Инвестиции в апартаменты – Инвестиции в апарт-отель: доходность и подводные камни

Содержание

сегмент апарт-отелей в Петербурге продолжает расти

А

Автово 8

Адмиралтейская 1

Академическая 45

П

Площадь Александра Невского 23

Б

Балтийская 23

Большевиков пр. 66

В

Василеостровская 41

Г

Горьковская 15

Гостиный двор 1

Гражданский пр. 61

Д

Девяткино 78

Достоевская 4

У

Улица Дыбенко 66

Е

Елизаровская 7

З

Звездная 60

К

Кировский Завод 5

Комендантский пр. 36

Крестовский остров 33

Купчино 67

Л

Ладожская 56

Ленинский пр. 36

Лесная 51

Лиговский пр. 13

Ломоносовская 36

М

Маяковская 18

Международная 6

Московская 35

Московские ворота 15

Н

Нарвская 6

Новочеркасская 37

О

Обухово 18

Озерки 43

П

Парк Победы 12

Парнас 54

Петроградская 37

Пионерская 39

Площадь Восстания 24

Площадь Ленина 19

Площадь Мужества 35

Приморская 34

Пролетарская 24

Проспект Ветеранов 42

Проспект Просвещения 38

Р

Рыбацкое 25

С

Старая Деревня 
35

У

Удельная 28

Ф

Фрунзенская 29

Ч

Черная речка 28

Чернышевская 19

Э

Электросила 11

П

Политехническая 19

В

Выборгская 43

Н

Невский проспект

Ч

Чкаловская 45

С

Спортивная 36

Садовая 3

Сенная

Спасская 2

В

Владимирская 7

О

Обводный канал 15

В

Волковская 3

Б

Бухарестская 6

Т

Технологический институт 13

П

Пушкинская 8

З

Звенигородская 7

П

Проспект Славы 6

Д

Дунайская 7

Ш

Шушары 29

Н

Новокрестовская 8

Б

Беговая 20

Т

Театральная 7

Г

Горный институт 32

Ю

Юго-Западная 38

П

Путиловская 3

spbhomes.ru

Инвестиции в апартаменты

08.04.2017 5 657 2 Время на чтение: 11 мин.

Сегодня я хочу поговорить с вами про инвестиции в апартаменты, рассмотреть апартаменты как объект для инвестирования личного капитала. Я уже писал, что инвестиции в недвижимость бывают разных видов, и также существуют разные стратегии приобретения недвижимых инвестиционных активов. В этой статье я рассмотрю частный случай вложения капитала в «квадратные метры» — инвестиции в апарт-отели: чем интересен этот тип недвижимости для инвестора, каковы плюсы и минусы апартаментов как инвестиционного актива.

Чем интересны инвестиции в апартаменты?

В предыдущей публикации я уже подробно описывал, что такое апартаменты, и чем они отличаются от квартиры. Если кто этого не знает, советую обязательно изучить, а пока я повторюсь очень кратко.

Апартаменты — это недвижимость нежилого фонда, обустроенная для жизни. Поскольку в апартаментах невозможно прописаться, получить регистрацию, то для постоянного проживания апартаменты имеют целый ряд существенных минусов, которые рассмотрены в статье, приведенной выше. А вот для временного подходят отлично, чем и могут воспользоваться инвесторы, желающие получать пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости.

Инвестиции в апартаменты — это очень интересный вариант инвестирования в недвижимость, поскольку стоят они существенно дешевле квартир, а сдавать их в аренду можно приблизительно по такой же цене, как и квартиры (т.к. для арендаторов особой разницы между этими видами помещений нет). Таким образом, доходность инвестиций получается выше, а период окупаемости меньше.

Этот момент осознают не только инвесторы, но и застройщики. Поскольку инвесторы, приобретающие недвижимость с целью перепродажи или сдачи в аренду — более платежеспособные покупатели, чем люди, покупающие жилье для себя, строительные компании стали все больше ориентировать новостройки на них. Доля апартаментов среди всех новостроек в последние годы стремительно растет, особенно это касается крупных городов, тем более — столиц: Москвы и Санкт-Петербурга. Например, в Москве доля апартаментов в новостройках составляет уже около 60-70%.

Что такое апарт-отели?

Апарт-отели — это и есть здания, в которых находятся апартаменты. Как я уже говорил, они относятся к нежилому фонду, коммерческой недвижимости. Говоря простым языком, недвижимость с квартирами — это жилой дом, недвижимость с апартаментами — это апарт-отель.

Уже наличие в названии слова «отель» говорит о том, что такая недвижимость преимущественно сдается в аренду. Сейчас в крупных городах строятся целые микрорайоны апарт-отелей, апартаменты в которых преимущественно раскупаются на первичном рынке — еще на этапе строительства.

Апарт-отели пользуются большой популярностью как среди инвесторов, так и среди арендаторов, поскольку их номера-апартаменты новой постройки и, как правило, повышенного класса комфортности.

Инвестиции в апарт-отели

Инвестиции в апарт-отели можно осуществлять как на разных этапах строительства и даже подготовки к строительству, так и уже после полной постройки апарт-отеля и сдачи его в эксплуатацию. Чем раньше инвестор покупает выбранные апартаменты в отеле — тем дешевле они ему обходятся, но и тем выше риск его вложений.

Важно знать, что покупатели жилой недвижимости на первичном рынке так или иначе защищены законодательством от риска банкротства или мошенничества застройщика. А вот покупатели апартаментов — не защищены, поскольку апарт-отели относятся к коммерческой недвижимости. Эти риски они принимают на себя, и чем ранее этап инвестирования, тем выгоднее покупка и выше риск.

Купить апартаменты в апарт-отелях, как и жилую недвижимость, можно не только самостоятельно оплачивая всю стоимость, но и через ипотечные кредиты. Правда, их условия будут более близки к условиям кредитования на покупку коммерческой недвижимости, чем жилой.

Схемы инвестиций в апарт-отели

Существует 3 основных схемы, по которым инвесторы вкладывают капитал в покупку апартаментов: одна из них связана с последующей перепродажей и получением спекулятивного дохода, а две — с созданием постоянного источника пассивного дохода от сдачи в аренду. Давайте рассмотрим эти схемы чуть подробнее.

Схема 1: Покупка на этапе строительства и перепродажа после сдачи в эксплуатацию. Здесь все просто: инвестор заключает договор с застройщиком, вносит деньги, приобретая апартаменты в здании, которое еще не построено. Когда строительство завершается и апарт-отель сдается в эксплуатацию, он продает свою недвижимость по более высокой цене, зарабатывая на разнице. Эта схема не пользуется большой популярностью, хотя тоже имеет место быть.

Схема 2. Покупка апартаментов и сдача их в аренду самостоятельно. В этом случае инвестор покупает апартаменты (на любом этапе строительства или после его завершения), становится их полноправным собственником и самостоятельно сдает в аренду. Через объявления или прибегая к услугам риэлторов. Если он вообще не прибегает к помощи посредников, то это дает возможность получать наивысший доход от аренды и быстрее всего окупить свою инвестицию. Однако, с другой стороны, этот способ требует постоянных временных и трудовых затрат.

Схема 3. Покупка апартаментов и сдача их в аренду управляющей компании. Здесь инвестор, покупая апартаменты, передает их в управление управляющей компании, обслуживающей конкретный апарт-отель. А она уже подыскивает арендаторов, сдает номер им в аренду, обслуживает номер, забирая себе за это оговоренную часть дохода с арендаторов и/или фиксированную плату за обслуживание, а остальную часть дохода перечисляет инвестору. Такая схема в последнее время является наиболее популярной, особенно она интересна, например, для инвестиций в недвижимость за рубежом или даже в другом городе, когда инвестор не имеет физической возможности самостоятельно работать с арендаторами. Достаточно удобная схема, правда, комиссионные управляющих компаний сейчас довольно высоки, поэтому каждый случай нужно рассматривать индивидуально.

Инвестиции в апартаменты: плюсы и минусы

Как и в любом способе инвестирования, во вложении капитала в апартаменты можно найти свои плюсы и минусы. Давайте рассмотрим основные.

Инвестиции в апартаменты: преимущества.

  1. Апартаменты дешевле квартир. Соответственно, такой вариант инвестирования в недвижимость требует меньше капитала.
  2. Инвестиции в апартаменты для сдачи в аренду быстрее окупаются, чем инвестиции в жилую недвижимость.
  3. Можно сдавать в аренду номера в апарт-отелях, заключив договор с управляющей компанией, получая, таким образом, абсолютно пассивный доход.

Инвестиции в апартаменты: недостатки.

  1. При покупке апартаментов на первичном рынке инвесторы не защищены законодательством так, как при покупке квартир. Риски инвестирования в апартаменты выше.
  2. Поскольку в апартаментах нельзя получить прописку, отсеивается категория долгосрочных арендаторов, которым она необходима.
  3. При сдаче в аренду апартаментов через управляющую компанию инвестор теряет часть дохода, которую забирает себе компания за посредничество.

В целом, как подсчитывают риэлторы, инвестиции в апартаменты с последующей сдачей их в аренду окупаются примерно за 7-8 лет, тогда как покупка квартир с этой же целью — за 10-15 и более лет.

Теперь вы имеете представление об инвестициях в апарт-отели, и можете сами делать выводы, насколько этот вариант вложения капитала интересен вам.

Желаю вам успешных инвестиционных решений и хорошей прибыльности ваших вложений! Оставайтесь на Финансовом гении и повышайте свою финансовую грамотность. Увидимся в других статьях!

fingeniy.com

Какую доходность приносят инвестиции в обслуживаемые апартаменты в Европе :: Мнения :: РБК Недвижимость

Обслуживаемые апартаменты (serviced apartments) — это промежуточное звено между обычным съемным жильем и гостиницами: студии или квартиры с одной спальней, площадь которых на 15–30% больше гостиничных номеров. Одно из основных отличий такого вида жилья от отелей — наличие кухни. Апартаменты сдаются в аренду как на короткий (1-3 дня), так и на продолжительный срок (от 90 дней до года). По сравнению с отелями набор услуг в них ограничен — например, не всегда организовано питание.

Отдельные здания с обслуживаемыми апартаментами называют апарт-отелями. На территории таких объектов могут находиться тренажерные залы и конференц-залы для постояльцев.

Объем рынка

По подсчетам британской компании The Apartment Service, с 2008 по 2016 год количество обслуживаемых апартаментов в мире выросло более чем в два раза — до 827 тыс. Четвертая часть из них приходится на европейские страны.

По данным HVS, с середины 2017 до 2020 года в Европе будет построено 10 тыс. обслуживаемых апартаментов. Из них 37% сдано к концу 2017-го, 28% планируется сдать в 2018-м и 25% — в 2019 году. В каждом здании от 18 до 300 апартаментов, в среднем — 120. Наибольшее предложение сконцентрировано в Великобритании (41%) и Германии (32%).

Стоимость сделок на рынке обслуживаемых апартаментов и апарт-отелей часто не раскрывается, как и данные о продавцах и покупателях. В Европе цена за один лот начинается примерно от €100 тыс.

Управление

Почти каждая крупная гостиничная сеть предлагает обслуживаемые апартаменты, часто под отдельным брендом. Например, Marriott — под брендом Residence Inn, TFE Hotels — Adina Apartment Hotels.

Жилье под управлением бренда сдается дороже, чем без него. По данным Colliers, наценка за громкое имя при сдаче апартаментов может начинаться от 10–20% в сегменте премиум-класса и превышать 40% для всемирно известных люксовых брендов.

Большинство операторов занимаются только управлением, а, например, Go Native и Pierre & Vacances — еще и строительством апартаментов.

Как и на рынке отелей, в секторе обслуживаемых апартаментов применяется несколько бизнес-моделей:

  • договор на управление: собственник отдает апартаменты в управление оператору и получает часть прибыли;
  • д

realty.rbc.ru

Инвестиции в апарт-отель Ski-Apart

 

О ПРОЕКТЕ

 

Для реализации проекта по строительству и эксплуатации апарт-отеля, отдельно стоящих и совмещенных апартаментов для постоянного проживания, объектов социальной (школа, детский сад) и бытовой (спа-центр, ресторан и т.д.) инфраструктуры создается потребительский кооператив. Организационно-правовая форма обусловлена целью привлечения инвесторов, заинтересованных в получении стабильного дохода и услуг предоставляемых кооперативом: качественный отдых, питание, проживание, возможность обучения детей и т.д.

Строительство будет осуществляться по технологии Иронау с использованием каркасных панелей Талион Терра. Срок строительства любого из объектов не превышает 6 месяцев. Инженерно подготовленных территорий, потенциально доступных для развития проекта, достаточно для строительства более 100 000 м2.

Доходы от деятельности кооператива будут направляться исключительно на развитие инфраструктуры проекта и выплаты участникам в пропорциях, прописанных в Уставе. Привлечение кредитов не планируется. Оказание услуг (аренда, временное проживание и т.п.) будут предоставляться путем приема в кооператив новых членов. Вопросы развития и принятия бюджета будут утверждаться общим собранием. Члены кооператива будут иметь приоритетное право на оказание услуг, сопутствующих основной деятельности (в рамках тендеров, при равных условиях): туристическое обслуживание, аренда а\м, поставка продуктов питания и т.п.

Направление существенной доли доходов на развитие проекта, позволит создать более автономную систему обеспечения функционирования объектов. В частности, производство биогаза, благодаря технологии Иронау, может решить проблему канализационных стоков, при этом даст более дешевые тепло, электричество, газ и удобрения для производства сельхозпродукции. Рентабельность такого производства напрямую зависит от количества и состава (пищевые отходы, отходы  сельхозпроизводства, КРС и т.д.) постоянно поступающей биомассы. Наиболее эффективно при постоянном нахождении на объекте 100 и более человек. Для выравнивания сезонных колебаний потребления биогаза, возможно производство компонентов для строительства (пеностекло, гипс и тп.), что, в свою очередь, позволит значительно снизить себестоимость при дальнейшем строительстве новых очередей проекта. Существуют также решения (на основе технологии Иронау) по строительству солнечных вегетариев (теплиц), позволяющих в круглогодичном режиме осуществлять производство сельхозпродукции. Помимо более высокой доходности и роста капитализации проекта, автономность позволит в случае даже, глубокого экономического кризиса сохранить стабильный уровень рентабельности. Например, при резком снижении турпотока, возможно перепрофилирование под сдачу апартаментов в долгосрочную аренду.

Для строительства первой очереди проекта формируется целевой паевой фонд. Средства в размере 50% от бюджета строительства вносят учредители. Привлеченные инвестиции будут зачисляться на специальный счет и расходоваться исключительно на оплату товаров, работ, услуг по заключенным контрактам, согласно Уставу фонда.

В целях строительства апартаментов для постоянного проживания (жилые помещения) с возможностью использования материнского капитала и  постоянной регистрации (статус земель ДНП в 500- 700 м от апарт-отеля) будет создан (в рамках кооператива) целевой паевой фонд отдельно от целевого фонда апарт-отеля, но с общей управляющей компанией (Бекар). Также отдельные фонды создаются под образовательный и медицинский центры. Приобрести апартаменты для постоянного проживания будет возможно с использованием беспроцентной рассрочки либо субсидируемой ипотеки (ставка от 5.75% годовых в рублях) — условия и цены по запросу.

Оставить заявку

skiapart.com

Как выбрать апартаменты для инвестирования

Сейчас Санкт-Петербург пестрит рекламой апартаментов, в том числе в апарт-отелях. Я просматривал несколько объектов, и выделил критерии, по которым можно оценивать предложения застройщиков. Критерии универсальные, поэтому их можно использовать и для Москвы.

1. Расположение

Никто не хочет жить на окраине и ездить на автобусе по 25 остановок до туристических достопримечательностей или работы. Поэтому апартаменты должны располагаться в пределах нескольких станций от центра и недалеко от метро (10 минут пешком). Далее можно оценивать по картам, какие объекты ближе, какие дальше, и строить маршруты.

Плюсы:

  • близость к метро
  • можно быстро доехать от ж/д вокзала или аэропорта
  • близость к торговому центру

Минусы:

  • нет рядом метро

2. Специализация апарт-комплекса и доходность

Если апартаменты предназначены для долговременного проживания или сдачи в аренду помесячно, смысла в них инвестировать я не вижу, так как больше чем 7-8% в год они не принесут. А в реальности может быть и 3-4% из-за простоев и ущерба от временных жильцов.

Самую высокую доходность в недвижимости для проживания показывает посуточная аренда, поэтому целесообразно инвестировать только в апарт-отели. Здесь доходность может достигать 10-15% годовых.

Нельзя покупать апартаменты в апарт-отеле, если:

  • в одном здании апартаменты будут сдаваться и помесячно, и посуточно одновременно. Это приведет к бардаку и вот таким отзывам https://otzovik.com/reviews/apart-otel_yes_russia_moscow/. Весьма поучительно.

Для посуточной сдачи должно быть отдельное здание отеля, строгий контроль за гостями, имуществом и режимом проживания. При помесячной сдаче требования мягче, и такой вид проживания можно совмещать с проживанием в здании также и самих собственников.

  • в одном здании одна часть апартаментов будет сдаваться в аренду УК, а другая — самими собственниками. Собственники будут содержать свое имущество кое-как, никаких стандартов качества, будут отрицательные отзывы гостей.

Если гость пожил у собственника и получил негативный опыт, он обязательно спроецирует его и на саму УК, и весь бренд апарт-отеля будет замаран.

Желательно запросить, по каким ценам застройщик (его УК) собирается в дальнейшем сдавать апартаменты в аренду и сравнить их с ценами найма квартир в близлежащих домах (при помесячной сдаче в аренду) или ценами аренды гостиничных номеров по району (при посуточной). Так можно оценить реальность обещаний застройщика по доходности номера. Если же застройщик сам не оценивал цены аренды в своем апарт-отеле, это проблема, значит его обещаниям по доходности не стоит доверять.

3. Заполняемость номеров

Если среднегодовая заполняемость апарт-отеля будет меньше 70% — это повод для беспокойства, так как доходность будет низкая.

В связи с этим я бы не рекомендовал покупать апарт-отели, в которых больше 200-300 апартаментов. Например, если в апарт-отеле будет 1500-3000 номеров, кто сможет обеспечить их 70% загрузку? Где найти 1-2 тысячи гостей каждый день?

При выборе апарт-отеля стоит обратить внимание на общую тенденцию по туристическому потоку в городе: он растет или падает, а также на динамику по вводу новых гостиничных номеров. Постараться спрогнозировать, на все ли отели подобного типа хватит гостей.

Плюсы:

  • если УК уже построила и обслуживает существующий апарт-отель, можно посмотреть на уровень его загрузки

Минусы:

  • если у УК нет действующих апарт-отелей с посуточной моделью сдачи в аренду

Чтобы успешно сдавать апартаменты в аренду посуточно нужен особый опыт и связи с партнерами. Если в высокий сезон многие могут обеспечить относительно высокую загрузку, то чтобы обеспечить приемлемую загрузку в низкий сезон, нужны договоры с компаниями, которые направляют сотрудников в командировку в этот город, нужно участвовать в тендерах и выигрывать.

4. Оценки гостей

Если у УК есть в управлении отели, можно посмотреть на букинге отзывы, а также поискать их в интернете на сайтах-отзовиках и форумах. Это позволит выявить существующие проблемы. Хуже когда у УК в управлении никаких отелей нет и не было.

Что касается звезд, то лучше выбирать апарт-отели с уровнем 2-3 звезды. Дорого снимать люди не будут, поэтому 4-5 звездочные апарт-отели (если такие есть) могут простаивать.

5. Расходы на обслуживание апарт-отеля

Не рекомендую покупать апартамент в апарт-отеле, в котором есть бассейн, большой фитнес-центр и другие объекты социальной инфраструктуры. Это все красиво смотрится, но в конечном счете расходы лягут на вас и снизят доходность. Стоимость обслуживания и эксплуатации нужно узнавать заранее и учитывать в расчетах.

6. Площадь и цена апартамента

Стандартный номер — ок. 20 кв.м. Не стоит брать больше и сильно меньше. Если возьмете больше, то площадь будет простаивать, а ваша доходность будет меньше. Мало кому нужна 2-я комната в номере или пустое пространство. Если возьмете сильно меньше, гости будут ощущать тесноту, что может привести к слабой заполняемости номера.

По отделке номера кажется, что большей заполняемостью могут пользоваться номера типа «улучшенный стандарт», т.е. не совсем голо, но и не люкс.

По цене апартамента — нужно изучить, что в нее входит: голые стены или чистовая отделка с мебелью и оснащением. Лучше покупать уже полностью готовые апартаменты для сдачи в аренду с мебелью и оснащением, чтобы самому не ремонтировать.

Желательно сравнить цены апартаментов с ценами квартир в близлежащих жилых домах, при этом учесть, что цена квартир в строящихся домах обычно указывается без отделки и мебели, а в апарт-отелях зачастую с ними.

7. Рассрочка и ипотека

Приобретать строящиеся апартаменты за свои деньги не очень выгодно, поскольку вы даете ими пользоваться застройщику бесплатно, а апартаменты пока еще не построены и не сдаются в аренду. Лучше, чтобы оплата была в беспроцентную рассрочку до окончания строительства.

Также преимуществом будет наличие ипотеки под невысокий процент на 15-20 лет. Это позволит не вкладывать много денег на этапе строительства, а в дальнейшем покрывать ипотечные платежи за счет аренды полностью или в части.

Выводы:

  • выбор апартаментов — всегда взвешивание на чаше весов достоинств и недостатков объекта, так как идеальных объектов не бывает.
  • выгодна только посуточная сдача апартаментов в апарт-отеле, поэтому целесообразно покупать только такие объекты
  • оценку нужно проводить по разным критериям, особое внимание уделяя прогнозу будущей цены аренды номера и его заполняемости, т.е. дохода

P.S.

По указанным критериям мне подошел для инвестирования Апарт отель «Вертикаль» в СПБ рядом с метро Лесная.

Если вы хотите узнать про него подробнее, запишитесь на консультацию в разделе «Услуги». Я являюсь агентом застройщика и инвестором  в отель одновременно. Только не звоните сразу в офис продаж застройщика, сначала напишите мне, иначе вас закрепят за отделом продаж и мне не целесообразно будет вас обслуживать. А я могу дать объективную оценку инвестиционной привлекательности и дать разъяснения по юридическим и налоговым вопросам.

sostoyanie.com

Инвестиции в апартаменты могут приносить прибыль 8–10% годовых – Интервью

Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Андрей Жамкин в интервью порталу Новострой-М рассказал о том, как развивается рынок сервисных апартаментов в Москве, а также дал советы тем, кто задумывается об инвестициях в недвижимость.

Как вы можете охарактеризовать сегмент апарт-отелей в Москве на данный момент? Насыщен ли этот рынок, какие у него перспективы?

Сейчас в Москве и Санкт-Петербурге рынок апартаментов является одним из самых динамично развивающихся. Мы отмечаем усиливающуюся тенденцию строительства сервисных апартаментов, когда в интересах инвестора работает профессиональная управляющая компания.

Так сложилось, что в Санкт-Петербурге сегмент сервисных апартаментов уже довольно широко представлен, и 70% — это комплексы с богатой инфраструктурой, большой линейкой планировок, высоким уровнем обслуживания, привлекающие широкий круг инвесторов. В Москве рынок апарт-отелей, предлагающих цивилизованные услуги аренды, только начал формироваться и имеет богатые перспективы с учетом того, что в столице наблюдается дефицит площадок под жилую застройку.

Своего рода катализатором развития рынка сервисных апартаментов в Москве стал успешно реализованный проект YE’S Митино. Сейчас в московской линейке YE’S уже три проекта: в начале 2018 года стартовали продажи в апарт-отеле YE’S Ботанический сад, и совсем недавно мы объявили о планах строительства комплекса апартаментов YE’S у метро «Технопарк».

Может ли недвижимость вообще и апартаменты в частности до сих пор приносить хороший доход инвесторам?

Инвестиции в апартаменты продолжают оставаться прибыльными по сравнению со многими жилыми объектами, и мы отмечаем, что люди, которые привыкли вкладывать в недвижимость, чаще делают свой выбор в пользу апартаментов. Например, при общей тенденции снижения доли инвестиционных покупок на рынке жилой недвижимости в наших апарт-отелях 80% клиентов — это инвесторы.

Практика показывает, что доходность коммерческой недвижимости выше, чем жилой. Квартира обеспечит собственнику 5–6% дохода в год, в то время, как апартаменты могут приносить прибыль 8–10% годовых. Такие результаты возможны благодаря грамотной работе управляющей компании, которая учитывает сезонный фактор, отслеживает запросы клиентов и последние тренды рынка, чтобы увеличить арендную ставку.

Также важно, что инвестор приобретает полностью готовый продукт. В наших проектах все апартаменты сдаются с чистовой качественной отделкой, часть продается уже с мебелью и бытовой техникой. Поиском арендатора, документооборотом, обслуживанием занимается управляющая компания.

Есть ли смысл инвестировать в один апартамент, или лучше отнести эти деньги в банк?

Депозит — это форма инвестиций, сильно зависящая от текущей экономической ситуации, быстро реагирующая на кризисные явления. Недвижимость — это актив с высокой капитальной стоимостью, который не может резко обесцениться. Сейчас средняя доходность долгосрочных депозитов на два-три года составляет 4,79%, а апартаменты могут приносить прибыль до 10% годовых.

Есть ли в Москве программы гарантированной доходности для владельцев объектов недвижимости? Какие условия они предлагают?

В апарт-отеле YE’S Митино действует программа «Гарантированный доход». По ней в течение трех лет ставка капитализации составляет порядка 10% годовых в зависимости от стоимости актива, площади апартамента, сезонного фактора. Все вопросы, связанные с обслуживанием юнита, берет на себя управляющая компания, таким образом, на протяжении трех лет инвестор получает гарантированный доход, вне зависимости о того, сдан его апартамент или нет.

По окончании трехлетнего срока действия программы покупатель сохраняет высокую доходность своего вложения. В нашем случае заполняемость составляет порядка 88–90% за счет продолжительных арендных отношений, поэтому риск вакантности апартамента практически равен нулю.

Кто покупает апартаменты в Москве? Каков портрет покупателя?

Если говорить о московском рынке недвижимости в целом, то апартаменты покупают в основном физические лица для собственного проживания. Это могут быть студенты, приобретающие свое первое отдельное жилье, семейные пары без детей, которым не принципиально наличие прописки и социальной инфраструктуры. В то же время на рынке апартаментов более заметна доля инвестиционных покупок, чем в сегменте жилья.

Во что сейчас чаще инвестируют те, кто выбирает недвижимость — в квартиры или апартаменты? Меняется ли как-то это распределение?

Ввиду того, что сейчас мы находимся в начале пути по формированию цивилизованного рынка аренды, покупатели, скажем так, имеют привычку инвестировать в квартиры, для них это более традиционный вариант вложения.

Тем не менее количество инвесторов в апартаменты с каждым годом растет. Во-первых, апартаменты приносят более высокую прибыль. Во-вторых, в подобных комплексах предоставляется совершенно иной уровень комфорта, предусматривается и широкий спектр сервисных опций.


Читайте также:

Апартаменты: не путать с квартирами

«Покупатель не видит разницы между апартаментами и квартирами и рассматривает их как единое предложение рынка»

«Жить в апартаментах можно, зарегистрироваться — нельзя»

ТОП-5 востребованных комплексов апартаментов в марте 2018 года

ТОП-10 самых востребованных новостроек Москвы в апреле 2018 года

В I квартале 2018 года на рынок вышло 9 новых проектов с апартаментами

Дата публикации 08 июня 2018

www.novostroy-m.ru

Особенности инвестиций в апартаменты — Investorpractic.ru

При возникновении вопроса о том, как сохранить и приумножить сбережения стоит обратить внимание на одно из весьма привлекательных направлений инвестирования личного капитала — инвестиции в апартаменты. Инвестиции в недвижимость всегда отличаются большей надежностью в сравнении с вложениями денег на фондовых рынках. Разберемся чем интересно именно вложение в апарт-отели, в чем достоинства и недостатки этого вида недвижимости как объекта вложения средств.

Особенности апартаментов

Апартаменты — недвижимость, не относящаяся к жилому фонду и приспособленная для проживания людей. Они отличаются от домов, квартир и прочих помещений жилого фонда тем, что в них невозможно зарегистрироваться (прописаться), что делает их неудобными для постоянного проживания. Зато они прекрасно подходят для временного проживания, поэтому используются владельцами для сдачи в аренду.

Цена апартаментов ниже цен на квартиры, а арендные ставки практически одинаковы, что сделало апартаменты более популярным способом извлечения пассивного дохода, чем обычное жилье.

Популярность апартаментов среди инвесторов не могла не отразиться на первичном рынке. Застройщики, ориентируясь на растущий спрос, сооружают больше недвижимости под эти цели. В мегаполисах удельный вес апартаментов в свежепостроенном жилье составляет более 60 процентов.

Апарт-отели

Крупные здания, где располагаются апартаменты, называются апарт-отелями. Они относятся к категории коммерческой недвижимости (так называемому “нежилому фонду”). Проще говоря, здание с жилыми квартирами — дом, здание с апартаментами — апарт-отель.

Слово “отель” дает понять, что недвижимость здесь предназначена для сдачи в наем. В больших городах начали появляться целые микрорайоны, состоящие преимущественно из апарт-отелей. Благодаря популярности этого направления инвестиций недвижимость в этих микрорайонах раскупается еще во время строительства или проектирования комплекса.

Дополнительную популярность среди потенциальных и реальных инвесторов и арендаторов апарт-отелям придает тот факт, что все они являются новыми помещениями, спроектированным с учетом современных реалий и отличающихся высоким комфортом.

Инвестирование в апартаменты

Вложить деньги в в апартаменты можно на этапе строительства либо уже после сдачи объекта в эксплуатацию. Нередко апартаменты раскупаются инвесторами еще на этапе проектирования здания. От того, на каком этапе осуществляются инвестиции, зависит цена недвижимости. На более ранней стадии строительства больше риски, но и цена квадратного метра ниже.

Важно: законодательство не предусматривает защиты покупателей апартаментов, схожей с той, которую имеют те, кто приобретает жилые квартиры. Приобретая коммерческую недвижимость, инвестор берет на себя риски, связанные с возможным банкротством или мошенническими действиями застройщика. На более ранних этапах риски выше, а покупка потенциально выгоднее.

Приобрести апартаменты можно как за собственные средства, так и в ипотеку. В последнем случае условия и ставки аналогичны условиям покупки любой иной коммерческой недвижимости, а не жилья.

Как инвестировать в апартаменты

Существуют три схемы инвестиций, предполагающие пассивный или спекулятивный доход от апарт-отелей. Каждая из них заслуживает отдельного рассмотрения.

1. Покупка апартаментов на ранних стадиях строительства с целью последующей продажи после сдачи объекта. Инвестор, после заключения договора, вносит средства для приобретения недвижимости в еще не готовом здании. После завершения строительства и сдачи апартаментов в эксплуатацию инвестор продает их по возросшей цене (как сказано выше, стоимость готовой недвижимости всегда больше). Это не особо популярная, но достаточно распространенная схема заработка.

2. Покупка апартаментов с дальнейшей самостоятельной сдачей комнат в аренду. Инвестор приобретает готовую недвижимость (либо апартаменты на стадии проектирования, строительства), самостоятельно (или через риэлтеров) находит арендаторов и получает арендную плату. Отсутствие посредников в этой схеме обеспечивает получение наивысшего дохода. Зато услуги риэлтеров позволяют сэкономить время и силы.

3. Покупка номеров с дальнейшей сдачей через управляющую компанию. Приобретатель апартаментов сдает их в аренду компании, которая обслуживает апарт-отель. Получая фиксированную ставку или процент от аренды, она занимается поиском арендаторов, уборкой номеров и текущими ремонтами коммуникаций. Эта схема особенно популярна при инвестировании в иногородние или зарубежные апартаменты, когда владелец не может постоянно присутствовать поблизости и самостоятельно заниматься поиском арендаторов и обслуживанием номеров. Единственный минус этой схемы — высокие комиссионные, которые берет себе компания за услуги управления. Привлекательность такого вида инвестиций зависит от множества факторов, которые следует рассматривать индивидуально.

Преимущества инвестирования в апартаменты

Стоимость апартаментов ниже, чем жилья, что позволяет инвестировать при наличии меньшей суммы.
Окупаемость инвестиций быстрее, если сравнить с вложениями в обычную недвижимость.
Можно легко получать пассивный доход, работая через управляющую компанию. Это позволяет инвестировать без предварительного изучения арендного рынка и особенностей управления недвижимостью.

Недостатки инвестиций в апартаменты

За счет того, что покупатели коммерческой недвижимости хуже защищены законодательством, чем покупатели жилья, инвестиции более рискованные.
Невозможность работы с долгосрочными арендаторами — им часто требуется прописка.
Большие комиссионные при работе через управляющую компанию.

Обладая знаниями об инвестициях в апартаменты (апарт-отели), вы можете сами решить, насколько интересен в вашей конкретной ситуации этот путь сохранить и приумножить свои накопления.

Подпишитесь на рассылку и получите доступ к видеозаписи мастер-класса по инвестированию

investorpractic.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *