Арендный бизнес что это такое – правила, плюсы и минусы арендного бизнеса

Содержание

правила, плюсы и минусы арендного бизнеса

Арендный бизнес – что это такое? Это бизнес в сфере недвижимости, который хоть и не относится к числу самых доходных и быстро окупаемых, уступая по этим показателям, например, предприятиям быстрого питания или ломбардам, все же представляет собой довольно прибыльный вид деятельности. В настоящее время средняя годовая доходность арендного бизнеса в Москве составляет 11-15%, а срок окупаемости колеблется от 6 до 15 лет.

Плюсы арендного бизнеса

Арендный бизнес имеет три неоспоримых преимущества перед другими. Первое – стабильность.
Какие бы кризисы не бушевали вокруг, спрос на коммерческую и жилую недвижимость будет всегда.
Конечно, возможны его колебания, но, как показывает статистика изменений арендных ставок за последние 20 лет, периоды их падения в крупных городах всегда краткосрочные – максимум 2-3 года.

Второе преимущество арендного бизнеса – надежность. Покупка недвижимости – это вложение, которое в среднесрочной и долгосрочной перспективе не подвержено риску обесценивания.

И третье – это один из немногих видов предпринимательской деятельности, который позволяет получать пассивный доход. Это не значит, что вам совсем ничего не придется делать, но вы будете избавлены от ежедневной суеты, постоянного напряжения физических и эмоциональных сил.

Во что принято вкладываться?

Существует три вида арендного бизнеса – это сдача в аренду земли, жилья и коммерческих помещений.
Первый вид у нас пока развит слабо и используется главным образом в сельском хозяйстве.

С середины 2000-х годов на протяжении 10 лет в Москве и в других крупных городах России наблюдался бум инвестиций в жилую недвижимость. Приобретя квартиру и сдавая ее, собственник возвращал свои вложения в среднем за 5 лет. Сейчас ситуация изменилась, этот бизнес уже не столь доходный. Причины тому — развитие ипотечного кредитования, многократное увеличение предложения на рынке, рассматриваемые в настоящий момент законодателями меры по ограничению или даже запрету посуточной аренды жилья.

На рынке коммерческой недвижимости в Москве заканчивается кризис, который привел к падению арендных ставок на 10-30% в разных сегментах в сравнении с 2013 годом. Тем не менее массового «сброса» объектов коммерческой недвижимости не произошло. Уже по итогам 2017 года был отмечен небольшой рост арендных ставок, эксперты прогнозируют развитие этого тренда и в целом дальнейшую активизацию рынка. В совокупности перечисленные выше факты говорят о том, что начался довольно благоприятный период для инвесторов.

Уровень доходности арендного бизнеса

Если рассматривать сегменты этого рынка со стратегической точки зрения, то по мнению таких авторитетных на рынке коммерческой недвижимости компаний, как Knight Frank и JLL, доходность вложений в офисы и торговые помещения составляет в среднем 9-10,5%, в складские чуть выше – 11-12,5%. Но в любом случае надо рассматривать конкретный объект.

Скорее всего нет смысла вкладываться в офисное помещение в крупном бизнес-центре, в котором есть не только продажа, но и аренда от собственника или застройщика. В этом случае большинство потенциальных арендаторов предпочтут снимать помещение непосредственно от застройщика.

Но иногда случается так, что новый бизнес-центр привлекателен для арендатора со всех сторон: тут и отличная транспортная доступность, и шикарная отделка, и все самые современные инженерные системы, и богатейшая инфраструктура, но есть одна маленькая проблемка… здесь нет аренды. Застройщик просто-напросто предпочитает не связываться с арендой и все помещения продает. У того, кто хочет открыть свой офис именно в этом месте, только два пути: или самому купить помещение, вложив сразу приличную сумму денег, или найти рантье, купившего подходящее помещение, и арендовать уже у него. На таких «особо сладких» объектах доходность вложений в арендный бизнес может достигать 12, а в некоторых случаях и 14%.

Примером может служить Деловой центр Jazz от компании Sminex. Здесь есть все: это и идеальное расположение на первой линии Третьего транспортного кольца, и близость к метро, до которого всего 200 метров, и шикарная отделка с применением глазурованной терракоты, натуральной керамики, травертина, латуни и дерева. Одним словом, все, что нужно для солидного представительского офиса… все, кроме аренды. Вложение в такой объект с высокой долей вероятности оправдает ваши надежды.

roomfi.ru

Плюсы и минусы арендного бизнеса и как его начать


Инвестиции в коммерческую недвижимость будут выгодными, если соблюсти ряд условий. Среди них — выбор надежных арендаторов, удачного местоположения и юридически верно составленный договор.

Как открыть арендный бизнес: выбираем направление и ищем помещение


Чтобы найти подходящее помещение, сначала определитесь, кто будет вашим арендатором:

  • Магазины
  • Компании, которым нужен офис
  • Организации, которые ищут место для хранения продукции

Вариант № 1: street retail


Street retail — это торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий. У них есть отдельный вход и собственные витрины. Обычно под эти цели выкупают несколько квартир и объединяют их. При выборе такого помещения специалисты рекомендуют обращать внимание на следующие моменты:

  • Расположение на правой стороне от основного движения
  • Первый этаж или полуподвал
  • Рядом не должно быть других пустующих площадей поблизости
  • Возможность перепланировки


Это востребованный вариант коммерческой недвижимости. Чаще всего ее арендуют небольшие магазины или частные компании, работающие в сфере услуг.


Если правильно выбрать место и назначить адекватную стоимость, арендаторов найти довольно просто. Здесь очень важно не ошибиться, если вы планируете заключить договор на длительный срок.


Вариант № 2: помещение под офис или магазин


Если у вас нет квартиры в собственности, обратите внимание на офисные и торговые помещения, расположенные в деловых и торговых центрах. Можно приобрести у владельца долю и сдавать небольшое помещение в аренду. Спрос на аренду недвижимости в центре города или у метро обычно высокий.


Однако учтите, что здесь существуют свои сложности:

  • На вас ложится обязанность по урегулированию отношений между арендатором и владельцем центра
  • Все изменения и ограничения, которые могут быть внесены в устав центра, могут повлиять на стоимость доли
  • Вам нужно будет согласовать с владельцем центра возможность парковки автомобилей

Вариант № 3: помещение под склад


Предоставление складских помещений небольшим компаниям и предприятиям — это хороший вариант дохода. При выборе помещения обратите внимание, чтобы у него был удобный подъезд, были подведены коммуникации и установлены системы вентиляции. Для некоторых видов товаров понадобятся также кондиционеры для поддержания определенной температуры.


Помните, что предоставление в аренду склада — это коммерческая деятельность, требующая регистрации ИП. Систему налогообложения можно выбрать упрощенная. Что касается кода ОКВЭД, подойдет 70.20.2 — Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества.


Существует 4 типа складских помещений, которые различаются размером площади и условиями хранения товаров:

  • Класс А. Помещение с ровными бетонными полами с антипылевым покрытием. Потолки не могут быть ниже 13 метров. Соответствует европейским стандартам: требуется установка современных систем пожаротушения и защиты от взломов.
  • Класс В. Полезная площадь составляет 1’000-5’000 м².
  • Класс С. Это капитальные строения или утепленные ангары. Пол может быть асфальтированным, бетонным или плиточным. Потолки — не ниже 3,5 метра.
  • Класс D. «Холодный» ангар с подвальным помещением, подвальное помещение на цокольном этаже в жилом доме, подсобные помещения и гаражи.


Выбирайте вариант, подходящий вам по размеру вложений и востребованный в выбранном районе города или области.


Как правильно оформить взаимоотношения с арендаторами


В договоре аренды указывается местоположение объекта недвижимости: адрес, площадь, данные о регистрации бизнеса, срок аренды, размер арендной ставки и способ оплаты.


Согласно действующему российскому законодательству, повышать арендную плата можно не чаще 1 раза в год. Максимальный уровень повышения ставки и время, за которые вы будет предупреждать арендатора об этом, нужно прописать в договоре.


Сумма платы за аренду может быть указана в рублях, долларах или евро. Однако расчет производится только в рублях. Если арендная ставка привязана к иностранной валюте, в договоре нужно указать, что оплата осуществляется в рублях по курсу Центробанка в день оплаты.


Важный момент: если арендатор выполняет ремонт сданного ему помещения, он признается «необходимым улучшением».


Это означает, что если такие изменения не запрещены договором, то арендатор может требовать возмещения расходов или включениях их в счет арендной платы, вне зависимости от согласия владельца помещения.


Тщательно проработайте договор, лучше всего подключив профессионального юриста. Укажите обязательства арендатора и штрафы за их нарушение. Например, если арендатор задерживает оплату или нанес вред вашему имуществу.


Если договор аренды недвижимости заключается более чем на 364 дня, его необходимо зарегистрировать в территориальном подразделении ФРС (Росрегистрации). При подписании договора на неопределенный срок госрегистрация не нужна.


По закону срок регистрации договора составляет не более 30 дней, если вы предоставили полный пакет документов.


После подписания акта приемки-передачи между владельцем помещения и арендатором помещение считается сданным в аренду. Обязательно подробно укажите в этом документе состояние объекта недвижимости, чтобы избежать спорных ситуаций в случае порчи имущества. Вместе с помещением передается техпаспорт на объект.


Преимущества и недостатки арендного бизнеса


Это единственный вид бизнеса, где мы можем говорить о пассивном доходе. Главный плюс такого бизнеса заключается в том, выбрав подходящих арендаторов и оформив долгосрочные договоры, вы сможете получать прибыль без каких-либо активных действий.


При этом необходимо понимать, что доход будет зависеть от успешной деятельности арендаторов. Вам потребуется контролировать их работу и следить, чтобы помещение содержалось в должном состоянии.


Среднее время окупаемости вложений — 7 лет, при условии, что удастся быстро найти надежных арендаторов.


Без опыта в предпринимательстве советуем не начинать свое дело с нуля, а приобрести работающий арендный бизнес. Его главный плюс — контракты с действующими арендаторами, которые заинтересованы в продлении договоренностей с новым владельцем.


Главное здесь заранее оговорить все нюансы деятельности и прописать условия передачи активов в договоре купли продажи. Это позволит снизить риски.


У нас есть каталоги, где вы найдете актуальные предложения в вашем городе:

alterainvest.ru

как открыть, налоги, доходность, срок окупаемости — «Майндс Кэпитал»

закажите бесплатную консультацию:

Пассивный доход – это то, к чему стремится сегодня любой здравомыслящий человек. И крупные предприниматели, и работники офисов, и фрилансеры постоянно ищут новые варианты для финансовых вложений и просчитывают наиболее выгодные.

В современных экономических условиях многих инвесторов привлекает недвижимость, и многие аналитики рынка отмечают, что самую стабильную выгодную в настоящее время обещает арендный бизнес. Коммерческие объекты снимаются довольно охотно, доля арендаторов жилья тоже неизменно растет, пока число единовременных сделок купли-продажи стоит на месте. Предлагаем узнать, что такое арендный бизнес, разобраться в его особенностях и преимуществах, рассмотреть принципы налогообложения и поговорить о предполагаемой доходности.

Определение арендного бизнеса

Арендный бизнес – это вид деятельности, связанный с передачей в аренду недвижимости, находящейся у инвестора в собственности, и получением соответствующей платы от контрагентов. К числу быстро окупаемых и приносящих самую большую прибыль отнести его довольно сложно, но ограниченное количество подводных камней и ощутимая стабильная доходность арендного бизнеса, в среднем на несколько процентов превышающая доходность банковских депозитов, позволяют ему набирать популярность достаточно стремительно.

К недвижимости, сдаваемой в аренду, относят землю, жилье и коммерческие помещения. Среди последних отдельно выделяют офисы, торговые точки, склады и производственные базы. Кто-то предоставляет во временное пользование техническое оборудование, автомобили, рабочий инвентарь и т.п., но такую деятельность стоит отнести к другой сфере.

Как открыть арендный бизнес: ключевые нюансы

Как и любой другой вид бизнеса, арендный предполагает не просто прыжок с места в карьер, а длительные и сложные подготовительные работы. Тщательный просчет рисков, учет важных факторов, выявление запросов потенциальных клиентов, анализ деятельности конкурентов и целого ряда других специфических моментов – это стандартный набор задач собственника или человека, занимающего руководящую должность на любом предприятии. Прежде, чем начать зарабатывать деньги, очень многое придется потратить, и это аксиома, не требующая подтверждения. И если толчком к открытию бизнеса послужила не случайность, а стремление к развитию, потрудиться придется. Но перейдем от абстрактного представления к конкретике.

Как начать арендный бизнес

Чтобы сдать недвижимость, ее необходимо купить. Если мы говорим о коммерческих помещениях, то их расположение – это самый важный фактор, на который следует обратить внимание, так как будущая доходность всего бизнеса во многом определяется именно им.

Начинающему бизнесмену определить, насколько рентабельна конкретная площадь, бывает очень сложно: в идеале следует обратиться к специалисту за профессиональной консультацией или выбрать вариант из готового каталога. Попробуйте воспользоваться нашим ресурсом. Помочь специалист может и в оформлении документации на собственность. Существуют случаи, когда передача недвижимости в аренду возможна только при наличии дополнительных разрешений и заключений определенных служб. Грамотная поддержка позволит значительно сэкономить время и силы при их получении.

Еще один важный момент, всплывающий при открытии арендного бизнеса – это вопрос налогообложения. Согласно стандартному соглашению, арендодатель берет на себя обязательства предоставлять съемщику помещение за определенную плату, а периодическое получение прибыли от пользования имуществом на основании действующего российского законодательства является предпринимательской деятельностью. Доход от аренды по закону облагается налогами по стандартной ставке в 13%. Минимизировать эти выплаты вполне реально, если знать, как оптимизировать налоги в арендном бизнесе.

Оптимизация налогов

Одним из самых распространенных способов оптимизации налогов является создание в цепочке «арендодатель-съемщик» дополнительного звена. Владелец недвижимости может сдать ее третьему лицу по фиктивной цене, а оно предоставит ее реальному съемщику уже по рыночной. Третье лицо может являться как организацией, так и ИП, с доходов которого взимается только налог в 6%. Второй метод снижения налога арендного бизнеса – это учет дополнительных расходов, которые могут помочь сэкономить на выплатах. Оптимизировать их можно и путем передачи дел управляющему, которому собственником назначается определенное вознаграждение.

Какой бы метод ни был выбран, столкнуться со сложностями все равно придется: специалисты нашей компании готовы ответить на любые вопросы о том, какой налог в арендном бизнесе уплачивается предпринимателем и в каком порядке. Звоните по номеру 8 (495) 120-22-22 или оставьте заявку, заполнив форму обратной связи на сайте.

Доходность и окупаемость арендного бизнеса

Никто не станет спорить, что первоначальные затраты на приобретение жилой или коммерческой недвижимости весьма солидны. Понято, что будущего предпринимателя в первую очередь интересует не цифра, которая будет появляться на его счете ежемесячно, а срок окупаемости вложенного капитала.

Просчитать его можно, но реальность всегда вносит свои коррективы. Окупаемость арендного бизнеса в Москве в среднем сегодня составляет от 6 до 11 лет и зависит от множества факторов, включая инфляцию, налоги и накладные расходы.

Многим хочется построить арендный бизнес с окупаемостью 5 лет, аналитики же смотрят на этот вопрос более трезво и рекомендуют выбирать объекты с коэффициентом до 10 лет. Что касается дохода от арендного бизнеса, то этот показатель еще более переменчив. Набольшую прибыль будут приносить рентабельные объекты, располагающиеся в удачных местах. Идеальным вариантом станет периодическое увеличение арендной ставки путем ежегодной индексации, в которую будет заложена инфляция.

mindscapital.ru

Что такое арендный бизнес и какова его окупаемость

14.04.2015

Арендный бизнес – великолепный инструмент для получения стабильного пассивного дохода, обладающий низкой волатильностью. Его суть заключается в том, что предприниматель покупает коммерческую недвижимость и затем сдает ее в долгосрочную аренду. Это может быть как целый торговый комплекс, так и небольшая площадь под бутик или офис на первых этажах жилого здания. Второй вариант – наиболее популярный. В среде риелторов такая торговая недвижимость называется стрит-ритейл (street retail). Она является наиболее востребованной в наши дни среди арендаторов развивающихся стран, в том числе и России.

Особенности ценообразования

Даже в глубоких экономических и конъюнктурных кризисах размер арендной платы меняется слабо, аналогично стоимости нового и вторичного жилья. В какую бы сторону не менялись цены на продукты, топливо, драгоценные металлы и валюты – цена недвижимости всегда растет. В долгосрочной перспективе дивиденды бизнесмена-арендодателя будут только расти. Политические факторы также слабо влияют на средний размер арендной платы уже около 20 лет.

Многие предприниматели вкладывают средства в покупку коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду и зарабатывают больше своих предшественников – бывших хозяев помещения. Небольшой косметический ремонт, установка современного оборудования, подключение к высокоскоростному интернету, – и вот помещение класса «В» становится офисом класса «А».

Доходность и окупаемость

Арендный бизнес – выбор последовательных и терпеливых людей, не стремящихся получить легкие деньги здесь и сейчас. Доходность грамотно выбранных коммерческих помещений под аренду. как правило, составляет 10,5-12,5% годовых. При негативном сценарии развития событий собственник офисных или торговых площадей получит как минимум 6-7% годовых, при позитивном – 14-15%.

Окупаемость инвестиций составляет 7-12 лет в зависимости от выбранного объекта. Но, тем не менее, существует историческая гарантия 100% возврата инвестиций, в отличие от вложений в следующие активы:

  • ценные бумаги;

  • движимые активы;

  • партнерский бизнес;

  • предметы искусства;

Этот вид бизнеса во многом даже надежнее, чем покупка золота и других драгоценных металлов, так как стоимость недвижимости в России практически не привязана к доллару. Арендный бизнес подходит для тех, кто предпочитает долгосрочные инвестиции спекулятивным играм с туманным финалом.

renta4you.ru

Арендный бизнес, его плюсы и минусы

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Многие предприниматели, заинтересованные в хорошем регулярном потоке прибыли, все чаще обращают свое внимание на арендный бизнес.

Во всем мире данный вид деятельности пользуется завидной популярностью благодаря огромной выгоде, которую способна приносить недвижимость.

Этот бизнес весьма масштабен, в связи с чем для него требуются немалые финансовые фонды.Однако интерес к нему активно проявляют и бизнесмены среднего и малого звена.

Поэтому рассмотрим, как можно заняться арендным бизнесом с нуля и значительно в нем преуспеть.

С чего следует начинать бизнес на аренде

Желающим заниматься предпринимательством в сфере аренды недвижимости в первую очередь следует учесть, какие особенности и нюансы для него характерны.

Наибольший успех данный вид предпринимательства способен принести в крупных, а также в туристических городах, в них всегда найдется множество людей, у которых возникает необходимость в съемном жилье.

Другая категория людей, которые смогут стать вашими потенциальными клиентами, – это владельцы всевозможных компаний и предприятий как среднего, так и малого сегмента. Им также необходимы помещения для ведения своей деятельности.

Рекомендуется начинать работу не в одиночку, а вместе с надежными и проверенными компаньонами.

Один из важнейших шагов в этом деле – это покупка подходящей недвижимости для последующей сдачи в аренду.

На этом этапе многие предприниматели задумываются над тем, где лучше приобретать объекты недвижимости – в своей стране либо за рубежом. Специалисты на этот счет рекомендуют предпринимателям-новичкам покупать недвижимость в России, это может быть очень выгодно благодаря ее относительно невысокой стоимости.

Что касается зарубежной недвижимости, во-первых, она является довольно дорогим удовольствием, во-вторых, само ведение бизнеса имеет множество своих нюансов и сложностей.

Рекомендуется приобретать недвижимость, которая располагается в максимальной близости к вашему месту жительства.

Такой подход позволит вам гораздо проще и быстрее справляться с любыми возникающими ситуациями.

Кроме того, начинающему бизнесмену на первых порах непременно потребуется квалифицированная консультация опытных специалистов по инвестированию.

Именно они помогут с максимальной точностью подсчитать все эксплуатационные расходы, доходность и рентабельность этого бизнеса, а также провести расчет стоимости через ставку капитализации. С помощью таких специалистов вы сможете спланировать свое дело оптимальным образом.

Что нужно учесть при приобретении готового бизнеса

Можно пойти другим путем и приобрести готовый бизнес от собственника вместе с арендаторами.

Разумеется, воплощение этой идеи требует более значительных капиталовложений.

Однако таким образом вы получите немало важных преимуществ, в том числе экономию времени, а также отсутствие необходимости в поиске потенциальных арендаторов и проведении ремонтных работ в помещении.

 

Выбирая данный вариант, имейте в виду, что на момент совершения покупки действующее предприятие должно характеризоваться высокой прибыльностью и рентабельностью.

Немаловажную роль играет оценка конкуренции, находящейся поблизости, поэтому не упускайте из виду и этот момент.

Перед тем как совершить приобретение готового арендного бизнеса, внимательно ознакомьтесь с документацией – это поможет предотвратить различные нежелательные последствия.

Приобретение готового дела имеет ряд своих неоспоримых преимуществ. Однако здесь существуют некоторые нюансы, которые могут принести определенные проблемы.

Дело в том, что неопытностью и некомпетентностью рантье-новичков охотно пользуются матерые мошенники, которые разработали немало схем для обмана.

Поэтому целесообразно подробно рассмотреть здесь те из них, которые встречаются наиболее часто.

К самым распространенным мошенническим приемам относятся:

  • предоставление поддельных документов для продажи объекта недвижимости;
  • ложный расчет экономической модели окупаемости, абсолютно не соответствующий действительности;
  • указание в тексте договора завышенной стоимости аренды.

Чтобы вместо покупки выгодного и прибыльного бизнеса не стать жертвой мошенников, проявляйте максимальную бдительность и осторожность.

Фальшивая документация лидирует в списке обманных схем и приемов.

В прежние времена мошенники, как правило, занимались подделкой документов юридических лиц, однако теперь от их неправомерных действий все чаще страдают частные инвесторы.

Кроме того, нередко мошенники указывают такую арендную ставку, которая значительно выше действительной. В итоге срок окупаемости будет существенно превышать тот, что был изначально запланирован.

Поэтому желающим приобрести готовый арендный бизнес необходимо относиться к сделке с максимальной ответственностью и внимательностью.

Существующие разновидности

В былые времена на протяжении многих лет огромную прибыль предприимчивым бизнесменам в России приносили доходные дома, просуществовавшие до революции.

Сегодня данный вид предпринимательства является не менее прибыльным, однако он теперь представлен в новом обличии – в виде частных гостиниц и хостелов, крупных деловых и торговых центров и многого другого.

Если вас серьезно заинтересовал арендный бизнес, вам будет полезно знать, что он может быть связан не только с объектами недвижимого имущества.

В настоящее время существует множество видов данного бизнеса, среди которых наверняка имеются варианты, которые смогут вас заинтересовать.

К самым популярным и выгодным идеям следует отнести аренду:

  • жилых помещений;
  • коммерческих и производственных помещений;
  • транспортных средств;
  • специальной техники;
  • различных видов оборудования;
  • яхт;
  • биотуалетов и др.

Как видите, выбор достаточно велик. Поэтому выбирайте наиболее подходящее для вас направление и получайте высокую прибыль.

Преимущества и особенности

Тем, кого заинтересовал арендный бизнес, важно знать, какие плюсы и минусы для него характерны.

  • С экономической точки зрения данный вид бизнеса очень эффективен – полная окупаемость может произойти за семь лет, а в условиях роста рыночных цен еще быстрее.
  • Для арендного бизнеса характерна высокая надежность и стабильность.
  • Данный бизнес имеет превосходную ликвидность, благодаря чему можно выгодно продать объекты и возвратить себе все средства, которые были инвестированы.
  • Жилая недвижимость среднего класса приносит меньшую прибыль по сравнению с элитной, однако в данном случае гарантируется более высокая экономическая безопасность.

Бизнес на аренде очень выгоден, надежен и удобен. Поэтому грамотно спланируйте его и приготовьтесь к большим потокам прибыли!

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

biznesbrend.ru

Что такое аренда готового бизнеса

29.04.2017 02:03
Что такое аренда готового бизнеса

Здравствуйте!

Аренда бизнеса – экзотическая, но активно проталкиваемая последние два-три года на рынке бизнес-брокериджа услуга. Заинтересовавшимся обещают те же золотые горы, что и при покупке бизнеса, но без покупки. На одной аренде.

Будут ли золотые горы? Вряд ли. Больших денег на возможности арендовать готовый бизнес не сделаешь. Зато можно получить опыт и, без преувеличения, уникальные знания – как управлять бизнесом, «общаться» с государством и налаживать отношения с поставщиками и контрагентами. Знания, которые иначе станут доступны через семь-десять лет труда, через должности начальника отдела, направления, коммерческого-исполнительного-финансового директора.

Нужно ли тратить те самые семь-десять лет, или рискнуть, каждый решает сам.

Если вы из тех, кто считает, что риск – благородное дело, то наш цикл статей для вас. В статьях расскажем, как оформлять договор аренды бизнеса, с какими арендодателями стоит работать, и как минимизировать риски при управлении арендным бизнесом.

В первой статье – о владельцах бизнеса и о причинах, побуждающих их выставить бизнес на аренду.

Первый тип владельцев – бизнесмены, которым бизнес успел надоесть, но терять постоянный доход от него они не хотят. Как и управлять – тоже не хотят. И чтобы не искать управляющего, а потом следить, не попытается ли управляющий присвоить бизнес себе – владелец предлагает арендовать готовый бизнес начинающим предпринимателям.

Сотрудничестве с такими владельцами хорошо всем, кроме одной детали. Люди, которые умеют строить бизнес в России – люди деятельные. И рано или поздно, но они отказываются от бездельничанья и решаются взяться за что-нибудь. Чаще всего, за новый бизнес. Деньги на который возьмут с продажи существующего актива.

Арендаторов при этом никто кидать не будет – или честно дождутся конца аренды, или разорвут договор и выплатят неустойку. Но при этом сотрудничество все равно завершат. Причем, довольно скоро после его начала – сплин у таких «умельцев» редко длится дольше двух лет.

Второй тип, в контраст с первым – владельцы бизнеса ленивые и не желающие пахать. Поднявшись в мутных водах 90-х, получая прибыль при минимальном собственном участии и управлении, они хотят и дальше сохранить для себя столь удобное положение дел. Поэтому ищут молодых и расторопных, которым предлагают договор аренды бизнеса. Чтобы арендатор пахал, как владимирский тяжеловоз, а они пожинали плоды его

трудов. Аренда у таких горе-владельцев ничем не отличается от открытия собственного бизнеса с нуля. Актив вроде бы как и есть, а вроде бы как и нет. Все процессы в нем надо отлаживать наново. И чем больше будете отлаживать – тем большим будет желание владельца присвоить бизнес обратно. Ведь теперь он дает гораздо больше денег, ведь теперь в нем всё работает, как надо. А, значит – арендатора можно «кинуть», пожестче, отобрав у него источник прибыли.

Третий тип – бизнесмены, «диверсифицирующие» и увеличивающие прибыль с активов. Они, как и другие типажи владельцев, не желают вплотную заниматься бизнесом. Но прибыль с актива получить хотят, и чем больше, тем лучше. От второго типажа они отличаются тем, что не проявляют желания к «кидку». Личность арендатора и его усилия им безразличны – лишь бы он приносил прибыль.

Цены на аренду такие владельцы ставят самую высокую, но и в «отъеме бизнеса не заинтересованы, и договор с ними можно длить, пока не наберетесь опыта. Опыта, достаточного для открытия собственного дела.

Во второй статье цикла – об особенностях оформления договора аренды бизнеса.

Благодарим за внимание.

www.dfacto.ru

Как создать арендный бизнес? Десять типичных ошибок начинающих

В предыдущей статье: «Как инвестировать в недвижимость и получить максимальный доход?» сформулирован вывод, что лучший способ инвестирования в недвижимость – это самостоятельно создать свое торговое помещение формата street retail.

Первым шагом создания такого помещения является покупка квартиры на первом этаже многоквартирного жилого дома, с дальнейшим ее переводом в нежилой фонд и реконструкцией.

Разумеется, найти и купить перспективную квартиру не так-то просто, и на этом пути будущими арендодателями совершается множество ошибок. Ниже рассмотрены лишь некоторые из них, встречающиеся наиболее часто.

Ошибка № 1 – работать в одиночку

Многие, начиная создавать свое первое коммерческое помещение, прежде всего, озабочены сбором нужной суммы денег и поиском подходящего варианта квартиры. Казалось бы, верное направление, но именно здесь, на самых первых шагах, «отваливается» большинство начинающих.

Дело в том, что сталкиваясь в одиночку с большим количеством проблем, приходится совершать множество ошибок. И под большим их напором очень легко опустить руки. Хотя большую часть проблем можно было избежать, всего лишь опираясь на опыт других людей. Речь о том, что в самом начале вам нужно сформировать вокруг себя круг людей, способных помочь на каждом из этапов создания помещения. Для этого познакомьтесь с теми, кто уже является владельцем коммерческих помещений, общайтесь с людьми из администрации, риелторами, проектировщиками, строителями.

Первая задача – это наработать нужные связи. Вы не только как следует разберетесь в процессе, вы начнете чувствовать себя гораздо увереннее. Это залог того, что удастся дойти до самого конца.

К моменту покупки вашего первого помещения у вас уже должна быть своя команда. Кстати, если хотите как следует разобраться с вопросом, спросите у того, кто научился обходить систему.

Итак, начинать нужно не с поиска квартиры, а с поиска нужных людей.

Ошибка № 2 – довериться риелтору в подборе недвижимости

Вечно занятые и спешащие риелторы, у которых всегда наготове пару «страшных историй» как раз для вашего случая, производят впечатление людей глубоко погруженных во все детали недвижимости. У неискушенного инвестора возникает убеждение, что подбор квартиры для будущего коммерческого помещения можно доверить риелтору.

На самом деле в инвестировании риелторы понимают не больше вашего. Хотя среди них действительно встречаются профессионалы. Но только в одном узком аспекте — совершении сделок купли-продажи недвижимости. К их компетенции относится поиск продавца или покупателя, сбор необходимых документов и организация проведения сделки.

Хороший риелтор – это, прежде всего, хороший продавец. Его доход зависит только от количества совершенных сделок. Рентабельность ваших инвестиций и привлекательность вашего будущего коммерческого помещения для арендаторов его совершенно не интересуют. Поэтому, сотрудничайте с риелтором только на этапе проведения сделки.

Подбор квартиры для покупки всегда оставляйте за собой.

Ошибка № 3 – покупать недвижимость далеко от основного места жительства

Наивно искать выгодную возможность вдали от своего дома. Некоторые люди всерьез рассчитывают на хорошую доходность при покупке недвижимости за рубежом. Это все равно, что продавать российскую недвижимость иностранцам по «выгодной цене», а затем «помогать» им получить с нее прибыль.

Важно понимать, что чем дальше от дома, тем меньше круг знакомств и достоверной информации. Без этого не получится создать действительно доходный арендный бизнес. Кроме того, особенно первое время, вам предстоит достаточно часто появляться на вашем объекте. Если помещение расположено далеко, вас ждут гигантские потери времени или запущенные от невнимания проблемы.

В поисках недвижимости выбирайте районы в радиусе 30 минут езды на автомобиле от вашего дома, с учетом пробок.

Ошибка № 4 – использовать СМИ как источник достоверной информации

Большинство публикаций в СМИ имеют откровенно рекламный характер. Практически в любой статье есть ненавязчивая ссылка на коммерческую организацию, в чьих интересах и была выпущена публикация. От этого большинство статей бесполезны или вводят в заблуждение. Вы же не рассчитываете, что в рекламном буклете найдете полезную информацию?

Вместо того чтобы изучать новостные, аналитические и экспертные статьи, посмотрите на то, что вас интересует собственными глазами. Пройдитесь по нужному вам району, зайдите в магазины, позвоните по объявлениям об аренде и продаже. Наиболее ценным источником информации могут быть знакомые вам люди, которые уже владеют коммерческой недвижимостью в том месте, к которому вы только присматриваетесь.

Ошибка № 5 – начать поиск квартиры с просмотра объявлений

«2-х комн. квартира 43 м.кв., 1-ый этаж 5-ти эт. дома, окна на улицу, один хозяин, в собственности более 3-х лет, готова к продаже. Идеально под нежилое помещение. Тел. 8-ХХХ-ХХХ-ХХ-ХХ».

И вот вы звоните по номеру в объявлении, выясняете, где именно находится квартира. Понимаете, что район не самый лучший, но все же договариваетесь о просмотре (нужно же набираться опыта). Приезжаете, видите, что дом стоит на окраине, пешеходов и проезжающих машин очень мало. Рядом (в лучшем случае) пара-тройка пустых магазинов. Вам не нравится. Но цена такая привлекательная… А вдруг вы просто не видите хорошую возможность, и пока вы раздумаете, кто-нибудь эту квартиру купит? Но вот вы встречаете следующее объявление, договариваетесь о просмотре, и так далее…

В итоге, в лучшем случае, вы просто потеряете время. В худшем – купите плохую квартиру, которая принесет вам сплошные проблемы вместо денег.

Поэтому, не стоит начинать с объявлений. Сначала нужно четко определиться с тем, что вы ищете. Точные адреса, вплоть до номеров квартир. И уже потом смотреть, есть ли нужные квартиры в объявлениях и адекватна ли цена.

Ошибка № 6 — эмоциональное «прикипание» к найденному варианту

Нередко переговоры о покупке найденной квартиры идут достаточно успешно и возникает уверенность, что сделка уже практически «в кармане». Здесь существует опасность эмоционально привязаться к конкретному варианту. В этом случае сделка будет вызывать сильные переживания, из-за которых сложно принять трезвые, хорошо продуманные решения.

Покупая квартиру, будьте готовы, что сделка развалится в любой момент. Обязательно параллельно работайте над другими вариантами. Сделка, совершенная на эмоциях, будет стоить дороже, и велика вероятность, что будет упущено что-то важное. Мне очень помогала мысль, что «единственных» вариантов не бывает, обязательно появится что-то еще.

Ошибка № 7 – покупка квартиры не в центральном районе

Центральный район города или центральная часть одного из районов крупного города отпугивают, прежде всего, ценой квартир. Но громадным плюсом является максимально высокие ставки аренды торговых площадей и постоянная очередь потенциальных арендаторов.

При любых экономических потрясениях помещения, расположенные именно в центральной части города, первыми выходят из кризиса. В спокойные времена максимальный рост цен аренды также приходится на помещения, расположенные в центральном районе.

Для создания нежилого помещения покупайте квартиру в центральной части города. Нередко выгоднее создать помещение в центре небольшого города, чем на окраине столицы.

Ошибка № 8 — покупка квартиры по «рыночной» цене

Рыночная цена – это не что иное, как мнение продавца о стоимости своей квартиры. В большинстве случаев стоимость сильно завышена. Зачем переплачивать, подкрепляя чьи-то необоснованные иллюзии своими деньгами?

Прежде чем разговаривать о цене квартиры, вы должны выяснить минимальную цену аренды будущего магазина и те затраты, которые вам еще предстоит понести для создания торгового помещения.

Проделав несложную арифметическую операцию: разделив годовой предполагаемый доход на сумму цены квартиры и дополнительных затрат, легко выяснить рентабельность вложений. Если эта рентабельность ниже той, на которую вы рассчитываете, значит, рассматриваемая цена квартиры вас не устраивает. Вполне реально рассчитывать на доходность 20-25% годовых. Но придется перебрать немало вариантов и хорошо поработать, прежде чем найдется подходящая квартира.

Покупайте квартиру только по той цене, которая обеспечит планируемую рентабельность.

Ошибка № 9 — вера в то, что купить хорошую квартиру удастся быстро

Хорошие квартиры, которые расположены в местах большого пешеходного трафика и продаются за разумную цену, как правило, не появляются в объявлениях. Для покупки таких квартир нужно самому становиться инициатором сделки и вести переговоры напрямую с владельцем. Это требует времени. Быстро купить можно в основном переоцененные или находящиеся в неподходящем месте квартиры.

Начиная поиск, настраивайтесь на продолжительную работу. Часто люди теряют выгодные сделки только потому, что слишком рано прекращают работу. В результате, хорошую квартиру покупает тот, у кого хватило мотивации поработать с продавцом еще пару месяцев.

Ошибка № 10 — оттягивание момента решительных действий

То сильный рост цен на недвижимость, то кризис и падение, много непонятного, все это уменьшает решимость создать свое первое коммерческое помещение. Но почти все владельцы коммерческой недвижимости, с кем я лично знаком, жалеют о том, что не занялись этой деятельностью раньше.

Чем раньше вы начнете решительные действия, тем больше возможностей у вас будет.

Фото: pixabay.com

www.e-xecutive.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о