Обзор земельного рынка Москвы и Московского региона

Последние три года были временем процветания для земельного рынка Московского региона, как, впрочем, и для всего рынка недвижимости. Как отреагировал рынок земли на пришедшие в Россию экономические волнения, можно ли продолжать рассматривать землю как надежный стратегический объект инвестиций и что будет с ценами на земельные участки в наступившем году – на эти вопросы, как и на многие другие, сегодня однозначных ответов нет.

Общая ситуация

В результате прекращения экспансии большинства торговых сетей и сокращения активности девелоперов число потребителей земельных участков сократилось. Поэтому сегодня собственники земель стали сговорчивее при обсуждении стоимости продаваемых активов. Впрочем, по наблюдению ряда участников рынка, увеличилось количество покупателей, интересующихся приобретением земли в инвестиционных целях.

По мнению многих экспертов, вложения в землю по-прежнему сохраняют свою привлекательность. В условиях нестабильной экономической ситуации они могут оказаться возможностью сохранить средства. Однако, учитывая, что рынок пополнился участками различного качества, инвестору необходимо взвешенно подходить к приобретению надела, что, впрочем, справедливо при любой рыночной ситуации. «В период роста цен многие инвесторы, покупая земельные участки, не осознавали, для какого типа бизнеса они могут быть использованы в будущем, и не учитывали требований потенциальных потребителей этих участков, – рассказывает руководитель отдела земельных отношений компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Ольга Кузякина. – В результате таких хаотичных инвестиций сегодня ряд инвесторов, вложивших деньги в землю, не могут похвастаться значительным приростом своих инвестиций. Поэтому, задаваясь вопросом покупки земли, нельзя пренебрегать знаниями, уже собранными на рынке, для чего лучше прибегнуть к услугам внутренних или привлеченных консультантов, способных оценить привлекательность конкретного участка для будущего покупателя».

После нескольких лет стремительного роста цен на земельные участки в столице и вокруг нее настало время стабилизации стоимости земли. Участники рынка отмечают, что стабилизация началась еще до начала кризиса: по некоторым направлениям рынок оказался перегрет, и спрос на участки начал снижаться. С наступлением же «заморозков» на рынке девелопмента предложение земельных участков заметно увеличилось: компании избавляются от непрофильных активов, продают участки, которые уже не готовы осваивать сами или же вынуждены срочно выставлять на продажу землю, чтобы погасить нависшие над ними кредитные обязательства. «Необходимо отметить, что рост предложения не способствует увеличению количества сделок на рынке земли, – отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. – Причины следующие: во-первых, рынок находится в состоянии ожидания, во-вторых, в кризисной ситуации достаточно легко сделать невыгодное приобретение земельного актива, в-третьих, одна их главных категорий покупателей – спекулянты земли – серьезно сократила объемы покупок, так как период спекуляции значительно увеличился. Земля по-прежнему остается хорошим вложением средств, однако увеличения ее стоимости, удовлетворяющей спекулянтов, в большинстве случаев нужно будет ждать несколько лет».

Предложение

Одна из двух составляющих китайского иероглифа, означающего слово «кризис», указывает на благоприятную возможность, содержащуюся в этом понятии. Среди открывающихся возможностей необходимо отметить появление на земельном рынке Москвы и Московской области выбора высоколиквидных участков. «Сегодня на рынке можно найти интересные участки, которые ни при каких условиях не продавались до кризиса, и по очень интересным ценам, – отмечает коммерческий директор компании RDI Group Андрей Васильев. – Это хорошее время для выхода на рынок со стратегическими целями: когда еще представится такой шанс? Через 2–3 года стоимость таких участков увеличится в три раза, а то и более, и в дальнейшем будет расти темпами, опережающим рынок в среднем за счет их отличного расположения».

Впрочем, основную часть увеличившегося предложения составляют земли, не представляющие большого интереса для конечного потребителя. «В первую очередь собственники земли предлагают наименее ликвидные активы с меньшим потенциалом развития, например, земли сельхозназначения, – отмечает директор департамента консалтинга и оценки Colliers International Полина Кондратенко. – При этом покупатели пока выжидают, когда на рынок будут выведены более привлекательные земли по низким ценам».

В то же время земли сельхозназначения, которые с начала кризиса заметно упали в цене, представляют собой выгодный объект для ленд-девелопмента. «Если под ленд-девелопментом понимать инвестиционный бизнес, при котором компания покупает участок, например, сельскохозяйственной категории, чтобы перевести его в категорию «земли промышленности» и продать как готовый объект, то такой бизнес сегодня не только не сворачивается, но, наоборот, развивается более активно, – рассказывает Ольга Кузякина. – Это очень хороший шанс для ленд-девелопера: сегодня есть возможность купить участки на хороших трассах на небольшом удалении от МКАД по очень привлекательной цене. За пару лет, изменив категорию, можно получить привлекательный и востребованный рынком продукт». По словам Екатерины Каштановой, эксперта-аналитика отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, при наличии хорошего административного ресурса и деловых связей в районе приобретения земли процедура перевода не представляет больших сложностей. «В таком случае сроки перевода земли могут оказаться недолгими – от 2 недель до 2 месяцев», – считает г-жа Каштанова.

По данным Blackwood, во второй половине 2008 года увеличилось предложение участков, расположенных по южным направлениям Московской области: Симферопольскому, Варшавскому, Каширскому. «Это связано с реализуемыми планами правительства по улучшению транспортной инфраструктуры по этим направлениям, – говорит Константин Ковалев. – Однако кризис замедлил освоение девелоперами этих направлений. Традиционно значительная часть предложения земельного рынка приходится на западное направление: Новорижское, Киевское, Минское».

Спрос

Учитывая, что сделка с землей занимает в среднем 4–6 месяцев, а к закрытию года количество сделок традиционно снижается, то сегодня пока сложно судить о снижении или повышении активности на земельном рынке. «Сделки совершаются, но их значительно меньше, как и вообще на рынке недвижимости, – отмечает Андрей Васильев. – Инвесторы ждут, когда можно будет точно констатировать, что рынок достиг дна. Все уже конвертировались в валюту и ждут более значительной девальвации рубля. Когда это наконец-то произойдет, рынок начнет оттаивать». О стагнации на оптовом рынке земли говорит и Константин Ковалев: «Имеют место лишь единичные сделки, когда компаниям, имеющим финансы, предоставляется возможность приобрести земельный надел на действительно выгодных условиях». «Конечно, умение предвидеть момент максимального снижения цен – черта экономически подкованного и хорошо ориентирующегося на рынке инвестора, – говорит маркетолог компании «Зеленый квадрат» Денис Кожевников. – Впрочем, российский рынок порой преподносит сюрпризы. Поэтому, чтобы не упустить возможность совершить выгодную сделку, не дождаться вновь стремительного повышения цен, возможно, стоит начинать задумываться о покупке земли уже сейчас».

Потенциальные покупатели действительно задумываются о приобретении участков. «Как это ни странно звучит, у нас работа в результате кризиса только увеличилась. Кроме того, что увеличилось количество участков на продажу, также появилось больше людей, которые заинтересовались возможностью вложений своих средств в такой стратегический ресурс, как земля, – рассказывает Ольга Кузякина. – Хорошей земли мало, это так называемая «вечная ценность», которая как раз сейчас находится в стадии перераспределения». По словам г-жи Кузякиной, потенциальные клиенты делятся на два типа, первый из которых следит за рынком в надежде на общую корректировку цен и даже на обвал, второй же тип клиентов рассматривает портфели конкретных компаний, обремененных серьезными кредитными обязательствами, в расчете на приобретение их участков по сравнительно невысоким ценам. «Кроме того, среди покупателей можно выделить тех, кто стремится купить участок с инвестиционной целью – такие покупатели, как правило, рассматривают приобретение distressed assets. Но основная доля покупателей рассматривает приобретение участка для реализации собственного проекта», – говорит г-жа Кузякина.

Что касается распределения спроса по направлениям, то, по данным GVA Sawyer, в настоящее время популярностью пользуются южное (41% от общего объема спроса) и северное (29%) направления. Спрос на восточное и западное направления составляет 10 и 8% соответственно.

По оценкам аналитиков компании «Зеленый квадрат», наибольшим спросом пользуются:

• земельные участки с площадью до 1 га по всем направлениям, особенно по Новорижскому, Симферопольскому и Новорязанскому шоссе;
• земельные участки с площадью от 1 до 10 га по Минскому, Новорижскому, Дмитровскому, Симферопольскому и Новорязанскому шоссе;
• земельные участки с площадью более 10 га по Минскому, Новорижскому, Симферопольскому и Волоколамскому шоссе.
  

При определении привлекательности расположения участка существуют несколько критериев, которые определяют его ценность для покупателя. «Ликвидность подразумевает возможность реализации, в данном случае участка, в сравнительно короткие сроки за его полную стоимость. Степень ликвидности участка определяется следующими параметрами: факт подведения или неподведения коммуникаций, наличие обременений (магистральный газопровод, ЛЭП), окружение участка. Потенциальному покупателю перед покупкой стоит ознакомиться с утвержденным генпланом развития территории данной области/района, – советует Константин Ковалев. – Это крайне важно, так как через купленный участок может, например, проходить железная дорога, строительство которой начнется через год-два, что существенно снизит ликвидность участка. И, конечно, одним из основных параметров является цена».

В Москве традиционно наиболее привлекательны территории, расположенные в центре города рядом с удобными транспортными развязками. «Учитывая, что транспортная система столицы имеет кольцевую структуру, а основные деловые зоны сосредоточены в центре города, чем ближе к центру расположен объект недвижимости, тем выше его стоимость и доход, который он может приносить. Это определяет большую стоимость земли при приближении к центру и ее снижение к окраинам города, – говорит Полина Кондратенко. – Что касается Московской области, в целом можно говорить о том, что привлекательность земельных участков под девелопмент здесь будет отличаться в зависимости от типа коммерческой недвижимости. Например, для размещения офисов интерес преимущественно представляют западное и северо-западное направления. Для складов – северное и южное направления. Для торговли – участки на пересечении трассы (многополосные) со МКАД, имеющие удобную транспортную доступность».

Ставки

В течение последних 5 лет стоимость земельных участков в Московском регионе росла, при этом такая тенденция коснулась практически всех направлений и назначений использования земель. Например, по данным GVA Sawyer, стоимость 1 сотки земли сельхозназначения по Новорижскому шоссе на удалении 50–70 км от МКАД составляла в 2003 году $100, к 2008 году земля с такими же характеристиками достигла стоимости $3000, то есть рост составил около 3000%. При этом, по оценкам аналитиков компании, пик роста пришелся на период с 2005 до середины 2007 года, а с середины 2007 года темпы роста стоимости земли начали снижаться. Чуть менее активно росла стоимость земли сельхозназначения по Киевскому шоссе: с $500 за сотку земли в 2003 году до $7000 в 2008. «В последние 2 года стоимость земли росла в среднем на 15%, земли промышленного назначения, в частности, под строительство производственно-логистических комплексов – на 20–40%, – отмечает Екатерина Каштанова. – Необходимо учитывать, что динамика роста цен по конкретным объектам различна и определяется многими параметрами: местоположением, качеством подъездных путей, конфигурацией участка, оснащенностью коммуникациями, юридической чистотой и готовностью документов и т. д.»

В результате кризиса, по оценкам экспертов RDI Group, снижение стоимости составило от 10% по наиболее ликвидным участкам до 70% по наименее ликвидным участкам. «Все очень просто – чем дальше участки от агломераций и хуже их качество и, соответственно, ликвидность, тем падение в цене будет более значительным, – рассказывает Андрей Васильев. – Это правило действует как для оптовых, так и для розничных участков».

Ольга Кузякина отмечает, что стоимость своих ликвидных участков снижают преимущественно компании, находящиеся в сложном финансовом положении, в то время как собственники, которым не дышат в спину кредиторы, могут себе позволить подождать своего покупателя, не только не снижая, но даже в некоторых случаях повышая стоимость участка.

«Стоимость участка (будь то право аренды или собственности) напрямую зависит как от местоположения, так и от того, что на нем может быть реализовано, – рассказывает Полина Кондратенко. – Еще одним немаловажным фактором являются объемы строительства: если на земельном участке можно построить небольшое 2-этажное строение, а на соседнем участке такой же площади – многоэтажный дом, то стоимость земли в одном и другом случае будет существенно различаться». По оценкам г-жи Кондратенко, доля права собственности на землю в общей стоимости реализации проекта в среднем составляет 10–15%.

Если говорить о стоимости перевода земель из одной категории в другую, то, по словам Екатерины Каштановой, как таковых расценок на услуги по переводу земель не существует, однако можно сформулировать факторы, которые оказывают влияние на рост или понижение стоимости этих услуг. «Если речь идет об изменении категории земли (из сельскохозяйственного назначения в промышленное, например), стоимость будет выше, чем при изменении вида разрешенного использования земли. Оформляется такой перевод в администрации областного уровня. На районном уровне осуществляется только изменение кода разрешенного использования земли, – рассказывает г-жа Каштанова. – Для ориентира можно привести стоимость изменения вида разрешенного использования земли в областях, граничащих с Московской областью: там стоимость перевода может варьировать от $50 до $150, в отдельных случаях до $200 за сотку земли».

Тенденции

• Увеличение предложения ликвидных земельных участков в Москве и за ее пределами за счет спешной продажи активов собственниками, обремененными требующими погашения кредитами.
• Увеличение количества потенциальных покупателей, интересующихся возможностью инвестиционных приобретений на земельном рынке.
• Более гибкий подход собственников в переговорах при продаже земельных активов.
• Завершение периода бурного роста цен на земельные участки, снижение стоимости низколиквидных земельных активов.
• Земельный рынок Московской области в последнее время пополняется за счет участков, прилегающих к населенным пунктам, переходящих в результате утверждения границ этих пунктов в категорию «земли поселений».
  

Прогноз

Развитие земельного рынка в большой степени зависит от финансового состояния его участников, будущего которого в настоящее время весьма туманно. Увеличится ли число компаний, вынужденных расставаться со своими земельными активами, уменьшится ли количество инвесторов, имеющих возможность и желание их приобрести, появятся ли желающие реализовывать девелоперские проекты, для которых им понадобится земля, – от ответов на эти и другие вопросы будет зависеть активность и ценообразование на рынке земельных участков. Ответить на них можно, только попытавшись угадать, как будет развиваться экономическая ситуация в мире и в России, где кризис сейчас в самом разгаре. Эксперты полагают, что ясность относительно развития рынка земли, как и всего рынка недвижимости, появится не раньше весны наступившего года.

cre.ru

Обзор рынка недвижимости | Справочник Оценщика

Ограничения и допущения

Данный обзор является исследованием (анализом) рынка земельных участков. При подготовке данного обзора были использованы материалы, размещенных в свободном доступе. Наше исследованиестоимости земельных участков является результатом анализа цен предложений от агентств, работающих на рынке коммерческой недвижимости и непосредственных собственников участков. ООО «РусБизнесПрайсИнформ» допускает теоретическую вероятность наличия в обзоре ошибочных или некорректных сведений и не принимает на себя ответственности за ущерб, убытки, или иной вред возникшие по причине некорректности или недостоверности информации, содержащейся в данном исследовании.

Для подготовки настоящего обзора была собрана и обработана база предложений к продаже земельных участков, расположенных в Московской области. Данная база была разбита по основным направлениям (условно) предложения по объектам расположенным вдоль шоссе были отнесены к тому или иному направлению).

Северное направление представлено предложениями по стоимости земельных участков по Дмитровскому шоссе;

Северо-Восточное направление представлено предложениями по стоимости земельных участков поЯрославскому и Щелковскому шоссе;

Восточное направление: представлено предложениями по стоимости земельных участков по Горьковскому и Носовихинскому шоссе;

Юго-Восточное направление: представлено предложениями по стоимости земельных участков по Егорьевскому, Рязанскому и Новорязанскому шоссе;

Южное направление: представлено предложениями по стоимости земельных участков по Варшавскому, Каширскому и Симферопольскому шоссе;

Западное направление: представлено предложениями по стоимости земельных участков по Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе;

Юго-Западное направление: представлено предложениями по стоимости земельных участков по Калужскому, Минскому, Можайскому и Киевскому шоссе;

Северо-Западное направление: представлено предложениями по стоимости земельных участков по Волоколамскому, Пятницкому и Ленинградскому шоссе.

Объем предложений к продаже земельных участков, различного назначения (за исключением дачных) разделенный по шоссе

 

Объем предложений к аренде земельных участков, различного назначения (за исключением дачных) разделенный по шоссе

 

 

Стоимость земельных участков в Московской области по направлениям

 

Нами были проанализировано около 1 тыс. предложений по продаже прав собственности и прав аренды земельных участков. На основании этих данных были определены стоимости земельных участков исходя из их местоположения в Московской области (направление от Москвы и расстояние до Московской Кольцевой Автомобильной дороги) и их функционального назначения.

Стоимость земельных участков промышленного назначения

 

Стоимость земельных участков для размещения объектов торгового и административного назначения

 

 

Стоимость земельных участков для жилищного строительства

 

 

Стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения

 

 

Обзор рынка был сделан на основании данных, опубликованных в открытых источниках.

 

 

Поделитесь материалом с коллегами и друзьями!

 

 

 

Читайте обзор коммерческой недвижимости в городах Московской области:

«Обзор коммерческой недвижимости г. Балашиха»

Обзор подготовлен специалистами ООО «РусБизнесПрайсИнформ»
http://rbpinfo.ru
 

 

rbpinfo.ru

Обзор рынка земельных участков, предназначенных для строительства коммерческой недвижимости, Московская область: северо-восточный, северный и северо-западный районы

1	Московская область, Солнечногорский район, д. Кресты	Ленинградское шоссе, 40 км от МКАД	Земли населенных пунктов, для общественно-делового и гражданского строительства	222,0	Коммуникации центральные по границе участка	Долгосрочная аренда	30 000 000	135 135	www.roszem.ru/land/338453
2	Московская область, г. Солнечногорск	Ленинградское шоссе, 45 км от МКАД	Земли населенных пунктов, для размещения административно-торгового комплекса	50,0	Коммуникации центральные по границе участка	Собственность	9 500 000	190 000	www.roszem.ru/land/469129
3	Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, . Сергиев Посад	Ярославское шоссе, 59 км от МКАД	Земли населенных пунктов, под административно-торговый комплекс	500,0	Коммуникации центральные по границе участка	Долгосрочная аренда	50 000 000	100 000	www.invst.ru/prodaja/promyshlennye_ zemli/uchastok_promnaznacheniya _na_pervoy_linii_shosse_v_ sergievom_posade_5_ga
4	Московская область, Луховицкий район, г. Луховицы	Новорязанское шоссе, 115 км от МКАД	Земли населенных пунктов, под размещение гостиницы с торгово-развлекательным комплексом и автостоянкой	180,0	Коммуникации центральные по границе участка	Долгосрочная аренда	24 092 000	133 844	ww.zemer.ru/market/lands/7872
5	Московская область, Павлово-Посадский район, д. Кузнецы	Горьковское шоссе, 75 км от МКАД	Земли населенных пунктов, под размещение объектов торговли, складов	500,0	Коммуникации центральные по границе участка	Долгосрочная аренда	30 000 000	60 000	http://www.invst.ru/prodaja/ promyshlennye _zemli/uchastok_pod_ razmeshchenie_torgovykh _i_skladskikh_pomeshcheniy
6	Московская область, Павлово-Посадский район, г. Павлов Посад	Горьковское шоссе, 65 км от МКАД	Земли населенных пунктов, для размещения производственных и административных зданий	50,0	Коммуникации центральные по границе участка	Долгосрочная аренда	8 500 000	170 000	www.invst.ru/prodaja/promyshlennye_ zemli/zemlya_promyshlennogo _naznacheniya_ v_pavlovskom_posade_0_5_ga
7	Московская область, Орехово-Зуевский район, п. Пригородный	Горьковское шоссе, 70 км от МКАД	Земли населенных пунктов, для размещения производственных и административных зданий	130,0	Коммуникации центральные по границе участка	Долгосрочная аренда	15 000 000	115 385	www.invst.ru/prodaja/promyshlennye_ zemli/zemlya_promyshlennogo_ naznacheniya_v_prigorodnom_1_3_ga
8	Московская область, Дмитровский район, с Ильинское	Дмитровское шоссе, 47 км от МКАД	Земли населенных пунктов, для строительства торгового центра	135,0	Коммуникации центральные по границе участка	Долгосрочная аренда	12 150 000	90 000	www.invst.ru/prodaja/promyshlennye _zemli/uchastok_pod_torgovyy_ tsentr_1_35_ga_ilinskoe_
9	Московская область, Клинский район, п. Нудоль	Новорижское шоссе, 80 км от МКАД	Земли промышленности, под производственно-складские комплексы	336,0	Коммуникации центральные по границе участка	Собственность	32 865 286	97 813	www.invst.ru/prodaja/promyshlennye _zemli/zemlya_promyshlennogo _naznacheniya_v_poselke_ nudol_3_36_ga
10	Московская область, Павлово-Посадский район, г. Павлов Посад	Горьковское шоссе, 55 км от МКАД	Земли населенных пунктов, под производственные цели	600,0	Коммуникации центральные по границе участка	Собственность	57 000 000	95 000	www.invst.ru/prodaja/promyshlennye_ zemli/zemlya_promyshlennogo _naznacheniya_v_gorode_ pavlovskiy_posad_6_ga
11	Московская область, Волоколамский  район,	Новорижское шоссе, 100 км от МКАД	Земли населенных пунктов, для размещения объектов строительной, научно-производственной и производственной деятельности	198,0	Электричество на участке, остальные коммуникации центральные по границе участка	Собственность	28 000 000	141 414	http://www.invst.ru/prodaja/ promyshlennye_zemli/uchastok _pod_logistichesko_ skladskoy_kompleks_1_98 _ga_zhdanovo

www.esm-invest.com

Обзор земельного рынка Москвы и Московского региона

Последние три года были временем процветания для земельного рынка Московского региона, как, впрочем, и для всего рынка недвижимости. Как отреагировал рынок земли на пришедшие в Россию экономические волнения, можно ли продолжать рассматривать землю как надежный стратегический объект инвестиций и что будет с ценами на земельные участки в наступившем году – на эти вопросы, как и на многие другие, сегодня однозначных ответов нет.

Общая ситуация

В результате прекращения экспансии большинства торговых сетей и сокращения активности девелоперов число потребителей земельных участков сократилось. Поэтому сегодня собственники земель стали сговорчивее при обсуждении стоимости продаваемых активов. Впрочем, по наблюдению ряда участников рынка, увеличилось количество покупателей, интересующихся приобретением земли в инвестиционных целях.

По мнению многих экспертов, вложения в землю по-прежнему сохраняют свою привлекательность. В условиях нестабильной экономической ситуации они могут оказаться возможностью сохранить средства. Однако, учитывая, что рынок пополнился участками различного качества, инвестору необходимо взвешенно подходить к приобретению надела, что, впрочем, справедливо при любой рыночной ситуации. «В период роста цен многие инвесторы, покупая земельные участки, не осознавали, для какого типа бизнеса они могут быть использованы в будущем, и не учитывали требований потенциальных потребителей этих участков, – рассказывает руководитель отдела земельных отношений компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Ольга Кузякина. – В результате таких хаотичных инвестиций сегодня ряд инвесторов, вложивших деньги в землю, не могут похвастаться значительным приростом своих инвестиций. Поэтому, задаваясь вопросом покупки земли, нельзя пренебрегать знаниями, уже собранными на рынке, для чего лучше прибегнуть к услугам внутренних или привлеченных консультантов, способных оценить привлекательность конкретного участка для будущего покупателя».

После нескольких лет стремительного роста цен на земельные участки в столице и вокруг нее настало время стабилизации стоимости земли. Участники рынка отмечают, что стабилизация началась еще до начала кризиса: по некоторым направлениям рынок оказался перегрет, и спрос на участки начал снижаться. С наступлением же «заморозков» на рынке девелопмента предложение земельных участков заметно увеличилось: компании избавляются от непрофильных активов, продают участки, которые уже не готовы осваивать сами или же вынуждены срочно выставлять на продажу землю, чтобы погасить нависшие над ними кредитные обязательства. «Необходимо отметить, что рост предложения не способствует увеличению количества сделок на рынке земли, – отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. – Причины следующие: во-первых, рынок находится в состоянии ожидания, во-вторых, в кризисной ситуации достаточно легко сделать невыгодное приобретение земельного актива, в-третьих, одна их главных категорий покупателей – спекулянты земли – серьезно сократила объемы покупок, так как период спекуляции значительно увеличился. Земля по-прежнему остается хорошим вложением средств, однако увеличения ее стоимости, удовлетворяющей спекулянтов, в большинстве случаев нужно будет ждать несколько лет».

Предложение

Одна из двух составляющих китайского иероглифа, означающего слово «кризис», указывает на благоприятную возможность, содержащуюся в этом понятии. Среди открывающихся возможностей необходимо отметить появление на земельном рынке Москвы и Московской области выбора высоколиквидных участков. «Сегодня на рынке можно найти интересные участки, которые ни при каких условиях не продавались до кризиса, и по очень интересным ценам, – отмечает коммерческий директор компании RDI Group Андрей Васильев. – Это хорошее время для выхода на рынок со стратегическими целями: когда еще представится такой шанс? Через 2–3 года стоимость таких участков увеличится в три раза, а то и более, и в дальнейшем будет расти темпами, опережающим рынок в среднем за счет их отличного расположения».

Впрочем, основную часть увеличившегося предложения составляют земли, не представляющие большого интереса для конечного потребителя. «В первую очередь собственники земли предлагают наименее ликвидные активы с меньшим потенциалом развития, например, земли сельхозназначения, – отмечает директор департамента консалтинга и оценки Colliers International Полина Кондратенко. – При этом покупатели пока выжидают, когда на рынок будут выведены более привлекательные земли по низким ценам».

В то же время земли сельхозназначения, которые с начала кризиса заметно упали в цене, представляют собой выгодный объект для ленд-девелопмента. «Если под ленд-девелопментом понимать инвестиционный бизнес, при котором компания покупает участок, например, сельскохозяйственной категории, чтобы перевести его в категорию «земли промышленности» и продать как готовый объект, то такой бизнес сегодня не только не сворачивается, но, наоборот, развивается более активно, – рассказывает Ольга Кузякина. – Это очень хороший шанс для ленд-девелопера: сегодня есть возможность купить участки на хороших трассах на небольшом удалении от МКАД по очень привлекательной цене. За пару лет, изменив категорию, можно получить привлекательный и востребованный рынком продукт». По словам Екатерины Каштановой, эксперта-аналитика отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, при наличии хорошего административного ресурса и деловых связей в районе приобретения земли процедура перевода не представляет больших сложностей. «В таком случае сроки перевода земли могут оказаться недолгими – от 2 недель до 2 месяцев», – считает г-жа Каштанова.

По данным Blackwood, во второй половине 2008 года увеличилось предложение участков, расположенных по южным направлениям Московской области: Симферопольскому, Варшавскому, Каширскому. «Это связано с реализуемыми планами правительства по улучшению транспортной инфраструктуры по этим направлениям, – говорит Константин Ковалев. – Однако кризис замедлил освоение девелоперами этих направлений. Традиционно значительная часть предложения земельного рынка приходится на западное направление: Новорижское, Киевское, Минское».

Спрос

Учитывая, что сделка с землей занимает в среднем 4–6 месяцев, а к закрытию года количество сделок традиционно снижается, то сегодня пока сложно судить о снижении или повышении активности на земельном рынке. «Сделки совершаются, но их значительно меньше, как и вообще на рынке недвижимости, – отмечает Андрей Васильев. – Инвесторы ждут, когда можно будет точно констатировать, что рынок достиг дна. Все уже конвертировались в валюту и ждут более значительной девальвации рубля. Когда это наконец-то произойдет, рынок начнет оттаивать». О стагнации на оптовом рынке земли говорит и Константин Ковалев: «Имеют место лишь единичные сделки, когда компаниям, имеющим финансы, предоставляется возможность приобрести земельный надел на действительно выгодных условиях». «Конечно, умение предвидеть момент максимального снижения цен – черта экономически подкованного и хорошо ориентирующегося на рынке инвестора, – говорит маркетолог компании «Зеленый квадрат» Денис Кожевников. – Впрочем, российский рынок порой преподносит сюрпризы. Поэтому, чтобы не упустить возможность совершить выгодную сделку, не дождаться вновь стремительного повышения цен, возможно, стоит начинать задумываться о покупке земли уже сейчас».

Потенциальные покупатели действительно задумываются о приобретении участков. «Как это ни странно звучит, у нас работа в результате кризиса только увеличилась. Кроме того, что увеличилось количество участков на продажу, также появилось больше людей, которые заинтересовались возможностью вложений своих средств в такой стратегический ресурс, как земля, – рассказывает Ольга Кузякина. – Хорошей земли мало, это так называемая «вечная ценность», которая как раз сейчас находится в стадии перераспределения». По словам г-жи Кузякиной, потенциальные клиенты делятся на два типа, первый из которых следит за рынком в надежде на общую корректировку цен и даже на обвал, второй же тип клиентов рассматривает портфели конкретных компаний, обремененных серьезными кредитными обязательствами, в расчете на приобретение их участков по сравнительно невысоким ценам. «Кроме того, среди покупателей можно выделить тех, кто стремится купить участок с инвестиционной целью – такие покупатели, как правило, рассматривают приобретение distressed assets. Но основная доля покупателей рассматривает приобретение участка для реализации собственного проекта», – говорит г-жа Кузякина.

Что касается распределения спроса по направлениям, то, по данным GVA Sawyer, в настоящее время популярностью пользуются южное (41% от общего объема спроса) и северное (29%) направления. Спрос на восточное и западное направления составляет 10 и 8% соответственно.

По оценкам аналитиков компании «Зеленый квадрат», наибольшим спросом пользуются:

• земельные участки с площадью до 1 га по всем направлениям, особенно по Новорижскому, Симферопольскому и Новорязанскому шоссе;
• земельные участки с площадью от 1 до 10 га по Минскому, Новорижскому, Дмитровскому, Симферопольскому и Новорязанскому шоссе;
• земельные участки с площадью более 10 га по Минскому, Новорижскому, Симферопольскому и Волоколамскому шоссе.
  

При определении привлекательности расположения участка существуют несколько критериев, которые определяют его ценность для покупателя. «Ликвидность подразумевает возможность реализации, в данном случае участка, в сравнительно короткие сроки за его полную стоимость. Степень ликвидности участка определяется следующими параметрами: факт подведения или неподведения коммуникаций, наличие обременений (магистральный газопровод, ЛЭП), окружение участка. Потенциальному покупателю перед покупкой стоит ознакомиться с утвержденным генпланом развития территории данной области/района, – советует Константин Ковалев. – Это крайне важно, так как через купленный участок может, например, проходить железная дорога, строительство которой начнется через год-два, что существенно снизит ликвидность участка. И, конечно, одним из основных параметров является цена».

В Москве традиционно наиболее привлекательны территории, расположенные в центре города рядом с удобными транспортными развязками. «Учитывая, что транспортная система столицы имеет кольцевую структуру, а основные деловые зоны сосредоточены в центре города, чем ближе к центру расположен объект недвижимости, тем выше его стоимость и доход, который он может приносить. Это определяет большую стоимость земли при приближении к центру и ее снижение к окраинам города, – говорит Полина Кондратенко. – Что касается Московской области, в целом можно говорить о том, что привлекательность земельных участков под девелопмент здесь будет отличаться в зависимости от типа коммерческой недвижимости. Например, для размещения офисов интерес преимущественно представляют западное и северо-западное направления. Для складов – северное и южное направления. Для торговли – участки на пересечении трассы (многополосные) со МКАД, имеющие удобную транспортную доступность».

Ставки

В течение последних 5 лет стоимость земельных участков в Московском регионе росла, при этом такая тенденция коснулась практически всех направлений и назначений использования земель. Например, по данным GVA Sawyer, стоимость 1 сотки земли сельхозназначения по Новорижскому шоссе на удалении 50–70 км от МКАД составляла в 2003 году $100, к 2008 году земля с такими же характеристиками достигла стоимости $3000, то есть рост составил около 3000%. При этом, по оценкам аналитиков компании, пик роста пришелся на период с 2005 до середины 2007 года, а с середины 2007 года темпы роста стоимости земли начали снижаться. Чуть менее активно росла стоимость земли сельхозназначения по Киевскому шоссе: с $500 за сотку земли в 2003 году до $7000 в 2008. «В последние 2 года стоимость земли росла в среднем на 15%, земли промышленного назначения, в частности, под строительство производственно-логистических комплексов – на 20–40%, – отмечает Екатерина Каштанова. – Необходимо учитывать, что динамика роста цен по конкретным объектам различна и определяется многими параметрами: местоположением, качеством подъездных путей, конфигурацией участка, оснащенностью коммуникациями, юридической чистотой и готовностью документов и т. д.»

В результате кризиса, по оценкам экспертов RDI Group, снижение стоимости составило от 10% по наиболее ликвидным участкам до 70% по наименее ликвидным участкам. «Все очень просто – чем дальше участки от агломераций и хуже их качество и, соответственно, ликвидность, тем падение в цене будет более значительным, – рассказывает Андрей Васильев. – Это правило действует как для оптовых, так и для розничных участков».

Ольга Кузякина отмечает, что стоимость своих ликвидных участков снижают преимущественно компании, находящиеся в сложном финансовом положении, в то время как собственники, которым не дышат в спину кредиторы, могут себе позволить подождать своего покупателя, не только не снижая, но даже в некоторых случаях повышая стоимость участка.

«Стоимость участка (будь то право аренды или собственности) напрямую зависит как от местоположения, так и от того, что на нем может быть реализовано, – рассказывает Полина Кондратенко. – Еще одним немаловажным фактором являются объемы строительства: если на земельном участке можно построить небольшое 2-этажное строение, а на соседнем участке такой же площади – многоэтажный дом, то стоимость земли в одном и другом случае будет существенно различаться». По оценкам г-жи Кондратенко, доля права собственности на землю в общей стоимости реализации проекта в среднем составляет 10–15%.

Если говорить о стоимости перевода земель из одной категории в другую, то, по словам Екатерины Каштановой, как таковых расценок на услуги по переводу земель не существует, однако можно сформулировать факторы, которые оказывают влияние на рост или понижение стоимости этих услуг. «Если речь идет об изменении категории земли (из сельскохозяйственного назначения в промышленное, например), стоимость будет выше, чем при изменении вида разрешенного использования земли. Оформляется такой перевод в администрации областного уровня. На районном уровне осуществляется только изменение кода разрешенного использования земли, – рассказывает г-жа Каштанова. – Для ориентира можно привести стоимость изменения вида разрешенного использования земли в областях, граничащих с Московской областью: там стоимость перевода может варьировать от $50 до $150, в отдельных случаях до $200 за сотку земли».

Тенденции

• Увеличение предложения ликвидных земельных участков в Москве и за ее пределами за счет спешной продажи активов собственниками, обремененными требующими погашения кредитами.
• Увеличение количества потенциальных покупателей, интересующихся возможностью инвестиционных приобретений на земельном рынке.
• Более гибкий подход собственников в переговорах при продаже земельных активов.
• Завершение периода бурного роста цен на земельные участки, снижение стоимости низколиквидных земельных активов.
• Земельный рынок Московской области в последнее время пополняется за счет участков, прилегающих к населенным пунктам, переходящих в результате утверждения границ этих пунктов в категорию «земли поселений».
  

Прогноз

Развитие земельного рынка в большой степени зависит от финансового состояния его участников, будущего которого в настоящее время весьма туманно. Увеличится ли число компаний, вынужденных расставаться со своими земельными активами, уменьшится ли количество инвесторов, имеющих возможность и желание их приобрести, появятся ли желающие реализовывать девелоперские проекты, для которых им понадобится земля, – от ответов на эти и другие вопросы будет зависеть активность и ценообразование на рынке земельных участков. Ответить на них можно, только попытавшись угадать, как будет развиваться экономическая ситуация в мире и в России, где кризис сейчас в самом разгаре. Эксперты полагают, что ясность относительно развития рынка земли, как и всего рынка недвижимости, появится не раньше весны наступившего года.

cre.ru

Анализ цен на земельном рынке Подмосковья в феврале 2016 года

Предлагаем вашему вниманию краткий анализ цен земель под ИЖС и дачное строительство в ближнем, среднем и дальнем Подмосковье на начало 2016 года.

 

30-ти километровая зона

Как видно из приведенной ниже таблицы, в ближнем Подмосковье традиционно лидируют по цене за сотку земельные участки по Рублево-Успенскому, Домодедовскому, Ильинскому и Сколковскому направлению. При этом самый высокий разброс цен отмечается в окрестностях Ильинки за счет неоднородной инфраструктуры, особенностей рельефа и экологии.

От стоимости «элитных земель» не намного отстают участки по Ново-Рижскому и Минскому шоссе. Значительно дешевле можно встретить предложения по Можайскому, Ярославскому и Щелковскому направлению.

Рекордно дешевые предложения в районе Варшавского шоссе – прямое следствие крайне неблагоприятной экологии, которой «славятся» эти места. Транспортный коллапс в «час пик» и унылые окрестности – причина низкого покупательского спроса и, соответственно, небольших для ближнего Подмосковья цен за сотку земли по Горьковскому и Калужскому направлению.

Таблица 1. Диапазон цен на земельном рынке Подмосковье в феврале 2016 года (расстояние от МКАД – от 1 до 30 км)

Направление	Цена за сотку в $ USD
Алтуфьевское	от 2000 до 6 000
Варшавское	от 150 до 1500
Волоколамское	от 2000 до 11000
Горьковское	от 400 до 2000
Дмитровское	от 1500 до 7000
Домодедовское	от 10000 до 40000
Егорьевское	от 2000 до 9000
Ильинское	от 3000 до 50000
Калужское	от 400 до 2000
Каширское	от 2000 до 6000
Киевское	от 1000 до 5000
Куркинское	от 5000 до 8000
Ленинградское	от 2000 до 7000
Минское	от 5000 до 20000
Можайское	от 5000 до 18000
Новорижское	от 3000 до 30000
Новорязанское	от 3000 до 7000
Новосходненское	от 2000 до 8000
Носовихинское	от 2000 до 6000
Осташковское	от 6000 до 15000
Подушкинское	От 6000 до 20000
Пятницкое	От 2000 до 4000
Рогачевское	От 2000 до 7000
Рублево-Успенское	От 7000 до 80000
Рязанское	От 3000 до 9000
Симферопольское	От 2000 до 7000
Сколковское	От 4000 до 40000
Фряновское	От 3000 до 7000
Щелковское	От 3000 до 15000
Ярославское	От 3000 до 15000

Ситуация на земельном рынке Подмосковья на удалении о 31 до 60 км от МКАД

В этой части Подмосковья лидирует по цене земли Ильинского и Домодедовского направления за счет развитой курортной инфраструктуры, близости водохранилищ и лесных массивов. Рублево-Успенское направление также не дешевое, однако, стоимость земли в окрестностях Рублевки здесь практически не отличается от предложений по Минскому, Подушкинскому и Осташковскому направлению. При этом земли в окрестностях Варшавского шоссе на удалении от Москвы дороже, чем в 30-ти километровой зоне.

Таблица 2. Диапазон цен на земельном рынке Подмосковье в феврале 2016 года (расстояние от МКАД – от 31 до 60 км)

Направление	Цена за сотку в $ USD
Варшавское	От 1000 до 3000
Волоколамское	От 500 до 6000
Горьковское	От 400 до 1800
Дмитровское	От 500 до 2000
Домодедовское	От 1500 до 15000
Егорьевское	От 900 до 3000
Ильинское	От 2000 до 20000
Калужское	От 400 до 2000
Каширское	От 300 до 3000
Киевское	От 1000 до 3000
Ленинградское	От 1400 до 3000
Минское	От 3000 до 7000
Можайское	От 2000 до 6000
Новорижское	От 1000 до 9000
Новорязанское	От 1000 до 3000
Новосходненское	От 1300 до 3000
Носовихинское	От 800 до 1800
Осташковское	От 900 до 6000
Подушкинское	От 2000 до 6000
Пятницкое	От 300 до 3000
Рогачевское	От 300 до 2000
Рублево-Успенское	От 3000 до 8000
Рязанское	От 300 до 800
Симферопольское	От 800 до 3000
Фряновское	От 800 до 2000
Щелковское	От 1000 до 4000
Ярославское	От 500 до 4000

Цены подмосковных земель на расстоянии от 61 до 90 км от МКАД

По мере удаленности от МКАД разница в ценах на сотку земли снижается. Наиболее дорогие участки здесь предлагаются по Горьковскому, Егорьевскому, Новорязанскому и Носовихинскому направлению. Дешевле всего можно купить дачный участок в Окрестностях Дмитровки.

Таблица 3. Диапазон цен на земельном рынке Подмосковье в феврале 2016 года (расстояние от МКАД – от 61 до 90 км)

Направление	Цена за сотку в $ USD
Варшавское	От 300 до 1600
Волоколамское	От 500 до 2000
Горьковское	От 400 до 6000
Дмитровское	От 200 до 800
Домодедовское	От 800 до 2000
Егорьевское	От 500 до 4000
Калужское	От 200 до 1800
Каширское	От 600 до 3400
Киевское	От 800 до 2000
Ленинградское	От 600 до 2200
Минское	От 500 до 2000
Можайское	От 300 до 1500
Новорижское	От 500 до 3000
Новорязанское	От 500 до 4000
Новосходненское	От 2000 до 3000
Носовихинское	От 200 до 4000
Осташковское	От 500 до 3000
Пятницкое	От 500 до 1800
Рогачевское	От 200 до 1600
Рублево-Успенское	От 1700 до 2000
Рязанское	От 500 до 1500
Симферопольское	От 300 до 1400
Фряновское	От 500 до 2000
Щелковское	От 600 до 2000
Ярославское	От 300 до 1200

Стоимость подмосковных участков на расстоянии 91-120 км от МКАД

В дальнем Подмосковье наиболее дорогие предложения по Каширскому, Новосходненскому и Дмитровскому направлению, дешевле всего стоят земли «дальних дач» по Рязанскому шоссе.

Таблица 4. Диапазон цен на земельном рынке Подмосковье в феврале 2016 года (расстояние от МКАД – от 91 до 120 км)

Направление	Цена за сотку в $ USD
Варшавское	От 500 до 2000
Волоколамское	От 200 до 1200
Горьковское	От 300 до 1200
Дмитровское	От 300 до 3000
Егорьевское	От 500 до 2000
Калужское	От 400 до 2000
Каширское	От 300 до 4000
Киевское	От 300 до 2000
Ленинградское	От 200 до 1000
Минское	От 300 до 1500
Можайское	От 600 до 1500
Новорижское	От 300 до 1000
Новорязанское	От 300 до 1000
Новосходненское	От 2500 до 3000
Носовихинское	От 300 до 1200
Осташковское	От 800 до 1500
Пятницкое	От 600 до 1300
Рогачевское	От 300 до 1400
Рязанское	От 500 до 800
Симферопольское	От 200 до 1000
Фряновское	От 800 до 1100
Щелковское	От 200 до 300
Ярославское	От 300 до 1200

Актуальные цены и преимущества земельных участков в ДНП «Дубровский лес»

Как видно из таблиц, цена земель по Ярославке на расстоянии 60-120 км от МКАД колеблется в диапазоне от 300 до 1200 $ США, что делает их доступными практически для любого бюджета.

Наиболее дорого стоят земли в окрестностях Ярославского шоссе в поселках с готовыми коммуникациями, близостью леса и водоемов, хорошей экологией и удобным подъездом от федеральной трассы.

По всем этим показателям земли в ДНП «Дубровский лес» на порядок превосходят аналогичные предложения: в нашем окруженном с 3-х сторон сосновым лесом поселке есть дороги, свет, круглосуточная охрана, обустроенные зоны отдыха. При этом стоимость сотки земли колеблется в диапазоне от 400 до 500 $ США, существует возможность оформления кредита и рассрочки платежа.

www.dybles.ru