставшаяся часть остается в распоряжении предприятия.  [13]

Если известна факторная модель обобщающего экономического показателя, то следующим этапом анализа является определение величины абсолютного или относительного изменения этого показателя за счет изменений факторных показателей. Разработано множество методов определения такого влияния: метод разниц, метод цепных подстановок, индексный метод, метод логарифмирования, метод долевого участия, ряд других методов. За исключением метода логарифмирования все методы базируются на установлении приоритетности факторов.  [14]

До того как сделка квалифицирована в качестве приобретения, она может рассматриваться как инвестиция в ассоциированное предприятие и учитываться путем применения метода долевого участия, что подробно рассмотрено ниже. Если это происходит, то установление справедливой стоимости приобретенных идентифицируемых активов и обязательств и признание положительного или отрицательного гудвилла происходит условно начиная с даты применения метода долевого участия. Или же справедливая стоимость идентифицируемых активов и обязательств устанавливается на дату каждого значимого этапа, положительный или отрицательный гудвилл признается начиная с даты приобретения.  [15]

Страницы:      1    2

Некоторые особенности «долевого» инвестирования — Московские юристы

Существенная доля инвестиционного процесса в современной России — инвестирования в сфере недвижимости. Большое распространение получил такой вид инвестирования в недвижимость, как долевое участие в строительстве многоквартирных жилых домов. В то же время долевое участие возможно не только в строительстве, это может быть инвестирование в различного рода предпринимательскую деятельность, например вложения в развитие телефонных компаний и т. д. Ниже рассматриваются основания возникновения и содержания правоотношений, возникающих в сфере долевого участия, а также некоторые иные аспекты «долевого» инвестирования.

Современная практика строительства различных зданий и сооружений, прежде всего жилых домов, выработала несколько видов договорных связей возникающих между участниками строительства (имеется в виду строительство в самом широком смысле). В.В. Мельниковым была предложена классификация договорных связей, возникающих при долевом участии, учитывающая способ, посредством которого денежные средства попадают непосредственно подрядчику:

  1. договоры, по условиям которых денежные средства дольщиков принимает непосредственно строительная организация, предоставляя им после завершения работ помещения;
  2. договоры, в соответствии с которыми денежные средства дольщиков принимает организация, выполняющая функции заказчика в подрядном договоре и предоставляющая дольщикам после завершения работ помещения;
  3. договоры, согласно которым организации-дольщики и подрядчики обязуются совместно участвовать в строительстве многоквартирного дома <1>.
    ———————————
    <1> Мельников В.В. Договоры о долевом участии в строительстве // Вестник ВАС РФ. 2004. N 2. С. 186.

Анализируя данную классификацию договоров и договорных связей, можно сделать вывод , что не все возникающие в результате заключения таких договоров правоотношения можно квалифицировать как инвестиционные. Скорее всего к инвестиционным относятся только отношения, возникающие на основании договоров первого и второго типа. Договоры третьего типа не порождают инвестиционных отношений, так как в этом случае все субъекты долевого строительства непосредственно участвуют в достижении общей цели — создании объекта и, следовательно , отсутствует основной признак инвестирования — получение результата усилиями иных лиц, отличных от инвестора.

Долевое инвестирование (участие) характеризуются следующими отличительными признаками:

а) правоотношения, возникающее на основании соответствующего договора, имеют обязательственно-правовую природу, т. к. у лица, получившего инвестиции, возникает обязанность выполнить в пользу инвестора определенными условиями обязательства действия: передать имущество в собственность, при этом такие отношения не являются заемными, поскольку отсутствует обязанность вернуть полученную сумму денежных средств;

б) реализация инвестиций поручена лицу, принимающему инвестиции, либо иному лицу, действующему по договору с ним;

в) участник инвестирует вместе с иными инвесторами;

г) участник долевого инвестирования ожидает получения права собственности на квартиру, стоимость которой, как правило, выше суммы вложений на ее строительство, т.е. можно говорить о доходе — выгоде инвестора <2>;

д) вложение связано для инвестора с риском потерь вложенных средств, т.к. он лишен возможности участвовать в их использовании. Указанная форма инвестирования получила в зарубежной практике наименование «участие в интересе» <3>.
———————————
<2> Решение Верховного Суда РФ от 17.03.1999.
<3> Так, в деле Хоум Эвэй (Home Away), рассмотренном австралийским судом, право участия в программе строительства жилья, весьма похожее на участие в долевом строительстве, не было квалифицировано как «описанный» интерес (Ford H. A. J. Principles of Company Law. P. 113).

Следует отметить ,что иногда к инвестиционных контрактам иногда причисляются договоры, заключаемые между муниципальными образованиями и застройщиками . Последнее является не совсем корректным . По данному договору застройщик обязуется построить определенное сооружение на территории города, и после окончания строительства передать в собственность города часть построенной площади. Муниципальное образование в свою очередь обязуется выделить земельный участок для строительства, оказать иное необходимое содействие в строительстве <4>.

———————————
<4> Потяркин Д.Е. Инвестиционный контракт на строительство жилого дома в Москве // Законодательство. 2004. N 2. С. 37.

Кстати такая практика широко известна и в других городах, в частности в г. Екатеринбурге. Цель данного договора вполне определенна — используя свои властные функции, прежде в том числе в отношении распоряжения земельными участками, муниципальное образование понуждает застройщика передать в свою собственность недвижимое имущество, либо осуществить иную деятельность в интересах муниципального образования, при этом само муниципальное образование не вкладывает никаких средств в процесс создания имущества, а застройщик естественно лишен возможности выбора модели поведения. Поэтому, говорить в данном случае об инвестиционной природе такого договора не имеет смысла.

Исследование отношений долевого участия в строительстве жилого дома, предполагает, прежде всего, необходимость определения правовой природы договора, лежащего в основании возникновения соответствующих правоотношений. В современной практике эти договоры именуются различным образом: финансирование строительства жилья, договор об инвестировании, договор о приобретении жилья совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. В большинстве случаев используется словосочетание договор «долевого участия», а также договоры «о долевом инвестировании», «о совместной деятельности в строительстве дома», «о долевом участии в инвестициях в строительство дома».

Относительно правовой характеристики договора в юридической литературе развернулась обширная дискуссия, обусловленная разнообразием взглядов на данную проблематику. Прежде чем рассматривать точки зрения специалистов, необходимо обозначить границы данного явления. В данном случае речь идет только о долевом участии граждан и юридических лиц при инвестировании средств в строительство многоквартирных жилых домов, многобоксовых гаражных комплексов. .. Иные правовое конструкции, например долевое участие трех организаций в создании сооружения, остаются вне рамок дискуссии.

Исследуя договоры долевого участия, многие авторы усматривают здесь договор подряда <5>. Не отрицают возможности возникновения подрядных отношений и судебные органы <6>.
———————————
<5> Брагинский М. И. Договор подряда и подобные ему договоры. М.: Статут, 1999. С. 125.; Гражданского право: Учеб. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С. 333.
<6> Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г.

В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

При этом по смыслу норм ГК РФ заказчик вступает в правоотношения по строительству непосредственно с подрядчиком-организацией, осуществляющей строительство, однако при долевом участии в строительстве отсутствует правовая связь с тем лицом, кто осуществляет строительство с подрядчиком. Договор не является подрядным, потому, что инвестор-дольщик не имеет правовой возможности определять деятельность лица, получившего инвестиции, а подрядчик при создании объекта не действует по заданию инвестора. Вместе с тем именно указанный признак является одним из определяющих для квалификации договора подряда (ст. 702 ГК РФ). Кроме того, как верно подмечено в литературе, «если предположить, что инвестиционный договор может квалифицироваться как договор строительного подряда, то в качестве объекта строительных работ в этом договоре должна указываться только часть объекта недвижимости, которую инвестор заказывает, оплачивает и принимает от подрядчика. ..» <7>; кроме того, отсутствуют такие обязанности, как предоставление земельного участка и ряд других.
———————————
<7> Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве.

Некоторые авторы исходят из возможности квалифицировать договоры долевого участия как договоры о совместной деятельности <8>.
———————————
<8> Чубаров В.В. Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ / Под ред. М. Садикова. 1998. С. 632 — 633; Коммерческое право: Учеб. / Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. СПб., 1988. С. 199; Ем В.С., Козлова Н.В. Гражданское право: Учеб. / Под ред. Е.М. Суханова.

Исходя из понимания ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели.

Как известно, для договора простого товарищества (совместной деятельности) характерны два основных признака:

  • наличие вкладов участников;
  • ведение совместной деятельности товарищей (ст. 1041 ГК РФ).

При этом, как верно замечает А.Б. Савельев, «договор совместной деятельности иногда оценивается неправильно в силу того, что стороны предусматривают в рамках этого договора осуществление какой-либо деятельности, которая внешне походит на деятельность в рамках других договоров» <9>. Действительно, при строительстве посредством долевого участия осуществляется вложение средств физических и юридических лиц в деятельность по строительству жилого дома (домов), однако при этом отсутствует совместная деятельность инвесторов и лица, получающего средства <10>. В литературе высказана справедливая точка зрения о том, что нормообразующий признак классификации обязательств в их направленности <11>. В договоре товарищества должна присутствовать общая цель, поскольку «участники обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели», на что обратил внимание О. С. Иоффе <12>, при долевом участии у инвесторов и застройщиков общая цель отсутствует. Инвестор заинтересован получить имущество в собственность в виде квартиры (выгоду), застройщик заинтересован привлечь инвестиции для развития своей деятельности, которая должна в итоге принести прибыль.
———————————
<9> Савельев А.Б. Договор простого товарищества // Актуальные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 285.
<10> Подробный анализ см.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 1999. С. 483 — 492.
<11> Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001. С. 83.
<12> Иоффе О.С. Советское гражданское право. Л.: Изд-во Ленинградского ун-та, 1961. Т. 2. С. 457.

На существенное противоречие указал С. Фокин, заметив, что договор простого товарищества не может быть связан с предпринимательской деятельностью для одной стороны (застройщика) и не связан для другой (дольщика), с чем нельзя не согласиться <13>.
———————————
<13> Фокин С. Договор долевого участия // Закон. 2003. N 6. С. 121.

Таким образом, представляется, что договор, заключаемый между застройщиком многоквартирного жилого дома <14> и инвесторами и именуемый обычно как договор долевого участия, не является договором о совместной деятельности, поскольку ему не присущи признаки указанного договора <15>.
———————————
<14> Указанные субъекты на практике получили наименование девелоперы (от англ. develop — развитие).
<15> Савельев А.Б. Договор простого товарищества // Актуальные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 285.

Следует присоединяться к позиции многих авторов, утверждающих, что такой договор не может быть квалифицирован как договор купли-продажи, прежде всего из-за невозможности согласования предмета договора, что является существенным условием купли-продажи жилого помещения <16>. В литературе, впрочем, высказано и иное мнение <17>.
———————————
<16> Чубаров В.В. Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ / Под ред. М. Садикова. 1998. С. 632 — 633.; Лисица В. Инвестиционный договор // Закон. 2003. N 6. С. 114; Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве.
<17> Витрянский В.В. Стенограмма семинара «Актуальные проблемы применения гражданского законодательства и законодательства о банкротстве в практике ВКС РФ» / Цивилистическая практика. Екатеринбург, 2002. Вып. 4. С. 53.

В отношении возможности признания такого договора предварительным приведем высказывание Б.В. Муравьева: «… инвестиционный договор на момент его заключения уже содержит условие о размере и порядке уплаты цены объекта недвижимости, в отношении которого планируется в будущем заключить договор купли-продажи. По существу, делает справедливое заключение автор, такой инвестиционный договор является основным договором…» <18>.
———————————
<18> Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве.

Не может договор квалифицироваться и как агентский договор. По словам С. Фокина, основное отличие видится в том, что агент вначале получает определенное задание и в целях его выполнения заключает сделки, то в долевом участии правообладатель на момент заключения договора долевого участия уже заключил одну или несколько сделок направленных на получение объекта недвижимости себе в собственность <19>.
———————————
<19> Фокин С. Договор долевого участия // Закон. 2003. N 6. С. 123.

По мнению Ю. Свирина, правоотношения между инвестором и инвестиционной компанией «регулируются гл. 39 ГК РФ и представляют собой возмездное оказание услуг, а именно: исполнитель-компания обязуется по заданию заказчика-гражданина оказать услуги, совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги» <20>. В свою очередь В.В. Мельников считает, что «обозначенные признаки договора с учетом их специфического характера при использовании сферы строительства недвижимости в наибольшей степени соответствуют комиссионным отношениям» <21>.
———————————
<20> Свирин Ю. Инвестор или потребитель? О долевом финансировании строительства жилья // Российская юстиция. 1997. N 3. С. 36, 37.
<21> Мельников В.В. Договоры долевого участия в строительстве… С. 192.

Отличие от анализируемых договоров видится в том, что комиссионер, так же как и агент, совершает сделки в рамках выполнения своего обязательства перед комитентом. Использование же инвестиций не входит в предмет обязательств организатора.

Денежные средства (инвестиции), которые инвестор передает организатору, не являются платой за услуги, оказываемые инвестиционной компанией, они представляют собой имущественный эквивалент приобретаемого объекта недвижимости. Прав Б.В. Муравьев в отношении того, что инвестиционный договор не может быть квалифицирован как договор о возмездном оказании услуг <22>.
———————————
<22> Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве.

Кроме того, как уже отмечалось, в долевом участии правообладатель на момент заключения договора долевого участия уже заключил одну или несколько сделок, направленных на получение объекта недвижимости себе в собственность.

К.И. Скловский полагает, что договор долевого участия — комплексный, соединяющий черты различных договоров <23>. В данном случае нельзя не согласиться с тем, что признаки иных договоров в своей совокупности придают инвестиционному договору новое качество <24>.
———————————
<23> Скловский К.И. Договор долевого участия в строительстве / Закон. 1999. N 4. С. 111.
<24> Лисица В. Инвестиционный договор // Закон. 2003. N 6. С. 114.

Множество авторов, указывая в целом на инвестиционную природу договора, признают его, между тем, договором поручения или комиссии, в зависимости от того, от чьего имени они заключаются <25>. Схожую позицию занимает А.Б. Савельев, рассматривая организатора строительства в качестве агента граждан-застройщиков в отношениях с подрядчиком <26>. Характерно, что Верховный Суд РФ не стал давать характеристику таким договорам, указав только на возможность применения норм Закона «О защите прав потребителей» <27>.
———————————
<25> Гражданское право: Учеб. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С. 333.
<26> Савельев А.Б. Договор простого товарищества. С. 296.
<27> Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г.

В литературе было показано, что такой договор является самостоятельным видом гражданско-правового договора <28>. Именно такой подход представляется наиболее приемлемым в данной ситуации, поскольку анализируемые отношения не вписываются в полной мере в существующие виды гражданско-правовых отношений. Возможность существования такого договора основывается в том числе и на ст. 421 ГК РФ, в которой указано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами. В данной связи Е. Козлова предлагает включить в ГК РФ главу, посвященную договору долевого участия в строительстве, что будет означать признания за ним самостоятельного вида гражданско-правового договора <29>.
———————————
<28> Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2003. N 6. С. 125.
<29> Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 82.

В то же время в литературе высказано мнение о том, что понятие «договор долевого участия в строительстве» «отражает больше экономическую, чем правовую сущность, с чем сложно согласиться». См.: Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры: Вопросы теории и судебной практики // Вестник ВАС РФ. 1999. N 12. С. 101.

Правы авторы, отмечающие, что квалификация инвестиционного договора как договора особого рода имеет для его сторон как минимум два важных последствия, одно из которых заключается в том, что основным источником правового регулирования взаимоотношений сторон становится договор <30>. В то же время большинство инвесторов лишено возможности реально сконструировать договор «под себя». Тому есть две причины: во-первых, недостаточная степень правовой грамотности, и, во-вторых, отказ организаторов в самой возможности вносить какие-либо изменения и дополнения в проекты договоров.
———————————
<30> Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве.

Поэтому, думается, необходимо на законодательном уровне подробно установить регламентации договорных отношений между инвесторами и организаторами, через включения основных условий договора в текст соответствующего нормативного акта.

В качестве механизмов охраны интересов участников таких отношений в  юридической литературе предлагаются разные  варианты.

Так, В.В. Мельников считает необходимым в целях эффективной защиты права дольщиков решить на законодательном уровне вопрос об обязательной государственной регистрации договоров о долевом участии в строительстве в органах юстиции <31>.
———————————
<31> Мельников В.В. Договоры долевого участия в строительстве… С. 194.

Некоторые авторы видят решение проблем, связанных с заключением договоров долевого участия в строительстве жилых помещений, во введении учетной регистрации, регистра жилых домов, строящихся на территории субъекта РФ. Данного мнения придерживается, например, Е.А. Киндеева <32>. Далее предлагается в рамках этого регистра осуществлять учет договоров инвестирования, заключенных на строительство конкретного объекта. В этом случае, как пишет А.Г. Щербинин, «…инвестор получит тем самым некоторые гарантии того, что при составлении акта распределения квартир внесенные им по заключенному договору денежные средства будут учтены, квартира ему будет выделена и его интересы не будут нарушены» <33> Такая регистрация уже введена в ряде регионов, в том числе и в Москве <34>.
———————————
<32> Киндеева Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на вновь возведенные объекты недвижимости // Хозяйство и право. 2000. N 11. С. 48.
<33> Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. 2003. N 10.
<34> Распоряжение мэра Москвы от 28.11.1997 N 935-РМ.

Следует присоединяться к мнению тех авторов, кто вслед за Е. Козловой считает: «Несмотря на то, что положения данного пункта действительно целесообразны с практической точки зрения, они (учетная регистрация не предусмотрена гражданским федеральным законодательством и вопрос действительности договора не ставится в зависимость от проведенной учетной регистрации) могут быть расценены как вмешательство в хозяйственную деятельность участников гражданского оборота в нарушение ст. 421 ГК РФ, предоставляющей субъектам хозяйственной деятельности полную свободу выбора условий договоров и контрагентов» <35>.
———————————
<35> Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 1. С. 79.

Следует отметить, что такая регистрация не решает всех проблем, поскольку не учитывает инвестиционную природу возникающих правоотношений, решается только один вопрос — фиксация количества квартир, но при этом инвестор не получает должного объема информации об объекте инвестирования.

Поэтому  на указанные отношения должен быть распространен режим привлечения инвестиций, аналогичный режиму привлечения денежных средств посредством выпуска акций и облигаций. Идея о необходимости государственной регистрации инвестиционного предложения в сфере так называемого «долевого участия» уже высказывалась в юридической  литературе <36>.
———————————
<36> Майфат А.В. Ценные бумаги в правовых системах США и России // Государство и право. 1997. N 1. С. 88.

Прежде всего, такие отношения должны возникать только на основании государственной регистрации проспекта эмиссии. Иными словами, организации, осуществляющие строительства жилой площади (жилья ) путем объединения средств нескольких инвесторов, должны осуществлять деятельность по привлечению инвестиций и строительству только после государственной регистрации соответствующего проспекта эмиссии (другое дело, что требования к проспекту эмиссии может быть иными, нежели к проспекту эмиссии акций или облигаций).

Государственная регистрация эмиссии в данном случае не устранит необходимость выполнения эмитентом требований, которые установлены иными нормативными актами (это касается лицензирования строительной деятельности, разрешения на ведения строительства, наличия прав на землю и т.д.), а также не устраняет необходимости административного контроля за ходом строительства со стороны органов архитектурного надзора.

Кроме того, продолжая аналогию с правовым режимом эмиссионных ценных бумаг, имеет смысл  предложить законодателю ввести систему регистрации прав инвесторов, в том числе и в случае, когда происходит их переход (передача) от одних инвесторов к другим. Это позволило бы сократить до минимума риски «двойной продажи», когда право на получение недвижимости передаются от первоначального инвестора двум лицам одновременно либо через определенный промежуток времени.

Автор: А.В. Майфат

Инвестиционный договор с Застройщиком на строительство жилого дома

Последнее обновление: 29.06.2018

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

 

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

 

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

 

 

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

 

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

 

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

 

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

 

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

 

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

 

Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства

 

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

 

  1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
  2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
  3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
  5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
  6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
  7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

 

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

 

 

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

 

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

 

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

 

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214). Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно). И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

 

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

 

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).

 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Участие в капитале — обзор

Характеристики фонда венчурного капитала

Канадская ассоциация венчурного капитала и Macdonald and Associates, Ltd., 9 классифицируют фонды венчурного капитала в Канаде по одной из семи категорий: частные независимые, корпоративные, спонсируемые рабочими , институциональные, государственные, иностранные (фонды венчурного капитала США, финансирующие канадских предпринимателей) и другие. Каждый из этих типов фондов в Канаде был описан в предыдущих исследованиях (Macdonald, 1992; MacIntosh, 1994; Halpern, 1997; Amit et al., 1998). Частные независимые фонды больше всего похожи на компании с ограниченной ответственностью в Соединенных Штатах, а корпоративные фонды в Канаде аналогичны корпоративным фондам США (MacIntosh, 1994; Gompers and Lerner, 1999a). Федеральные или провинциальные правительства управляют государственными фондами, нанимая профессиональных управляющих фондами венчурного капитала. Институциональные фонды включают институциональных инвесторов, которые осуществляют прямые инвестиции в предпринимательские фирмы. Государственные и гибридные фонды преследуют цели максимизации прибыли, аналогичные частным фондам в Канаде (но есть исключения среди нескольких фондов; см. MacIntosh, 1994, и Halpern, 1997, о канадских исследованиях; в более общем плане см. Lerner, 1999, 2002a, bLerner, 1999 Лернер, 2002a, Лернер, 2002b; Канниайнен и Кеушниг, 2003, 2004 Канниайнен и Кеушниг, 2003 Канниайнен и Кеушниг, 2004; Кеушниг и Нильсен, 2001, 2003a, b, 2004a, bKeuschnigg и Nielsen, 2001, Келушенг и Нильсенг, 2003, Кеушниг и Нильсенг, 2001 2004a, Keuschnigg and Nielsen, 2004b).Категория «прочие» включает нетрадиционные институциональные фонды, которые не подходят для других категорий. Во всех фондах работают опытные менеджеры фондов (Macdonald, 1992; MacIntosh, 1994; Halpern, 1997).

Предыдущая работа согласуется с мнением о том, что товарищества с ограниченной ответственностью обеспечивают большую добавленную стоимость, чем корпоративные и государственные фонды (Gompers and Lerner, 1999a; Lerner, 1999). Таким образом, мы ожидаем, что товарищества с ограниченной ответственностью будут использовать ценные бумаги с долевым участием чаще, чем корпоративные и государственные венчурные фонды.

Гипотеза 11,8

Коммандитные товарищества с большей вероятностью будут использовать ценные бумаги с долевым участием, чем другие типы венчурных фондов.

Типом фонда в Канаде с наибольшим объемом капитала под управлением в последние годы является Корпорация спонсируемого трудом венчурного капитала (LSVCC). Законодательство LSVCC было введено в большинстве канадских юрисдикций примерно в конце 1980-х годов, чтобы способствовать росту бизнеса и занятости (см. Macdonald, 1992; MacIntosh, 1994; Halpern, 1997).LSVCC управляют более чем 4 миллиардами канадских долларов (более половины всей отрасли), и более 60% нового венчурного капитала поступило от LSVCC в конце 1990-х годов (Cumming and MacIntosh, 2006). В отличие от частных венчурных корпораций, которые инвестируют исключительно с целью получения прибыли, уставы LSVCC требуют, чтобы они сочетали цель максимизации прибыли с целью создания рабочих мест (но многие публично заявляют, что их целью, тем не менее, является максимизация прибыли; см. Halpern, 1997; MacIntosh, 1994) . Кроме того, законодательство LSVCC налагает ряд ограничений на способ инвестирования средств, включая требование о том, что 60% (в соответствии с федеральным законодательством) новых полученных средств должны быть инвестированы в течение определенного периода времени после получения (в противном случае в малых фирмах налагается штраф 10 ), а оставшиеся активы необходимо инвестировать в более ликвидные ценные бумаги.Некоторые LSVCC получили больше средств, чем смогли инвестировать. Непредвиденные денежные потоки привлекают менее опытных новичков, которые могут чрезмерно инвестировать (большая ликвидность ведет к большему количеству и большему объему инвестиций; Jensen, 1986) и контролировать их менее эффективно, чем опытные менеджеры венчурных фондов (Blanchard et al., 1994). В целом, моральный риск проблематичен (с менеджерами LSCVC как агентами), а инвестиции неэффективны.

Законодательство LSVCC также требует, чтобы 60% инвестировалось в недолговые ценные бумаги (см. Gompers and Lerner, 1999a, где аналогичные ограничительные условия, используемые в американских товариществах с ограниченной ответственностью).Что касается оставшихся 40%, LSVCC имеют стимул использовать долговые ценные бумаги по трем причинам. Во-первых, LSVCC являются приемлемыми инвестициями в рамках зарегистрированного пенсионного плана (RRSP), и поэтому LSVCC предпочитают процентные выплаты (вычитаемые корпоративным игроком и не облагаемые получателем) дивидендам (которые несут невозмещаемый налог на корпоративном уровне). Во-вторых, LSVCC могут инвестировать только меньшую из них — 10 миллионов канадских долларов или 10% акционерного капитала в любую одну фирму; при таком ограниченном вкладе в капитал более вероятно использование долга, чем собственного капитала (Noe and Rebello, 1996, предложения 3 и 4).В-третьих, LSVCC стали предметом пристального внимания общественности, потому что они получили чрезмерные суммы капитала и среднюю прибыль. Было отмечено, что для увеличения балансовой стоимости прибыли некоторые LSVCC используют долговые инструменты, так что годовые начисленные проценты делают их результаты относительно лучшими в годовом исчислении. 11 Эти три фактора предполагают следующую гипотезу.

Гипотеза 11.9

LSVCC имеют стимул использовать по крайней мере часть долга, независимо от финансовых инструментов, которые минимизируют агентские издержки, связанные с их предпринимательскими фирмами.

Что такое капитал при инвестировании?

Термин «капитал» может относиться к нескольким различным вещам в мире инвестирования. Он может описывать отдельные акции, общую балансовую стоимость компании или владение частным предприятием.

Во всех этих случаях капитал сообщает инвестору что-то важное, поэтому важно знать, что каждый из них означает, и как понять, к какому из них относится это слово в разных контекстах.

Что такое капитал при инвестировании?

Когда вы слышите термин «капитал» применительно к инвестированию, он обычно означает одно из трех:

  • Акции, принадлежащие инвестору
  • Общая сумма акционерного капитала в конкретной компании
  • Альтернативная структура собственности прямых инвестиций

Как работает капитал при инвестировании

Хотя все эти разные типы капитала важны для инвестора, они означают очень разные вещи.

Акции как синоним акций

Термин «акции», когда он используется во множественном числе, является универсальным сокращением для обыкновенных акций, хотя иногда вы также слышите, что он используется для обозначения привилегированных акций, которые часто конвертируются в обыкновенные акции. Если кто-то упоминает их «портфель акций», они говорят об их запасах акций.

Акции — это ценные бумаги, которые предоставляют держателю долю владения. После того, как вы приобрели, скажем, 1000 акций McDonald’s, вы можете заявить, что владеете (очень маленьким) участком сети ресторанов.

Собственный капитал как концепция баланса

Практически во всех случаях термин «собственный капитал» в единственном числе относится к широкому понятию собственности или балансовой стоимости, а именно к собственному капиталу. Эта цифра позволяет инвестору узнать, сколько денег остается у владельцев бизнеса, если все бухгалтерские обязательства вычтены из всех бухгалтерских активов. Обратите внимание, что акционерный капитал — это не то же самое, что чистые материальные активы или балансовая стоимость, потому что чистые материальные активы не включают нематериальные активы, такие как гудвил, в то время как акционерный капитал включает их.

Для некоторых предприятий акционерный капитал чрезвычайно важен и полезен для определения истинной стоимости компании. Для других предприятий — тех, которым не требуется много активов для получения дохода, — балансовый капитал имеет ограниченную полезность. Примером первого может быть General Motors Co., которой нужны большие производственные мощности для производства своих автомобилей. Примером последнего может быть компания-разработчик программного обеспечения Oracle, которая полагается на сидящих за столами программистов для создания своего программного обеспечения.

Акционерный капитал сообщает кое-что важное о финансовом здоровье компании. Вообще говоря, отрицательный акционерный капитал означает, что у компании недостаточно денег для выплаты долгов, если ей придется ликвидировать свои активы. Обычно это красный флаг для инвестора.

Акционерный капитал как часть «Private Equity»

Термин «частный капитал» относится к совершенно иному типу структуры собственности, чем у публично торгуемых акций.Если кто-то говорит о своих долях в частном капитале, это обычно означает, что у него есть доля в коммандитном товариществе или другом юридическом лице, которым управляет управляющий частным капиталом. Управляющий частным капиталом берет деньги партнеров и инвестирует их в частные компании, которые не торгуются на внебиржевой или фондовой бирже.

Управляющие частным капиталом обычно реорганизуют предприятия с намерением либо продать их другому покупателю, либо выйти через первичное публичное размещение акций в течение пяти-семи лет. В обмен на принесение в жертву ликвидности и принятие на себя больших рисков инвесторы частного капитала ожидают, но не всегда получают более высокую отдачу от своих инвестиций, чем инвесторы в публично торгуемые акции.

Менеджеры прямых инвестиций часто специализируются. Например, некоторые управляющие частным капиталом могут предпочесть приобретение компаний по производству фасованных продуктов питания. Некоторые из них могут быть экспертами в проведении выкупа с использованием заемных средств, вложения большого количества долгов в свои целевые компании. У некоторых может быть опыт реструктуризации, взятия проблемной компании и восстановления ее прибыльности.Некоторые могут работать с компаниями определенного размера и использовать одну для объединения конкурентов, чтобы создать более крупное и эффективное предприятие. Инвестор прямых инвестиций выберет, какой из этих типов инвестиций имеет для него смысл.

Инвесторам прямых инвестиций следует внимательно следить за нераскрытыми сборами и конфликтами интересов в фондах прямых инвестиций.

Частный капитал обычно отличается от венчурного в том смысле, что частный капитал обычно включает в себя полное приобретение 100% капитала компании на этапе реструктуризации, в то время как венчурный капитал обычно включает частичную долю в очень многообещающей стартап-компании.Владельцы прямых инвестиций обычно должны быть так называемыми аккредитованными инвесторами, которые способны удовлетворить минимальные требования к чистой стоимости и доходу либо самостоятельно, либо в сочетании с супругом.

Частный капитал также отличается от хедж-фондов тем, что многие хедж-фонды сосредотачиваются на инвестировании («открытии длинных позиций») или ставках против («коротких продаж») публично торгуемых акций, хотя некоторые также заключают сделки с частным капиталом.

Ключевые выводы

  • Капитал может относиться к нескольким вещам в мире инвестирования: акции, общая акционерная стоимость или инвестиции в частные инвестиционные компании.
  • Акции в виде акций также могут означать весь инвестиционный портфель.
  • Общий акционерный капитал относится к балансовой стоимости компании и ее способности погасить свои долги в случае ее ликвидации.
  • Инвестирование в частный капитал осуществляется через управляющего частным капиталом и обычно отличается от инвестирования в публичные компании.

Способы инвестирования — Обзор и руководство по основным методам инвестирования

Что такое инвестиции?

Финансовая инвестиция — это любой актив или инструмент, приобретенный с намерением продать этот актив по цене выше, чем цена покупки в какой-то момент времени в будущем (прирост капитала), или с надеждой, что актив будет напрямую приносить доход ( например, доход от аренды или дивиденды).В этом руководстве будут рассмотрены три основных метода инвестирования (или классы активов).

Однако точные критерии для того, чтобы транзакция считалась инвестицией, не столь конкретны. В широком смысле существует множество различных категорий инвестиций. В частности, с точки зрения бухгалтерского учета: бухгалтерские фирмы состоят из бухгалтеров, чья работа заключается в обслуживании бизнеса, частных лиц, правительства и некоммерческих организаций путем подготовки финансовой отчетности, налогов, различные транзакции могут рассматриваться как инвестиции разных людей.Например, одни могут рассматривать сделку по аренде как инвестицию, а другие — нет.

В очень широком определении инвестиция может включать в себя любое действие или операцию, предпринимаемую с целью получения некоторой формы будущего дохода. Таким образом, даже производство товаров с целью их перепродажи в будущем можно рассматривать как инвестиции.

Есть определенные типы транзакций, которые легко рассматривать как финансовые вложения.Этим и посвящена данная статья, и они описаны ниже.

Какие существуют способы инвестирования?

Простой способ классификации инвестиций — разделить их на три категории или «методы инвестирования», которые включают:

  • Долговые инвестиции (ссуды)
  • Инвестиции в акционерный капитал (собственность компании)
  • Гибридные инвестиции (конвертируемые ценные бумаги, мезонинный капитал, привилегированные акции)

Долговые инвестиции

Долговые инвестиции можно разделить на две подкатегории — государственные и негосударственные (частные) инвестиции.

Инвестиции в государственный долг — это любые инвестиции, которые можно купить или продать на открытых долговых рынках. Это такие вещи, как облигации, долговые обязательства DebentureA Debenture — это необеспеченный долг или облигации, которые возвращают определенную сумму денег плюс проценты держателям облигаций при наступлении срока погашения. Облигации — это долгосрочные долговые инструменты, выпущенные корпорациями и правительствами для обеспечения новых средств или капитала. Купоны или процентные ставки предлагаются в качестве компенсации кредитору, а также кредитные свопы, среди прочего.Компания часто классифицирует публичные ценные бумаги. Государственные ценные бумаги. Государственные ценные бумаги или рыночные ценные бумаги — это инвестиции, которые открыто или легко продаются на рынке. Ценные бумаги представлены либо долевыми, либо долговыми. как удерживаемые до погашения, имеющиеся в наличии для продажи или предназначенные для торговли. У каждой из этих классификаций есть определенные критерии и особые подходы в соответствии со стандартами бухгалтерского учета. Учет налогов на прибыль Налог на прибыль и его учет являются ключевой областью корпоративных финансов. Наличие концептуального понимания учета налога на прибыль позволяет

Инвестиции в частные долговые обязательства — это любые операции, в результате которых создается актив на балансе и которые не могут быть открыто или легко проданы на рынках.Примером может служить покупка дебиторской задолженности другой организации. Дебиторская задолженность по счетам Дебиторская задолженность по счетам (AR) представляет собой продажу бизнеса в кредит, которая еще не была получена от клиентов. Компании разрешают или ссужают дебиторскую задолженность, которая, как ожидается, принесет некоторую форму будущего дохода.

Вложения в акционерный капитал

Вложения в акционерный капитал также можно разделить на государственные и негосударственные. Последний широко известен как профиль частного капитала Карьерный профиль частного капитала Аналитики и сотрудники частного капитала выполняют ту же работу, что и в инвестиционном банкинге. Работа включает в себя финансовое моделирование, оценку, сверхурочную работу и высокую оплату. Частный капитал (PE) — это обычная практика карьерного роста для инвестиционных банкиров (IB). Аналитики IB часто мечтают «перейти» к покупке, что считается инвестициями с высоким риском и высокой прибылью. Фактически, вложения в акционерный капитал обычно считаются более рискованными, чем вложения в долговые обязательства, с тем преимуществом, что они потенциально приносят более высокую прибыль.

Государственные инвестиции в акционерный капитал — это любые инвестиции в акции, которые можно купить или продать на рынках.Часто это тот тип инвестиций, который кто-то имеет в виду при обсуждении инвестиций. Это касается таких инструментов, как обыкновенные акции. Лицо, владеющее акциями компании, называется акционером и имеет право требовать часть остаточных активов и прибыли компании (в случае роспуска компании). Термины «акции», «акции» и «собственный капитал» используются как синонимы: привилегированные акции, опционы на акции и варранты на акции.

Инвестиции в частный акционерный капитал часто представляют собой крупномасштабные инвестиции, выходящие за рамки возможностей мелкого инвестора.Выкуп заемных средств Выкуп заемных средств (LBO) Выкуп заемных средств (LBO) — это сделка, при которой бизнес приобретается с использованием заемных средств в качестве основного источника возмещения. Транзакция LBO обычно происходит, когда частная инвестиционная компания (PE) заимствует максимально возможную сумму у различных кредиторов (до 70-80% от покупной цены) для достижения внутренней доходности IRR> 20%, слияния и поглощения , а венчурные инвестиции — это лишь некоторые из наиболее часто используемых видов операций с частным капиталом.

Гибридные методы инвестирования

Давайте посмотрим на некоторые дополнительные методы инвестирования. Существуют типы инвестиций, сочетающие в себе элементы как долга, так и капитала. Примером этого является мезонинный долг, когда инвестор предоставляет ссуду второй стороне в обмен на акционерный капитал. Другим примером является конвертируемая облигация, в которой инвестор приобрел облигацию, которая имеет свойство обменять на определенное количество акций компании-эмитента.

Существуют также типы инвестиций, которые не содержат компонентов долга или капитала.Примером этого типа является любая инвестиция в активную часть баланса, например, покупка оборудования или имущества в рамках основных средств. В качестве альтернативы покупка нематериальных активов, таких как торговая марка или патент, также может быть классифицирована как инвестиция в зависимости от стратегии.

Наконец, существует большой класс инвестиций, называемых производными финансовыми инструментами, которые, как следует из названия, получают из других ценных бумаг. Есть много видов производных инструментов, и все они заслуживают отдельной статьи.Однако примерами широко известных деривативов являются фьючерсы и опционы. Опцион на акции. Опцион на акции — это контракт между двумя сторонами, который дает покупателю право покупать или продавать базовые акции по заранее определенной цене и в течение определенного периода времени. Продавец опциона на акции называется автором опциона, когда продавцу выплачивается премия по контракту, приобретенному покупателем опциона на акции. Эти инвестиционные инструменты основаны на стоимости базовых акций или товаров.

Подробнее об инвестировании!

CFI предлагает Сертифицированный банковский и кредитный аналитик (CBCA) ™ Сертификат CBCA® Аккредитация Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ® — это глобальный стандарт для кредитных аналитиков, который охватывает финансы, бухгалтерский учет, кредитный анализ, анализ денежных потоков, моделирование ковенантов, погашение кредита и многое другое.программа сертификации для тех, кто хочет вывести свою карьеру на новый уровень. Чтобы продолжать учиться и продвигаться по карьерной лестнице, вам будут полезны следующие ресурсы:

  • Инвестиционный банкинг Инвестиционный банкинг Инвестиционный банкинг — это подразделение банка или финансового учреждения, которое обслуживает правительства, корпорации и учреждения, обеспечивая андеррайтинг (привлечение капитала) и слияния и поглощения. (M&A) консультационные услуги. Инвестиционные банки выступают в качестве посредников
  • Методы оценки Методы оценки При оценке компании как непрерывно действующей используются три основных метода оценки: анализ DCF, сопоставимые компании и прецедент
  • Модель DCF Обучение модели DCF Бесплатное руководство Модель DCF — это особый тип финансовой модели используется для оценки бизнеса.Модель представляет собой просто прогноз неуправляемого свободного денежного потока компании.
  • Государственные ценные бумаги Государственные ценные бумаги Государственные ценные бумаги или рыночные ценные бумаги — это инвестиции, которые открыто или легко продаются на рынке. Ценные бумаги представлены либо долевыми, либо долговыми.

Экономическая справедливость: неравенство и участие на фондовом рынке

Этот 19-минутный подкаст был выпущен 4 ноября 2020 года как часть мини-сериала Timely Topics: Economic Equity.

ИЛи Цзянь, экономист и научный сотрудник

«Люди с высоким доходом, они сберегают больше, и тогда доход от их богатства также выше из-за высокой корреляции с наибольшим уровнем участия на фондовом рынке», — говорит Йили Чиен, экономист и исследователь Федерального резервного банка Санкт-Петербурга.Луи. Он говорит с Р. К. Балабаном, менеджером по цифровым коммуникациям, о роли, которую участие фондового рынка играет в неравенстве благосостояния.



Выписка

RC Balaban: Добро пожаловать в Timely Topics, серию подкастов от Федерального резерва Сент-Луиса. Я ваш хозяин, RC Balaban, и сегодня мы продолжаем наш мини-сериал о равенстве и равенстве. Мы сосредоточимся на некоторых исследованиях, посвященных той роли, которую инвестирование, особенно инвестирование в фондовый рынок, может сыграть в неравенстве благосостояния.Сегодня к нам присоединился ИЛи Чиен, научный сотрудник и экономист Федерального резерва Сент-Луиса. YiLi, большое спасибо за то, что присоединились к нам сегодня.

YiLi Chien: Спасибо, что пригласили меня.

Балабан: Совершенно верно. Итак, мы кратко рассмотрим ваше исследование и то, что оно было найдено, через минуту. Но сначала я хотел подготовить почву; просто если вы можете немного поговорить о том, как конкретно участвовать в фондовом рынке, как это связано с неравенством благосостояния.

Чиен: Да.Отличный вопрос. Это очень важный вопрос, связанный с неравенством благосостояния. Итак, позвольте мне здесь немного настроить влияние состояния. Итак, есть два пути создания накопительного богатства домохозяйства. Во-первых, они больше экономят. Другой способ: если они имеют высокую отдачу от своего богатства, их богатство будет накапливаться быстрее.

Итак, неравенство богатства будет связано с первым неравенством доходов. Если неравенство доходов велико, бедные люди не могут позволить себе сберегать, а богатые люди могут потреблять больше, а также могут больше сберегать.Итак, первый канал исходит из неравенства доходов.

Второй — из-за разной отдачи их богатства. Итак, если вы посмотрите на данные, вы увидите, что выбор портфеля домохозяйств сильно различается между бедными и богатыми. Что касается богатых домохозяйств, в основном они держат гораздо большую долю своего портфеля в капитале, что исторически означает более высокую доходность.

В частности, вы как бы видите, что эта функция работы с данными.Первый — это богатые люди, люди с высокими доходами склонны больше сберегать. Но не только это, но и люди с высокими доходами, они больше откладывают, и тогда доход от их богатства также выше из-за высокой корреляции с самой большой долей участия на фондовом рынке.

Балабан: Хорошо, это интересно. Я думаю, что многие люди естественно предполагают, что чем богаче, тем больше у кого-то дохода; тем больше вы можете инвестировать. Таким образом, вы могли видеть, что отдача действительно работает под этим углом.Но интересно слышать, что даже когда у вас есть люди с меньшим доходом или меньшим богатством и люди с большим доходом, будут различия в том, как они инвестируют, с более богатыми людьми или людьми с более высокими доходами, которые смогут осуществить инвестиции, которые приносят больше возвратов.

Чиен: Да, полностью.

Балабан: Хорошо. Итак, какие факторы, как кажется, влияют, например, на участие людей в фондовом рынке, как от фактического участия, так и от инвестирования, а также от различных вещей, в которые они решают инвестировать?

Чиен: Ага.Так что это еще один очень важный вопрос. Итак, позвольте мне дать вам небольшую справочную информацию о том, как этот коэффициент участия на фондовом рынке со временем менялся в Соединенных Штатах.

Таким образом, если вернуться к тому, что было несколько десятилетий назад, в 80-е, уровень участия в Соединенных Штатах составлял от 20 до 30%. В 90-е, в середине 90-х, оно начало расти. К концу 90-х оно приблизилось к 50%, хорошо? И с тех пор доля участия на фондовом рынке составляет около 50%.

Итак, во-первых, рост в 90-е сильно коррелирует с увеличением пенсионных выплат.Итак, в 90-х в Соединенных Штатах был паевой инвестиционный фонд, и многие компании начали предлагать 401 (k). Так что это основная движущая сила увеличения числа участников в 90-е годы.

Одно очень связано с тем, у кого есть пенсионный счет. Итак, многие компании предлагают пенсионный счет. И по умолчанию, когда вы присоединяетесь к пенсионному счету, у них есть выбор портфеля, например, в фонд жизненного цикла, что является примером некоторых смешанных инвестиций между акциями и акциями. Поэтому, естественно, даже если вы ничего не знаете о фондовом рынке, вы все равно участвуете в нем.Итак, это один канал.

Но такой вид участия — это не совсем то, что мы видели в отношении участия на фондовом рынке в общем смысле, потому что те люди, которые участвуют в фондовом рынке через пенсионное финансирование, мы видим, что они не часто корректируют процентную ставку своего портфеля. Иногда они не корректируют свой портфель в течение 10 лет или вкладывают очень мало денег на фондовые рынки. Так что в целом уровень участия на фондовом рынке в этом смысле не увеличился.

Тогда для эмпирического исследования уровень участия на фондовом рынке также сильно коррелирует с доходом и образованием. Таким образом, это расскажет вам, что, несмотря на множество финансовых инноваций за последние 10 или 20 лет, онлайн-торговля не получила или не стала очень популярной, все это, как правило, снижает стоимость транзакции для людей, участвующих в ней. на фондовом рынке. Но вы не видите особого эффекта от того, где.

Итак, вы знаете, что, вероятно, именно поэтому сейчас уровень участия все еще остается довольно высоким в Соединенных Штатах.Многие финансовые средства уходят на то, чтобы не контролировать стоимость транзакции. Итак, когда вы хотите инвестировать в акции, вам нужно потратить много времени, чтобы понять природу акций, сколько, какой портфель вы должны купить, и все такое. С точки зрения времени и связанных с этим затрат, по вашему мнению, это может оказаться довольно дорогостоящим для многих домохозяйств в США.

Балабан: Хорошо. Итак, я хотел бы здесь вернуться к одной вещи, это похоже на то, что многие люди, когда дело доходит до участия в фондовом рынке, во многих случаях решения принимаются за них, и они не обязательно проявляют свою собственную инициативу. .

Вы упомянули, например, об инвестировании в 401 (k) s. Похоже, что это может быть больше подсказок или даже автоматической регистрации в 401 (k) сберегательных транспортных средствах. И затем, даже в пределах 401 (k), люди часто участвуют, но они делают это в любом инвестиционном инструменте, изначально созданном для них, который, естественно, может иметь более низкую ожидаемую доходность. Это честно?

Чиен: Ага.

Балабан: Хорошо. И еще кое-что, что я хотел увидеть, если вы можете немного расширить, — я думаю, вы говорили о том, что инвестирование связано с доходом и образованием.И мы немного затронули доход, но что касается образования, то мне любопытно, насколько больше влияние образования оказывает на доход человека, где, как правило, чем выше образование у человека, тем выше его влияние. доход, который они в конечном итоге получают, или это чем больше у кого-то высшего образования, тем больше он осведомлен о фондовом рынке и тем больше у него комфорта при инвестировании и принятии собственных решений?

Чиен: Я бы сказал и то, и другое.Так что все они сильно взаимосвязаны. Так что при эмпирическом исследовании выделить их все было очень сложно. Итак, мы действительно видим, что уровень участия на фондовом рынке, образование, доход и благосостояние, в результате, все они сильно взаимосвязаны.

Так что нам очень сложно определить, какое влияние на какое. Таким образом, единственный способ сказать это, это то, что мы действительно видим, что люди склонны быть богатыми, а богатые люди склонны участвовать в фондовом рынке. Но это не обязательно означает, что любой, кто участвует на фондовом рынке, станет богатым.

Balaban: Немного углубившись в инвестирование в фондовый рынок, вы также рассмотрели торговые стратегии. И вы уже коснулись этого немного раньше, где инвестиционные инструменты, которые выбирают люди, безусловно, могут повлиять на их ожидаемую доходность и, таким образом, вероятно, отразиться на уровне благосостояния, которого они могут достичь. Мне было интересно, могли бы вы поговорить немного подробнее, например, о том, как торговые стратегии имеют большое влияние на богатство, которое человек может рассчитывать заработать, инвестируя, что, конечно же, способствует неравенству и разрывам или растущим разрывам, которые некоторые люди может испытываешь?

Чиен: Справа.Спасибо за вопрос; это очень хороший вопрос. Итак, мы говорили об участии на фондовом рынке, потому что доходность фондового рынка в целом была довольно высокой по сравнению с некоторыми другими финансовыми активами. Так что это немного озадачивает, почему некоторые из домохозяйств готовы отказаться от такой высокой отдачи от средства повышения благосостояния по сравнению с некоторыми другими вещами с более низкой отдачей.

Конечно, фондовый рынок подвержен риску из-за сверхурочных колебаний цены. Но теоретически очень трудно понять, почему некоторые люди не участвуют в фондовом рынке и отказываются от высокой доходности.

Но это может иметь смысл, потому что мы действительно видим, что даже несмотря на то, что большинство людей, которые действительно участвуют в рынке ценных бумаг, они потенциально могут совершить некоторые важные серьезные ошибки, такие, что их доход от их богатства значительно упадет. Итак, мы действительно видим, что некоторые из них участвуют, но недостаточно участвуют, или они участвуют, но у них нет диверсифицированного портфеля, чтобы их доходность, они могли страдать от ненужной волатильности, или они действительно приспосабливаются, но иногда они корректируются в неправильный путь.

Итак, очень популярная ошибка состоит в том, что мы действительно видим, что люди склонны к погоне за прибылью, а это означает, что, когда они видят, что доходность фондового рынка высока, они склонны покупать больше. И когда он терпит убытки или когда какая-то рыночная доходность низкая, они склонны продавать. Если это так, то исследование показало, что это значительно снизит вашу среднюю доходность.

Итак, чтобы понять, почему некоторые люди не участвуют добровольно на фондовом рынке, это может быть из-за того, что некоторые люди понимают свое ограничение участия, что означает, что они понимают, что, когда они участвуют на фондовом рынке, они могут совершить некоторую ошибку или как в результате они просто говорят: «Хорошо, я не хочу участвовать в рынке ценных бумаг, потому что я совершу какую-то ошибку.«Тогда они решают не участвовать. Так что есть еще одно исследование, которое у меня есть в прошлом.

Balaban: И я собирался немного спросить, проводили ли вы исследования, например, специально посвященные избеганию риска, потому что похоже, что люди могут бояться ошибиться, когда дело доходит до инвестирования. Но мне также интересно, есть ли люди, которые знают, что могут в конечном итоге совершить ошибки, но из-за дохода или богатства, которые они уже накопили, что они готовы взять на себя эти риски в поисках большего. доходность, потому что вы могли бы подумать, что у кого-то, у кого уже есть довольно значительное состояние, очевидно, нет особой необходимости брать на себя дополнительные риски, но у них есть, по крайней мере, возможность принять на себя этот тип риска, потому что даже если они совершают какие-то ошибки, у них есть ресурсы, чтобы попытаться вернуть их и взять на себя риск попыток вернуть все это.

Чиен: Справа. Правильный. Так что ваш вопрос в точности. Итак, чтобы объяснить, почему неравенство в благосостоянии так велико, мы действительно видим, что люди с относительно низким доходом, либо они не могут позволить себе сбережения, либо даже они хотят сберегать, они не могут страдать — если они терпят какие-то значительные потери, они уходят. потерять все. И именно поэтому вы видите, что в центре распределения богатых большинство людей не владеют акциями. Так что большая часть их актива — это жилье.

Только на самом верху, на самом верху, особенно верхний 1% людей, у них много капитала. И они не только владеют большим количеством акций, большая часть их капитала — это их частный капитал, а не акции, обращающиеся на бирже. Таким образом, это будет означать, что для действительно богатых людей они способны выдержать убытки или понести убытки за короткое время. В свою очередь, они могут получить гораздо более высокую прибыль в долгосрочной перспективе. В результате их богатство будет накапливаться намного быстрее, чем у людей со средним или низким доходом.Так что это одна из причин, по которой неравенство в благосостоянии становится высоким в Соединенных Штатах.

Балабан: ОК. Мы немного поговорили о некоторых других общих характеристиках. Итак, мы упомянули, что доход и предшествующее богатство могут повлиять на людей и на то, насколько они готовы участвовать в фондовом рынке. Есть ли какие-то другие характеристики, которые мы уже не обсуждали, которые играют значительную роль в людях, участвующих в фондовом рынке, и в конечном итоге влияют на них с точки зрения неравенства?

Чиен: Ага.Я написал одну очень короткую статью. Я использовал данные налоговой декларации по Соединенным Штатам. Таким образом, данные налоговой декларации должны содержать информацию о том, кто имеет этот дивидендный доход. Я использовал процент домохозяйств с разным доходом как приблизительный коэффициент участия на фондовом рынке.

Я считаю, что, конечно, доход и уровень образования сильно коррелируют с долей участия на фондовом рынке. Но даже если вы учитываете эти два фактора, мы также видим, что в Соединенных Штатах разные штаты имеют разную степень участия на фондовом рынке, даже при контроле дохода.Например, для Коннектикута уровень участия на фондовом рынке выше, чем в Миссисипи не только потому, что Коннектикут более богатый штат по сравнению с Миссисипи, но также, если вы контролируете уровень дохода в Миссисипи и в Коннектикуте, вы сравниваете эти две группы, скажем, оба они зарабатывают 150 000 долларов в год, и они должны видеть значительную разницу в доле участия на фондовом рынке.

Так что это трудно объяснить, вы знаете, причиной Коннектикута или некоторыми транзакционными издержками, потому что трудно утверждать, что у тех людей в Миссисипи, их способность к инвестированию хуже, чем у людей в Коннектикуте, особенно обусловливанием уровня дохода.Поэтому я думаю, что одно из возможных объяснений состоит в том, что в некоторых штатах осведомленность о финансовом планировании меньше по сравнению с другими штатами.

Итак, мы знаем, что Коннектикут, некоторые из домохозяйств очень близки к Нью-Йорку, который является… Многие люди заняты в инвестиционных отраслях. Но в Миссисипи отрасль смещается в сторону других вещей. Так что, вероятно, это одно из объяснений.

Но это открытие состоит в том, что помимо вашего уровня дохода и образования, есть еще один фактор, который вы не совсем понимаете, но который может повлиять на коэффициент участия на фондовом рынке.

Балабан: Понятно. Похоже, что, основываясь на проведенном вами исследовании, мы можем не знать точно всех факторов, которые влияют на это, но похоже, что существуют факторы помимо простого размера дохода человека, которые могут повлиять на людей, участвующих в нем. на фондовом рынке и получения этих доходов. Кто знает что это такое. Это могло быть культурным. Это могут быть вещи, основанные на географических точках, любое количество различных предметов, которые могут быть, но, безусловно, что-то помимо простых людей, у которых больше денег, которые могут инвестировать больше на фондовом рынке, а затем способствовать росту неравенства.Здесь могут быть другие факторы.

Чиен: Справа. Точно. Спасибо за хороший комментарий.

Balaban: Итак, YiLi, мы довольно много говорили об участии в фондовом рынке, но это было больше с точки зрения совокупности, например, представление о больших группах людей и о том, должны ли они участвовать. Но очевидно, что участие в фондовом рынке — это личное или семейное решение, и, вероятно, было бы несправедливо сказать, что люди, просто каждый должен выходить, чтобы попытаться инвестировать в фондовый рынок и получить любую возможную прибыль, попытаться получить наиболее.Могут быть и другие факторы, влияющие на то, должны ли люди не только брать на себя соответствующий уровень риска, но и должны ли они вообще участвовать в фондовых рынках? Какие из ваших исследований или некоторые мысли, которые вы обнаружили в ходе исследования, связаны с индивидуальными решениями людей об участии на фондовом рынке?

Чиен: Ага. Это отличный вопрос. Спасибо, что спросили об этом. Так что доходность акций высока. Но акции не обязательно являются хорошим инвестиционным инструментом для всех, потому что у всех, у всех, в каждой семье разные предпочтения.У них разные финансовые цели. Финансовая ситуация иная. И некоторые люди не могут больше рисковать, потому что их уровень доходов уже сильно снизился.

Итак, здесь личное финансовое решение является личным в том смысле, что не существует универсального выбора портфеля или инвестиционной стратегии для всех. И вдобавок ко всему, если вы думаете о финансовых проблемах в семье, это действительно трудная проблема. Во-первых, у них обычно есть неликвидный актив, например, жилье.У них есть какие-то неторгуемые активы, например, собственный человеческий капитал. Они сталкиваются с ограничениями по объему.

Также в зависимости от возраста у вас могут быть разные цели. Так что вложение в акции — лишь один из вариантов. Возможно, такой вариант не подходит для всех. Конечно, я не думаю, что это идеальный вариант для всех, особенно если вы относитесь к людям с сильным отвращением. И иногда страх или время и энергия, необходимые для обработки всей этой информации о фондовом рынке, могут отнимать действительно много времени.Это сложная проблема, и каждый должен решать ее по-своему и делать все возможное, чтобы инвестировать.

Balaban: Что ж, YiLi, большое спасибо за то, что уделили время сегодня. Это был очень захватывающий взгляд на некоторые факторы, влияющие на фондовый рынок, и на то, как они связаны с неравенством и растущим неравенством, если на то пошло. Очень ценю, что уделила этому время.

Чиен: Ага. Большое спасибо за то, что пригласили меня, и это отличная возможность сказать что-то о моем собственном исследовании.

Балабан: Совершенно верно. Поэтому, чтобы следить за нашим мини-сериалом об экономическом равенстве или слушать больше эпизодов Timely Topics, посетите нас по адресу stlouisfed.org/timely-topics. Вы также можете подписаться на нашу серию подкастов Timely Topics в Apple Podcast, Stitcher и Spotify. Спасибо за то, что вы слушали.

PE Инвестиции и инвестиции в фонды прямых инвестиций

2021 г. Учебный план Программа CFA Уровень II Финансовая отчетность и анализ

Введение

Переход прямых инвестиций от нишевой деятельности к критически важному компоненту финансовой Система очевидна из финансовых обязательств инвесторов: около 2 долларов.8 триллионов во всем мире по состоянию на середину 2018 года. И это только часть собственного капитала. Использование долга означает операцию стоимость часто в два или три раза превышает фактически привлеченный капитал. Блэкстоун, Карлайл и KKR — это компании значительного размера, зарегистрированные на бирже. Частный фонды акционерного капитала могут составлять 15–18% от стоимости всех слияний и поглощений, а рыночная капитализация Alibaba, Amazon, Facebook и Google увеличилась. профиль венчурного инвестирования.

Мы используем два подхода, чтобы осветить наш предмет: В Разделе 2 перспектива в первую очередь, это оценка частной инвестиционной компании, оценивающей потенциальные инвестиции.Ценить приобретения особенно сложны; кроме публично-частных транзакций, там не будет рыночных цен, на которые можно было бы ссылаться, и проблемы значительны. В разделе 3 мы рассматриваем перспективу внешнего инвестора, инвестирующего в фонд, спонсируемый частная инвестиционная компания.

Определения частного капитала различаются, но здесь мы включаем весь класс активов: вложения в акционерный капитал, не котирующиеся на фондовых рынках. Прямые инвестиции растягиваются от венчурного капитала (VC) — работа с компаниями на ранней стадии, которые могут не иметь доходов но обладающие хорошими идеями или технологиями — для роста собственного капитала, предоставления капитала для расширения основал частный бизнес, часто принимая участие в меньшинстве, вплоть до крупные выкупы (выкупы с использованием заемных средств или LBO), при которых частная инвестиционная компания покупает вся компания.Когда цель публично торгуется, фонд прямых инвестиций выполняет транзакция между государственным и частным секторами, удаляющая цель с фондового рынка. Но выкуп в сделках обычно участвуют частные компании и очень часто конкретное подразделение существующей компании.

Некоторые исключают венчурный капитал из вселенной прямых инвестиций из-за более высокой профиль риска поддержки новых компаний в отличие от зрелых. Для этого чтения мы просто называем венчурным капиталом и выкупом двумя основными формами частного капитала.

Доступно множество классификаций прямых инвестиций. Классификации, предложенные Европейская ассоциация венчурного капитала и прямых инвестиций (EVCA) отображается в Приложение 1.


Приложение 1. Классификация прямых инвестиций с точки зрения стадии и типа финансирования портфеля. Компании
Широкая категория Подкатегория Краткое описание
Венчурный капитал Посевной этап Финансирование, предоставленное для исследования бизнес-идей, разработки прототипов продуктов или проведения исследование рынка
Пусковой этап Финансирование недавно созданных компаний с четко сформулированным бизнесом и маркетингом планы
Более поздняя стадия (расширение) Финансирование компаний, которые начали свои продажи и, возможно, уже покрывают затраты: финансирование может служить для расширения производственных мощностей, разработки продукта или предоставить оборотный капитал.
Запасной капитал Финансирование, предоставленное для покупки акций у других существующих венчурных инвесторов или для уменьшения финансового рычага.
Рост Дополнительный капитал Финансирование созданных и зрелых компаний в обмен на акционерный капитал, часто меньшинства доля, чтобы выйти на новые рынки и / или улучшить операции
Выкуп Приобретаемый капитал Финансирование в форме заемных средств, капитала или квазиакционерного капитала, предоставленное компании для приобретения другая компания
Выкуп с использованием заемных средств Финансирование, предоставленное фирмой LBO для приобретения компании
Управленческий выкуп Финансирование, предоставленное руководству для приобретения компании, определенной линейки продуктов, или разделение (выделение)
Особые ситуации Мезонинное финансирование Финансирование, как правило, предоставляется в форме субординированного долга и дополнительного капитала (варранты, акции и т. д.) часто в контексте транзакций LBO
Проблемные / оборотные Финансирование компаний, нуждающихся в реструктуризации или испытывающих финансовые затруднения
Разовые возможности Финансирование в связи с изменением тенденций в отрасли и новыми постановлениями правительства
Другое Возможны и другие формы финансирования прямых инвестиций, например, активистское инвестирование, фонды фондов, и вторичные.

Фонды прямых инвестиций также могут быть классифицированы по географическому признаку, по секторам или по обоим направлениям. Определенный специалисты нацелены на классы недвижимости, такие как недвижимость, инфраструктура, энергетика, и лесоматериалы, или они ищут новые или нишевые секторы, такие как агробизнес или роялти в фармацевтике, музыке, фильмах или на телевидении.

Исторически сложилось так, что рынок прямых инвестиций в США был намного больше, чем у прямых инвестиций. в других регионах с небольшими ограничениями на враждебные поглощения.Выкуп впоследствии расширилась на Европу, а затем и в Азию, поскольку дружеские сделки стали обычным явлением. В широком смысле, около четырех пятых денег было потрачено на выкуп, рост и другие виды финансирования. прямых инвестиций как в США, так и в Европе, при этом суммы выкупа намного превышают другие виды. Огромный масштаб выкупа означает, что отдельная сделка может поглотить миллиарды. долларов в капитале. Фонды выкупа выиграли от увеличения выделенных средств их способность поглощать гораздо более высокие суммы капитала и предоставлять исторически выше среднего возвращается.

Сделки с венчурным капиталом, напротив, имеют тенденцию капать, обеспечивая небольшое количество кормов. Деньги. Тем не менее, достижения в области технологий и коммуникаций вызывают ряд венчурные фонды и наличие стартового капитала для роста. Внимание инвесторов начал перебрасываться в Китай в 2015 году, когда это был особенно активный год для привлечения капитала. Фонды венчурного капитала, нацеленные на Азию, имели в 2017 году более 200 миллиардов долларов США по сравнению с 50 миллиардами долларов США в 2010г.

Большая часть средств прямых инвестиций поступает от институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды, суверенные фонды благосостояния, эндаументы и страховые компании, хотя многие семейные офисы и состоятельные частные лица также инвестируют напрямую или через фонд фондов. посредники.К инвесторам венчурного капитала относятся государственные учреждения и корпорации. стремясь продвигать региональные инвестиции или получить представление о и, возможно, контролировать новых предприятий и технологий.

Инвестиции в частный капитал характеризуются ориентацией на покупку и продажу: Инвесторы обычно ожидают, что их деньги вернутся с хорошей прибылью в течение 10 лет. о передаче своих средств. Экономические стимулы фондов соответствуют этому Цель.

Капитальные вложения в бизнес

Термин «капитальные вложения» имеет два значения в бизнесе.Во-первых, капитальные вложения относятся к деньгам, используемым бизнесом для покупки основных средств, таких как земля, оборудование или здания.

Во-вторых, капитальные вложения относятся к деньгам, вложенным в бизнес при том понимании, что деньги будут использоваться для покупки основных средств, а не для покрытия повседневных операционных расходов бизнеса. Например, для покупки дополнительных основных средств , растущему бизнесу может потребоваться капитальные вложения в виде заемного финансирования от финансового учреждения или долевого финансирования от бизнес-ангелов или венчурных капиталистов.

Цели капитальных вложений

Обычно существует три основных причины, по которым бизнес делает капитальные вложения:

  • Для приобретения дополнительных капитальных активов для расширения, позволяющих бизнесу, например, увеличивать единичное производство, создавать новые продукты или увеличивать стоимость
  • Чтобы воспользоваться преимуществами новых технологий или достижений в оборудовании или машинах для повышения эффективности и снижения затрат
  • Для замены существующих активов, срок эксплуатации которых истек (например, автомобиль для доставки с большим пробегом или стареющий портативный компьютер)

Капитальные вложения и экономика

Капитальные вложения считаются очень важным показателем здоровья экономики.Когда предприятия делают капитальные вложения, это означает, что они уверены в будущем и намерены развивать свой бизнес за счет улучшения существующих производственных мощностей. С другой стороны, спады обычно связаны с сокращением капиталовложений предприятий.

Капиталоемкие предприятия

Капиталоемкие предприятия требуют больших вложений в такие области, как рабочая сила, помещения, оборудование, а также ремонт и модернизация.

Железнодорожные компании известны своей капиталоемкостью и требуют регулярных вложений в модернизацию линий, подвижного состава и оборудования.Например, в 2016 году CN Rail планировала провести капитальные улучшения в размере 2,9 млрд долларов США, включая 1,5 млрд долларов США на рельсовую инфраструктуру, такую ​​как замена рельсов, шпал и других путевых материалов, улучшение мостов и модернизация железнодорожных веток. Другие инвестиции были связаны с увеличением объема перевозок, топливной экономичности и обслуживания.

Даже малый бизнес может быть капиталоемким. Например, небольшой землеройной или ландшафтной компании могут потребоваться значительные капиталовложения в такое оборудование, как бульдозеры, экскаваторы-погрузчики или грузовики.

Обратите внимание, что капитальные затраты могут сильно колебаться из года в год из-за различных факторов, таких как деловой цикл, финансовое состояние бизнеса и разовые расходы, такие как чрезвычайные расходы из-за стихийных бедствий.

Некапитальные предприятия с интенсивным оборотом

Из этого следует, что некапиталоемкие предприятия не требуют значительных денежных вложений для содержания. Примеры некапиталоемкого бизнеса включают консалтинг, разработку программного обеспечения, финансы или любой тип виртуального бизнеса.У этих предприятий нет большого количества объектов или оборудования, которые можно было бы инвестировать или поддерживать.

Компании, для запуска и работы которых требуются большие финансовые вложения, являются капиталоемкими, в то время как компании, которым не нужны большие деньги для запуска или поддержки, не являются капиталоемкими.

Финансирование капитальных вложений

Для предпринимателей проникновение в капиталоемкую отрасль может быть затруднительным, поскольку для этого требуется значительный первоначальный капитал. Даже при наличии отличной идеи и сильного бизнес-плана финансирование капиталоемкого бизнеса может быть сложной задачей, в зависимости от типа бизнеса.

Например, у банков может не возникнуть проблем с финансированием застройщика нового проекта таунхауса, особенно на сильном рынке недвижимости, но они могут не захотеть ссудить кому-то, кто хочет открыть ресторан, а это отрасль с заведомо высоким уровнем дохода. С точки зрения обеспечения кредита залогом, таунхаус, вероятно, будет более привлекательным для банка, чем ресторан.

Если вы не можете получить заемное финансирование от кредитного учреждения и у вас нет состоятельных родственников или друзей, готовых инвестировать в ваш бизнес, вам, скорее всего, потребуется найти инвесторов-ангелов, которые могут предоставить долевое финансирование для вашего бизнеса.

Бизнес-ангелы получат долю в вашем новом предприятии в обмен на предоставление финансирования. Наиболее подходящим бизнес-ангелом будет тот, кого вы знаете, которому доверяете и который доверяет вам. Кто-то, кто знаком с вашей сферой деятельности, будет особенно полезен, так как он может дать совет и дать рекомендации по вашему новому предприятию.

Private Equity: что это такое и как начать инвестировать

Private Equity — это форма инвестирования, которая осуществляется за пределами публичного фондового рынка, посредством которой инвесторы получают долю владения в частных компаниях.Известный как альтернативный актив, частный капитал позволяет аккредитованным инвесторам и институциональным инвестиционным компаниям диверсифицировать свои портфели и брать на себя больший риск в обмен на возможность получения более высокой прибыли, чем при инвестировании в публичные компании.

На базовом уровне в частном капитале участвуют три стороны:

  1. Инвесторы, которые предоставляют капитал.

  2. Фирма прямых инвестиций, которая управляет этими деньгами и инвестирует их через фонд прямых инвестиций.

  3. Компании, в которые инвестирует частная инвестиционная компания.

Как работает частный акционерный капитал

Допустим, вы инвестируете 1 миллион долларов через частную инвестиционную компанию (традиционные фонды прямых инвестиций обычно имеют очень высокие минимальные инвестиции). Фирма прямых инвестиций вложит ваши деньги в фонд прямых инвестиций вместе с деньгами других инвесторов и вложит полученную сумму в различные инструменты прямых инвестиций, такие как выкуп или венчурный капитал (подробнее об этом ниже).

Помимо соответствия минимальным инвестиционным требованиям фондов прямых инвестиций, вам также необходимо быть аккредитованным инвестором, что означает, что ваш собственный капитал — один или вместе с супругом — превышает 1 миллион долларов или ваш годовой доход превышает 200 000 долларов. в каждый из последних двух лет.

Партнерство с ограниченной ответственностью

Когда вы инвестируете в фонд прямых инвестиций, вы можете думать о себе как о вторичном инвесторе или, говоря официальным языком, как о партнере с ограниченной ответственностью. Вы предоставили капитал, который помог сделать инвестиции возможными, но вы не будете нести ответственность за управление недавно приобретенной компанией, внесение каких-либо необходимых улучшений или управление возможной продажей или публичным размещением.Вот чем занимается фирма.

Партнеры с ограниченной ответственностью получают доход от своих инвестиций, когда частная инвестиционная компания продает компанию, которую она покупает. Обычно фирма получает около 20% прибыли, а остальная часть распределяется между партнерами с ограниченной ответственностью в зависимости от того, сколько они внесли в фонд. Более того, партнеры с ограниченной ответственностью имеют ограниченную ответственность, то есть максимум, который они могут потерять, — это сумма, которую они инвестировали в фонд.

Типы прямых инвестиций

После того, как вы вносите вклад в фонд прямых инвестиций, компания прямых инвестиций может использовать ваш вклад несколькими различными способами для получения прибыли, в зависимости от типов сделок, на которых специализируется фирма.Ниже представлены две распространенные инвестиции в частный акционерный капитал.

Выкуп

Выкуп — это когда частная инвестиционная компания покупает целевую компанию в надежде продать ее позже с прибылью. Эта компания может быть публичной или частной, но если она публичная, то в результате покупки она станет частной. Часто частные инвестиционные компании используют капитал из фонда, а также заемные деньги для завершения сделки, используя активы приобретаемой компании для обеспечения ссуды. Когда речь идет о заемных деньгах, сделка называется выкупом заемных средств.

При выкупе частная инвестиционная компания может определить компанию, в которой есть возможности для улучшения, купить ее, внести улучшения в свою деятельность или управление (или помочь компании в росте), а затем развернуть и продать компанию с целью получения прибыли, известной как «выход». Во многом это похоже на переворот дома — просто замените дом компанией.

Венчурный капитал

В то время как выкупы стремятся получить контроль над зрелыми компаниями, венчурный капитал включает выявление стартапов на ранних стадиях, которые стремятся получить денежные средства в обмен на долю в компании.Цель здесь — инвестировать в компании с высоким потенциалом роста, которые могут быть проданы позднее или публично представлены посредством первичного публичного предложения или IPO. После IPO доля собственности фирмы может быть конвертирована в акции и продана на публичном рынке с целью получения прибыли.

Риски прямых инвестиций

Неликвидность

Как партнер с ограниченной ответственностью, чтобы увидеть доход от ваших инвестиций в частный капитал, вам, вероятно, потребуется держать их в фонде прямых инвестиций в течение длительного времени, часто так же долго как 10 лет.Фонды прямых инвестиций работают иначе, чем более распространенные типы фондов (например, паевые инвестиционные фонды), поскольку партнеры с ограниченной ответственностью обычно должны выделить определенную сумму денег, которую фирма может использовать по мере необходимости в течение определенного периода. Когда фирма запрашивает у своих инвесторов сумму инвестиций, это называется требованием капитала.

Например, частная инвестиционная компания может делать различные инвестиции в течение пятилетнего периода, обращаясь к своим партнерам с ограниченной ответственностью за капиталом в течение этого времени. Затем, после того как фирма определила инвестиции в целевые компании и привлекла необходимый капитал, ей все равно необходимо улучшить компании или стимулировать рост, прежде чем продавать их.Согласно отчету консалтинговой компании Bain & Co.

, в 2019 году средний период владения до продажи целевой компании составлял 4,3 года. По сравнению с другими типами инвестиций, которые можно легко конвертировать в наличные, такими как акции, комбинация периодов капиталовложений и времени, необходимого для продажи целевой компании, делает частный капитал крайне неликвидным.

Прозрачность, регулирование и данные

Фонды прямых инвестиций не зарегистрированы в Комиссии по ценным бумагам и биржам, поэтому от частных инвестиционных компаний не требуется публично раскрывать информацию о своих фондах (в отличие, например, от паевого инвестиционного фонда, который подлежит публичному раскрытию).

Более того, частные компании — часто объекты прямых инвестиций — не подлежат контролю со стороны общественности. Фирма прямых инвестиций должна определять компании со здоровыми, полными и точными балансами. Это приводит к разным уровням риска во вселенной прямых инвестиций: зрелые компании, участвующие в выкупе, могут обеспечить прозрачность данных о доходах и операциях за годы, в то время как стартап на ранней стадии имеет очень мало этой информации. Это делает инвестирование в непроверенный стартап с помощью венчурного капитала по своей сути более рискованным, чем инвестирование в компанию на стадии роста с установленной выручкой и долей рынка.

Зачем инвестировать в частный капитал?

Инвесторы обращаются к частному капиталу, чтобы диверсифицировать свои активы и стремиться к более высокой доходности, чем может обеспечить публичный рынок. И хотя фонды прямых инвестиций, безусловно, сопряжены с более высоким риском, исторически они действительно приносили более высокую доходность.

Согласно отчету Bain & Co., за последние 30 лет выкуп акций США (которые считаются крупнейшей частью прямых инвестиций) принесли среднюю чистую прибыль 13.1% по сравнению с 8,1% доходностью публичных рынков. Это сравнение основано на методе, эквивалентном S&P 500 и методу публичного рынка Long-Nickels.

Однако в отчете также отмечается, что с 2009 года доходность государственного и частного рынков была примерно одинаковой, в среднем около 15% в год. Забегая вперед, эксперты полагают, что коронавирус негативно скажется на сделках и доходности прямых инвестиций в краткосрочной перспективе, а долгосрочные последствия такого беспрецедентного события все еще неизвестны.

Как начать инвестировать в частный капитал

Чтобы напрямую инвестировать в частный капитал, вам нужно работать с частной инвестиционной фирмой. У этих фирм будут свои минимальные инвестиции, области знаний, графики сбора средств и стратегии выхода, поэтому вам нужно будет провести исследование, чтобы найти ту, которая вам подходит.

Но у среднего инвестора есть способ инвестировать в частный капитал без прямого инвестирования через частные инвестиционные компании: фонды прямых инвестиций, торгуемые на бирже.

ETF частного капитала предлагают доступ к публичным компаниям частного капитала. Это один из подходов для тех, кто хочет участвовать в прямых инвестициях, но не является аккредитованным инвестором или не может соответствовать минимальным требованиям, требуемым фондами прямых инвестиций. (Узнайте, как инвестировать в ETF.)

Инвестируя в ETF, которые отслеживают эти компании, вы добьетесь их успеха, и вам не придется вкладывать огромные минимальные инвестиции, чтобы получить в нем участие.

Вы можете начать инвестировать в ETF для прямых инвестиций через онлайн-брокера.После того, как вы откроете счет и добавите к нему деньги, вы можете использовать инструменты брокера, чтобы найти подходящий вам ETF, и оттуда вы всего в нескольких кликах от инвестирования в фонд.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *