Ставка дохода на инвестиции: Ставка дохода на инвестиции — Энциклопедия по экономике

Содержание

Ставка дохода на инвестиции — Энциклопедия по экономике

Ставка дохода на инвестиции — процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом.  [c.307]
Под процентной ставкой понимается относительная величина дохода за фиксированный отрезок времени, т. е. отношение дохода (процентных денег) к сумме долга за единицу времени [55, с. 13 ]. При определении ставки дохода на инвестиции как основного финансового критерия используется эффект сложного процента.  [c.418]

Ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.  [c.164]

Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции 12%.  [c.169]

Решение. По методу Ринга норма возврата капитала 20% (100% 5 лет) х 1/2 = 10%. R = ОД (норма возврата капитала) +0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,22 = = 22%.  [c.169]

Пример. Рыночная стоимость построенных сооружений равна 450000 долл. Продолжительность их экономической жизни 50 лет. Соответствующая им ставка дохода на инвестиции 12%. В первый год эксплуатации данный имущественный комплекс (земельный участок и построенные на нем сооружения) принес чистый операционный  [c.191]

Ставка дохода на инвестиции — 12 %.  [c.31]

Rm — среднерыночная ставка дохода на инвестиции, % (Rm — Rf) — рыночная премия за риск, % Sj — премия за риск для малых компаний, % 82 — премия за риск, характерный для отдельной (оцениваемой) компании, % С — страновой риск, %.  [c.41]

Ставка дохода на инвестиции определяется методом кумулятивного построения (табл. 10.2.1). Поправочные показатели установлены в процентах, экспертным методом. При этом эксперт ориентировался на другие доступные инвестору варианты вложения капитала в более ликвидные относительно недвижимости активы.

Основанием для корректировок также являются цели и функции оценки, размер капитала, налогообложение доходов от вложения капитала.  [c.154]

Y = R (ставка дохода на инвестиции).  [c.55]

Метод суммирования. Метод основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Ставка дисконтирования рассчитывается в результате прибавления процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие инвестиционному проекту, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.  [c.49]

Оценивая недвижимость доходным методом, аналитик должен достаточно хорошо представлять себе экономическую природу и математический смысл ставки дисконтирования. В процессе оценки эксперт должен размышлять с точки зрения инвестора, который, покупая объект недвижимости, обменивает имеющиеся у него деньги на право их получения в будущем. Именно эту взаимосвязь отражает одна из норм отдачи (ставка дохода на инвестиции) или ставка дисконтирования (дисконта).

 [c.134]

Как уже отмечал ось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.  [c.158]

Пример. Рыночная стоимость построенных сооружений равна 450 000 долл. Продолжительность их экономической жизни — 50 лет, соответствующая им ставка дохода на инвестиции — 12%. В первый год эксплуатации данный имущественный комплекс (земельный участок и построенные на нем сооружения) принес чистый операционный доход в 65 000 долл. Расчет возмещения инвестиций в здания ведется по аннуитетному методу.  [c.179]

В мировой практике этот метод используется чаще других, он точнее определяет рыночную стоимость предприятия, в наибольшей степени интересует инвестора, так как с помощью этого метода оценщик выходит на ту сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учетом будущих ожиданий от бизнеса, а также с учетом требуемой инвестором ставки дохода на инвестиции в этот бизнес. Однако использование этого метода затруднено из-за сложности точного прогнозирования. Поэтому в России метод дисконтированных денежных потоков используется менее широко, чем в мировой практике. Наиболее распространены в нашей стране методы, основанные на анализе активов, и в будущем эти методы будут доминировать.  [c.236]

СТАВКА ДОХОДА НА ИНВЕСТИЦИИ — процентное соотношение между чистым доходом и вложенными средствами.  [c.506]

Задача 1. Чему будет равен доход на инвестиции через определенное количество лет (кварталов) при заданной процентной ставке и соответственно в какую сумму можно оценить инвестиции через определенный период  [c.418]

Для собственников капитала ставка дисконтирования идентифицируется с нормой дохода, ожидаемой от вложений капитала, поэтому чем больше шансы потерь, тем выше ставка дисконтирования, по которой разновременные доходы на инвестиции приводятся к моменту инвестирования.  [c.420]

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы.

Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента). Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки  [c.167]

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется умножением фактора фонда возмещения на процент потери стоимости объекта недвижимости (50% -ная потеря х 0,1574097) = 0,07887 х R = 0,0787 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = = 19,87%.

 [c.169]

Дзем — коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается  [c.191]

Процентный доход (interest yield) — единая ставка дохода на инвестиции, калькулируемая на основе цены приобретения инвестиционного документа. Она показывает эффект каких-либо уплаченных премий на периодическую амортизацию или эффект полученных скидок на периодическое наращивание.  [c.133]

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор  [c.

158]

Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходног подхода возможно двумя методами методом дисконтирования денеж ных потоков и методом прямой капитализации дохода. Определени стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежны потоков производится путём прогнозирования будущих доходов, которы потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с после дующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконтировани (требуемой инвесторами ставке дохода на инвестиции), выбранной с уче том риска инвестирования в данную недвижимость.  [c.148]

Ставки дохода и ставки отдачи в недвижимости

 

Ожидаемый инвестором доход от объекта, относящийся к недвижимости, включает две основные составляющие — он предусматривает полное возмещение инвестированных средств (возврат капитала) и получение прибыли или вознаграждения (дохода на капитал):

— доход на капитал (return ON investment) и
— возврат капитала (return OF investment), т. е. I= I0N + I0F

Доход на капитал (Return on Investment) является необходимой компенсацией, получаемой инвестором за ценность денег с учетом фактора времени, рисков и других факторов. Это процент, который платится за использование денежных средств. Его называют также отдачей (yield). Термин «доход на капитал» относится к дополнительному количеству денег, полученных как компенсация за использование капитала инвестора до тех пор, пока он рекапитализируется. Инвестированный в недвижимость капитал может быть рекапитализирован несколькими путями (например, через текущие годовые доходы или перепродажу собственности). Собственник может использовать эту часть дохода по своему усмотрению.

Возврат капитала (Return of Investment) означает получение инвестором всей суммы первоначально вложенных средств (инвестиций) в объект недвижимости за определенный период времени. Это также называется рекапитализацией (capital recovery). Предполагается, что инвестору возмещается та часть его капитала, которая в течение периода владения будет потеряна из-за износа улучшений.

Ставки возврата капитала и дохода на капитал могут быть определены либо как ставки дохода (Income Rates), либо как ставки отдачи (Yield Rates).

Ставка дохода (Income Rate) — это отношение годового дохода к стоимости; она может быть использована как коэффициент капитализации для приведения дохода в стоимость. Ставка отдачи (Yield Rate) применима к серии индивидуальных доходов с целью определения текущей стоимости каждого. Оба показателя могут быть использованы для анализа стоимости недвижимой собственности и физического состояния собственности при применении техник остатка в процедуре капитализации.

Принятый для оценки коэффициент капитализации может быть ставкой дохода (Income Rate) или ставкой отдачи ( Yield Rate), но он должен представлять собой годовую ставку возврата, необходимую для привлечения инвестируемого капитала. Поскольку ставки возврата — перспективные, рыночное понимание риска и изменений в покупательной способности, которые находят отражение в инфляции и дефляции, — важные составляющие, которые необходимо принимать во внимание.

Выбранные коэффициенты капитализации должны отражать рыночные ожидания.
Рассмотрим основные виды ставок — которые включают общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации для собственного капитала, процентную ставку по кредиту, ставку дисконтирования, внутреннюю ставку доходности и ставку доходности собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации (Overall Capitalization Rate или Overall Rate of Return — R0) — это ставка дохода для всего объекта собственности, которая отражает отношение между его ожидаемым годовым чистым доходом и общей стоимостью. Он используется для конвертации (приведения) чистого операционного дохода к показателю общей стоимости собственности. Общий коэффициент капитализации не характеризует эффективность инвестиций в недвижимость и не является индикатором доходности капитала. Он может быть больше, меньше или равен ожидаемой доходности вложенного в недвижимость капитала.

Коэффициент капитализации собственного капитала (Equity Capitalization Rate — RE) — ставка дохода, которая отражает отношение •между ожидаемым годовым денежным потоком до налогообложения и вложениями собственного капитала. Этот показатель также не является индикатором доходности собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации и коэффициент капитализации собственного капитала являются ставками дохода (Income Rates). Они не являются ставками дохода на капитал и не отражают конечный коэффициент отдачи на собственный капитал.

Коэффициент капитализации по закладной (Mortgage Rate) — RM.

Ставка процента (Interest Rate) — ставка, используемая для приведения денежных потоков к их будущей стоимости или для дисконтирования ожидаемых будущих сумм к текущей стоимости. Она не учитывает возврат капитала.

Ставка дисконта (Discount Rate) —это ставка, которая используется для пересчета будущих доходов в значение текущей стоимости. Полученный результат отражает величину капитала, который следует вложить, чтобы ожидаемая инвестором доходность равнялась указанной ставке дисконтирования.

Коэффициент отдачи ( Yield Rate) — ставка дохода на капитал. Она обычно выражена как ставка сложного годового процента. Коэффициент отдачи ( Yield Rate) принимает во внимание все ожидаемые доходы, включая полученные от продажи недвижимости по истечении срока владения объектом инвестиций.

Внутренняя норма рентабельности (Internal Rate of Return — IRR) (внутренняя ставка доходности) — соотносится со ставкой отдачи, которая действует или ожидается для данных капитальных инвестиций в течение прогнозного периода (предполагаемого периода владения до перепродажи объекта недвижимости). IRR приравнивает текущую стоимость будущих доходов от инвестиций, включая доход от продажи в конце периода владения, к сумме инвестированного капитала. Показатель IRR может использоваться для определения нормы доходности инвестированного капитала до или после вычета налогов. Он используется при оценке инвестиционных проектов.

Общая ставка отдачи (Overall Yield Rate — Y()) — это ставка возврата на весь капитал. Она представляет собой средневзвешенную ставку отдачи на собственный капитал и ставку отдачи по ипотечному займу (ставки процента).

Ставка отдачи на собственный капитал (Equity Yield Rate — YE) — (доходность собственного капитала) — это ставка возврата на собственный капитал, вложенный собственником.

Ставка ссудного процента YM — это ставка отдачи (Mortgage Yield Rate) для заемного капитала.
При капитализации дохода по методу дисконтирования денежных потоков (МДДП) всегда проводятся четкие различия между возвратом на капитал (on) и возвратом капитала (of), а ставка дисконтирования выбирается для обеспечения требуемого дохода на капитал (on). При прямой капитализации используемые ставки дохода должны обеспечивать обе составляющие: Ь возврат на капитал (on), и возврат капитала (of), при этом четкого разграничения не проводится. Оценка стоимости, полученная при применении общего коэффициента капитализации к доходу от собственности, отражает обе составляющие: и доход на капитал, и рекапитализацию инвестированных средств. Общий коэффициент капитализации генерируется на основе рыночной информации и предполагает наличие как возврата на капитал, так и возврата капитала.

В оценке недвижимости могут использоваться разные коэффициенты в зависимости от того, какие компоненты собственности оцениваются (земля или улучшения) и какие права на объекты недвижимой собственности принимаются во внимание. В таблице в последних двух колонках указано, учитывается ли в этом коэффициенте только составляющая дохода на капитал (on) или учитывается и составляющая возмещения капитала (of) (обозначено: учитывается (+), не учитывается (-)).

Коэффициенты, используемые в оценке недвижимости

Структура общего коэффициента капитализации:

R0N=R0N + R0F0F

где
R0N-компонента, называемая ставкой дохода на капитал, нормой прибыли или ставкой дисконта и обозначаемая в дальнейшем Y0
R0F — коэффициент рекапитализации (или норма возврата капитала), определяемый по фактору фонда возмещения, но, как мы выясним позднее, не обязательно формируемый по ставке дохода на первоначально вложенные инвестиции.

Коэффициент капитализации R0 и ставка дохода Y0 всегда различаются амортизационной составляющей там, где есть улучшения, созданные человеческими руками. На фондовом рынке, где товаром являются ценные бумаги (акции, облигации и т.п.), и при оценке земли (а земля, как известно, не подвержена износу, неистощаема), коэффициент капитализации равен ставке дохода на инвестиции, то есть R0 = Y0 так как амортизация в этих случаях отсутствует.

Таким образом, многообразие видов дохода и ставок доходности позволяет оценщику моделировать базовые методы доходного подхода в зависимости от конкретных обстоятельств, таких как характер имеющейся информации, возможность использования данных по налогам, тип объекта недвижимости, цель оценки, вид стоимости и т.д. Однако оценщик должен соблюдать правило адекватности (соответствия) используемых видов дохода и ставок доходности.

 

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Как обычно измеряется доходность? > Риск и доходность прямых инвестиций

Несмотря на сложности измерения эффективности инвестиций, это должно быть сделано по причинам, упомянутым ранее — компенсации, составление бюджетов, распределение и выбор инвестиций.

Простые партнеры, полные партнеры и посредники в индустрии прямого инвестирования обычно используют два способа оценки эффективности инвестиций: собственные ставки доходности (IRR) и кратные отдачи капитала (cash-on-cash multiples).

Хотя несколько групп попыталось использовать альтернативные методы, по предпочтительному подходу нет консенсуса. Также не появилось и «отраслевого стандарта», поэтому нам необходимо понять различные методологии.

Показатель отдачи капитала

Возможно, самый простой подход — это расчет показателей отдачи капитала (cash-on-cash returns).

По сути, этот метод оценивает соотношение вернувшихся и/или в настоящий момент находящихся в фонде денег к инвестированным деньгам. Или, если быть более точными, есть один распространенный вариант — отношение распределенного капитала к оплаченному капиталу — который оценивает отношение капитала, вернувшегося к простым партнерам, к средствам, которые они предоставили.

Второй часто используемый подход — рассчитать отношение капитала, вернувшегося к простым партнерам и текущую стоимость средств фонда к средствам, которые они предоставили. По этим параметрам фонды можно сравнить с другими фондами со схожим уровнем зрелости (то есть привлеченными в тот же год).

Собственная ставка доходности

Большинство инвесторов, осуществляющих прямые инвестиции, также использует анализ первого года вливания средств, в котором собственная ставка доходности (ставка дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость финансовых потоков равна нулю (IRR)) отдельного фонда прямых инвестиций сравнивается с этим же показателем ряда подобных фондов, привлеченных в тот же год.

Это позволяет сделать простое сравнение, но есть множество трудностей, связанных с особенностями расчета собственной ставки доходности. (Мы рассматриваем механизм расчета собственной ставки доходности в рамке ниже.)

Механика собственной ставки доходности

Прежде чем рассматривать преимущества и недостатки IRR, давайте посмотрим на механику расчетов. Собственная ставка доходности тесно связана с подходом чистой приведенной стоимости при оценке финансовых потоков.

Чистая приведенная стоимость начинается со ставки дисконтирования — обычно, это минимальная ставка доходности, на которую согласны инвесторы. Затем определяются сроки и размеры каждого «финансового потока» — притока и оттока средств из инвестиций.

В условиях прямых инвестиций выбытие капитала из фонда рассматривается как отрицательный денежный поток; возвращение — как положительный. Рассмотрим случай, где имеют место три денежных потока (x0, x1 и x2) в моменты t0, t1 и t2 — соответственно. Расчет чистой приведенной стоимости этих денежных потоков в момент t0 по ставке дисконтирования (r) можно выразить как:

По сути, денежные потоки, которые будут иметь место в будущем, дисконтируются иди им присваивается меньший вес. Это отражает «стоимость денег во времени» — тот факт, что мы могли бы инвестировать деньги в любые другие активы в этот же период и заработать неплохую доходность.

Пока чистая приведенная стоимость, получаемая по этой формуле, является положительной, на проект стоит обратить внимание.

Расчет IRR может рассматриваться как процесс обратный этой задаче: мы рассчитываем ставку дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость равняется нулю. Рассмотрим предыдущий пример.

Вместо того чтобы брать заданное значение г и рассчитывать чистую приведенную стоимость (NPV), мы будем исходить из того, что NPV равна нулю. А затем мы найдем значение r, при котором обе части этого уравнения будут тождественны.

Поскольку эти расчеты так похожи, неудивительно, что они дают один и тот же ответ в простых случаях. Например, рассмотрим фонд, из которого взяли 100 долларов, а затем распределили 50 долларов наличными в конце года 1 и 150 долларов в конце года 2. Чтобы найти IRR, приравняем формулу NPV к нулю:

(Заметьте, что первое значение является отрицательными, поскольку денежные потоки были изъяты у инвесторов; другие значения — положительными, поскольку средства были отданы инвесторам.)

Рассмотрев различные возможные решения, находим, что уравнение будет решено при r = 0,5 или ставке дисконтирования 50%. Если бы мы захотели рассчитать NPV, мы бы вместо, этого заранее задали ставку дисконтирования r и решили бы уравнение:


Рисунок ниже демонстрирует что обнаруживается, когда мы решаем уравнение, используя различные ставки дисконтирования.

Чистая приведенная стоимость изменяется обратно пропорционально ставке дисконтирования.

Пока мы используем ставку дисконтирования меньше 50% (r

Точка пересечения — 50% — это именно тот ответ, который мы получили при расчете IRR. В результат при оценке простых проектов или фондов с понятными денежными потоками, выбор между NPV и IRR не является значимым.

У IRR есть множество преимуществ перед кратными отдачи капитала.

Самое важное из них заключается в том, что этот метод позволяет измерить динамику серий неравномерных положительных или отрицательных денежных потоков и учитывает стоимость денег во времени.

Эти два параметра быстро стали привычными для участников отрасли прямых инвестиций, поскольку они используются так часто.

Параметры показателя отдачи капитала и
IRR для разных групп прямых инвестиций.

Собственная ставка доходности в разные периоды (%)

США

Отдача капи­тала
с момента
формирования

Год 1

Год 3

Год 5

Год 10

Год 20

Венчурный капитал на начальных стадиях

1,50

-16,9

н/д

3,0

25,5

22,1

Венчурный капитал на более поздних стадиях

1,49

-7,9

7,7

8,1

7,3

14,7

Все виды венчурного капитала

1,50

-17,5

2,5

5,7

4,4

17,2

Небольшие выкупы

1,67

-13,0

2,5

7,4

4,6

12,3

Средние выкупы

1,49

-24,1

6,4

11,1

7,5

11,4

Крупные выкупы

1,47

-13,7

3,4

6,8

6,1

10,6

Сверхкрупные выкупы

1,13

-27,4

-1,0

6,1

4,7

8,0

Все выкупы

1,31

-26,4

0,2

6,7

5,2

9,3

Все прямые инвестиции

1,29

-24,4

1,3

6,5

7,1

11,5

Собственная ставка доходности в разные периоды (%)

Европа

Отдача капи­тала
с момента
формирования

Год 1

Год 3

Год 5

Год 10

Год 20

Венчурный капитал на начальных стадиях

0,91

-12,5

-2,8

-0,5

-2,5

-1,1

Венчурный капитал на более поздних стадиях

1,23

-18,4

0,4

3,4

2,8

6,9

Все виды венчурного капитала

1,06

-18,4

-о,7

1,5

-0,3

2,2

Небольшие выкупы

1,41

-3,5

7,0

8,3

8,7

12,0

Средние выкупы

1,54

-23,4

6,9

12,4

13,7

14,6

Крупные выкупы

1,39

-15,4

11,2

11,7

19,8

19,7

Сверхкрупные выкупы

1,04

-34,2

1,2

11,3

9,2

9,1

Все выкупы

1,17

-31,0

3,8

11,1

11,2

13,5

Все прямые инвестиции

1. 16

-30,2

2,8

8,3

7,9

9,4

Примечание. Динамика в США на 31 марта 2009 г.; динамика в Европе на 31 декабря 2008 г.

Все данные по отдаче капитала представляют собой взвешенное по капиталу среднее отношение распределений и стоимости фонда к оплаченному капиталу.

Все данные по динамике IRR представляют собой объединенные аннуализированные IRR. н/д = нет данных.

В таблице выше представлена динамика фондов прямых инвестиций различных типов на различных временных отрезках, и дается средневзвешенное соотношение распределенной и остаточной стоимости фонда к оплаченному акционерному капиталу и совокупной IRR.

Эти данные взяты из базы данных Thomson Reuters по прямым инвестициям, которая является одним из стандартных источников данных по доходности и инвестициям.

Из этих таблиц можно вывести несколько закономерностей.

  • Во-первых, динамика различается в зависимости от категории и региона. В частности, данные демонстрируют очень низкую эффективность европейских венчурных фондов, измеренную как по методу расчета отдачи капитала, так и по IRR.
  • Во-вторых, значения IRR демонстрируют гигантский разброс по доходности в зависимости от времени. Некоторые периоды, такие как 2008 год, характеризовались очень слабой динамикой, другие, такие как конец 1990-х и середина 2000-х, были благоприятными.
  • В-третьих, венчурные фонды и фонды выкупа показывали разную динамику в отдельные периоды: венчурные фонды процветали в 1990-х, а крупные фонды выкупных инвестиций — в середине 2000-х.

Хотя венчурные фонды демонстрировали вялую динамику на протяжении большей части последнего десятилетия, в конечном итоге американские венчурные фонды оказались успешнее, чем другие категории фондов.

Среди групп выкупных инвестиций в долгосрочном плане самая слабая динамика была зарегистрирована у крупнейших фондов.


Более подробное описание IRR см. здесь: CFA — Внутренняя норма доходности (IRR) и правило внутренней нормы доходности.

Другие материалы о показателе IRR.


Более подробное описание показателя NPV см. здесь: CFA — Чистая приведенная стоимость (NPV) и правило чистой приведенной стоимости.

Другие материалы о показателе NPV.

Accent Capital — Уверенные Инвестиции в Коммерческую Недвижимость

В мире, где не происходит никаких перемен, ставкой доходности была бы ставка капитализации (CapRate). Однако, напомним, CapRate – это ставка доходности за 1 год, требуемая в момент времени, а сколько недвижимость может принести за 2, 3, 5 или 10 лет? Существует три показателя, которые в мировой практике управляющие инвестициями в недвижимость используют для описания доходности инвестиций, и которые важны для инвестора, чтобы оценить соответствие как целевых доходностей, так и фактического результата своим ожиданиям и риск-аппетиту (поскольку именно риск как измеритель возможной неудачи является первоначальным мерилом возможной и ожидаемой доходности): Equity Multiple, IRR, CoC.

Equity Multiple – мультипликатор капитала 

Equity Multiple (мультипликатор капитала), применяется в различных индустриях для измерения доходности. Для сферы недвижимости в качестве такового применяется мультипликатор TVPI (Total Value to Paid-In), который переводится как суммарная стоимость на вложенный капитал; он отражает номинальную сумму денег, которую инвестор получает после выхода из инвестиции и выражается в коэффициенте относительно первоначально вложенного капитала. Например, если вложено ₽10млн и получено в итоге ₽20млн, мультипликатор капитала (TVPI) равен 2x, то есть капитал удвоился.  Все просто – и это значимая сумма. Однако, возникает вопрос — за какой период капитал увеличился вдвое? За 1 год, за 2, за 10? Чтобы ответить на этот вопрос, используется такой индикатор доходности, как IRR.

IRR (Internal Rate Return) – внутренняя норма доходности 

IRR (Internal Rate Return) переводится как внутренняя норма доходности (ВНД) и описывает взвешенную по времени совокупную годовую процентную ставку, которую каждая единица капитала (рубль или доллар), находящаяся в инвестировании, в т. ч. возникающая в процессе его прироста, зарабатывает за это время. По существу, IRR учитывает стоимость денег в течение всего инвестиционного горизонта, и выражает доходность, которую инвестор получает на размещенный капитал.

Для расчета IRR используется та же формула, что и для определения стоимости объекта недвижимости методом DCF, только в обратную сторону.  В формуле DCF место неизвестного показателя занимает ставка доходности (это и есть IRR), а место известного, помимо будущего денежного потока, занимает фактическая цена приобретения объекта.

IRR удобен тем, что показывает альтернативность инвестиций в недвижимость, например, инвестициям в иные классы активов в тот же период времени. При этом, следует отличать IRR, во-первых, от общей доходности вложений (Total Return), выражаемой в номинальном размере, и показывающую среднюю сумму денег, заработанную инвестицией ежегодно, во-вторых, от ставки дисконтирования (например, WACC или RRR), через которые рассчитывается стоимость объекта, исходя из требования к доходности со стороны инвестора (конкретного — через RRR; или «среднего» — через WACC), если IRR равна или выше этих ставок – это потенциально интересная инвестиция.

CoC (Cash-on-Cash) Return – текущая, дивидендная доходность

CoC (Cash-on-Cash) Return переводится как «Доходность наличные-на-наличные». Это показатель, характеризующий текущую доходность инвестиций в недвижимость — какой регулярный (по сути дивидендный) поток будет получать инвестор на внесенный капитал.  Показатель отражается в процентах годовых для его сравнения с иными регулярными доходностями инвестора: процентами, купонами, дивидендами на акции, однако, не следует смешивать его, например, с таким измерителем как Current Yield, который отражает текущую доходность к текущей стоимости.

В России довольно часто встречается также показатель доходности в виде срока окупаемости (Payback Period), однако, в мировой практике он практически не используется, поскольку, во-первых, базово не учитывает стоимость денег во времени (хотя более совершенный метод дисконтированного срока окупаемости — Discounted Payback Period, DPP — позволяет это делать), а, во-вторых и главных, он не отражает доходность недвижимости от прироста ее стоимости в результате ее продажи, что принципиально важно именно для инвестиционного подхода. Метод актуален для «бессрочных» владельцев недвижимости, при том, что любая инвестиция в конечном итоге предполагает выход – то есть монетизацию.

Также важно обращать внимание на то, в качестве каких данных показываются индикаторы доходности.

  • Они могут быть целевыми (Target Return). Такие индикаторы рассчитываются прогнозно при планировании инвестиций, при этом добросовестными управляющими они всегда представляются с оговоркой, о том, что не являются гарантированными.
  • Исторические индикаторы доходности или индикаторы «по факту» отражают уже конкретные результаты инвестирования (Investment Performance).  В этом случае важен момент, на который рассчитан результат: это могут быть (а) текущие данные о результатах (Current Performance) или уже после выхода из инвестиции (Final Performance). Результаты инвестирования рассчитываются управляющими, в основном, с начала срока жизни инвестиционного механизма (например, фонда), поэтому для инвесторов, которые присоединяются к фонду не с начала его запуска, результат может отличаться; для таких инвесторов управляющие формируют текущие данные о результатах (Current Performance) как с начала инвестирования, так и за последние перед входом инвестора периоды (год, квартал, месяц), при этом, расчет целевого результата такого инвестора – отдельная задача либо самого инвестора, либо его персонального финансового советника.

Кроме того, расчет результатов инвестирования у разных управляющих может различаться умышленно или объективно. Здесь важно то, придерживается ли управляющий общепринятых стандартов расчета результатов, например, таких как Global investment performance standard, GIPS (разработанных в качестве мирового стандарта CFA Institute), которые за счет унификации методики расчета результатов инвестирования позволяют сравнивать эффективность разных управляющих.

Важность соотношения доходность/риск

Отдельного напоминания в вопросах измерения доходности достоин вопрос соотношения таких понятий, как «риск» и «доходность». Простое правило: чем выше доходность, тем выше риск, и наоборот, мы неоднократно упоминали выше и будем упоминать далее. Оно работает как в сравнении между собой разных классов инвестиционных активов (акции, облигации, недвижимость), так и внутри конкретного класса (например, внутри недвижимости, это разные стили инвестирования: Core, Core Plus, Value-Added и Opportunistic).   Далее мы подробно рассматриваем виды рисков при инвестировании в коммерческую недвижимость.

Отвечая на вопрос, почему Core-недвижимость такая низкодоходная (8-12%) следует помнить, что ближайший к ней профиль риска имеет государственные облигации. Проявляя интерес к прогнозно высокой доходности (20 и более процентов), стоит обратить внимание также на то, какой уровень кредитного плеча применяется в инвестициях.

Инвестиции в недвижимость могут предложить очень широкий спектр возможностей по риск/доходности, от самого низкого риска (близкого по доходности к государственному долгу) до крайне высокого (уровня венчурного инвестирования).

Финансовый калькулятор — Алексей Мартынов

Финансовый калькулятор, который позволит вам спланировать достижение ваших финансовых целей, будь то квартира, машина, образование или капитал для получения пассивного дохода.

Для того, чтобы воспользоваться калькулятор введите в желтые ячейки ваши исходные данные:

  1. Стартовый капитал — сумма, которой вы уже располагаете для инвестиций.
  2. Возраст начала инвестирования — возраст, когда планируете начать инвестировать.
  3. Взносы в год — сумма ваших взносов в год.
  4. Ставка — ожидаемая процентная ставка доходности вашего инвестиционного портфеля.
  5. Возраст конца инвестирования — возраст, когда вы планируете прекратить пополнение своего портфеля и начать тратить накопившийся капитал.
  6. Изъятие за год — сумма изъятия в год. Если покупаете машину или квартиру, то указываете ее стоимость. Если планируете жить на проценты, указываете сумму, котору планируете изымать из портфеля за год.
  7. Ставка- ожидаемая процентная ставка доходности инвестиционного портфеля, если планируете жить на проценты с капитала.

Как правильно пользоваться финансовым калькулятором?

Калькулятор делает расчеты на основе данных из желтых ячеек. На графике показывается  динамика капитала по годам. Подразумевается, что каждый годовой взнос вносится в начале года, причисляется к основной сумме капитала и уже на эту сумму начисляется процент. Оранжевым цветом на графике помечаются взносы и изъятия. Программа считает, что цифра, указанная в поле «Изъятие в год» будет отниматься от стоимости портфеля ежегодно, начиная с возраста, указанного в поле «Возраст конца инвестирования».

Если ваша цель — это единовременная трата, например, машина или квартира, то в поле «Изъятие в год» указываете стоимость вашей цели, в поле «Ставка» указываете 0. В строке «Возраст конца инвестирования» указываете ваш возраст, когда планируете достигнуть вашей цели.

Если ваша цель — пассивный доход с капитала, то в поле «Изъятие в год» указываете сумму, которую планируете ежегодно изымать из портфеля для получения пассивного дохода, а в поле «Ставка» — ожидаемую доходность вашего инвестиционного портфеля на период получения пассивного дохода.

Если в качестве ожидаемой процентной ставки вы указываете реальную доходность (то есть сверх инфляции), то все расчеты происходят в сегодняшних деньгах. Поэтому стоимость цели или ежегодной суммы пассивного дохода в строке «Изъятие в год» нужно тоже указывать в сегодняшних деньгах. Например, квартира стоимостью 5 млн. через несколько лет в реальном выражении будет стоить тоже примерно 5 млн., значит эту сумму и указываете. Если хотите пассивный доход 500 000 в год, эту сумму и указываете.

Если вы указываете номинальную доходность, то стоимость цели или пассивного дохода нужно корректировать с учетом инфляции. Например, квартира стоимостью 5 млн. через несколько лет в номинальном выражении будет стоить больше из-за инфляции, поэтому нужно указывать не сегодняшнюю, а предполагаемую будущую стоимость квартиры.

Внимание: Финансовый калькулятор не гарантирует достижение ваших финансовых целей. Все расчеты теоретические.

Расчет экономической эффективности инвестиционного проекта

Проводить оценку эффективности инвестиционного проекта рекомендуется в три этапа:

  • Делается определение масштабности проекта, его социальной и экономической важности и значимости для конкретной территории.
  • Проводится расчет показателей эффективности инвестиционного проекта и делается вывод о целесообразности вложения в него средств.
  • Проводится анализ чувствительности проекта к возможным негативным факторам.

Первый этап. Масштабность и значимость вашего проекта.

Что дает конкретной территории реализация вашего проекта? Сколько семей получит работу, какой размер оплаты труда будет на предприятии? Выше или ниже среднего по стране и данной территории? Какие выплаты и в каком объеме в местный, региональный и федеральные бюджеты планируются в рамках проекта?

Масштабность проекта можно определить по объемам привлеченных денежных средств и инвестиций, объемам выпуска продукции, доли рынка, которую планирует занять предприятие.

Необходимо учитывать и экологическую составляющую. Что будет делаться для недопущения загрязнения подземных вод и воздуха? Какое негативное воздействие будет оказывать предприятие и к чему это может привести через 5-10 лет работы производства?

Второй этап. Оценка показателей эффективности инвестиционного проекта.

К ним относятся:

1) Чистый дисконтированный доход (NPV).

Дисконтированный – это значит, что он скорректирован с учетом времени и инфляции.

Чистый дисконтированный доход легко рассчитать как сумму всех поступлений от проекта, скорректированных на величину ставки дисконта, за минусом ежегодных расходов по проекту. Расчет производится за период жизненного срока проекта.

Формулу расчета NPV можно представить в следующем виде:

NPV= — Начальные капитальные вложения + (Поток дохода за первый год – Затраты за первый год)/(1+Ставка дисконта) + … + (Поток дохода за n-ный год – Затраты за n-ный год)/(1+Ставка дисконта) (в степени n).

Положительное NPV говорит о том, что проект окупится. Но это не единственный критерий эффективности, и не факт, что проект с высоким NPV будет более привлекательным в глазах инвестора.

2) Внутренняя норма доходности (IRR).

Когда встает вопрос о сравнительной оценке двух альтернативных проектов, то показатель внутренней нормы доходности играет даже более существенную роль, чем дисконтированный доход.

Внутренняя норма доходности — это такая ставка дисконта, при которой проект становится безубыточным, NPV = 0.

Если ставка дисконта больше Внутренней нормы доходности, то проект убыточен. Соответственно, если ставка дисконта меньше Внутренней нормы доходности, то проект будет приносить прибыль. А при ставке дисконта равной Внутренней норме доходности проект будет не прибылен и не убыточен.

Определяют Внутреннюю норму доходности методом подбора или с помощью таблиц Exel, которые содержат функцию для расчета.

3) Индекс доходности (IP).

Определяет прибыльность инвестированных в проект средств. Можно определить индексы доходности затрат и инвестиций.

Индекс доходности дисконтированных затрат – отношение всех денежных притоков к дисконтированным затратам.

Формула индекса доходности дисконтированных затрат может быть представлена в следующем виде:

IP = (Сумма денежных потоков за весь период (два, три или больше лет)/(1+Ставка дисконта)в степени, соответствующей количеству лет периода) / (Начальные капитальные вложения + Сумма денежных расходов за весь период /(1+Ставка дисконта)в степени, соответствующей количеству лет периода).

Индекс доходности дисконтированных инвестиций – отношение всех денежных притоков от операционной деятельности к дисконтированным денежным притокам от инвестиционной деятельности.

Для прибыльных проектов величина Индекса доходности не должна быть меньше единицы.

4) Дисконтированный срок окупаемости.

Это период, за который получаемые от реализации проекта доходы покрывают все инвестиционные издержки и обеспечивают работу предприятия за счет собственных оборотных средств.

Срок окупаемости называется дисконтированным потому, что учитываются дисконтированные значения затрат и дохода. Если срок окупаемости превышает срок жизни проекта, то проект убыточен.

Третий этап. Оценка чувствительности основных интегральных показателей проекта.

Для того, чтобы определить насколько подвержен проект влиянию тех или иных негативных факторов, проводится анализ чувствительности.

К анализируемым факторам относят:

  • инфляцию;
  • объемы продаж в натуральном измерении;
  • цены на продукцию;
  • размеры необходимого финансирования;
  • процентная ставка по кредитам;
  • величины постоянных и переменных издержек.

При неизменных значениях остальных факторов изучается влияние изменения одного фактора на финансовую устойчивость и показатели проекта. Эту кропотливую работу делает программа по разработке бизнес-планов Project Expert в автоматическом режиме, которая определяет наиболее рисковые переменные и точку безубыточности для каждой из них.

Рассмотрим способы финансирования  здесь

Если подвел вклад: как получить хорошую доходность в эпоху низких ставок :: Новости :: РБК Инвестиции

Консервативным инвесторам стоит присмотреться к облигациям, доходности по которым выше ставок по депозитам и есть потенциал роста цены, считает старший управляющий активами УК «Атон-менеджмент» Константин Глазов

Банк России в июне-июле продолжил курс на смягчение кредитно-денежной политики, снизив ключевую ставку более чем на 100 базисных пунктов — до 4,25%. Риторика ЦБ позволяет предположить, что в ближайшее время ключевая ставка сохранится на нынешнем или более низком уровне, что приведет к закреплению доходности депозитов ниже 4,25%.

Вместо депозитов в рублях консервативные инвесторы могут рассмотреть облигации  федерального займа (ОФЗ), а также бумаги первого эшелона. Ставки по вкладам в рублях падают и находятся в диапазоне 3,75–4,7%. При этом средняя доходность ОФЗ — 5,2%, а бумаг первого эшелона — 6,7%.

Привлекательной альтернативой депозитам в долларах выглядят суверенные российские еврооблигации. Купоны по ним не облагаются налогом, а финансовый результат не подвергается валютной переоценке. Средняя доходность выпусков составляет 2,81%.

Также мы предлагаем рассмотреть долларовые бумаги качественных российских и зарубежных эмитентов  и старший долг мировых финансовых организаций. Средние доходности составляют 3,09% и 2,08% соответственно.

В евро помимо суверенного выпуска Russia 25 хорошей альтернативой являются бумаги российских и зарубежных эмитентов. Средняя доходность составляет 2,37%.

В первом квартале 2020 года пандемия, повсеместный карантин, развал сделки ОПЕК+ и падение цен на нефть оказали колоссальное влияние на мировую финансовую систему. Большинство активов продемонстрировали худшую динамику со времен мирового кризиса 2008 года. В ответ центральные банки предприняли беспрецедентные меры поддержки мировой экономики, в том числе путем снижения ставок.

Все это привело к тому, что покупка облигаций стала намного привлекательнее размещения денежных средств как на рублевых, так и валютных депозитах.

Вклады в долларах

В июне ФРС США ожидаемо сохранила ставку в диапазоне 0–0,25% и подтвердила, что она еще долго останется на текущих уровнях. «Мы даже не думаем о том, чтобы думать о повышении ставок», — эта фраза председателя ФРС Джерома Пауэлла обошла все деловые СМИ.

На этом фоне все больше банковских организаций (преимущественно российские представительства международных банков) приостанавливает прием вкладов в долларах. Там, где такая возможность остается, доходность не превышает 0,8%.

Сейчас долларовые еврооблигации дают большую доходность по сравнению с депозитами, а также до сих пор обладают потенциалом роста цены, несмотря на ралли во втором квартале 2020 года.

Наиболее привлекательной альтернативой долларовым депозитам являются суверенные российские еврооблигации: купоны по ним не облагаются налогом,
а финансовый результат не подвергается валютной переоценке.,>

Доходность по корпоративным бумагам выше суверенных, что дает премию к депозитам даже с учетом налогов.

Европейский центральный банк в июне также оставил ставки без изменений: рефинансирования — 0%, по депозитам — минус 0,5%. Важно, что регулятор продлил программу помощи экономике до июня 2021 года и увеличил ее объем на €600 млрд — до €1,35 трлн.

Ориентируясь на мировую конъюнктуру, многие российские финансовые организации не принимают вклады в евро. Там, где такая возможность остается, ставки находятся вблизи нулевой отметки, а дополнительные комиссии за ведение счета в евро фактически делают доходность отрицательной.

По аналогии с долларовыми еврооблигациями, особого внимания заслуживают суверенные бумаги Российской Федерации, а также выпуски международных финансовых организаций.

Кроме того, мы предлагаем рассмотреть суверенные бумаги стран периферийной Европы, которые дают привлекательную доходность, а также обладают значительным потенциалом роста цены. План восстановления европейской экономики значительно снижает кредитный риск cтран, выпустивших бумаги.

Вклады в рублях

Политика российского ЦБ, снизившего ключевую ставку до очередного исторического минимума, может привести к новому витку падения ставок по депозитам. Облигации дают большую доходность по сравнению с депозитами, а также обладают потенциалом роста, что принесет дополнительный доход инвестору.

Наиболее консервативным инвесторам мы предлагаем рассмотреть в качестве альтернативы депозитам облигации федерального займа (ОФЗ), а также бумаги эмитентов первого эшелона, в том числе квазигосударственных заемщиков.

Кроме того, нам кажется привлекательным старший долг качественных частных российских и международных банков, а также крупных компаний нефинансового сектора.


Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Лицо, выпускающее ценные бумаги. Эмитентом может быть как физическое лицо, так и юридическое (компании, органы исполнительной власти или местного самоуправления). Долговая ценная бумага, владелец которой имеет право получить от выпустившего облигацию лица, ее номинальную стоимость в оговоренный срок. Помимо этого облигация предполагает право владельца получать процент от ее номинальной стоимости либо иные имущественные права. Облигации являются эквивалентом займа и по своему принципу схожи с процессом кредитования. Выпускать облигации могут как государства, так и частные компании.

Норма прибыли (RoR) Определение

Что такое норма прибыли (RoR)?

Норма прибыли (RoR) — это чистая прибыль или убыток от инвестиции за определенный период времени, выраженная в процентах от первоначальной стоимости инвестиции. При расчете нормы прибыли вы определяете процентное изменение с начала периода до конца.

Ключевые выводы

  • Норма прибыли (RoR) используется для измерения прибыли или убытка от инвестиций с течением времени.
  • Метрика RoR может использоваться для различных активов, от акций до облигаций, недвижимости и искусства.
  • Эффекты инфляции не принимаются во внимание при простом расчете нормы прибыли, но учитываются при расчете реальной нормы прибыли.
  • Внутренняя норма доходности (IRR) учитывает временную стоимость денег.

Понимание нормы прибыли (RoR)

Норма прибыли (RoR) может применяться к любому инвестиционному инструменту, от недвижимости до облигаций, акций и произведений искусства.RoR работает с любым активом при условии, что актив приобретается в определенный момент времени и дает денежный поток в какой-то момент в будущем. Инвестиции оцениваются отчасти на основе прошлой нормы прибыли, которую можно сравнить с активами того же типа, чтобы определить, какие инвестиции являются наиболее привлекательными. Многие инвесторы предпочитают выбирать требуемую норму прибыли, прежде чем делать выбор в пользу инвестиций.

Формула нормы прибыли (RoR)

Формула для расчета нормы прибыли (RoR):

Норма прибыли = [(Текущее значение — Начальное значение) Начальное значение] × 100 \ text {Норма прибыли} = [\ frac {(\ text {Текущее значение} — \ text {Начальное значение})} {\ text { Начальное значение}}] \ раз 100 Скорость возврата = [Начальное значение (Текущее значение — Начальное значение)] × 100

Эту простую норму прибыли иногда называют базовой скоростью роста или, наоборот, окупаемостью инвестиций (ROI). Если вы также учитываете влияние временной стоимости денег и инфляции, реальная норма доходности также может быть определена как чистая сумма дисконтированных денежных потоков (DCF), полученных от инвестиций после поправки на инфляцию.

Ставка доходности (RoR) по акциям и облигациям

Расчет нормы прибыли для акций и облигаций немного отличается. Предположим, инвестор покупает акцию по 60 долларов за акцию, владеет акцией в течение пяти лет и получает общую сумму дивидендов в размере 10 долларов.Если инвестор продает акции за 80 долларов, его прибыль на акцию составит 80-60 долларов = 20 долларов. Кроме того, он получил 10 долларов дивидендов, а общая прибыль составила 20 долларов + 10 долларов = 30 долларов. Таким образом, норма прибыли на акцию составляет 30 долларов на акцию, разделенные на 60 долларов на акцию, или 50%.

С другой стороны, рассмотрим инвестора, который платит 1000 долларов за купонную облигацию с 5% -ным купоном номинальной стоимостью 1000 долларов. Инвестиция приносит 50 долларов процентного дохода в год. Если инвестор продает облигацию за 1100 долларов премиальной стоимости и зарабатывает 100 долларов в виде общих процентов, норма прибыли инвестора составляет 100 долларов прибыли от продажи плюс 100 долларов процентного дохода, деленные на первоначальную стоимость 1000 долларов, или 20%.

Реальная норма прибыли (RoR) по сравнению с номинальной нормой прибыли (RoR)

Простая норма доходности считается номинальной доходностью, поскольку она не учитывает влияние инфляции с течением времени. Инфляция снижает покупательную способность денег, и поэтому 335 000 долларов через шесть лет — это не то же самое, что 335 000 долларов сегодня.

Дисконтирование — это один из способов учета временной стоимости денег. После того, как влияние инфляции принято во внимание, мы называем это реальной нормой прибыли (или скорректированной на инфляцию нормой прибыли).

Реальная норма прибыли (RoR) по сравнению со среднегодовым темпом роста (CAGR)

Понятие, тесно связанное с простой нормой доходности, — это совокупный годовой темп роста (CAGR). CAGR — это средняя годовая норма доходности инвестиций за определенный период времени, превышающий один год, что означает, что при расчете необходимо учитывать рост за несколько периодов.

Чтобы рассчитать совокупный годовой темп роста, мы делим стоимость инвестиции в конце рассматриваемого периода на ее стоимость в начале этого периода; возвести результат в степень единицы, разделенной на количество периодов владения, например лет; и вычтите единицу из последующего результата.

Пример нормы прибыли (RoR)

Норма прибыли может быть рассчитана для любых инвестиций, связанных с любыми видами активов. Давайте рассмотрим пример покупки дома в качестве основного примера для понимания того, как рассчитать RoR. Допустим, вы покупаете дом за 250 000 долларов (для простоты предположим, что вы платите 100% наличными).

Шесть лет спустя вы решаете продать дом — возможно, ваша семья растет, и вам нужно переехать в большее место. Вы можете продать дом за 335 000 долларов за вычетом сборов и налогов риэлтора. Простая норма прибыли от покупки и продажи дома выглядит следующим образом:

(335 000–250 000) 250 000 × 100 = 34% \ frac {(335 000–250 000)} {250 000} \ раз 100 = 34 \% 250 000 (335 000–250 000) × 100 = 34%

А что, если вместо этого вы продадите дом дешевле, чем вы за него заплатили, — скажем, за 187 500 долларов? То же уравнение можно использовать для расчета вашего убытка или отрицательной нормы прибыли по транзакции:

(187 500–250 000) 250 000 × 100 = −25% \ frac {(187 500 — 250 000)} {250 000} \ раз 100 = -25 \% 250 000 (187 500–250 000) × 100 = −25%

Внутренняя норма доходности (IRR) и дисконтированный денежный поток (DCF)

Следующим шагом в понимании RoR с течением времени является учет временной стоимости денег (TVM), которую CAGR игнорирует.При дисконтировании денежных потоков учитывается прибыль от инвестиций и дисконтируется каждый денежный поток по ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования представляет собой минимальную доходность, приемлемую для инвестора, или предполагаемый уровень инфляции. Помимо инвесторов, предприятия используют дисконтированные денежные потоки для оценки рентабельности своих инвестиций.

Предположим, например, что компания рассматривает возможность покупки нового оборудования за 10 000 долларов, и фирма использует ставку дисконтирования в 5%.После оттока денежных средств в размере 10 000 долларов оборудование используется в деятельности предприятия и увеличивает приток денежных средств на 2 000 долларов в год в течение пяти лет. Компания применяет коэффициенты таблицы приведенной стоимости к оттоку в размере 10 000 долларов и притоку в 2 000 долларов каждый год в течение пяти лет.

Приток в размере 2000 долларов в пятый год будет дисконтирован с использованием ставки дисконтирования 5% на пять лет. Если сумма всех скорректированных денежных поступлений и оттоков больше нуля, инвестиции являются прибыльными. Положительный чистый приток денежных средств также означает, что норма прибыли выше, чем ставка дисконтирования 5%.

Норма прибыли с использованием дисконтированных денежных потоков также известна как внутренняя норма доходности (IRR). t} — C_0 = 0 \\ & \ textbf {где:} \\ & T = \ text {общее количество периодов времени} \\ & t = \ text {период времени} \\ & C_t = \ text {чистый приток-отток денежных средств за один период} t \\ & C_0 = \ text {исходный приток-отток денежных средств} \ \ & r = \ text {ставка дисконтирования} \\ \ end {выровнена} IRR = NPV = t = 1∑T (1 + r) tCt −C0 = 0, где: T = общее количество периодов времени st = время periodCt = чистый приток-отток денежных средств в течение одного периода tC0 = исходный приток-отток денежных средств r = ставка дисконтирования

Руководство по расчету возврата инвестиций (ROI)

Рентабельность инвестиций (ROI) — это финансовый показатель, который широко используется для измерения вероятности получения прибыли от инвестиций.Это коэффициент, который сравнивает прибыль или убыток от инвестиции по сравнению с ее стоимостью. Он так же полезен при оценке потенциальной прибыли от отдельных инвестиций, как и при сравнении доходов от нескольких инвестиций.

В бизнес-анализе рентабельность инвестиций и другие меры денежного потока , такие как внутренняя норма прибыли (IRR) и чистая приведенная стоимость (NPV) , являются ключевыми показателями, которые используются для оценки и ранжирования привлекательности ряда различных инвестиций. альтернативы.Хотя ROI — это коэффициент, он обычно выражается в процентах, а не в соотношении.

Ключевые выводы

  • Рентабельность инвестиций (ROI) — это приблизительная мера рентабельности инвестиций.
  • ROI имеет широкий спектр применения; его можно использовать для измерения рентабельности инвестиций в акции, при принятии решения о том, следует ли инвестировать в покупку бизнеса, или для оценки результатов сделки с недвижимостью.
  • Рентабельность инвестиций рассчитывается путем вычитания начальной стоимости инвестиций из окончательной стоимости инвестиций (которая равна чистой прибыли), затем деления этого нового числа (чистой прибыли) на стоимость инвестиций и, наконец, умножения это на 100.
  • ROI относительно легко рассчитать и понять, а его простота означает, что это стандартизированный универсальный показатель прибыльности.
  • Одним из недостатков ROI является то, что он не учитывает, как долго удерживаются инвестиции; Таким образом, показатель рентабельности, включающий период владения, может быть более полезным для инвестора, который хочет сравнить потенциальные инвестиции.

Как рассчитать рентабельность инвестиций (ROI)

ROI можно рассчитать двумя разными методами.

Первый способ:

ROI = Чистая рентабельность инвестиций Стоимость инвестиций × 100% ROI = \ frac {\ text {Чистая \ Return \ on \ Investment}} {\ text {Cost \ of \ Investment}} \ умноженная на 100 \% ROI = Стоимость InvestmentNet Возврат инвестиций × 100%

Второй способ:

ROI = Конечная стоимость инвестиций — Начальная стоимость инвестиций Стоимость инвестиций × 100% ROI = \ frac {\ text {Окончательная стоимость инвестиций} \ — \ \ text {Начальная стоимость инвестиций}} {\ text {Стоимость инвестиций} } \ times100 \% ROI = Стоимость инвестиций Окончательная стоимость инвестиций — Начальная стоимость инвестиций × 100%

Интерпретация рентабельности инвестиций (ROI)

Интерпретируя расчеты рентабельности инвестиций, важно помнить о нескольких вещах. Во-первых, ROI обычно выражается в процентах, потому что это интуитивно легче понять (в отличие от выражения в виде отношения). Во-вторых, расчет ROI включает в числитель чистую прибыль, поскольку прибыль от инвестиций может быть как положительной, так и отрицательной.

Когда расчеты рентабельности инвестиций дают положительный результат, это означает, что чистая прибыль находится в минусе (поскольку общая прибыль превышает общие затраты). В качестве альтернативы, когда расчет ROI дает отрицательный результат, это означает, что чистая прибыль находится в красном цвете, потому что общие затраты превышают общую прибыль.(Другими словами, эти вложения приводят к убыткам.) Наконец, для расчета рентабельности инвестиций с высочайшей степенью точности следует учитывать общую прибыль и общие затраты. Для сравнения между двумя конкурирующими инвестициями следует учитывать годовой ROI.

Пример возврата инвестиций (ROI)

Допустим, инвестор купил 1000 акций гипотетической компании Worldwide Wicket Co. по цене 10 долларов за акцию. Год спустя инвестор продал акции за 12,50 доллара.Инвестор получил дивиденды в размере 500 долларов за год. Инвестор также потратил в общей сложности 125 долларов на комиссионные за торговлю, чтобы купить и продать акции.

ROI для этого инвестора можно рассчитать следующим образом:

Рентабельность инвестиций = ([(12,50 - 10,00 долларов) * 1000 + 500 - 125 долларов] ÷ (10,00 долларов * 1000)) * 100 = 28,75% 

Вот пошаговый анализ расчета:

  1. Для расчета чистой прибыли необходимо учитывать общую прибыль и общие затраты.Общая прибыль на акции является результатом прироста капитала и дивидендов. Общие затраты будут включать начальную цену покупки, а также любые уплаченные комиссии.
  2. В приведенном выше расчете валовой прирост капитала (до уплаты комиссий) от этой сделки составляет (12,50–10,00 долларов США) x 1000. Сумма 500 долларов относится к дивидендам, полученным от владения акциями, а 125 долларов — это общая выплаченная комиссия.

Если далее разбить ROI на составные части, выяснится, что 23,75% приходятся на прирост капитала, а 5% — на дивиденды.Это различие важно, потому что прирост капитала и дивиденды облагаются налогом по разным ставкам в большинстве юрисдикций.

Рентабельность инвестиций = Валовая прибыль от прироста капитала% — Комиссия% + Дивидендная доходность
Валовая прибыль от капитала = 2500 долларов США ÷ 10000 долларов США * 100 = 25,00% 

Комиссии = 125 долларов США ÷ 10000 долларов США * 100 = 1,25%

Дивидендная доходность = 500 долларов США ÷ 10000 долларов США * 100 = 5,00%

ROI = 25,00% - 1,25% + 5,00% = 28,75 %

Положительный ROI означает, что чистая прибыль положительна, поскольку общая прибыль превышает любые связанные с этим затраты; отрицательная рентабельность инвестиций указывает на отрицательную чистую прибыль: общие затраты больше, чем прибыль.

Альтернативный расчет возврата инвестиций (ROI)

Если, например, комиссии были разделены, существует альтернативный метод расчета рентабельности инвестиций этого гипотетического инвестора для их инвестиций Worldwide Wicket Co. Предположим следующее разделение общих комиссионных: 50 долларов при покупке акций и 75 долларов при продаже акций.

IVI = 10 000 долларов США + 50 долларов США = 10 050 долларов США
FVI = 12 500 долларов США + 500 — 75 долларов США = 12925 долларов США
Рентабельность инвестиций = [(12 925 долларов — 10 050 долларов) ÷ 10 000 долларов] * 100 = 28.75%

В этой формуле IVI относится к начальной стоимости инвестиции (или стоимости инвестиции). FVI относится к окончательной стоимости инвестиции.

Годовая рентабельность инвестиций помогает учесть ключевое упущение в стандартной рентабельности инвестиций, а именно, как долго удерживаются инвестиции.

Годовая рентабельность инвестиций (ROI)

Расчет ROI в годовом исчислении позволяет решить одно из ключевых ограничений базового расчета ROI; базовый расчет рентабельности инвестиций не принимает во внимание длительность удержания инвестиций, также называемую периодом удержания. {1 / n} — 1] \ times100 \% \\ & \ textbf {где:} \\ & \ begin {выровнено} n = \ & \ text {Количество лет, в течение которых инвестиции} \\ & \ text { удерживается} \ end {выравнивается} \ end {выравнивается} Годовая рентабельность инвестиций = [(1 + ROI) 1 / n − 1] × 100%, где:

Предположим, что гипотетическая инвестиция принесла 50% рентабельности за пять лет. Простая среднегодовая рентабельность инвестиций в 10%, которая была получена путем деления рентабельности инвестиций на пятилетний период владения, является лишь грубым приближением годовой рентабельности инвестиций.{1 / 0,5} -1] \ times100 \% = 21,00 \% Годовая рентабельность инвестиций = [(1 + 0,10) 1 / 0,5−1] × 100% = 21,00%

В приведенном выше уравнении цифра 0,5 года эквивалентна шести месяцам.

Сравнение инвестиций и годовой доходности инвестиций (ROI)

Годовая рентабельность инвестиций особенно полезна при сравнении доходности различных инвестиций или оценке различных инвестиций.

Предположим, что вложение в акции X принесло рентабельность инвестиций в размере 50% за пять лет, тогда как вложения в акции Y вернули 30% за три года.{1/3} -1] \ times100 \% = 9.14 \% \\ & \ textbf {где:} \\ & AROIX = \ text {Годовая рентабельность инвестиций для акций} X \\ & AROIY = \ text {Годовая рентабельность инвестиций для акций} Y \ end {align} AROIX = [(1 + 0,50) 1 / 5−1] × 100% = 8,45% AROIY = [(1 + 0,30) 1 / 3−1] × 100% = 9,14%, где: AROIX = Годовая рентабельность инвестиций для акций X

Согласно этому расчету, у акции Y была более высокая рентабельность инвестиций, чем у акции X.

Сочетание кредитного плеча с окупаемостью инвестиций (ROI)

Кредитное плечо может увеличить рентабельность инвестиций, если инвестиции приносят прибыль.Однако по тому же принципу кредитное плечо может также увеличить убытки, если инвестиции окажутся убыточными.

Предположим, что инвестор купил 1000 акций гипотетической компании Worldwide Wickets Co. по цене 10 долларов за акцию. Предположим также, что инвестор купил эти акции с 50% маржой (это означает, что он вложил 5000 долларов собственного капитала и занял 5000 долларов у своей брокерской фирмы в качестве маржинального кредита). Ровно через год этот инвестор продал свои акции за 12,50 доллара. Они заработали дивиденды в размере 500 долларов за год.Они также потратили в общей сложности 125 долларов на комиссию за торговлю при покупке и продаже акций. Кроме того, процентная ставка по маржинальному кредиту составляла 9%.

При расчете рентабельности инвестиций в эти гипотетические инвестиции следует помнить о нескольких важных моментах. Во-первых, в этом примере проценты по маржинальному кредиту (450 долларов США) следует учитывать в общих расходах. Во-вторых, начальные инвестиции теперь составляют 5000 долларов из-за кредитного плеча, используемого при взятии маржинальной ссуды в 5000 долларов.

Рентабельность инвестиций = [(12,50 - 10 долларов) * 1000 + 500 - 125 - 450 долларов] ÷ [(10 * 1000) - (10 * 500)] * 100 = 48,5% 

Таким образом, даже несмотря на то, что чистая долларовая доходность снизилась на 450 долларов из-за маржинального процента, рентабельность инвестиций все еще существенно выше и составляет 48,50% (по сравнению с 28,75%, если не использовалось кредитное плечо).

В качестве дополнительного примера рассмотрим, упала ли цена акции до 8,00 долларов вместо повышения до 12,50 долларов. В этой ситуации инвестор решает сократить свои убытки и продать всю позицию.Вот расчет рентабельности инвестиций в этом сценарии:

Рентабельность инвестиций = [(8,00–10,00 долларов США) × 1000] + 500– 125–450 долларов США (10,00 долларов США × 1000) — (10,00 долларов США × 500) \ begin {выровнены} \ text {ROI} = & \ frac {[(\ 8,00 долларов США- \ 10,00 долларов США) \ times1,000] + \ 500 долларов США — \ 125 долларов США — \ 450 долларов США {(\ 10,00 долларов США \ times1,000) — (\ 10,00 долларов США \ times500)} \\ & \ times100 \% = — \ frac {\ 2,075 долларов США} { \ 5000 долларов} = -41,50 \% \ end {выровненный} ROI = (10,00 долларов × 1000) — (10,00 долларов США × 500) [(8,00 долларов США — 10,00 долларов США) × 1000] + 500 долларов США — 125 долларов США — 450 долларов США.

В этом случае ROI -41,50% намного хуже, чем ROI -16,25%, который имел бы место, если бы не использовалось кредитное плечо.

Проблема неравных денежных потоков

Оценивая бизнес-предложение, возможно, вы столкнетесь с неравными денежными потоками. В этом случае рентабельность инвестиций может колебаться от года к году.

Этот тип расчета рентабельности инвестиций более сложен, поскольку он предполагает использование функции внутренней нормы прибыли (IRR) в электронной таблице или калькуляторе.

Предположим, вы оцениваете бизнес-предложение, которое включает в себя первоначальные инвестиции в размере 100 000 долларов США (эта цифра отображается в столбце «Год 0» в строке «Отток денежных средств» в следующей таблице).Эти инвестиции принесут денежные потоки в течение следующих пяти лет; это показано в строке «Приток наличности». Строка под названием «Чистый денежный поток» суммирует отток и приток денежных средств за каждый год.

Изображение Сабрины Цзян © Investopedia 2020

Расчетная рентабельность инвестиций с использованием функции IRR составляет 8,64%.

В последнем столбце показаны общие денежные потоки за пятилетний период. Чистый денежный поток за этот пятилетний период составляет 25 000 долларов США при первоначальных инвестициях в размере 100 000 долларов США. Если бы эти 25000 долларов были равномерно распределены на пять лет, таблица денежных потоков выглядела бы так:

Изображение Сабрины Цзян © Investopedia 2020

В этом случае IRR теперь всего 5.00%.

Существенная разница в IRR между этими двумя сценариями — несмотря на то, что первоначальные инвестиции и общие чистые денежные потоки в обоих случаях одинаковы — связана со сроками поступления денежных средств. В первом случае существенно больший приток денежных средств поступает в первые четыре года. Из-за временной стоимости денег эти более крупные притоки в предыдущие годы положительно повлияли на IRR.

Преимущества возврата инвестиций (ROI)

Самым большим преимуществом ROI является то, что это относительно несложный показатель; его легко вычислить и интуитивно легко понять.Простота ROI означает, что он часто используется как стандартный универсальный показатель прибыльности. Маловероятно, что это измерение будет неправильно понято или истолковано, потому что оно имеет одни и те же коннотации в каждом контексте.

Недостатки возврата инвестиций (ROI)

Есть также некоторые недостатки измерения ROI. Во-первых, он не принимает во внимание период удержания инвестиций, что может стать проблемой при сравнении альтернативных инвестиций. Например, предположим, что инвестиции X генерируют рентабельность инвестиций 25%, а инвестиции Y дают рентабельность инвестиций 15%.Невозможно предположить, что X является лучшим вложением, если также не известны временные рамки каждой инвестиции. Возможно, что 25% ROI от инвестиций X было получено в течение пяти лет, но 15% ROI от инвестиций Y были получены только за один год. Расчет годовой рентабельности инвестиций может преодолеть это препятствие при сравнении инвестиционных вариантов.

Во-вторых, рентабельность инвестиций не учитывает риски. Общеизвестно, что доходность инвестиций напрямую связана с риском: чем выше потенциальная доходность, тем выше возможный риск. Это можно наблюдать воочию в инвестиционном мире, где акции с малой капитализацией обычно имеют более высокую доходность, чем акции с большой капитализацией (но сопровождаются значительно большим риском). Например, инвестор, который нацелен на доходность портфеля в размере 12%, должен будет принять на себя значительно более высокую степень риска, чем инвестор, цель которого — доходность всего 4%. Если инвестор оттачивает только число ROI, не оценивая сопутствующий риск, конечный результат инвестиционного решения может сильно отличаться от ожидаемого.

В-третьих, показатели рентабельности инвестиций могут быть преувеличены, если в расчет не включены все ожидаемые затраты. Это может произойти намеренно или случайно. Например, при оценке рентабельности инвестиций в объект недвижимости следует учитывать все связанные с этим расходы. К ним относятся проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, страхование и все расходы на обслуживание. Эти расходы могут значительно снизить ожидаемую рентабельность инвестиций; без учета их всех в расчетах показатель ROI может быть сильно завышен.

Наконец, как и многие другие показатели прибыльности, ROI подчеркивает только финансовую выгоду при рассмотрении окупаемости инвестиций. Он не учитывает дополнительные выгоды, такие как социальные или экологические блага. Относительно новый показатель ROI, известный как Social Return on Investment (SROI), помогает количественно оценить некоторые из этих преимуществ для инвесторов.

Как рассчитать рентабельность инвестиций в Excel

Итог

Рентабельность инвестиций (ROI) — это простой и интуитивно понятный показатель рентабельности инвестиций.У этого показателя есть некоторые ограничения, в том числе то, что он не учитывает период удержания инвестиции и не корректируется с учетом риска. Однако, несмотря на эти ограничения, рентабельность инвестиций по-прежнему является ключевым показателем, используемым бизнес-аналитиками для оценки и ранжирования инвестиционных альтернатив.

Формула, расчет и примеры возврата инвестиций

Что такое возврат инвестиций (ROI)?

Рентабельность инвестиций (ROI) — это финансовый коэффициент Финансовые коэффициенты Финансовые коэффициенты создаются с использованием числовых значений, взятых из финансовой отчетности, для получения значимой информации о компании, используемой для расчета выгоды, которую получит инвестор по отношению к их инвестиционным затратам. Чаще всего он измеряется как чистый доход. Чистый доход Чистый доход является ключевой статьей не только в отчете о прибылях и убытках, но и во всех трех основных финансовых отчетах. В то время как это достигается путем деления на первоначальные капитальные затраты. Капитальные расходы. Капитальные затраты относятся к средствам, которые компания использует для покупки, улучшения или обслуживания долгосрочных активов для улучшения инвестиций. Чем выше коэффициент, тем больше заработок. В этом руководстве приводится разбивка формулы ROI, приводится несколько примеров ее расчета и предоставляется калькулятор инвестиций по формуле ROI для загрузки.

Чтобы узнать больше, запустите бесплатные курсы CFI по финансам!

Формула ROI

Существует несколько версий формулы ROI. Ниже показаны два наиболее часто используемых:

ROI = Чистая прибыль / Стоимость инвестиций

или

ROI = Инвестиционная прибыль / База инвестиций

Первая версия формулы ROI (чистая прибыль, деленная на стоимость инвестиций) — наиболее часто используемый коэффициент.

Самый простой способ представить себе формулу ROI — это взять некоторую «выгоду» и разделить ее на «затраты». Когда кто-то говорит, что у чего-то хорошая или плохая рентабельность инвестиций, важно попросить их пояснить, как именно они ее измеряют.

Пример расчета формулы ROI

Инвестор приобретает недвижимость A, которая оценивается в 500 000 долларов. Два года спустя инвестор продает недвижимость за 1000000 долларов.

В данном случае мы используем формулу инвестиционной выгоды.

ROI = (1,000,000 — 500,000) / (500,000) = 1 или 100%

Чтобы узнать больше, посетите бесплатные курсы CFI по финансам!

Использование формулы расчета рентабельности инвестиций

Расчет рентабельности инвестиций прост и помогает инвестору решить, использовать или пропустить инвестиционную возможность. Расчет также может служить индикатором того, как инвестиции выросли до настоящего времени. Когда инвестиции показывают положительную или отрицательную рентабельность инвестиций, это может быть важным показателем для инвестора стоимости их инвестиций.

Используя формулу ROI, инвестор может отделить малоэффективные инвестиции от высокоэффективных. При таком подходе инвесторы и управляющие портфелем могут попытаться оптимизировать свои вложения.

Преимущества формулы рентабельности инвестиций

Использование коэффициента рентабельности инвестиций дает множество преимуществ, о которых должен знать каждый аналитик.

# 1 Просто и легко вычислить

Показатель рентабельности инвестиций часто используется, потому что его очень легко вычислить.Требуются только две цифры — выгода и стоимость. Поскольку «возврат» может означать разные вещи для разных людей, формулу ROI легко использовать, поскольку нет строгого определения «возврата».

# 2 Универсально понимаемый

Рентабельность инвестиций — это общепризнанная концепция, поэтому почти гарантировано, что если вы будете использовать этот показатель в разговоре, люди поймут, о чем вы говорите.

Ограничения формулы ROI

Хотя соотношение часто очень полезно, есть также некоторые ограничения формулы ROI, которые важно знать. Ниже приведены два ключевых момента, на которые стоит обратить внимание.

# 1 Формула ROI не учитывает фактор времени

Более высокий показатель ROI не всегда означает лучший вариант инвестирования. Например, две инвестиции имеют одинаковую рентабельность инвестиций в 50%. Однако первая инвестиция завершается через три года, а вторая инвестиция требует пяти лет для получения такой же доходности. Одинаковая рентабельность инвестиций для обеих инвестиций размывала общую картину, но если добавить фактор времени, инвестор легко увидит лучший вариант.

Инвестору необходимо сравнить два инструмента в один и тот же период времени и при одинаковых обстоятельствах.

# 2 Формула рентабельности инвестиций восприимчива к манипуляциям

Расчет рентабельности инвестиций будет отличаться между двумя людьми в зависимости от того, какая формула рентабельности инвестиций используется в расчете. Менеджер по маркетингу может использовать расчет имущества, описанный в разделе примеров, без учета дополнительных затрат, таких как затраты на обслуживание, налоги на имущество, сборы с продаж, гербовые сборы и судебные издержки.

Инвестору необходимо смотреть на истинную рентабельность инвестиций, которая учитывает все возможные затраты, понесенные при увеличении стоимости каждой инвестиции.

Чтобы узнать больше, запустите наши бесплатные курсы по финансам!

Формула годовой рентабельности инвестиций

Как упоминалось выше, одним из недостатков традиционной метрики рентабельности инвестиций является то, что она не учитывает периоды времени. Например, доходность 25% за 5 лет выражается так же, как доходность 25% за 5 дней.(1 / ((24 августа — 1 января) / 365))] -1 = 35,5%

Калькулятор формулы рентабельности инвестиций в Excel

Скачать бесплатный калькулятор формулы рентабельности CFI Калькулятор окупаемости инвестиций Excel Калькулятор окупаемости инвестиций в Excel поможет вам рассчитать рентабельность инвестиций для различных сценариев. Рентабельность инвестиций — один из наиболее важных показателей рентабельности для оценки результатов деятельности компании. Вот фрагмент шаблона. Используйте этот калькулятор, чтобы легко рассчитать рентабельность инвестиций, когда вы в Excel проводите собственный анализ.В калькуляторе используются примеры, описанные выше, и он разработан таким образом, чтобы вы могли легко вводить свои собственные числа и видеть, что будет на выходе при различных сценариях.

Калькулятор поддерживает четыре различных метода формулы ROI: чистый доход, прирост капитала, общий доход и годовой доход.

Лучший способ узнать разницу между каждым из четырех подходов — ввести разные числа и сценарии и посмотреть, что произойдет с результатами.

Загрузить бесплатный шаблон

Введите свое имя и адрес электронной почты в форму ниже и загрузите бесплатный шаблон прямо сейчас!

Видео-пояснение по формуле возврата инвестиций / ROI

Ниже приведено видео-объяснение того, что такое возврат инвестиций, как его рассчитать и почему это важно.Вы многому научитесь всего за пару минут!