Инвестиции в жилую недвижимость: Пять основных стратегий инвестирования в жилую недвижимость :: Новости :: РБК Инвестиции

Содержание

Инвестиции в жилую недвижимость

Инвестиции в строительство жилых комплексов – одна из специализаций компании «Первое Ипотечное Агентство», имеющей огромный опыт проведения сделок на рынке с недвижимостью Санкт-Петербурга. Многие годы мы успешно сотрудничаем как с частными инвесторами, так и с крупными компаниями.

Инвестиции в жилую недвижимость, которая уже находится в собственности, являются максимально надежным вложением средств. При этом следует понимать, что уровень доходности по таким вложениям сравнительно невысок. Даже при тщательном выборе ликвидных однокомнатных квартир, доход от сдачи в аренду редко превышает 7-8% годовых. Аналогичный уровень доходности могут обеспечить инвестиции в жилье бизнес-класса или элитную недвижимость. Вложения в однокомнатные квартиры эконом-класса являются наиболее привлекательными по причине большей ликвидности и прогнозированию цены и доходности.

Рекомендации по инвестициям в готовые квартиры

Приведем несколько рекомендаций, на основании которых мы формируем предложение по инвестициям в жилую недвижимость. Обязательно учитываются:

  1. Перспективы развития конкретного района. Мы тщательно анализируем не только текущие конкурентные предложения от застройщика в конкретном районе, но и перспективы запуска нового строительства на земельных участках под жилую застройку. Появление по соседству больших строительных проектов может привести к значительному снижению цен на квартиры и арендных ставок.
  2. Специфика рынка при покупке квартир для сдачи в аренду. Доход от аренды сильно зависит от транспортной доступности (близость к метро). Максимальное внимание уделяется состоянию двора, подъезда, самой квартиры. При покупке нескольких квартир мы стараемся предложить варианты в разных районах или как минимум в разных комплексах.

При расчете доходности квартир эконом-класса учитываются следующие факты:

  • такие квартиры быстрее растут в цене вслед за инфляцией даже в условиях кризиса;
  • однако они требуют дополнительных затрат на ремонт, восстановление мебели и техники.
Отправить заявку

Заказать консультацию по вопросам инвестиций в жилую недвижимость

Инвестиции в строительство жилой недвижимости – наилучший вариант долгосрочных вложений средств. Наши специалисты владеют всеми методами кредитования и диверсификации рисков, умеют анализировать ситуацию на рынке недвижимости и, исходя из этого, предлагают оптимальные объекты для инвестиций. За всеми консультациями обращайтесь по телефону 8 (812) 335-36-96.

Инвестиции в жилую недвижимость

Инвестирование в жилую недвижимость – это один из самых популярных видов вложений капитала у частных инвесторов. Жилье неотделимо от жизни человека, независимо от экономических спадов и подъемов, поэтому инвестиции в жилую недвижимость – это не только сфера профессиональных инвесторов, но и обычных людей, желающих сохранить свои сбережения и, по возможности, заработать на них.

С чего начать?

Как и в любой другой сфере инвестирования, сначала инвестору необходимо тщательно изучить рынок жилой недвижимости и определится с методом вложения средств.

Существует несколько способов инвестиций в жилую недвижимость. Первый способ – это инвестирование в частном порядке. В этом случае частное лицо заключает договор со строительной компанией, чтобы по окончании строительного проекта приобрести квартиру. Такой метод инвестирования работает по принципу долевого участия. Привлекательность этого способа заключается в том, что покупка квартиры в еще недостроенном проекте, обойдется намного дешевле, чем готовое жилье.

Однако сразу стоит отметить, что подобный метод связан с очень высокой долей риска. Слишком высок процент мошенничества в этой сфере, часто договора не проходят проверку в соответствующих государственных органах, организаторы проекта исчезают с деньгами инвесторов, так и не закончив строительство.

Более надежным способом вложения в жилую недвижимость является заключение договора непосредственно со строительной компанией. В этом случае, в сущности, покупается еще не построенное жилье, однако, такие договора более строго проверяются, и обычно в них детально указаны параметры и условия квартиры, которая будет приобретена.

Разновидностью такого вложения может быть покупка ценных бумаг строительной компании. Залогом для получения жилья может стать вексель, который является эквивалентом ее стоимости. Но и здесь присутствует определенный риск, после сдачи объекта, компания может отказаться дать жилье по векселю, а просто выплатить его стоимость. Такое часто происходит, если за время строительства недвижимость сильно выросла в цене.

Еще одним вариантов инвестиций в жилую недвижимость является участие в закрытых паевых фондах (ЗПИФ). Сущность этого метода заключается в следующем: такой фонд создается по каждый строительный проект и его задача оптимально распределить паевые средства с целью получения прибыли ее долевыми участниками. Здесь уже идет речь не о получении жилья, а получение прибыли в виде процента от его стоимости. Этот способ набирает популярность, потому что для участия в таком фонде не обязательно иметь большую сумму.

Инвестиции в жилую недвижимость зарубежья

Для тех, кто не желает рисковать большими суммами при инвестировании в отечественный рынок жилой недвижимости, есть альтернатива приобретения жилья за границей, преимущественно в странах с развитой экономикой, где рынок жилья уже сформирован и имеет стабильный рост. Во многих развитых странах, благодаря выверенной государственной кредитной политике, в сегменте жилой недвижимости, не наблюдается стремительного спада рынка даже во время кризиса.

Выбирать страну для инвестиций в жилую недвижимость надо ту, где повышение стоимость на жилье опережает инфляцию.

Само собой, для выбора объекта инвестирования надо учитывать все те же факторы, как и при любой покупке недвижимости.

Во-первых, это месторасположение. Лучше всего выбирать большие города, как наиболее динамично развивающиеся, и где выше покупательная способность и спрос. Предпочтение стоит отдавать не элитному жилью, а средним по цене апартаментам. Европейцы очень экономные по своей природе, и поэтому жилье среднего класса намного быстрее сдать в аренду, к тому же, оно постоянно растет в цене, тем самым увеличивая пассивный капитал инвестора.

Во-вторых, на европейском рынке жилой недвижимости, намного меньше процент мошенничества, и намного лучше защищены права инвестора.

Таким образом, при грамотно выбранной стратегии вложений в недвижимость, в результате можно получить хороший доход. Для того чтобы риск

инвестиций в жилую недвижимость свести к минимуму, надо не экономить на услугах юристов и экспертов, а также иметь дело только проверенными строительными компаниями.

Другие статьи на нашем сайте

Инвестиции в недвижимость в Москве, вложить деньги в объекты жилой недвижимости, инвестиции в сфере недвижимости

Не секрет, что часто  жилье  приобретается в инвестиционных целях.

Инвестиции в недвижимость не обесценятся и не пропадут. Московские квартиры со временем только дорожают и неслучайно вложение средств в недвижимость признается экспертами рынка как одна из самых надежных и привлекательных инвестиций. Однако, инвестируя в жилье надо учесть ряд рекомендаций, которые обезопасят ваши вложения и сделают их максимально привлекательными. Это прежде всего ликвидность вашего объекта инвестиций. Для объекта недвижимости она складывается из таких составляющих, как:

  • месторасположение
  • качество дома
  • расположение квартиры в доме (этаж, вид из окна)
  • состояние квартиры
  • юридическая чистота 

 

Нелишне заметить, что квартиры с отделкой — довольно популярный объект для инвестиций. До 50% квартир с ремонтом, приобретаемых через компанию Авангард77  — это инвестиционные покупки. Ведь покупка готовой квартиры с полной отделкой, встроенной кухней и сантехникой является идеальным объектом для инвестиций еще и потому, что ее сразу же можно сдать в аренду и т.о. немедленно начать получать доход от своего объекта инвестиций. Без потери массы времени и нервов на ремонт. Арендодатели, кстати, с гораздо большей готовностью снимают именно отремонтированное и готовое к заселению жилье. Такая инвестиция существенно повышает доходность объекта инвестиций по сравнению со стандартной квартирой в новостройке или на вторичном рынке. Все квартиры обладают абсолютной юридической чистотой, а ключи покупатель получает в день оплаты. Это уникальное предложение, незаменимое для занятых людей, а также для иногородних покупателей.

Если вы решили инвестировать в квартиру на вторичном рынке, то нужно определиться с тем, где покупать, каким будет дом и условия проживания в нем.

Отзывы:

как только увидели квартиру на сайте, сразу поняли – наша. Отличный ремонт, продуманность планировок, качественная техника и материалы, все на высшем уровне.

С уважением, Константин и Виктория

Мы увидели квартиру на сайте, 3 марта прилетели в Москву, а 5 марта у нас были уже ключи от квартиры. Квартира в действительности полностью соответствует фотографиям на сайте!

Марат и Елена

все, что написано про систему оформления и оплаты, сроков оформления, передачи ключей и т.п. на сайте компании, никакой не рекламный трюк, все действительно работает именно так. Учитывая то, что я иностранный клиент, для меня это просто находка.

С уважением, К.Ю.

Инвестиции в жилую недвижимости с доходностью до 34% годовых от LCG

Главные финансовые вопросы решаемые инвестором

 

Прежде чем купить квартиру в Москве для инвестиций, важно не только скопить необходимую для приобретения сумму (хотя многие видят основную сложность именно в этом). Нужно приобрести хотя бы базовые теоретические знания о методах анализа и оценки рисков, расчета чувствительности и критических точек проекта, факторов прямого и косвенного воздействия на затраты и объем доходов, принципах целеполагания при инвестиции в жилье.

Так цели вложения бывают следующие:

  • для сохранения капитала;
  • для последующей перепродажи;
  • для сдачи в аренду.

 

В зависимости от поставленной цели, разрабатывается и соответствующая стратегия вложения капитала. В ней должны быть учтены и дополнительные затраты (издержки), ложащиеся на плечи инвестора при достижении цели инвестирования.

Примером издержек являются услуги юристов или риэлторского агентства. Также, чтобы сдать имущество в аренду, его необходимо отремонтировать, а затем поддерживать в должном состоянии, найти адекватных арендаторов или платить за коммунальные услуги, пока жилплощадь еще не сдана.

Если же речь идет о продаже квартиры или дома, полученная от сделки прибыль облагается налогом. Чаще всего это НДФЛ, составляющий 13% и применяемый не к размеру чистой прибыли (разница между вложенной суммой и ценой последующей реализации), а к полному объему вырученных денег.

 

О чем еще стоит помнить инвестору

 

Разобравшись с бюджетом, который возможно выделить, чтобы инвестировать в квартиру или другую жилплощадь, следует тщательно продумать – какой она должна быть (количество комнат, этажность, площадь, тип дома), из какого сегмента рынка (новострой, вторичное жилье, стадия возведения), где она будет расположена. Например, регион местоположения влияет на рост цены.

Тем, кто осуществляет инвестиции в жилье в Москве и других больших городах и центральных районах проще дождаться возрастания стоимости, ввиду постоянно прибывающего потока новых жителей. В отдаленных от центра населенных пунктах или районах, динамика роста цен менее заметна. Важно также изучить социальную инфраструктуру вокруг подобранного имущества. Если же целью инвестирования является сдача квартиры в аренду студентам, необходимо предпочитать города с престижными ВУЗами. Поэтому подбору места расположения дома или квартиры следует уделить особое внимание.

При покупке новостроя, нужно также определить – на каком этапе возведения инвестор входит в проект. Понятно, что если вложить деньги в строительство квартиры (покупка на нулевом или начальном цикле), то прибыль при дальнейшей реализации такого имущества будет максимальной. Но и риски при этом возрастают соответственно. Поэтому, приобретая недвижимость на этапе строительства, необходимо не только выбрать надежного застройщика, но и оценить факторы макроэкономики. Ведь если в стране кризис – у людей не остается свободных средств для покупки квадратных метров.

Подводя итог, можно отметить, что выгодно инвестировать в жилую недвижимость можно только с расчетом на долгосрочную перспективу. Эта разновидность активов – прекрасная альтернатива банковским вкладам или сложным финансовым инструментам. При этом выбрать ликвидный объект – еще полдела. Нужно уметь просчитывать возможные выгоды и опасности. Тем, кто хочет получить максимальную прибыль от своего объекта инвестирования, но не имеет возможности, времени или желания внедряться в тонкости управления недвижимостью, рекомендуется обратиться в компанию Lion Capital Group, которая обеспечит безопасность активов и поможет их приумножить.

Интерфакс-Недвижимость / На рынке жилья еще можно заработать. Эксперты рекомендуют инвестировать в элитную жилую недвижимость


1 июня 2007, 19:14

По данным компании «МИАН — Агентство недвижимости», общий объем денежных средств, инвестированных частными лицами в жилую недвижимость Москвы, в 2005 году составил около $12 млрд, в 2006 году этот показатель снизился до $10 млрд.

Специалисты компании прогнозируют, что объем инвестиций в 2007 году составит не более $1-2 млрд. Отвечая на вопросы агентства «Интерфакс-Недвижимость», эксперты анализируют ситуацию, сложившуюся на инвестиционном рынке недвижимости в Москве.

Темные окна по вечерам…

По словам руководителя портала «Квадрум. Недвижимость России» Алексея Липскерова, точной статистики инвестиционных квартир в Москве нет. «В органах госрегистрации не требуют указывать цель приобретения недвижимости, — отмечает А.Липскеров, — а темные по вечерам окна в домах тоже никто не ходит считать».

В то же время, директор по маркетингу Бюро Недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская полагает, что квартир, которые покупаются в инвестиционных целях, не менее 30%. Начальник отдела маркетинга агентства недвижимости «Квартал» Павел Епихин называет немного меньший процент, отмечая, что только «около 20-25% квартир на первичном рынке жилья в Москве покупаются с целью инвестиций». Но по данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», этот показатель не превышал 15% даже в периоды бурного роста цен и ажиотажного спроса. А сейчас, по словам генерального директора «МИАН — Агентство недвижимости» Нины Кузнецовой, и вовсе наблюдается снижение доли инвестиционных покупок до 5-10%. Слова Н.Кузнецовой подтверждает и заместитель генерального директора «Союза профессиональных риэлторов» Наталья Желаднова, отмечая, что «в 2007 году есть тенденция к снижению из-за остановки роста рынка в конце прошлого года».

При этом, как отмечает директор по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергей Лушкин, «недвижимость продолжает оставаться эффективным инвестиционным инструментом, несмотря на некоторое снижение темпов роста цен».

Кто в доме хозяин?

Куда инвесторы предпочитают вкладывать свои средства? «Для инвестора, обладающего большими денежными ресурсами, российский рынок недвижимости является инвестиционно-привлекательным практически во всех сегментах», — отмечает директор аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владислав Луцков. Однако, как уточняет маркетолог компании «Инком» Ирина Егорова, «если говорить о частных инвесторах, то все зависит от их собственных целей и финансовых возможностей».

«Социальный портрет частного инвестора не поддается однозначному описанию», говорит представитель компании «Квартал». «И по возрасту, и по семейному положению эти люди очень различаются, частный инвестор многолик», — отмечает В.Луцков из «МИЭЛЬ-Недвижимости».

По словам О.Побединской, инвестируют в жилую недвижимость все же чаще москвичи. Директор по маркетингу Бюро Недвижимости «Агент 002» объясняет это тем, что «приезжие чаще покупают квартиры с целью просто осесть в столице». Это логично. Однако, при сегодняшних ценах на жилье в Москве (больше $4 тыс. за кв. метр — прим. «ИФ-Недвижимость»), трудно себе представить, что коренных жителей Москвы, которые покупают квартиры от $150 тыс. с целью инвестиций — много.

«Инвестируют в столичную недвижимость представители разных слоев населения», — отмечает О.Побединская. С этим, фактически, согласен В.Луцков, по словам которого «сегодня в роли частных инвесторов выступают люди как с высокими доходами, так и малообеспеченные». Для первых, поясняет он, инвестиции — это способ диверсифицировать свои вложения, а для вторых — способ приумножения капитала для улучшения жилищных условий. Например, можно купить квартиру в Пушкино, потом реализовать ее, получить доход и купить двухкомнатную квартиру в Мытищах.

Еще одна характеристика частного инвестора: по словам С.Лушкина из компании «Квартал» в недвижимость вкладывают деньги люди, которые не склонны к риску. «Остальные же, — продолжает специалист, — помимо вложений в недвижимость используют и другие финансовые инструменты (ПИФы, акции и т.д.)».

Гендиректор «МИАН — Агентство недвижимости» Н.Кузнецова считает, что хотя инвестирование на рынке недвижимости остается прибыльным бизнесом, причем во всех сегментах, как эффективно делать подобные вложения очевидно только для профессионалов рынка. «Частным же, непрофильным инвесторам сегодня непросто увидеть имеющиеся возможности», — добавляет она. Вот почему, как отмечает В.Луцков из «МИЭЛЬ-Недвижимость», «в первую очередь в жилую недвижимость Москвы инвестируют прежде всего девелоперы, кредитные организации, банки, страховые компании и др.». Самыми же активными игроками на рынке жилья, как утверждает А.Липскеров (портал «Квадрум. Недвижимость России», являются корпоративные инвесторы — банки и аффилированные с ними инвестиционные фонды.

Куда уходят доллары?

Возвращаясь к вопросу о том, во что же сегодня вкладывают деньги, можно увидеть интересную картину. «Физические лица теоретически могут вступать в самые разные проекты. — отмечает В.Луцков из «МИЭЛЬ-Недвижимость». — Они ограничены только размерами своих капиталов».

При этом, как отмечает Н. Желаднова («Союз профессиональных риэлторов»), «наиболее привлекательны для инвестиций в жилую недвижимость новостройки на начальном этапе строительства — как типовое, так и в большей степени элитное жилье и жилье бизнес-класса». И. Егорова («Инком») подчеркивает, что «в настоящее время по привлекательности объекты жилой городской недвижимости для частных инвестиций можно расположить в следующем порядке по убыванию: элитное жилье, бизнес-класс и эконом-класс».

Все опрошенные эксперты сходятся во мнении, что наиболее интересными с точки зрения инвестиций остаются квартиры элитного сегмента. «Во-первых, — отмечает С. Лушкин (компания «Квартал»), — элитное жилье со временем не обесценивается, чего нельзя гарантировать в недорогом и менее качественном сегменте. А во-вторых, разница на начальной и конечной стадии строительства, а, значит, и прибыль инвестора, будет больше». И.Егорова называет еще несколько причин, чтобы инвестировать в недвижимость элитного класса, обращая внимание, что «цены в данном сегменте стабильно высокие, а спрос в условиях роста благосостояния населения превышает предложение».

Что же касается бизнес-класса, то эксперты не считают этот класс жилья привлекательным для инвестиций. По словам Н.Кузнецовой («МИАН — Агентство недвижимости»), в прошлом году основной поток инвестиций приходился именно на жилье бизнес-класса.

Но на сегодняшний день «в этом сегменте жилья наблюдается перенасыщенность предложений, отмечает генеральный директор управляющей компании ЗАО «БЕСТ-Недвижимость» Лариса Патлух. «К тому же, — продолжает она, — высокие требования к качеству строительства не добавляют этому сегменту привлекательности». Л.Патлух выделяет еще один класс жилья, привлекательный для инвестиций — эконом-класс, «где наблюдается стабильный спрос».

Это соотносимо с реальностью для частных инвесторов, потому что на деле, по словам В.Луцкова («МИЭЛЬ-Недвижимость»), «для большинства частных инвесторов, совершающих спекулятивные сделки, доступны однокомнатные квартиры не очень большой площади». Его слова подтверждает и Н.Желаднова («Союз профессиональных риэлторов»), утверждая, что «на практике для инвестиций предпочитают эконом-класс — сегмент недорогих, наиболее ликвидных одно-двухкомнатных квартир на вторичном рынке и новостройки в ближнем Подмосковье». Кстати, инвестиции в недвижимость Подмосковья — это выход для «целого пласта частных инвесторов, которые располагают сравнительно небольшими суммами в районе $100 тыс», — считает И.Егорова («Инком»). По ее словам, это могут быть как квартиры, так и коттеджные поселки. При этом, отмечает Н.Кузнецова («МИАН — Агентство недвижимости»), «в сегменте жилой недвижимости частному инвестору имеет смысл вкладывать средства только в том случае, когда цена объекта на самой начальной стадии сильно отличается от цены уже возведенного объекта». По ее мнению, таким потенциалом на сегодняшний день обладают подмосковные многоэтажки и объекты малоэтажного строительства.

И, наконец, еще один распространенный вариант вложений — покупка квартиры и ее обустройство для последующей сдачи в аренду. «Квартира в жилье эконом-класса общей площадью 35 кв. метров может быть сдлана из расчета $240 за кв. метр в год; квартира в элитном жилье общей площадью примерно 120-130 кв. метров в хорошем состоянии с оборудованной кухней и ванной комнатой может быть сдана из расчета $450 за кв. метр в год. Срок окупаемости таких вложений в элитном доме — около 8 лет», — отмечает начальник отдела вторичного жилья отделения Китай-Город корпорации «РЕСКОР» Марина Мусаева.

Цель оправдывает средства?

Вопрос о ликвидности инвестиций в недвижимость, конечно, немаловажен. Как отмечает М.Мусаева (корпорация «РЕСКОР»), «московская недвижимость всегда в цене, но с падением цен на недвижимость инвестиции в жилье уже не столь популярны, как прежде». Как считает В.Луцков («МИЭЛЬ-Недвижимость»), доходность от инвестиционной деятельности для корпоративного инвестора составляет на сегодняшний день порядка 25-30%.

Если говорить о частном инвесторе, его доход напрямую зависит от рыночного роста стоимости объекта инвестирования. Для наглядности В.Луцков приводит пример, когда, вложив деньги в квартиру в конце 2005-го — начале 2006 года можно было получить годовой доход 100%. При этом, как уточняет А.Липскеров (портал «Квадрум. Недвижимость России») если квартира приобреталась на ранних этапах строительства, то за этот период доходность могла дойти до 130%.

«Однако, войдя на рынок в начале 2006 года, — отмечает В.Луцков, — выйти с него в конце года было уже не так просто: объемы предложения увеличились, время экспозиции квартир выросло».

Что же касается сегодняшнего положения дел, то в связи со стагнацией цен на рынке недвижимости все не так радужно, как было для инвесторов в начале 2006 года. А.Липскеров убежден, что «квартиры с чисто инвестиционными целями сегодня не приобретаются. Скорее их продают и фиксируют прибыль. Все-таки недвижимость в Москве — хороший инструмент диверсификации портфеля, особенно в условиях очень волатильного фондового рынка».

Однако О.Побединская (Бюро недвижимости «Агент 002») не согласна с А.Липскеровым. По ее мнению, купив квартиру на начальных этапах строительства дома, после ввода его в эксплуатацию можно заработать от 10 до 30% годовых. При этом срок инвестирования не превышает 2,5 лет. «Раньше можно было заработать до 80%», — добавляет эксперт.

Кто не рискует, тот не богатеет

Однако не стоит забывать, что любые инвестиционные вложения всегда сопряжены с определенными рисками. С.Лушкин (компания «Квартал») убежден, что больше всего рискам подвержены два сегмента — квартиры в домах эконом-класса и вторичное жилье. «Вторичное жилье будет дорожать не более, чем в пределах общего роста цен на недвижимость, а значит и заработать на таких инвестициях сложнее», — говорит он. Что касается жилья эконом-класса, то, как отмечает С. Лушкин, оно в свое время было переоценено, и сейчас возможно снижение цен в этом сегменте, что тоже влечет за собой риски для инвестора.

В.Луцков («МИЭЛЬ-Недвижимость») указывает, что «на вторичном рынке главные риски связаны с юридической чистотой документов». Он выделяет в отдельную группу рисков первичный рынок, в том числе и при покупке квартиры на начальных этапах строительства. Как считает В. Луцков, «чтобы избежать рисков, необходимо обратить внимание на застройщика, юридическую чистоту документов и прозрачность схемы продажи».

К рискованным инвестициям в недвижимость эксперты относят и дома, которые планируется сносить. «Новые квартиры далеко не всегда предлагаются в домах-новостройках, — отмечает А.Липскеров (портал «Квадрум. Недвижимость России»). — Это могут быть квартиры на вторичном рынке — выморочные квартиры и другие варианты». Солидарна с ним и О.Побединская (Бюро Недвижимости «Агент 002»), утверждая, что «порядок компенсации не столь легок и очевиден, как кажется. Поэтому, что именно вы получите взамен, находится под большим вопросом».

Еще одной причиной риска инвестиций в дома «под снос» А.Липскеров отмечает сильную переоценку жилья в пятиэтажках. По его словам, именно эта категория сейчас наиболее активно теряет в цене.

А вот И.Егорова («Инком») полагает, что существующие риски присущи не какому-либо определенному жилому сегменту, а скорее этапу, на котором приобретается жилье.

Какие перспективы?

Рынок недвижимости крайне непредсказуем, поэтому говорить о перспективах достаточно трудно. При этом, независимый эксперт рынка недвижимости Геннадий Стерник считает, что инвестировать в недвижимость надо на стадии строительства. «Стабилизация цен на первичном рынке, — эксперт, — и даже небольшое их снижение, лишь понизят доходность инвестиций с 100-120% до 40-80%. Таким образом инвестировать в строительство по-прежнему выгодно». Г.Стерник убежден, что «уже почти год инвестировать в жилье (с горизонтом инвестирования год-полтора) невыгодно, потому что цены в ноябре-декабре остановились и пока стоят». Эксперт прогнозирует, что цены будут стоять еще не менее полугода. По его словам, вложиться в квартиры имеет смысл к концу 2007 — началу 2008 года и продать их через год подороже.

С таким прогнозом солидарна и Н.Желаднова. Заместитель генерального директора «Союза профессиональных риэлторов» считает, что победить стагнацию на рынке типового жилья до осени вряд ли удастся. По ее прогнозу, оживление на столичном рынке недвижимости ожидается не раньше конца лета — начала осени, а может и к новому году.

гражданство или ВНЖ в Европе

Отдельные государства в Европе предлагают оформить второе гражданство или вид на жительство за инвестиции в покупку жилой или коммерческой недвижимости. Кроме очевидных выгод от получения статуса в Европе, такая покупка сулит экономическую выгоду. Какую именно – разбираемся в сегодняшнем обзоре.

Легко ли получить гражданство за недвижимость в Европе?

Многих состоятельных людей вводит в заблуждение разнообразие и бессистемность информации в интернете о возможности оформить гражданство или ВНЖ в Европе. Они ошибочно делают вывод, что можно претендовать на эти статусы, купив дорогостоящее жилье в Германии, Франции, Нидерландах или скандинавских странах, где максимально высокий уровень жизни.

На самом деле, если только вы не занимаетесь целенаправленно инвестициями в недвижимость в разных странах Европы с целью получения дохода, а хотите пользоваться приобретенным объектом, то вас ждет разочарование. Приобрести жилье в Берлине или Париже, Амстердаме или Риме – весьма заманчиво. Однако проживать в купленной квартире или доме вы сможете ограниченное время – пока действует виза.

В остальном вам придется вверить заботы об объекте, в том числе хлопоты по сдаче его в аренду, вторым лицам. А контролировать их действия, по сути, вы будете лишь дистанционно. Довольно бессмысленная покупка, не правда ли?

Все это время жилье станет для вас, скорее, обузой. Кроме того, в Евросоюзе достаточно сложно получить статус гражданам России, Украины, Беларуси, Казахстана. Однако избежать этой проблемы можно.

Критерии выбора страны для покупки недвижимости

Если вы планируете проживать в Европе или пользоваться жильем значительное количество времени в году, мы рекомендуем выбирать страну для покупки исходя из наличия в ней специальной государственной программы. Сейчас такие программы, например, действуют на Кипре, Мальте, в Испании, Португалии и Греции.

Вы сможете принять в одной из них участие как официальный инвестор: покупаете недвижимость на требуемую сумму и взамен в короткие сроки и без очереди получаете нужный вам статус: гражданин страны или обладатель вида на жительство.

Таким образом, выбирая недвижимость в Европе для проживания, нужно учитывать два основных критерия:

  • инвестиционная привлекательность недвижимости
  • возможность оформления в стране вида на жительство или гражданства

Именно официальный статус (второй паспорт, ВНЖ, ПМЖ) даст вам право полноценно пользоваться покупкой – проживать в ней сколько угодно или не проживать вовсе. В любом случае вы всегда сможете непосредственно контролировать процесс управления объектом.

Никаких ограничений для инвесторов из России, Украины, Беларуси, Казахстана для участия в этих программах нет. Более того, именно среди жителей этих стран данные предложения наиболее популярны. Конкуренцию по количеству заявок составляют только китайцы.

Почему стоит покупать жилье в Европе?

  • Покупка недвижимости в стране, имеющей инвестиционную государственную программу, дает право всей вашей семье получить ВНЖ или гражданство в одной из стран Евросоюза
  • Вы получаете «запасной аэродром» на случай экономических, политических потрясений на родине
  • Недвижимость в Европе значительно дешевле московской, а значит, что за те же деньги вы получаете гораздо больше
  • Вы выгодно инвестируете средства, так как европейская недвижимость практически не падает в цене
  • Можете сдавать апартаменты или виллу в аренду и получать официальный доход в Евросоюзе
  • Покупайте дом на всемирно известном курорте и приезжайте на отдых в любое удобное время

Недвижимость и гражданство Кипра

Кипрский паспорт можно получить за инвестиции в жилую или коммерческую недвижимость. Вы можете инвестировать минимум 2 млн. евро в покупку жилой недвижимости. Через 3 года вы можете продать ее, оставив в пожизненное пользование лишь объект/объекты стоимостью от 500 тыс. евро (обязательное условие*).

Либо инвестируете минимум 2 млн. евро в покупку коммерческой недвижимости и дополнительно 500 тыс. евро в покупку жилья. Так же, как и в предыдущем варианте, через 3 года можете вернуть инвестиции, продав объекты, но жилье стоимостью минимум 500 тыс. евро навсегда должно оставаться в вашей собственности.

* Не обязательно всю жизнь владеть одним и тем же объектом. Его можно продать, купив взамен равноценный. Главное, чтобы общая стоимость жилья, которым вы владеете пожизненно, составляла не менее 500 тыс. евро.

Преимущества владения паспортом Кипра

  • Возможность путешествовать по 158 странам без виз
  • Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории любой страны ЕС
  • Выгодная оптимизация налогов
  • Вместе с инвестором получить паспорта могут его супруга, дети до 28 лет и родители
  • Срок оформления – 6-7 месяцев

Что можно купить?

На Кипре за требуемую минимальную сумму предлагают:

  • виллы в Лимассоле на 4-8 комнат площадью от 320 до 680 кв. м с собственным бассейном, полностью выстроенной инфраструктурой элитного комплекса, участком на 300-500 кв. м прямо на берегу моря (стоимость «квадрата» – 4200-6200 евро)
  • квартиры в престижном комплексе Лимассола на 4 комнаты площадью 250-450 кв. м, с эксклюзивной мебелью, рядом с морем (стоимость «квадрата» – 6500-7200 евро)
  • виллы в Пафосе на 4-8 комнат площадью 400-800 кв. м с бассейном, с участком на 2000-2500 кв. м, собственным выходом на пляж и причалом для яхты (стоимость «квадрата» – 3700-4500 евро)

Недвижимость и гражданство Мальты

По условиям государственной программы Мальты, гражданство могут получить лица, которые инвестируют в недвижимость минимум 350 тыс. евро. Однако это не единственное условие. Кроме покупки недвижимости на Мальте, нужно также совершить безвозвратный благотворительный взнос в Национальный фонд развития (650 тыс. евро) и купить мальтийские ценные бумаги (150 тыс. евро). Таким образом, общая сумма затрат начинается от 1,15 млн. евро.

Инвестор может купить только один объект (есть исключения, о которых мы скажем ниже). После получения паспорта обязательно владеть недвижимостью 5 лет, после чего объект можно продать. Все это время нельзя сдавать жилье и получать доход от владения.

Впрочем, есть возможность снизить затраты. Как вариант, предлагается не покупать, а арендовать недвижимость на 5 лет. Стоимость аренды должна составлять минимум 16 тыс. евро в год. То есть сумму затрат можно снизить до 800 тыс. евро, но при этом вы остаетесь без собственной недвижимости в Европе.

Преимущества владения паспортом Мальты

  • Относительно небольшая сумма (от 350 тыс. евро) обязательных инвестиций в недвижимость
  • Возможность путешествовать более чем по 160 странам без виз
  • Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории любой страны ЕС
  • Выгодная оптимизация налогов
  • Получить паспорта вместе с инвестором может его супруга, дети до 26 лет и родители
  • Срок оформления – 12-14 месяцев

Что можно купить?

За сумму от 350 тыс. евро вы сможете приобрести квартиру, пентхаус, небольшой городской дом. Состоятельным людям, которые рассчитывают на элитную недвижимость, стоит присмотреться к объектам стоимостью 1,4-1,6 млн. евро. За эту цену в стране предлагают множество вариантов на любой вкус – от уединенных бунгало с выходом на пляж до современных квартир с модной отделкой.

Мальтийские власти предлагают инвесторам наиболее выгодный вариант: покупать жилье в специальных курортных районах – Special Designated Areas. Здесь расположены комфортабельные жилые комплексы VIP-уровня. И покупка в SDA имеет множество преимуществ по сравнению со стандартными условиями.

  • Разрешение на приобретение жилья получать не нужно, что значительно экономит время и деньги
  • Объекты можно использовать как для личного проживания, так и для сдачи в аренду с целью получения дохода. Никаких ограничений нет
  • Можно купить сразу несколько объектов, например, 3 квартиры стоимостью по 120 тыс. евро каждая
  • Требование по минимальной сумме покупки в 350 тыс. евро сохраняется, однако благодаря возможности приобрести несколько объектов, можно инвестировать эти деньги более выгодно

Недвижимость и вид на жительство Испании

Для получения «золотого» (инвесторского) вида на жительство в Испании понадобятся инвестиции в размере от 500 тыс. евро в покупку жилой недвижимости. Никаких требований по дополнительным затратам нет. Простота программы привлекает множество состоятельных людей со всего мира, особенно китайцев, россиян, бразильцев.

Преимущества владения ВНЖ Испании

  • Простые и понятные условия программы
  • Возможность путешествовать по странам Шенгена без виз
  • Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Испании
  • Получить карты ВНЖ вместе с инвестором может его супруга, дети до 26 лет
  • Срок оформления – 2-3 месяца

Что можно купить?

Если сравнивать с Москвой, то 500-600 тыс. евро – это стоимость 1-2 комнатной квартиры площадью 50-100 кв. м. в районе Красной Пресни, Патриарших, Таганки, Якиманки.

А что за эту же сумму предлагают в Испании?

  • Виллу в элитном комплексе на Коста-Бланка с 4 комнатами площадью 240-260 кв. м и участком на 700-800 кв. м у самого моря (стоимость «квадрата» – 2300-2900 евро)
  • Квартиру в Барселоне с 4 комнатами на 110-120 «квадратов» в здании со своей территорией, недалеко от пляжа (стоимость «квадрата» – 4800-4900 евро)
  • Коттедж в 2 этажа на Гран-Канариа с 5-6 комнатами площадью 340-360 кв. м недалеко от океана (стоимость «квадрата» – 1600-1800 евро)

По различным оценкам, Барселона и Мадрид сейчас самые привлекательные города Европы для покупки недвижимости. Сейчас мадридский «квадрат» стоит в среднем 3 тыс. евро, а в Барселоне 3,5 тыс. евро.

Недвижимость и вид на жительство Португалии

Программа по оформлению ВНЖ Португалии предполагает довольно гибкие условия. Можно купить как новый объект в Лиссабоне, так и старинную недвижимость под восстановление. Впрочем, программа вообще не ограничивает вас в выборе города – можете приобрести жилье в любом регионе и получить за это вид на жительство.

Главное, чтобы стоимость была выше 500 тыс. евро для любого объекта на первичном или вторичном рынке в курортных зонах и столице. Как вариант можно купить объект под реконструкцию (если он расположен в историческом районе), тогда минимальная сумма инвестиций будет составлять 350 тыс. евро.

Преимущества владения ВНЖ Португалии

  • Простые и понятные условия программы
  • Возможность снизить минимальную сумму инвестиций на 150 тыс. евро
  • Путешествия по странам Шенгена без виз
  • Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Португалии
  • Налоговые льготы в первые 10 лет проживания
  • Получить карты ВНЖ вместе с инвестором может его супруга, дети до 26 лет
  • Срок оформления – 2-6 месяцев

Что можно купить?

Среди перспективных рынков недвижимости называют лиссабонский. Сейчас в среднем «квадрат» здесь стоит 1,6-1,8 тыс. евро.

На минимальную сумму 500 тыс. евро в Португалии предлагают такие варианты.

  • Вилла в Албуфейре, Лагоа, Лоле площадью 230-280 кв. м с 4-5 комнатами и участком до 1000 кв. м, с собственным бассейном, видом на море и полной обстановкой мебелью (стоимость «квадрата» – 2400-2800 евро)
  • Вилла на 2 этажа в Алгарве площадью 370-400 кв. м с 4-5 комнатами и участком 1500-2500 кв. м, до пляжа – 10-15 км (стоимость «квадрата» – 1500-1600 евро)
  • Апартаменты в Лагуше, Портимане, Фару площадью 130-200 кв. м с 3-4 комнатами, собственной террасой, панорамным видом на море (стоимость «квадрата» – 2500-2600 евро)

Недвижимость и вид на жительство Греции

Минимальная сумма инвестиций в недвижимость для оформления данного статуса – 250 тыс. евро. Следует учесть, эта сумма дает вам право включить в заявку только супругу и детей. Если же вы захотите, чтобы вместе с вами греческий ВНЖ получили родители, внуки, придется удвоить инвестиции – минимум 500 тыс.

Дополнительных расходов инвестор не несет, однако следует знать, что налог на покупку недвижимости на «вторичке» в Греции облагается налогом в 3%, а на «первичке» – 24%.

Преимущества владения ВНЖ Греции

  • Простые и понятные условия программы
  • Самые доступные в Европе затраты на покупку недвижимости с оформлением статуса
  • Путешествия по странам Шенгена без виз
  • Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Греции
  • Получить карты ВНЖ вместе с инвестором может его супруга, дети, а при удвоении суммы инвестиций – родители, внуки
  • Срок оформления – до 2 месяцев

Что можно купить?

В пределах минимальных инвестиций в Греции предлагают следующие варианты.

  • Таунхаус на 2 уровнях в Кассандре площадью 110-120 кв. м в курортной зоне (стоимость «квадрата» – 3800-4500 евро)
  • Апартаменты в 3-4 комнаты площадью 150-170 кв. м и участком в 500-1000 кв.м в Ханье, Халкидики, в 500-700 м от моря (стоимость «квадрата» – 2800-3500 евро)
  • Мезонет на 4-6 комнат площадью 140-150 кв. м с бассейном в Кассандре (стоимость «квадрата» – 2800-3100 евро)

Почему стоит покупать жилье в Европе?

  • Покупка дает право всей вашей семье получить ВНЖ или гражданство в одной из стран Евросоюза
  • Вы получаете «запасной аэродром» на случай экономических, политических потрясений на родине
  • Недвижимость в Европе значительно дешевле московской, а значит, что за те же деньги вы получаете гораздо больше
  • Вы выгодно инвестируете средства, так как европейская недвижимость практически не падает в цене
  • Можете сдавать апартаменты или виллу в аренду и получать официальный доход в Евросоюзе
  • Покупайте дом на всемирно известном курорте и приезжайте на отдых в любое удобное время

надежный ли это способ заработка?

Инвестиции в недвижимость – это возможность каждого человека зарабатывать деньги. Такой вид инвестирования часто называют малым бизнесом, так как от вложений в недвижимость можно легко получать пассивный доход. Но стоит помнить, что и такой бизнес имеет свои недостатки, подводные камни и особенности.

Таким образом, для того чтобы избежать ошибок и более подробно ознакомиться с особенностями этого бизнеса, стоит узнать как происходят подобные сделки.

Содержание статьи

Общее понятие

Инвестирование в недвижимость – это вложение личных средств в строящийся или уже завершенный объект недвижимости. Такая инвестиция оправдывает себя только через некоторое время в виде материальной выгоды или дополнительного дохода.

Безусловно, такой способ получения прибыли можно назвать собственным небольшим бизнесом. Стоит отметить, что вложение своих средств в недвижимость является достаточно востребованным предложением. Компании-застройщики всегда нуждаются как в крупных, так и мелких инвесторах, которые готовы вложить свои средства в строительство или обустройство того или иного объекта.

Инвестируя в недвижимость, каждый инвестор имеет возможность получать один из следующих видов дохода:

  1. Пассивный доход – прибыль от суммы вложения или купленной недвижимости.

Пассивный доход можно получить после приобретения жилья в доме, который строится. После завершения строительства квартиру или недвижимость, которую вы заранее приобрели можно сдать в аренду.

  1. Доход после перепродажи.

Когда только планируется или уже проводится строительство того или иного здания, квадратные метры стоят намного дешевле. Таким образом, после завершения строительства можно намного дороже продать помещение или квартиру.

Естественно, что разницу после совершения сделки – это и есть доход. Перепродажей жилья чаще всего занимаются крупные и средние риелторские компании, которые заранее выкупают определенное количество квартир в новостройке, а после завершения строительства продают это жилье на более выгодных для себя условиях.

Обратите внимание! Такой способ инвестирования считается одним из наиболее выгодных вложений в бизнес, так как не требует траты дополнительных средств. Предприниматель тратит большое количество денег на рекламирование, обустройство помещений, заработную плату сотрудникам и т. д., в то время как инвестиции в недвижимость не требуют всего этого.

Виды инвестиций

Безусловно, риск инвестиций в недвижимость является относительно высоким. Это связано с некоторыми факторами, которые влияют непосредственно на рынок недвижимости.

Для того чтобы более подробно узнать обо всех рисках и возможных подводных камнях, стоит ознакомиться с основными видами такого вложения капитала, и определить для себя лучший вариант.

Выделяют следующие виды:

  1. Инвестиции в жилую недвижимость.

Принцип такого вида инвестиции достаточно прост: вы вкладываете деньги, приобретая жилую площадь, в будущем вы можете её перепродать или сдать в аренду.

  1. Вложение денег в заграничную недвижимость.

В этом случае вы покупаете квартиру, помещение, офис или любой другой вид недвижимости в другой стране и сдаете его в аренду или перепродаете. Такой способ инвестиции средств является достаточно популярным на сегодняшний день.

  1. Инвестиции в коммерческую недвижимость.

В этом случае вы вкладываете свои средства в приобретение помещений для офисов, магазинов, рабочих площадей и т. д. В этом варианте вы можете как продать площадь, так и использовать ее для своего бизнеса или сдать в аренду.

  1. Вложения в объект, который находится в стадии строительства.

Этот способ инвестирования не принесет вам прибыли в ближайшее время, так как продать или сдать в аренду вашу собственность можно будет только после завершения строительства. Кроме того, такой способ имеет некоторые недостатки и повышенные риски. В то же время, этот бизнес может принести достаточно большие суммы денег.

Какие препятствия могут возникнуть при инвестировании средств?

Выгодные инвестиции в недвижимость начинаются с предварительного анализа этого рынка. Низкая осведомленность граждан нашей страны в этом вопросе не позволяет им зарабатывать дополнительный пассивный доход.

Еще одним препятствием на пути к правильному инвестированию является желание граждан поскорее поселиться в собственную квартиру. Таким образом, множество граждан, молодых семей, одиноких людей приобретают свои квартиры в ипотеку (см. Купить квартиру. Что лучше — инвестировать или брать ипотеку?).

Заметка! Рассмотрим ситуацию: семья купила квартиру в ипотеку и должна выплачивать за нее кредит приблизительно 20 лет. Через 2 года стоимость подобной квартиры возрастает в несколько раз, и семья в принципе, могла бы продать свое жилье, заработать на этом деньги и приобрести квартиру не хуже, а может и лучше. Люди, которые берут жилье в кредит, заключают себя в кандалы постоянного долга банку. Для таких людей инвестирование в недвижимость становится практически невозможным.

Преимущества и недостатки вложения денег в недвижимость

Перед тем как решиться, стоит ли вкладывать свои деньги в тот или иной проект застройщика, просчитайте заранее, а выгодно ли это будет для вас? Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость позволят еще раз все взвесить и определиться, можно ли зарабатывать таким образом?

Положительные стороны

Рассмотрим преимущества такого инвестирования:

Внимание! Стоимость на недвижимость чаще всего растет или стоит на месте, а если даже и снижается, то достаточно незначительно, что позволяет в любой ситуации сохранить свои вложения.

  • возможность получения пассивного дохода от сдачи помещения в аренду;
  • возможность эксплуатировать приобретенную площадь в своих целях;
  • множество вариантов использования приобретенного объекта. Вы можете продать, переписать, подарить, передать по наследству приобретенную вами собственность;
  • риск потери вложенного капитала практически нулевой, в особенности на вторичном рынке (жилье в старом доме вы в любом случае не продадите дешевле, нежели купили).

Отрицательные стороны

Что касается недостатков такого рода капиталовложений, то к ним можно отнести:

  • при сдаче помещений в аренду не стоит рассчитывать на большие суммы, ваше вложение будет окупаться постепенно;
  • если приобрели квартиру и планируете её сдавать постояльцам, возможен риск простаивания помещения впустую;
  • в некоторых случаях недвижимость может быть достаточно затратной для своего владельца, например, могут потребоваться дополнительные средства на ремонт, обустройство и т. д.;
  • необходимость солидного начального капитала;
  • если вы решили вкладывать деньги в строительство, которое только начинается либо еще не закончилось – вы рискуете остаться ни с чем. Строительство могут заморозить власти, компания может обанкротиться и т. д.;
  • заранее стоит ознакомиться с политикой государства относительно этого вопроса, так как по законодательству вам может, придется оплатить огромный налог при покупке объекта.

Безусловно, инвестирование в недвижимость – это хороший способ получения прибыли, но подойдет он не всем, кто желает заработать.

11 фактов, которые необходимо знать об инвестировании в жилую недвижимость

Акции.

Облигации.

Ипотечные облигации.

Крипто.

Нефть.

Список инвестиционных возможностей в этом мире может продолжаться еще 98 страниц. Но на этом я остановлюсь и сосредоточусь на моей любимой инвестиционной стратегии из всех:

.

Инвестирование в жилую недвижимость.

Я инвестирую в недвижимость в течение нескольких лет, и мне часто напоминают, что эта отрасль постоянно меняется и развивается.Но есть ключевые фундаментальные факты о жилой недвижимости, которые всегда останутся неизменными.

Жилые и коммерческие инвестиции

Прежде чем мы сосредоточимся на инвестициях в жилую недвижимость, давайте углубимся на более глубокий уровень и коснемся коммерческой стороны вещей и сравним ее с жилой недвижимостью.

Коммерческий

Коммерческая недвижимость (CRE) используется для офисных, торговых и промышленных предприятий. Проще говоря, это недвижимость, используемая в торговле и в деловых целях.

Первое, что следует отметить, это то, что в CRE существует несколько типов классов, каждый из которых требует подробных знаний об этом типе актива. В зависимости от округа и штата действуют особые правила и положения.

Что замечательно в коммерческой недвижимости, так это то, что обычно вы можете заключить более длительный срок аренды, чем жилую недвижимость. Например: аренда этого помещения на срок от 5 до 10 лет не редкость. Это означает стабильный ежемесячный доход и более низкий уровень вакансий. Стабильность денежного потока потрясающая! Ча цзин!

Даже если текучесть арендаторов может быть меньше, это может быть намного дороже, когда вам нужно найти замену арендатору.Почему? Некоторым арендаторам могут потребоваться определенные планировки и особенности помещения, что потребует большего ремонта и больших капитальных затрат.

Итог: CRE считается высокорисковым и высокоприбыльным в мире недвижимости.

Жилой

Хотите узнать интересное преимущество жилой недвижимости? Более короткие сроки аренды — не обязательно плохо.

Подумайте об этом: если рыночные условия изменятся в пользу арендодателя, у вас будет больше контроля и возможность повысить арендную плату за счет более короткого срока аренды.С CRE вам, возможно, придется подождать 10 лет, чтобы воспользоваться преимуществами быстрорастущего рынка аренды и пересмотреть свои условия аренды.

Жилой сектор также обычно менее чувствителен к экономическим условиям. Людям всегда будет нужно место для жизни, но всегда ли людям нужно будет ходить в студию йоги, которая является вашим арендатором? Этот бизнес может не пережить экономический кризис, когда у людей меньше располагаемого дохода.

Вам так или иначе понадобятся деньги на недвижимость. В Residential есть преимущество: здесь легче получить финансирование.Кредиты на 15-30 лет доступны и везде. По сравнению с CRE, большинство ссуд амортизируются менее чем за 30 лет с обязательным платежом по размеру… что означает, что вам, вероятно, придется полностью выплатить ссуду в течение 5-10 лет.

Жилая недвижимость — одна из самых доступных инвестиций в недвижимость. Я имею в виду, просто посмотрите на Roofstock Marketplace, и вы легко найдете качественную недвижимость с хорошей доходностью менее чем за 100 тысяч долларов.

С 20-25% первоначальным взносом и арендатором для выплаты ипотеки, барьер для входа не слишком высок.А возможность выходить за пределы моего домашнего рынка (Сан-Франциско) означает, что я могу найти возможности, которые намного дешевле!

Нет правильного или неправильного ответа на вопрос: «Что мне делать: в жилую или коммерческую недвижимость?» Все сводится к вашей терпимости к риску, знаниям, а также к команде и сети, которую вы можете использовать и с которой вы можете работать.

Вот 11 фактов об инвестировании в жилую недвижимость, которые необходимо знать

Теперь, когда вы понимаете разницу между жилыми и коммерческими инвестициями, вот некоторые из фактов, которые вам необходимо знать, чтобы успешно инвестировать в жилую недвижимость.

1. Есть множество налоговых льгот

Инвестирование в жилую недвижимость дает многочисленные налоговые преимущества. Вы можете учесть вычеты, такие как амортизация имущества, проценты по ипотеке, стоимость ремонта / обслуживания / услуг, дорожные расходы, питание и даже отложить налог на прирост капитала с помощью 1031 Exchange.

Как всегда, у разных людей разные налоговые ситуации, поэтому обязательно проконсультируйтесь со своим налоговым специалистом относительно вашего личного финансового положения.

2. У вас больше контроля, чем вы думаете

Итог: вы выбираете рынок для покупки. Вы покупаете недвижимость только в том случае, если вас устраивает цена приобретения. Вы соглашаетесь с бюджетом реабилитации. Вы нанимаете управляющего недвижимостью. Вы и ваш менеджер по недвижимости выбираете арендаторов. Вы решаете держать или продать.

Это лишь несколько факторов в сфере жилой недвижимости, при которых вы полностью контролируете судьбу своих инвестиций.

Очевидно, что не все гарантировано, и возникнут препятствия, но это особый класс активов, где у вас есть тонна контроля.

3. Значение соответствует постоянному ежемесячному денежному потоку

Покупай и держи жилое инвестирование — это красиво, когда ваша недвижимость работает. Вы выплачиваете ипотечный платеж, приходит доход от аренды, и, надеюсь, он становится часовым механизмом 1-го числа каждого месяца. Это все равно, что получать ежемесячную зарплату, не работая в кабине! Разве ты не этого хочешь?

* ПРИМЕЧАНИЕ: всегда имейте запас наличности на тот случай, если возникнут эти надоедливые расходы на ремонт *

4.Арендаторы контролируют денежный поток и рентабельность инвестиций

Не так быстро … в связи с предыдущим замечанием, это может показаться очевидным, но без арендатора у вас буквально нет денежного потока. Что это обозначает? Класс арендатора чрезвычайно важен. Выбор лучшего и наиболее ответственного арендатора (легче сказать, чем сделать), возможно, является наиболее важным фактором при инвестировании в жилую недвижимость.

5. Оценка

Я назвал это «вишенкой на торте» в предыдущем посте, посвященном рентабельности инвестиций, и, если вы инвестируете по принципу «покупай и держи» с активами на рынке с денежными потоками, это действительно так.

Перво-наперво, ваша недвижимость должна расти как минимум так же быстро, как инфляция (~ 2% в год), что лучше, чем процентная ставка на большинстве сберегательных счетов. В качестве бонуса, если вы находитесь на растущем рынке, таком как Атланта или Индианаполис, вы сможете ежегодно увеличивать на несколько процентных пунктов.

6. Выплата кредита

Удивительная вещь, которую некоторые новые инвесторы не понимают, глядя на рентабельность инвестиций, — это тот факт, что, когда ваша недвижимость занята и у вас есть денежные средства, ваш арендатор выплачивает вам основную сумму, проценты, налоги и страховку.Это великолепно! Таким образом, даже если ваша собственность «окупится» в течение одного месяца из-за неожиданного ремонта или технического обслуживания, большую часть ваших расходов по-прежнему оплачивает кто-то другой. Как это не удивительно?

7. Варианты творческого финансирования

Оплатить все наличными или получить традиционную ипотеку? Вы можете подумать, что это единственные два варианта покупки жилой недвижимости. К счастью, существует множество вариантов дополнительного финансирования. Финансирование продавца, получение ссуды от самоуправляемой IRA, частные ссуды, основная аренда с возможностью покупки… это всего лишь несколько творческих способов финансирования ваших следующих инвестиций.

8. Расположение критично

Местоположение, местоположение, местоположение … вы слышите это постоянно, потому что это правда! Раньше я думал, что если цифры на бумаге выглядят великолепно, то вложение не составит труда.

Затем я на собственном опыте узнал о неквалифицированном арендаторе, потому что моя собственность находилась в плохом районе. Местоположение этой собственности привлекало определенный класс арендаторов, тех, кто, возможно, не был в лучшем финансовом положении, чтобы не отставать от арендных платежей.

Теперь я понимаю важность местоположения и тип арендатора, которого оно привлекает. Помните об этом при выборе жилой недвижимости для сдачи в аренду!

9. Это длинная игра

Если вы не любитель дома, покупка и хранение недвижимости — это долгосрочная стратегия. Вам нужно начать думать о своей жизни и портфолио на 5-10 лет вперед.

Один дом, два дома или пять домов не сделают вас богатым в одночасье, но если вы продолжаете наращивать свой портфель год за годом, позволяя инфляции делать свою работу, и вы фиксируете фиксированные ипотечные кредиты, вы в конечном итоге пожинайте плоды этой долгосрочной стратегии.

Если у вас есть 0, 1 или 2 юнита прямо сейчас, вы все еще находитесь в первом иннинге из 20 таймов. Игра началась!

10. Требуется управление

Полагаю, вы здесь не для того, чтобы читать эту статью, чтобы купить один дом, а затем выйти. Вы хотите создать портфолио, которое в конечном итоге будет поддерживать ваш образ жизни. Я понял. То же самое.

При таком масштабировании, особенно при инвестировании за пределами штата, вам потребуется сильное руководство для наблюдения за своим портфелем. Всегда, всегда, всегда есть тщательно проверенные и опытные управляющие недвижимостью, готовые все контролировать.

11. Ожидайте неожиданного

Не думайте, что вы всегда ожидаете худшего, но всегда заранее думайте о проблемах, которые могут возникнуть. Начать работу в мире инвестирования и получить личный опыт — лучший совет, который я мог бы дать кому-либо.

Всплывет кое-что: арендатор может перестать платить, случайный ремонт ударит по вашей прибыли, страховые ставки могут вырасти. Наличие большого количества денежных резервов — один из способов борьбы с неожиданностями. К счастью, Roofstock помогает в жилых помещениях во всех аспектах приобретения, комплексной проверки и управления недвижимостью.

Эти факты и преимущества являются основными причинами, по которым я инвестирую в жилую недвижимость. В ближайшее время у меня не будет никаких признаков замедления, и я продолжу расширять свое портфолио.

Теперь ваша очередь строить свое финансовое будущее!

БОНУС: ознакомьтесь с этим недавно записанным веб-семинаром «Как создать эффективный план инвестирования в недвижимость».

5 простых способов инвестировать в недвижимость

Покупка и владение недвижимостью — это инвестиционная стратегия, которая может приносить как удовлетворение, так и прибыльность.В отличие от инвесторов в акции и облигации, потенциальные владельцы недвижимости могут использовать кредитное плечо для покупки недвижимости, выплачивая часть общей стоимости авансом, а затем выплачивая остаток плюс проценты со временем.

В то время как традиционная ипотека обычно требует первоначального взноса от 20% до 25%, в некоторых случаях 5% первоначального взноса — это все, что требуется для покупки всей собственности. Эта способность контролировать актив в момент подписания документов вдохновляет как владельцев недвижимости, так и домовладельцев, которые, в свою очередь, могут брать вторую закладную на свои дома, чтобы вносить первоначальные платежи за дополнительную собственность.Вот пять основных способов заработка инвесторами на недвижимости.

Ключевые выводы

  • Начинающие владельцы недвижимости могут купить недвижимость, используя кредитное плечо, выплачивая часть ее общей стоимости авансом, а затем выплачивая остаток со временем.
  • Один из основных способов, с помощью которых инвесторы могут зарабатывать деньги на недвижимости, — стать владельцем арендуемой собственности.
  • Люди, которые ругаются, скупают недооцененную недвижимость, ремонтируют ее и продают, также могут получать доход.
  • Инвестиционные группы в недвижимость — это более удобный способ заработка на недвижимости.
  • Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) в основном представляют собой акции, выплачивающие дивиденды.
5 простых способов инвестировать в недвижимость

1. Аренда недвижимости

Владение арендуемой недвижимостью может быть прекрасной возможностью для людей, обладающих навыками самостоятельного ремонта и ремонта, а также обладающих терпением управлять арендаторами. Однако эта стратегия требует значительного капитала для финансирования авансовых затрат на техническое обслуживание и покрытия свободных месяцев.

Плюсы
  • Обеспечивает постоянный доход, а недвижимость может вырасти в цене

  • Максимизирует капитал за счет кредитного плеча

  • Многие сопутствующие расходы, не облагаемые налогом

Минусы
  • Управление арендаторами может быть утомительным

  • Возможный ущерб имуществу от арендаторов

  • Снижение доходов от потенциальных вакансий

Согласно данным Бюро переписи населения США, цены продажи новых домов (приблизительный показатель стоимости недвижимости) постоянно росли в цене с 1940 по 2006 год, а затем упали во время финансового кризиса.Впоследствии отпускные цены возобновили свой рост, даже превысив докризисный уровень. Еще неизвестно, как пандемия коронавируса повлияет на стоимость недвижимости в долгосрочной перспективе.

Источник: Исследование строительства, Бюро переписи населения США .

2. Инвестиционные группы в сфере недвижимости (REIG)

Группы по инвестициям в недвижимость (REIG) идеально подходят для людей, которые хотят владеть арендуемой недвижимостью без хлопот по ее эксплуатации. Инвестирование в REIG требует наличия достаточного капитала и доступа к финансированию.

REIG похожи на небольшие паевые инвестиционные фонды, инвестирующие в арендуемую недвижимость. В типичной инвестиционной группе в сфере недвижимости компания покупает или строит набор многоквартирных домов или кондоминиумов, а затем позволяет инвесторам приобретать их через компанию, тем самым присоединяясь к группе.

Один инвестор может владеть одной или несколькими единицами автономной жилой площади, но компания, управляющая инвестиционной группой, коллективно управляет всеми единицами, осуществляя техническое обслуживание, рекламируя вакансии и проводя собеседования с арендаторами.В обмен на выполнение этих управленческих задач компания берет процент от ежемесячной арендной платы.

Стандартный договор аренды с инвестиционной группой в сфере недвижимости оформляется на имя инвестора, и все подразделения объединяют часть арендной платы для защиты от случайных вакансий. С этой целью вы будете получать доход, даже если ваш блок пуст. Пока доля вакантных площадей в объединенных единицах не резко возрастает, их должно быть достаточно, чтобы покрыть расходы.

3. Переворачивание дома

Переброска домов предназначена для людей со значительным опытом в оценке недвижимости, маркетинге и ремонте.Переоборудование дома требует капиталовложений и способности делать или контролировать ремонт по мере необходимости.

Это пресловутая «дикая сторона» инвестирования в недвижимость. Точно так же, как дневная торговля отличается от инвесторов по принципу «купи-и-держи», так и флипперы на рынке недвижимости отличаются от арендодателей, занимающихся куплей-арендой. Показательный пример: любители недвижимости часто стремятся выгодно продать недооцененную недвижимость, которую они покупают, менее чем за шесть месяцев.

Те, кто занимается чистым имуществом, часто не инвестируют в улучшение свойств. Следовательно, инвестиции уже должны иметь внутреннюю стоимость, необходимую для получения прибыли без каких-либо изменений, иначе они исключат собственность из разряда.

Ласты, которые не могут быстро разгрузить недвижимость, могут столкнуться с проблемами, потому что обычно у них недостаточно свободных денежных средств для выплаты ипотечного кредита на недвижимость в долгосрочной перспективе. Это может привести к продолжающимся стремительным убыткам.

Есть еще один тип флиппера, который зарабатывает деньги, покупая недвижимость по разумной цене, и увеличивает ее стоимость, ремонтируя ее. Это может быть более долгосрочная инвестиция, когда инвесторы могут позволить себе приобретать только одну или две собственности за раз.

4. Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT)

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) лучше всего подходит для инвесторов, которые хотят иметь доступ к портфелю недвижимости без традиционной сделки с недвижимостью.

REIT создается, когда корпорация (или траст) использует деньги инвесторов для покупки и управления доходной недвижимостью. REIT покупаются и продаются на основных биржах, как и любые другие акции.

Корпорация должна выплачивать 90% своей налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов, чтобы сохранить свой статус REIT.Поступая таким образом, REIT избегают уплаты корпоративного подоходного налога, тогда как обычная компания будет облагаться налогом на свою прибыль, а затем должна будет решить, распределять ли свою прибыль после налогообложения в качестве дивидендов.

Как и обычные акции с выплатой дивидендов, REIT — это надежное вложение для инвесторов фондового рынка, которые хотят получать регулярный доход. По сравнению с вышеупомянутыми типами инвестиций в недвижимость, REIT позволяют инвесторам участвовать в нежилых инвестициях, таких как торговые центры или офисные здания, которые, как правило, не могут быть приобретены индивидуальными инвесторами напрямую.

Что еще более важно, REIT очень ликвидны, потому что торгуются на бирже. Другими словами, вам не понадобится риэлтор и передача правового титула, чтобы вывести деньги на свои инвестиции. На практике REIT являются более формализованной версией инвестиционной группы в сфере недвижимости.

Наконец, рассматривая REIT, инвесторы должны различать долевые REIT, которым принадлежат здания, и ипотечные REIT, которые обеспечивают финансирование недвижимости и балуются ценными бумагами, обеспеченными ипотекой (MBS). Оба предлагают воздействие на недвижимость, но характер воздействия разный.Долевой REIT является более традиционным в том смысле, что он представляет собой владение недвижимостью, тогда как ипотечный REIT фокусируется на доходе от ипотечного финансирования недвижимости.

Плюсы
  • Акции, приносящие дивиденды

  • Основные активы, как правило, представляют собой долгосрочную аренду, приносящую денежные средства

5. Онлайн-платформы для недвижимости

Платформы для инвестирования в недвижимость предназначены для тех, кто хочет вместе с другими инвестировать в более крупную коммерческую или жилую сделку.Инвестиции осуществляются через онлайн-платформы недвижимости, также известные как краудфандинг недвижимости. Это по-прежнему требует инвестиционного капитала, хотя и меньшего, чем требуется для прямой покупки недвижимости.

Онлайн-платформы соединяют инвесторов, которые хотят финансировать проекты, с застройщиками. В некоторых случаях вы можете диверсифицировать свои вложения с небольшими деньгами.

Итог

Независимо от того, используют ли инвесторы в недвижимость свою недвижимость для получения дохода от аренды или выжидают, пока не появится идеальная возможность продажи, можно создать надежную инвестиционную программу, заплатив авансом относительно небольшую часть общей стоимости недвижимости.И, как и в случае с любыми инвестициями, в недвижимости есть прибыль и потенциал, независимо от того, растет ли рынок в целом или нет.

Как инвестировать в недвижимость: 5 способов начать работу

Если у вас когда-либо был домовладелец, вы, вероятно, не мечтаете им стать: звонки по поводу слишком больших ошибок и переполненных туалетов не кажутся нравится самая гламурная работа.

При правильном подходе инвестирование в недвижимость может быть прибыльным, если не броским. Это может помочь диверсифицировать ваш существующий инвестиционный портфель и стать дополнительным источником дохода.И многие из лучших инвестиций в недвижимость не требуют появления на каждом шагу от арендатора.

Проблема в том, что многие новые инвесторы не знают, куда и как вкладывать деньги в недвижимость. Вот несколько лучших способов заработать на недвижимости: от низких до высоких.

Лучшие способы инвестирования в недвижимость

1. Покупка REIT (инвестиционные фонды недвижимости)

REIT позволяют инвестировать в недвижимость без физической недвижимости.Часто сравнивают с паевыми инвестиционными фондами, это компании, которые владеют коммерческой недвижимостью, такой как офисные здания, торговые площади, квартиры и отели. REIT, как правило, выплачивают высокие дивиденды, что делает их обычным вложением средств при выходе на пенсию. Инвесторы, которые не нуждаются в регулярном доходе или не хотят его, могут автоматически реинвестировать эти дивиденды для дальнейшего увеличения своих вложений.

Новые инвесторы могут захотеть придерживаться публично торгуемых REIT, которые вы можете приобрести через онлайн-брокера.

Является ли REIT хорошей инвестицией? Они могут быть, но также могут быть разнообразными и сложными.Некоторые торгуют на бирже, как акциями; другие не торгуются на бирже. Тип REIT, который вы покупаете, может иметь большое значение для суммы риска, который вы принимаете, поскольку неторгуемые REIT нелегко продать и их трудно оценить. Новым инвесторам, как правило, следует придерживаться публично торгуемых REIT, которые вы можете приобрести через брокерские фирмы.

Для этого вам понадобится брокерский счет. Если у вас его еще нет, открытие занимает менее 15 минут, и многие компании не требуют начальных вложений (хотя сам REIT, скорее всего, будет иметь минимум вложений).

2. Используйте онлайн-платформу для инвестирования в недвижимость

Если вы знакомы с такими компаниями, как Prosper и LendingClub, которые объединяют заемщиков с инвесторами, желающими одолжить им деньги на различные личные нужды, такие как свадьба или ремонт дома — вы поймете, как инвестировать в недвижимость онлайн.

Эти платформы соединяют девелоперов недвижимости с инвесторами, которые хотят финансировать проекты за счет заемных средств или капитала. Инвесторы надеются получать ежемесячные или ежеквартальные выплаты в обмен на принятие значительного риска и уплату комиссии платформе.Как и многие другие инвестиции в недвижимость, они спекулятивны и неликвидны — их нелегко выгрузить так, как вы торгуете акциями.

Проблема в том, что вам могут понадобиться деньги, чтобы зарабатывать деньги. Многие из этих платформ открыты только для аккредитованных инвесторов, определяемых Комиссией по ценным бумагам и биржам как люди, заработавшие более 200 000 долларов США (300 000 долларов США с супругом) за каждый из последних двух лет или имеющие чистую стоимость в 1 миллион долларов США. или более, не включая основное место жительства. Альтернативы для тех, кто не может выполнить это требование, включают Fundrise и RealtyMogul.

3. Подумайте об инвестициях в арендуемую недвижимость

Тиффани Алекси не собиралась становиться инвестором в недвижимость, когда она купила свою первую арендуемую недвижимость в возрасте 21 года. Затем, когда она училась на выпускном курсе колледжа в Роли, Северная Каролина, она планировала посещать аспирантуру по месту жительства и решил, что покупка будет лучше, чем аренда.

Взлом домов позволяет вам жить в своей инвестиционной собственности, сдавая в аренду комнаты или квартиры.

»

« Я зашел на сайт Craigslist и нашел квартиру с четырьмя спальнями и четырьмя ванными комнатами, оформленную в стиле студенческого жилья.Я купил ее, жил в одной спальне, а остальные три сдал в аренду », — говорит Алексий.

Установка покрыла все ее расходы и принесла дополнительные 100 долларов в месяц наличными — это далеко не мелочь для аспиранта, и этого достаточно, чтобы Алекси поймал ошибку с недвижимостью. Сейчас ей 27 лет, она арендует пять квартир и является брокером и владельцем Alexy Realty Group в Роли.

Алекси вышел на рынок, используя стратегию, которую иногда называют взломом дома — термин, придуманный BiggerPockets, онлайн-ресурсом для инвесторов в недвижимость.По сути, это означает, что вы занимаетесь своей инвестиционной недвижимостью, либо сдавая комнаты, как это делал Алекси, либо сдавая квартиры в многоквартирном доме. Дэвид Мейер, вице-президент по развитию и маркетингу компании, говорит, что взлом домов позволяет инвесторам покупать недвижимость до четырех квартир и при этом иметь право на получение жилищного кредита.

Конечно, вы также можете купить и сдать в аренду всю инвестиционную недвижимость. Найдите дом с совокупными расходами ниже суммы, которую вы можете взять в аренду. И если вы не хотите быть человеком, который появляется с ремнем для инструментов, чтобы исправить утечку, или даже человеком, который звонит этому человеку, вам также нужно будет заплатить управляющему недвижимостью.

«Если вы управляете им самостоятельно, вы многое узнаете об отрасли, а если вы купите будущую недвижимость, вы войдете в нее с большим опытом», — говорит Мейер.

4. Подумайте о том, чтобы перевернуть инвестиционную недвижимость

Это оживает HGTV: вы инвестируете в дом по заниженной цене, нуждаясь в небольшой любви, ремонтируете его как можно дешевле, а затем перепродаете с целью получения прибыли. Эта стратегия, получившая название «переворот дома», немного сложнее, чем кажется по телевизору.

«Существует более крупный элемент риска, потому что большая часть математики, лежащей в основе переворачивания, требует очень точной оценки того, сколько будет стоить ремонт, что непросто», — говорит Мейер.

Его предложение: Найдите опытного партнера. «Может быть, у вас есть капитал или время, чтобы внести свой вклад, но вы найдете подрядчика, который хорошо оценивает расходы или управляет проектом», — говорит он.

Другой риск переворота заключается в том, что чем дольше вы владеете недвижимостью, тем меньше денег вы зарабатываете, потому что выплачиваете ипотеку, не принося никакого дохода. Вы можете снизить этот риск, если будете жить в доме, когда будете его ремонтировать. Это работает до тех пор, пока большинство обновлений носит косметический характер, и вы не возражаете против небольшой пыли.

5. Сдать комнату

Наконец, чтобы хоть чуть-чуть погрузиться в воду с недвижимостью, вы можете арендовать часть своего дома через такой сайт, как Airbnb. Это взлом дома для страха перед обязательствами: вам не нужно нанимать долгосрочного арендатора, потенциальные арендаторы, по крайней мере, предварительно проходят предварительную проверку Airbnb, а гарантия компании обеспечивает защиту от повреждений.

Сдать комнату кажется намного доступнее, чем модная концепция инвестирования в недвижимость.Если у вас есть свободная комната, вы можете ее снять.

Как и все инвестиционные решения, лучшие инвестиции в недвижимость — это те, которые лучше всего подходят вам, инвестору. Подумайте, сколько у вас времени, сколько капитала вы готовы вложить и хотите ли вы быть тем, кто занимается домашними проблемами, когда они неизбежно возникают. Если у вас нет навыков DIY, подумайте об инвестировании в недвижимость через REIT или краудфандинговую платформу, а не непосредственно в недвижимость.

Реклама

FUNDRISE

5.0

Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакционной командой. Формула оценки для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, инвестиционные возможности, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений.

Комиссии и минимумы:

Продвижение:

CROWDSTREET

4.0

Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакционной группой. Формула оценки для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, инвестиционные возможности, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений.

Комиссии и минимумы:

  • От 0,50% до 2,5% для средств; стоимость проекта варьируется.

  • Минимум 25 000 долларов США. И только для аккредитованных инвесторов.

Продвижение:

8 ловушек, которых следует избегать при инвестировании в жилую недвижимость

Один из самых богатых людей всех времен, Эндрю Карнеги, однажды сказал: «90% всех миллионеров становятся такими благодаря инвестициям в недвижимость. ” Недвижимость веками доказала, что это успешный метод накопления богатства, но это не значит, что вы можете просто купить недвижимость и рассчитывать стать миллионером на следующий день.Есть правильный и неправильный способ покупки недвижимости, и если вы не будете осторожны, вы можете упасть в очень большую яму.

Вот восемь популярных ловушек, с которыми часто сталкиваются инвесторы при инвестировании в недвижимость:

Ловушка №1: погоня за максимальной доходностью

Некоторые инвесторы слишком сильно сосредотачиваются на одном числе — доходности и максимальной доходности. Нет ничего плохого в инвестировании в высокодоходную недвижимость, но сосредоточение внимания исключительно на доходности может заставить вас упустить из виду важные факторы, влияющие на прибыль.

Как и при инвестировании в любой класс активов, всегда существует баланс между риском и прибылью. И та недвижимость с самой высокой доходностью часто сопряжена с самыми высокими рисками. Обычно это происходит из-за более высокой текучести арендаторов, вакансий и дорогостоящего ремонта. «Инвесторы должны понимать, что высокодоходная недвижимость отлично подходит для экспертов по недвижимости, у которых есть время управлять собственными активами и понимать местные законы», — говорит Стив Ховланд, директор по исследованиям HomeUnion®. «Цель наших инвесторов — помочь им сделать успешный выбор в отношении инвестирования в недвижимость, чтобы они могли добиться положительных результатов, а не только высокой доходности.”

Как избежать: Если вы собираетесь преследовать самые высокопродуктивные свойства, вам нужно быть готовым. Это означает, что вы должны выделять большие части вашего бюджета на ремонт и готовиться к месяцам отсутствия денежных потоков из-за непредвиденных вакансий. Альтернативным решением могло бы стать инвестирование в недвижимость в хороших районах со стабильной доходностью, хотя и с несколько более низкой доходностью.

Ловушка №2: Ожидание нереалистичной возможности

Инвесторы в недвижимость извлекают выгоду из сильных рынков по всей стране, многие из которых видят новые максимумы.На другой стороне уравнения находятся инвесторы, которые ждут появления идеальной инвестиционной собственности.

Эта «прекрасная возможность» проистекает из очень конкретной картины того, как будет выглядеть доходная недвижимость, и даже где она будет расположена. Инвесторы часто представляют себе недвижимость под ключ с очень высокой доходностью, отличным школьным районом и стабильными арендаторами. Эта идеальная инвестиционная недвижимость крайне редко встречается на этом узком рынке жилья, и если вы подождете, все, что вы будете делать, — это позволить своим деньгам сидеть сложа руки, в то время как другие преуспевают в инвестициях в недвижимость.

Как избежать: Вместо того, чтобы ждать, пока идеальная инвестиционная недвижимость упадет вам на колени, сосредоточьтесь на поиске подходящей инвестиционной собственности для вас. Поиск подходящей собственности означает поиск района, который представляет собой подходящее соотношение риска и вознаграждения для ваших целей. Это означает реалистичные ожидания относительно урожайности, основанные на том, чего вы пытаетесь достичь; например, кто-то, кто приближается к пенсионному возрасту, должен стремиться максимизировать свой доход сегодня в районе с низким уровнем риска.Для сравнения, кто-то с пенсионным горизонтом более 20 лет может искать недвижимость с более сбалансированным соотношением риска и прибыли.

Ловушка № 3: Думая, что быстро разбогатеешь

Еще одна популярная ловушка, в которую попадают многие новые инвесторы, — это инвестирование в недвижимость как способ быстро разбогатеть. Хотя вы, безусловно, можете успешно инвестировать в доходную недвижимость с твердой рентабельностью инвестиций, ожидание, что недвижимость приведет к богатству в одночасье, оставит вас полностью разочарованным.

Исключением из этой ловушки является «исправить и перевернуть», поскольку в случае успешного выполнения у нее гораздо более быстрый график получения дохода. При этом большинство исправлений и сбоев — это исправления и отказы, которые требуют от инвестора тонны работы. Эта работа включает в себя наем подрядчиков, управление реабилитацией, проектирование ремонта и многое другое. На этом текущем рынке с низкими ставками домовладения и повышением арендной платы стратегия «купи и держи» — определенно лучший путь.

Как избежать: Чтобы максимизировать прибыль от недвижимости, ее следует рассматривать как долгосрочное вложение или стратегию «купи и держи».Ежемесячный денежный поток может быть получен за счет арендной платы, но прибыль также может быть получена от собственности за счет повышения ее стоимости.

Например, вот как выглядит инвестирование в 9 сдаваемых в аренду объектов недвижимости с 15-летней фиксированной ссудой.

Как вы можете видеть на графике выше, ваши первоначальные инвестиции в размере 371 000 долларов США выросли до более 1,4 миллиона долларов всего за пятнадцать лет. Недвижимость — это класс активов, в котором время работает в вашу пользу. Более длинный график дает вам возможность получать прибыль за счет повышения стоимости и наращивать капитал за счет кредитного плеча.Хотя это означает, что вы не сможете получить огромную прибыль в одночасье, у вас будет стабильный и материальный актив, ценность которого будет расти для будущих поколений.

Ловушка №4: Недостаточный учет затрат

Часть исследования, связанного с поиском и покупкой качественной инвестиционной собственности, заключается в оценке всех затрат. Хотя проще всего смотреть только на большой процент доходности и не учитывать реалистичный сценарий общих инвестиций, ваша рентабельность инвестиций очень важна.

Как избежать: Хотя каждая собственность уникальна, вы должны учитывать многие из затрат, с которыми столкнется вся арендуемая собственность. Сюда входят такие расходы, как вакансии между арендаторами, техническое обслуживание и ремонт. Кроме того, существуют другие сборы, такие как ТСЖ, налоги, лизинговые сборы, управление недвижимостью и страхование, которые могут повлиять на вашу прибыль. Предварительный расчет этих затрат поможет вам соответствующим образом спланировать и узнать, какую реалистичную прибыль ожидать.

Ловушка № 5: слишком много внимания уделяется внешнему виду инвестиционной собственности

Старая поговорка гласит, что мы не можем «судить о книге по ее обложке», и это ловушка, которую многие инвесторы считают застрял, когда дело касается жилой недвижимости.Тот факт, что объект недвижимости мог быть жертвой плохого освещения или фотографий, сделанных любителем, не должен быть решающим фактором, является ли это хорошим вложением или нет.

См. Пример выше, который показывает, как фотографии могут иногда вводить в заблуждение, когда дело касается недвижимости. Судя по фотографиям, сделанным ранее, инвестор мог не заметить эту инвестиционную недвижимость, что было бы большой ошибкой. После ремонта, как вы можете видеть на фотографиях «После», эта недвижимость быстро сдалась в аренду и получила полную ежемесячную арендную плату в размере 980 долларов.

Как избежать: Не обращайте внимания на внешний вид собственности, так как это поможет вам увидеть истинный потенциал собственности. Небольшая реабилитация может иметь большое значение и помочь вам максимизировать прибыль за счет привлечения подходящих арендаторов. Часто простой ремонт — незначительные изменения пола, краски или даже небольшой ремонт — может привести к значительной разнице в возможной арендной плате. Также помните, что вы не живете в доме; это чисто инвестиционная возможность. При правильном подходе вы можете бороться с этой ловушкой.

Ловушка № 6: Покупка только потому, что арендатор находится на месте

Инвестирование в недвижимость с уже имеющимся арендатором может быть серьезным мотиватором для инвесторов. Хотя это означает, что денежный поток, вероятно, появится в первый день, управление этими типами собственности не всегда может быть таким четким, как кажется. Часто эти объекты недвижимости поступают с арендаторами, которые превышают ваши ожидания, например, просрочивают арендную плату, не получают достаточного дохода для выплаты или у них плохая история арендной платы, что может привести к возможному выселению в будущем.И что самое худшее? Продавец, вероятно, не упомянул ни об одной из этих проблем с арендатором.

Как избежать: Как инвестиционная компания, которая помогает инвесторам находить, приобретать и управлять жилой недвижимостью, мы лично столкнулись с ловушкой №6. Совершенно очевидно, что когда мы впервые начали предоставлять недвижимость с арендаторами для наших инвесторов, мы заметили серьезную проблему. 23% этих сдаваемых в аренду объектов недвижимости приходилось на просроченных арендаторов от 60 до 90 дней. Предыдущий сторонний владелец не упомянул об этом заранее.Это побудило нас разработать и внедрить процесс тщательной проверки арендаторов, уже проживающих в доме, прежде чем мы дадим какие-либо рекомендации нашим инвесторам. Убедитесь, что вы сделали свою домашнюю работу с арендатором, прежде чем покупать арендуемую недвижимость с арендатором, уже имеющим место, или купите незанятую недвижимость и с самого начала выберите надежного арендатора, используя наши проверенные методы проверки.

Ловушка № 7: Ограничение себя собственным задним двором

При поиске мест для инвестирования в жилую недвижимость многие инвесторы просто смотрят на свой собственный задний двор.Хотя поблизости могут быть хорошие инвестиции, вы можете упустить лучшие инвестиционные возможности по всей стране, особенно если цены на жилье в вашем районе высоки.

Как избежать: Удаленное инвестирование позволяет приобретать жилую недвижимость на рынках по всей территории США, что упрощает поиск недвижимости, которая соответствует вашим инвестиционным целям, первоначальной сумме инвестиций и т. Д. Работая с партнером, который поможет вам найти эти рынки, а также управлять недвижимостью, вы получите выгоду.Это означает инвестирование в рынки, которые готовы к росту, имеют более высокие ставки капитализации и / или имеют солидную прибыль в денежном выражении.

Ловушка № 8: Делаем это самостоятельно

Некоторые инвесторы предпочитают брать на себя весь инвестиционный процесс, но это огромная опасность. Хотя, безусловно, можно найти, приобрести и управлять своей арендуемой недвижимостью самостоятельно, работа с экспертами по инвестициям в недвижимость дает свои преимущества. Кроме того, в инвестиционном процессе участвует множество ролей, включая агентов по недвижимости, кредиторов, подрядчиков, управляющих недвижимостью и другие узкоспециализированные роли.

Как избежать: Так же, как вы исследуете различные свойства, тот же принцип применим к группам, с которыми вы работаете. Работа с нужными сторонами может помочь вам в достижении ваших инвестиционных целей и предоставить опыт в процессе инвестирования в недвижимость.

Кроме того, работа с правильной управляющей компанией может гарантировать, что вам не придется контролировать все повседневные детали со своими арендаторами. Хорошая управляющая компания поможет найти арендаторов, собрать арендную плату и позаботиться о любом ремонте.

Лучший способ избежать ловушек и шаг к успеху

Карнеги и многие другие использовали недвижимость, чтобы помочь им приумножить свой капитал, и вы тоже можете. Хотя многие инвесторы попадают в указанные выше ловушки, вы этого не сделаете, поскольку вы узнали, чего следует избегать и как работа с опытным партнером может помочь вам добиться успеха.

Инвесторы, инвестирующие с Mynd / HomeUnion, теперь будут иметь:

Расширенный набор услуг на выбор

Доступ к местному управлению недвижимостью в 20 рынки из Mynd

Единая точка подотчетности для всех ваших инвестиций в недвижимость


Готовы начать инвестиционное путешествие?

НАЧАТЬ

9 способов инвестировать в недвижимость без покупки недвижимости в 2019 году

Рынок жилья в прошлом году был рекордсменом по рынку жилья, при этом его рост частично был обусловлен сокращением запасов и чрезвычайно низкими ставками по ипотечным кредитам.В некоторых регионах страны цены на жилье выросли в среднем более чем на 10 процентов.

Но не только в крупных прибрежных городах наблюдается огромный рост. Опрос GoBankingRates показал, что многие города с наибольшим ростом находятся внутри страны, в том числе: Буффало, Нью-Йорк (34,6%), Атланта, Джорджия (24,54%) и Цинциннати, Огайо (20,6%).

Имея это в виду, вы можете задаться вопросом, стоит ли вам бросить свою шляпу и инвестировать в недвижимость — или, если вы опоздали.Вам также может быть интересно, следует ли вам инвестировать в недвижимость в традиционном смысле слова — например, стать арендодателем.

А теперь хорошие новости. Сейчас не только хорошее время для инвестирования в недвижимость, поскольку ожидается дальнейший рост, но также есть больше способов инвестировать в жилье, чем когда-либо, без работы с арендаторами или других мелочей работы арендодателя.

Вот некоторые из лучших вариантов прямо сейчас:

# 1: Инвестируйте в ETF на недвижимость

Биржевой фонд, также известный как ETF, представляет собой совокупность акций или облигаций в одном фонде.ETF похожи на индексные фонды и паевые инвестиционные фонды в том, что они отличаются широкой диверсификацией и низкими затратами.

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, но при этом хотите диверсифицироваться, вложение в ETF, посвященное недвижимости, может быть разумным шагом. Vanguard’s VNQ, например, представляет собой ETF по недвижимости, который инвестирует в акции, выпущенные инвестиционными фондами недвижимости (REIT), которые покупают офисные здания, отели и другие типы собственности. IYR — это еще один ETF, работающий в сфере недвижимости, который работает аналогичным образом, поскольку предлагает целевой доступ к внутренним акциям недвижимости и REIT.

Существует множество других ETF, которые также предлагают доступ к недвижимости, поэтому обязательно проведите исследование и рассмотрите возможности.

# 2: Инвестируйте в паевые инвестиционные фонды недвижимости

Так же, как вы можете инвестировать в ETF на недвижимость, вы также можете инвестировать в паевые инвестиционные фонды недвижимости. Мой коллега, Тейлор Шульте из Define Financial в Сан-Диего, говорит, что он клянется паевым инвестиционным фондом недвижимости, известным как DFREX. Почему? Потому что его низкие затраты и послужной список помогают ему быть уверенным в будущих доходах.Помимо низких затрат, по словам Шульте, стратегия DFREX подкреплена десятилетиями академических исследований экономистов, получивших Нобелевскую премию.

TIREX — еще один паевой инвестиционный фонд недвижимости, который следует рассмотреть, с активами в размере 1,9 миллиарда долларов, широкой диверсификацией владений недвижимостью и низкими комиссиями.

# 3: Инвестируйте в REIT

Потребители инвестируют в REIT по той же причине, по которой они инвестируют в ETF на недвижимость и паевые инвестиционные фонды; они хотят инвестировать в недвижимость, не имея физического имущества.REIT позволяют делать именно это, а также диверсифицируют свои активы в зависимости от типа недвижимости, в которую инвестирует каждый REIT.

Финансовый консультант Крис Болл из BuildFinancialMuscle.com сказал мне, что он лично инвестирует в REIT для диверсификации и «отсутствия корреляции» с другими типами акций. Он говорит, что ему нравятся долгосрочные данные, несмотря на типичные перепады настроения, взлеты и падения на рынке недвижимости.

«Это также дает мне возможность работать с недвижимостью, не будучи владельцем», — говорит он.Болл также говорит, что многие его клиенты согласны с этой позицией и в результате инвестируют в REIT как часть своего портфеля.

С учетом сказанного, я обычно предлагаю клиентам держаться подальше от неторгуемых REIT и вместо этого покупать только публично торгуемые REIT. Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC) недавно выступила с предостережением против неторгуемых REIT, отметив, что их отсутствие ликвидности, высокие комиссии и отсутствие прозрачности стоимости создают чрезмерный риск.

# 4: Инвестируйте в компанию, специализирующуюся на недвижимости

Есть много компаний, которые владеют недвижимостью и управляют ею, не действуя в качестве REIT.Разница в том, что вам придется копать, чтобы найти их, и они могут выплачивать более низкие дивиденды, чем REIT.

Компании, ориентированные на недвижимость, могут включать, например, отели, операторов курортов, таймшер-компании и девелоперов коммерческой недвижимости. Обязательно проведите комплексную проверку, прежде чем покупать акции отдельных компаний, но этот вариант может быть хорошим, если вы хотите получить доступ к конкретному типу инвестиций в недвижимость и у вас есть время для исследования исторических данных, истории компании и других деталей.

# 5: Инвестиции в жилищное строительство

Если вы посмотрите на рост рынка недвижимости за последнее десятилетие или дольше, легко увидеть, что большая часть этого является результатом ограниченного жилищного фонда. По этой причине многие предсказывают, что строительство новых домов будет продолжать расти в ближайшие несколько десятилетий или даже больше.

В этом смысле легко понять, почему инвестирование в строительную отрасль также может быть разумным. В конце концов, целая индустрия жилищного строительства должна будет развивать новые районы и восстанавливать старые, так что сейчас, возможно, самое подходящее время для покупки.

Крупные жилищные строители, за которыми стоит наблюдать: LGI Homes (LGIH), Lennar (LEN), D.R. Хортон (DHI) и Pulte Homes (PHM), но есть много других, которые можно открыть для себя самостоятельно.

# 6: Нанять управляющего недвижимостью

Хотя вам не нужно покупать физическую собственность, чтобы инвестировать в недвижимость, есть по крайней мере одна стратегия, которая поможет вам получить свой торт и съесть его. Многие инвесторы, которые хотят получить доступ к арендуемой недвижимости, которую они могут увидеть и потрогать, покупают аренду, но затем нанимают менеджера по недвижимости, который сделает всю тяжелую работу.

Ли Хаффман, писатель о путешествиях и образе жизни для BaldThoughts.com, однажды сказал мне, что он владеет арендуемой недвижимостью в Северной Каролине, но на самом деле живет в Калифорнии. Поначалу он пытался управлять своей недвижимостью на расстоянии, но в конечном итоге решил работать с управляющим недвижимостью, чтобы спасти свое рассудок и свою прибыль.

Хотя он передает более 8–10% валовой арендной платы своему менеджеру, это все еще было «одним из лучших решений, которые он когда-либо принимал» как инвестор в недвижимость, — говорит он. «Они заботятся об основах аренды недвижимости — мелком ремонте, проверке потенциальных арендаторов, сборе арендной платы — так что я могу сосредоточиться на своей карьере, семье и поиске следующих прибыльных инвестиций в арендуемую недвижимость», — отмечает Хаффман.

В этом смысле он получает преимущества арендодателя без всякого тяжелого труда. «Одна из самых важных ролей, которую играет управляющий недвижимостью, заключается в том, что они действуют как буфер между мной и арендатором», — говорит Хаффман. «Я не получаю случайных звонков, текстовых сообщений или электронных писем от арендаторов в любое время дня и ночи».

Ключом к тому, чтобы эта стратегия работала, является гарантия того, что вы инвестируете только в недвижимость с достаточным денежным потоком, чтобы платить за управляющего недвижимостью, и при этом получать значительную норму прибыли.

# 7: Инвестиции в недвижимость Банкноты

— это тип инвестиций, который вы можете купить, если вы заинтересованы в инвестировании в недвижимость, но не обязательно хотите иметь дело с кирпичным зданием. Когда вы инвестируете в облигации с недвижимостью через банк, вы обычно покупаете долговые обязательства по ценам, которые намного ниже, чем заплатил бы розничный инвестор.

Раньше я инвестировал в облигации с недвижимостью через знакомого мне индивидуального инвестора, который покупает и ремонтирует недвижимость.Пока что мой опыт был только положительным. Тем не менее, я хотел бы провести комплексную проверку, чтобы убедиться, что вы знаете, во что ввязываетесь, вкладываете ли вы в банкноты недвижимости в банке или инвесторе в недвижимость, который активно ищет новые объекты недвижимости.

# 8: Кредиты под твердые деньги

Если вам не нравятся другие идеи из этого списка, но у вас есть деньги для ссуды, вы также можете рассмотреть возможность предоставления ссуды в твердой валюте. Мой друг Джим Ван из WalletHacks.com говорит, что в настоящее время он инвестирует в недвижимость с помощью этой стратегии, так как он хочет быть известным, но не хочет иметь дело с арендодателем.Он также говорит, что рентабельность инвестиций в его время будет не такой большой, как у других возможностей, поскольку его время ценно.

Ссуды под твердые деньги — это в основном прямая ссуда инвестору в недвижимость, — говорит он. Ван предлагает ссуды на недвижимость инвестору, которого знает лично, и в результате он получает 12% прибыли на свои деньги. Ван говорит, что чувствует себя комфортно с такой схемой, поскольку инвестор — это тот, кого он знает, но он не уверен, что ему будет комфортно с незнакомцем.

В любом случае, ссуды твердых денег напрямую инвесторам в недвижимость — это еще одна стратегия, которую следует рассмотреть, если вы хотите инвестировать в недвижимость, но не хотите иметь дело с недвижимостью и головной болью, которая с ней связана.

# 9: Инвестируйте в недвижимость онлайн

И последнее, но не менее важное: не забывайте обо всех новых компаниях, которые появились, чтобы помочь инвесторам заниматься недвижимостью, не запачкая руки. Такие сайты, как Fundrise и Realty Mogul, позволяют инвестировать в коммерческую или жилую недвижимость и получать взамен распределение денежных потоков.

Инвестирование в любую из компаний аналогично инвестированию в REIT, поскольку ваши деньги объединяются с деньгами других инвесторов, которые пользуются преимуществами платформы.Денежные средства, которые вы инвестируете, могут быть использованы для покупки жилой недвижимости, коммерческой недвижимости, многоквартирных домов и т. Д. В конечном итоге вы получаете выгоду в виде дивидендов и распределений, а также в долгосрочной перспективе в отношении собственности, которой вы «владеете».

Хотя ни одна из компаний не существует слишком долго, они обе пока работают хорошо. Fundrise вернул в среднем 11,4% вложенных долларов в 2017 году без комиссий и 9,11% в 2018 году, и вам не нужно быть аккредитованным инвестором, чтобы открыть счет.

Почему сдаваемая в аренду недвижимость не является хорошей инвестицией

Один из наиболее распространенных финансовых советов, которые наши клиенты слышат от своих друзей и родственников, — это инвестировать свои лишние деньги в арендуемую недвижимость. К сожалению, это ужасный совет для всех, кроме немногих счастливчиков. Для этого есть четыре веские причины: он, скорее всего, не принесет ожидаемого дохода, трудно получить убедительную прибыль, отсутствие диверсификации, вероятно, повредит вам в долгосрочной перспективе, а недвижимость неликвидна, так что вы можете » Необязательно продавать, когда захочешь.

Прежде чем покупать недвижимость для сдачи в аренду в качестве инвестиции, подумайте, по каким причинам у вас вряд ли получится выгодно.

Доход не гарантирован

Популярная причина, по которой мы слышим желание инвестировать в недвижимость, — это желание получить дополнительный доход. К сожалению, большинство инвестиций в недвижимость, особенно жилую недвижимость, купленную для инвестиций, не приносят положительного денежного потока в течение длительного времени . Это означает, что вы должны ежегодно покрывать убытки. Позвольте мне проиллюстрировать это примером.

Представьте, что вы купили дом или квартиру за 500 000 долларов и профинансировали его с помощью ипотеки в размере 400 000 долларов по фиксированной ставке на 30 лет (без баллов) в размере 3,8%. Ваш ежемесячный платеж составит 1864 доллара. Ваши ежемесячные налоги на недвижимость, вероятно, будут составлять не менее 400 долларов. Вы также должны учитывать ежемесячные расходы на содержание и страховку, а это означает, что вам нужно будет брать ежемесячную арендную плату в размере почти 3000 долларов, чтобы выйти на безубыточность. Для кондоминиума вам нужно будет добавить сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ). Не так много домов стоимостью 500 000 долларов США, которые можно было бы получить за ежемесячную арендную плату в размере 3 000 долларов США, в районах, где живут наши клиенты.В конце концов, с ежегодным повышением арендной платы вы можете выйти на уровень безубыточности, но пройдет некоторое время, прежде чем вы получите доход, к которому изначально стремились при покупке недвижимости. Повышение арендной платы также может быть проблемой в таких городах, как Сан-Франциско, где действуют законы о контроле за арендной платой и которые ограничивают вашу возможность попросить арендатора уехать, если он не вносит арендную плату вовремя.

Трудно получить убедительную прибыль

Еще одна причина, по которой мы слышим о желании владеть недвижимостью, заключается в том, что она «понятна» по сравнению с попыткой инвестировать в акции или облигации, которые, по мнению многих, требуют знания финансовых рынков.Люди, не знающие, как начать инвестировать, часто воспринимают инвестирование в акции или облигации как чрезмерно рискованное и беспокоятся, что не смогут правильно рассчитать время движения рынка. Этот страх еще больше подогревается экспертами, которые заявляют, что рынок недооценен или переоценен, несмотря на многочисленные исследования о том, что время выхода на рынок не имеет отношения к получению хорошей прибыли. Покупка диверсифицированного портфеля недорогих индексных фондов требует очень небольшого опыта, особенно когда им управляет автоматический советник, такой как Wealthfront.

Напротив, люди думают, что покупка инвестиционной собственности должна быть похожа на покупку дома — то, с чем у большинства американцев есть опыт.Но покупка дома сильно отличается от покупки недвижимости с возвратом инвестиций. Не все домашние ценности ценятся, и это нормально, если вы можете позволить себе ежемесячный платеж и получать удовольствие от своего места жительства. Но инвестиционная недвижимость, которая не пользуется высокой ценой, представляет собой огромные альтернативные издержки, потому что ваш первоначальный взнос мог быть вложен в другое место.

Получение убедительной прибыли от инвестиционной собственности требует значительного повышения стоимости. Это связано с тем, что, как мы объяснили выше, сложно взимать достаточно арендную плату, чтобы компенсировать полную стоимость владения недвижимостью и комиссию брокера по недвижимости.

Опять же, лучше всего это проиллюстрировать на примере. Предположим, вы можете взимать арендную плату в размере 2000 долларов США за ранее описанную недвижимость стоимостью 500 000 долларов США (что довольно много по сравнению с выплатой по ипотеке) и увеличивать ее на 2% в год из-за инфляции. Предположим также, что недвижимость дорожает на 3% в год (темп выше, чем инфляция, что необычно по историческим меркам), что означает, что если вы продадите ее через пять лет, она будет стоить 580 000 долларов. После вычета комиссии на недвижимость в размере 6% совокупная доходность ваших вложений в акционерный капитал составит всего 4.1% — и это предполагает, что ваша арендуемая недвижимость была занята все пять лет, что часто бывает не так. Чем ниже заполняемость, тем меньше ваша доходность. Чтобы упростить отслеживание чисел, мы создали электронную таблицу, в которой показаны наши математические вычисления.

То, что что-то легче понять, не делает его лучше. Для сравнения, средний портфель Wealthfront за последние восемь лет заработал чуть менее 8% без учета комиссионных. И возврат Wealthfront намного более эффективен с точки зрения налогообложения, чем доход, который вы получили бы от недвижимости, из-за того, как дивиденды по вашему портфелю Wealthfront облагаются налогом, а также за счет сбора налоговых убытков.

Чтобы повысить доходность 4,1%, вам нужно иметь нюх на районы, которые, вероятно, будут расти быстрее всего, и / или найти для покупки недвижимость по ужасно заниженной цене (в которую вы можете вложить небольшую сумму денег и обновить ее). во что-то, что может потребовать гораздо более высокой арендной платы — даже лучше, если вы можете выполнять работу самостоятельно, но вам нужно убедиться, что вы получаете адекватную компенсацию за это время). Проблема в том, что, несмотря на то, что вы слышите или читаете, меньшинство из профессиональных инвесторов в недвижимость в долгосрочной перспективе превосходит среднюю доходность рынка недвижимости.И мы говорим о людях, у которых большой штат сотрудников, которые помогают им найти идеальную недвижимость и внести улучшения.

Лучше диверсифицировать вложения

Вы должны думать об инвестировании в отдельную собственность так же, как вы должны думать об инвестициях в отдельные акции: как о большом риске. Вы вряд ли превзойдете рынок, если у вас нет информационного преимущества, которого у вас, вероятно, не будет, если вы не являетесь профессионалом в сфере недвижимости или не готовы потратить много времени и энергии на поиск недвижимости.

Идея выбора «правильной» индивидуальной собственности заманчива, особенно когда вы думаете, что можете заключить выгодную сделку или купить ее с большим кредитным плечом. Эта стратегия может хорошо работать на восходящем рынке. Однако 2008 год научил всех нас рискам, связанным с недиверсифицированным портфелем недвижимости, и напомнил, что кредитное плечо может работать в обоих направлениях.

Инвестирование в рискованный класс активов, таких как недвижимость, требует диверсификации для получения более высокой долгосрочной прибыли, потому что вы никогда не знаете, когда конкретная стратегия в отношении недвижимости или тип собственности выйдут из моды.Преимущество индексного фонда недвижимости заключается в том, что он состоит из множества инвестиционных фондов недвижимости (REIT), каждый из которых диверсифицирован среди множества объектов собственности.

Тем не менее, диверсификации вашего портфеля недвижимости недостаточно. Вам также необходимо диверсифицировать типы инвестиций или классы активов, чтобы максимизировать вашу долгосрочную доходность с поправкой на риск. Недвижимость — отличный компонент для портфеля, поскольку она может выступать в качестве хеджирования от инфляции (недвижимость, как правило, более связана с инфляцией, чем другие классы активов), но, как правило, сама по себе она не очень привлекательна.

Ликвидность имеет значение

Последний серьезный аргумент против владения инвестиционной недвижимостью — ликвидность. В отличие от индексного фонда недвижимости, вы не можете продать свою собственность, когда захотите. Трудно предсказать, сколько времени потребуется для продажи жилой недвижимости (и часто кажется, что чем больше вы хотите продать, тем больше времени это займет). Институциональные инвесторы обычно считают, что они должны зарабатывать дополнительно от 3% до 5% в год на своих инвестициях, чтобы оправдать привязку своих денег.Попытка заработать на 3–5% больше, чем вы могли бы, в своем индексном фонде, почти невозможно, за исключением горстки частных инвесторов в недвижимость, которые привлекают лучших и самых талантливых людей, которые ничего не делают, кроме как сосредоточиться на том, чтобы превзойти рынок. Вы действительно верите, что можете сделать это, когда не могут профессионалы?

Наши рекомендации по инвестированию в арендуемую недвижимость соответствуют тому, что мы советуем по другим неиндексным инвестициям, таким как выбор акций и ангельское инвестирование: если вы собираетесь это сделать, относитесь к этому как к своим «игровым деньгам» и ограничьте их 10% от суммы. ваша ликвидная чистая стоимость (как мы объясняем в разделе Оценка вашего дома как инвестиции, вы не должны рассматривать свой дом как инвестицию, поэтому вам не нужно ограничивать свой собственный капитал до 10% от вашей ликвидной чистой стоимости).Если вы уже владеете недвижимостью, приносящей больший доход от сдачи в аренду, чем вы платите за ее переноску в районе, который ценится, поздравляем! Вам, наверное, не нужно торопиться и продавать. Однако, если вы владеете недвижимостью, которая сдается за меньшую стоимость, чем ваша эксплуатационная стоимость, я настоятельно рекомендую вам рассмотреть возможность продажи собственности и вместо этого инвестировать в диверсифицированный портфель недорогих индексных фондов.

Недвижимость по-прежнему остается лучшей инвестицией, говорят миллионеры.

Миллиардер Эндрю Карнеги сказал, что 90% миллионеров получили свое состояние, инвестируя в недвижимость.Мы хотели знать: правда ли это? Остается ли инвестировать в недвижимость хорошей идеей?

По словам этих девяти советников из The Oracles, которые заработали миллионы, инвестируя в недвижимость, ответ — утвердительный ответ.

1. «Владение сделало меня богатым».

«Покупка недвижимости сделала меня богатым — в основном по необходимости, а не по дизайну. Свою первую крошечную студию я купил после того, как наскреб несколько долларов, потому что мне все равно нужно было где-то жить.

Несколько лет спустя студия удвоилась в цене, что дало мне достаточно денег, чтобы потратить 50% на квартиру с одной спальней.Вскоре это превратилось в двухкомнатную, затем в трехкомнатную и наконец привело меня в мой 10-комнатный пентхаус на Пятой авеню в Нью-Йорке.

Покупка этой крошечной студии была самым важным решением, которое я принял, потому что она вовлекла меня в игру ».

Барбара Коркоран , основательница Corcoran Group, ведущая подкаста Business Unusual, судья по делу «Shark Tank»

2. «Жилая недвижимость может приносить доход круглый год.’

«Инвестиции в недвижимость — отличная идея, если вы собираетесь в нее надолго, а не быстро.

Лучше всего инвестировать в жилую недвижимость, которая приносит доход от сдачи в аренду круглый год. Просто убедитесь, вы понимаете все связанные с этим судебные издержки и готовы к непредвиденным расходам ».

Бетенни Франкель , предприниматель, филантроп, основатель Skinnygirl и BStrong .Следуйте за ней на Instagram

3. «Правильные инвестиции будут продолжать цениться».

«Недвижимость реальна, и всегда полезно вкладывать деньги в недвижимость. Но позвольте мне прояснить: это не означает, что вся недвижимость — хорошая идея.

Я покупаю только определенные типы недвижимости, как правило, многоквартирные в престижных районах, которые обеспечивают стабильный денежный поток и большой потенциал для будущей оценки

Я держусь подальше от районов с низким доходом и домов на одну семью.Но даже эти активы, вероятно, являются лучшим местом для хранения ваших денег, чем позволять наличным обесцениваться, пока они сидят в банке! »

Грант Кардон , эксперт по продажам, Автор бестселлеров New York Times . Следуйте за ним на Facebook , Instagram и YouTube

4. «Покупка умнее аренды».

«Большинство миллионеров, которых я знаю, заработали больше денег от владения недвижимостью, чем от любых других инвестиций.Недвижимость постоянно растет в цене с течением времени и превосходит другие инвестиции.

Кроме того, он не так уязвим к краткосрочным колебаниям, как фондовый рынок. Вы получаете материальный актив, который можно использовать независимо от того, сдаете ли вы в аренду квартиру или коммерческое здание для получения дохода или покупаете дом. А также могут быть налоговые льготы для инвестиционной собственности.

Всегда хорошее время для покупки недвижимости. Фактически, настоящее богатство достигается покупкой, когда все продают, и наоборот.В то время как многие говорят о рецессии, рынок силен, с растущими ценами и транзакциями.

Аренда квартиры с одной спальней сегодня может стоить 5000 долларов в месяц в некоторых районах, но вы можете купить дом за 1 миллион долларов, потратив всего 4000 долларов в месяц на выплаты по ипотеке. И ставка фиксированная на 30 лет — лучший способ контроля арендной платы.

Так зачем вам арендовать? Кроме того, если вы сдаете свою собственность в аренду кому-то другому, вы можете покрыть ипотеку или лучше ».

Питер Эрнандес , президент Западного региона в Дугласе Эллимане, основатель и президент Teles Properties

5.«Вы получаете шестизначные налоговые льготы».

«Недвижимость имеет невероятные налоговые льготы. В определенных ситуациях вам не нужно платить налоги с доходов от инвестиционной собственности. Вы также можете получить налоговую льготу в размере 250 000 долларов как физическое лицо и 500 000 долларов как супружеская пара.

самые богатые люди собирают собственность так же, как раньше собирали автомобили. Процентные ставки низкие, цены упали, и вам не нужно вкладывать много денег в инвестиции.

В то же время все больше людей предпочитают аренда взамен собственной.Вы можете получить доходную недвижимость в аренду, используя деньги других людей для покрытия ипотеки, налогов и содержания. С такими сайтами, как Vrbo и Airbnb, вы также можете найти краткосрочных арендаторов, чтобы субсидировать ваши накладные расходы.

Хотя я предлагаю диверсифицировать ваши инвестиции, нет лучшего места для хранения денег, чем обычные инвестиции, в которых вы можете жить и наслаждаться. Когда вы инвестируете в свое окружение, вы инвестируете в себя! »

— Холли Паркер, основатель и генеральный директор The Holly Parker Team в Douglas Elliman , отмеченном наградами брокере, который сделал продажи более 8 миллиардов долларов.Следуйте за ней на LinkedIn и Instagram

6. «Это не требует много денег».

«Недвижимость — это актив, который можно использовать в банках, поэтому вы всегда можете использовать его. Она также не требует больших денежных затрат. Вы можете внести всего 10% и использовать деньги банков для увеличения своих инвестиций. низкие процентные ставки, это как свободные деньги

В отличие от фондового рынка, где многие факторы находятся вне вашего контроля, ваши инвестиции не могут исчезнуть в одночасье.Вы также можете увеличить свое богатство с помощью отличных показателей доходности и налоговых преимуществ.

Единственные люди, которые теряют деньги в недвижимости, — это те, кто покупал на пике рынка и продавал в неподходящее время или вынимал слишком много капитала из своего дома, не оставляя прибыли при продаже. Часто требуется время, чтобы увидеть большие оценки, но если вы удержите свои вложения, вы это сделаете.

Дотти Херман , генеральный директор Дуглас Эллиман , брокерской империи в сфере недвижимости с годовым объемом продаж более 27 миллиардов долларов.Следуйте за ней на Facebook и Instagram

7. «Недвижимость предлагает неограниченные возможности».

«Недвижимость — всегда отличная инвестиция, потому что у вас больше возможностей, чем с другими типами инвестиций.

Если вы инвестируете в акции, облигации или частное предложение, ваш успех полностью зависит от факторов, находящихся вне вашего контроля. в большинстве случаев у вас есть выбор: удержать или продать. С недвижимостью у вас есть неограниченные возможности.

Вы можете купить дом с намерением продать его, а затем сдать его в аренду, если рынок пойдет на убыль.Если вы покупаете аренду, стоимость которой значительно повышается, вы можете ее продать. Недвижимость можно рефинансировать, перестроить и перезонировать. Вы можете развить его, сдать в аренду, разделить или добавить к нему участки.

Это лишь некоторые из ваших возможностей. Эта гибкость является одной из причин, по которой он создал больше миллионеров, чем любой другой класс активов ».

— Даниэль Лесняк, основатель Orange Line Living , брокер в Keri Shull Team , соучредитель коучингового бизнеса в сфере недвижимости HyperFast Agent , автор «The HyperLocal, HyperFast Real Estate Agent»

8.«Людям всегда будет нужно место для жизни».

«Есть возможность для большей и более стабильной прибыли от недвижимости, чем от других инвестиций. Когда недвижимость строится, это происходит потому, что группа людей видит население, достаточно большое, чтобы это оправдать.

» Огромное количество новых объектов недвижимости каждый год свидетельствует о растущем рынке недвижимости. Предложение следует за спросом, и спрос продолжает расти. Население почти не уменьшается, поэтому потребность в жилье увеличивается из года в год.

В частности, растет рынок многоквартирных домов. По мере того, как квартиры становятся более привлекательными, люди реже покупают дома. С многоквартирными квартирами вы со временем продолжаете получать увеличивающийся доход.

Как только недвижимость стабилизируется, вы можете получать прибыль для своих инвесторов, пока не решите ее продать. Также есть спрос круглый год, куда бы вы ни пошли ».

— Роберт Мартинес, основатель и генеральный директор Rockstar Capital , инвестиционной компании в сфере недвижимости с активами под управлением более 330 миллионов долларов, в которой находится « Квартира Rockstar « подкаст.Следуйте за ним на YouTube и Instagram

9. «Вы можете инвестировать в землю, которая приносит доход».

«Многие предприятия приходят и уходят, но есть одна вещь, которая нам всегда понадобится: земля.

Существует естественный спрос на недвижимость, независимо от того, производит ли земля такой продукт, как кофе, или где находится квартира или торговые площади; поэтому это всегда будет хорошей инвестицией. Независимо от того, каким бизнесом вы ведете, вам нужна земля

Инвестирование в недвижимость позволяет защитить себя и свое богатство.Хотя рынок недвижимости то поднимался, то падал, с течением времени он никогда не снижался. Сравните это с тем, когда рухнул Уолл-стрит или валюты, не обеспеченные ничем осязаемым.

Со временем вы всегда будете получать прибыль от недвижимости, которая приносит доход — например, от кофейной фермы. Еще лучше, если вы выберете недвижимость с присущей ей ценностью, например, место на Таймс-сквер ».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *