Бизнес на коммерческой недвижимости: Коммерческая недвижимость: как начать бизнес и не прогореть?

Содержание

Коммерческая недвижимость: как начать бизнес и не прогореть?

Рынок коммерческой недвижимости активно развивается, и сегодня предоставление помещений в аренду является одним из самых прибыльных, стабильных и перспективных видов бизнеса. По разным данным, только в Москве сдается в аренду от 8 до 90 тысяч нежилых помещений под офисы, магазины, склады и т. д. И, несмотря на высокую конкуренцию, в этом сегменте бизнеса регулярно появляются новые игроки. Как войти на рынок коммерческой недвижимости и начать зарабатывать, а не нести убытки? Рекомендации экспертов помогут тем, кто готов стать игроком этого рынка и вести бизнес, приумножая собственные капиталы. 

Оцениваем доходы и расходы 

Владеть нежилым помещением — это полдела. Чтобы правильно сдать его в аренду,  необходимо: 

  • Проанализировать потенциальные доходы от объекта недвижимости. Ставки по офисным, торговым, складским помещениям разнятся.  

  • Выяснить потенциальные расходы (например, расходы на обслуживание объектов).

     

О том, какие расходы нужно учесть обязательно, рассказывает коммерческий директор комплекса «Румянцево» Виктория Ковалева: 

«В первую очередь займитесь налогами. На имущество и на землю, если есть земельный участок. Ставки по этим налогам обновляются каждые два года и являются существенной нагрузкой на бизнес. Составьте грамотный договор аренды, в котором обязательно пропишите расходы на эксплуатацию помещения. Если эти расходы лежат на плечах и арендатора, и арендодателя, то важно разработать эксплуатационную ведомость, чтобы точно понимать, какие расходы вам предстоит нести по договору аренды. Обязательно заложите эти расходы в свой бюджет». 

Формируем арендную ставку 

Грамотно выстроенная политика формирования ставок — важный пункт в системе предоставления помещений в аренду. Для разработки этой политики: 

  • нужно оценить средний уровень арендной ставки на территории, где располагается помещение.   

  • предусмотреть поднятие ставок. 

Не забудьте учесть потенциальное территориальное развитие. Возможно, на территории, где расположено помещение, вскоре проведут метро, возведут инфраструктуру. Политику ставок нужно продумать так, чтобы с появлением инфраструктуры можно было адекватно поднимать ставки и быть готовым к развитию своего объекта. 

Анализируем свою роль на рынке недвижимости 

Большинство экспертов рынка недвижимости отмечают — это не просто бизнес, а бизнес социально значимый.  

«Сдача в аренду коммерческой недвижимости — это не только способ получения долговременного стабильного дохода, но и участие в развитии своего региона. Благодаря владельцам коммерческой недвижимости и арендодателям в инфраструктуре района появляются новые торговые / офисные / развлекательные центры. А это предполагает создание дополнительных рабочих мест. Арендодатели, которые сдают площади небольшого размера, способствуют развитию малого и среднего бизнеса.

  

У игроков рынка коммерческой недвижимости регулярно расширяются возможности для взаимовыгодного партнерства (особенно если круг арендаторов широк, и рынок активно растет). Наконец, благодаря арендаторам повышается уровень бытового обслуживания населения, (например, часто в сдаваемых помещениях появляются разнообразные способы проведения досуга: кафе, детские клубы, фитнес-залы)

», — рассказывает о социальной важности аренды коммерческой недвижимости генеральный директор бизнес-центра «Кусково» Елена Ерина. 

Учитываем риски 

Несмотря на то что бизнес в сфере коммерческой недвижимости — бизнес стабильный, нужно понимать: предоставление коммерческих помещений в аренду не несет такой же высокой доходности, как бизнес рисковый (относительно продаж квартир, например, где маржинальность может быть гораздо выше). 

Среди рисков этого бизнеса эксперты отмечают: 

  • рост тарифов на коммунальные услуги, 

  • увеличение эксплуатационных и прочих расходов,  

  • непредсказуемая налоговая политика государства (особенно частые изменения кадастровой стоимости).

      

Планируем на перспективу  

Чтобы окончательно понять, стоит сдавать коммерческое  помещение в аренду или нет, проанализируйте территорию на наличие перспективного конкурентного фона, который может появиться в будущем: 

«Бывает, что конкуренты начинают появляться вокруг, а вы это не предусмотрели. Поэтому прежде чем сдавать помещение, полезно обратиться к градостроительной документации Москвы, посмотреть генплан, изучить архитектуру города, запросить сведения о перспективном развитии территории. Нужно понять, что город планирует развивать на этой территории, будет ли увеличиваться конкурентный фон или нет. Надо спрогнозировать, какие ещё торговые или офисные помещения могут появиться поблизости. И на основе этого принимать решение — либо сдавать помещение, либо продавать сейчас, пока это еще актуально», — советует Виктория Ковалева. 

Получение стабильного дохода от сдачи помещения в аренду возможно только после грамотного и взвешенного планирования будущего бизнеса. В противном случае неминуемы убытки. Чтобы избежать их, можно обратиться за помощью к посредникам или найти грамотного управляющего. Главное — бизнес в сфере коммерческой недвижимости лоялен к новичкам, но только к тем, кто готов думать, анализировать и все просчитывать наперед. 

Бизнес идея, как зарабатывать на коммерческой недвижимости

Содержание

  • 1 Виды коммерческой недвижимости
      • 1.0.1 Магазины и ТЦ
      • 1.0.2 Офисные центры и бизнес-центры
      • 1.0.3 Складские помещения
      • 1.0.4 Заведения, работающие в сфере развлечений
  • 2 Факторы, от которых зависит успех коммерческой недвижимости

Квартиры востребованы всегда, однако строительство коммерческой недвижимости может оказаться еще более выгодным.

Во-первых, проще найти клиентов. Если жилье покупают, лишь когда есть деньги, то коммерческую недвижимость берут, и когда деньги есть, и когда их еще только планируют заработать.

Во-вторых, предприниматели куда мобильнее. Обладатель собственной квартиры прикипает к ней душой и меняет лишь по весомым причинам, а бизнесмен, обнаружив лучше расположенный офис или торговый центр, переберется туда, не задумываясь.

Наконец, именно успешная коммерция первична, хорошо зарабатывающие сотрудники приобретают квартиры и тянут вверх рынок жилья.

И если вы еще не задумывались, как зарабатывать на коммерческой недвижимости – самое время рассмотреть такую инвестицию, ведь она способна обеспечить стабильный денежный поток на долгое время.

Виды коммерческой недвижимости

Любая фирма занимает определенное помещение, однако инвестору, не имеющему контрактов с прямыми заказчиками, стоит обратить внимание на следующие категории:

Магазины и ТЦ

В концептуальном плане торговля – один из простейших видов предпринимательства, для которого не требуется особого образования либо огромного начального капитала.

Не случайно одной из самых первых и массовых категорий предпринимателей в России стали челноки. Купи дешевле – продай дороже, что может быть проще.

Очень многие начинают свою коммерческую деятельность именно с торговли, а потому помещения под магазины и торговые центры быстро находят арендаторов.

Лучше строить именно торговый центр под большое число небольших павильонов – во-первых, его проще заполнить небольшими предпринимателями, тогда как большой магазин смогут использовать лишь немногие организации и торговые сети, а во-вторых, выручка на единицу площади окажется больше. 

Офисные центры и бизнес-центры

Наряду с магазинами являются одним из самых востребованных типов коммерческой недвижимости.
Торговые фирмы B2B, страховые компании, турагентства, юристы и многие другие нуждаются в помещениях, где будут принимать клиентов, вести переговоры, заключать сделки, так что удобно расположенный офисный центр никогда не будет пустовать.

Складские помещения

Достаточно востребованный вид коммерческой недвижимости. Даже если город расположен в стороне от главных магистралей – в него постоянно что-то привозят и увозят, все это надо где-то хранить до отправки или реализации в магазинах.

А уж если город является транспортным узлом – загрузка складов гарантированы. 
При этом склад можно как целиком сдать в аренду одной фирме, так и хранить грузы множества небольших клиентов, и тогда доход не владельца не будет зависеть от одного клиента.

К тому же постройка склада требует куда меньших затрат и станет прекрасным вариантом для инвестора с ограниченными средствами.

Заведения, работающие в сфере развлечений

Сюда можно причислить бары и рестораны, ночные клубы, кинотеатры, казино и т.д. Всегда востребованные, а потому удачно расположенные, пригодные для организации ресторана или кафе помещения арендаторов находят быстро. Разумеется, деление это несколько условное.

Зачастую можно увидеть комбинированные варианты, когда часть здания занимают, магазины, а другую – офисы, в развлекательном центре бары и рестораны соседствуют с магазинами, а в склад могут быть интегрированы один или несколько офисов логистических компаний.

Если же говорить о таком виде коммерческой недвижимости, как здания под промышленное производство, то они проектируются с учетом конкретного технологического процесса, так что заниматься этим без привязки к заказчику не стоит.

Факторы, от которых зависит успех коммерческой недвижимости

В первую очередь бизнес-план коммерческой недвижимости должен учитывать ее расположение.

Магазины и торговые центры лучше располагать как можно ближе к клиентам, то же касается любых сервисных и вообще нацеленных на частных клиентов фирм. Для компаний класса В2В это не столь критично, однако и здесь возможность быстро попасть на работу – очень важный фактор.

Если же говорить о складах, то для них особенно важна близость к транспортным развязкам и железнодорожному вокзалу, через который проходят основные потоки грузов.

Также следует учитывать близлежащие объекты-конкуренты.

Два-три расположенных рядом торговых центра будут делить клиентов, уменьшая прибыль фирм, а значит – и привлекательность аренды здесь торговых площадей.

В этом смысле особое внимание стоит обратить на новые районы. Нужного количества торговых и бизнес-центров там нет, так что новые здания будет легко продать или сдать в аренду.

Еще один важнейший фактор успеха коммерческой недвижимости – общий индекс деловой активности в городе.

Если число новых компаний растет – спрос на магазины и офисы гарантирован, если же обстановка не очень и куда больше фирм закрывается, то бизнес-план коммерческой недвижимости стоит отложить до лучших времен.

И обратиться к другим вариантам, ведь даже в самые тяжелые времена строительство продолжается, и новые площади так или иначе находят покупателей либо арендаторов. А лучше сориентироваться вам поможет новая книга Территории Инвестирования.

Вы узнаете, как обеспечить пассивный финансовый поток на доходных домах, как зарабатывать на коммерческой недвижимости, как найти средства и рассчитать бизнес-план, и множество других секретов и хитростей, позволяющих в разы увеличить ваш доход.

Загрузка… Бизнес-идея: сдача квартиры в аренду Бизнес идеи из Америки: как сделать короче путь к собственному жилью

Аренда коммерческой недвижимости, как бизнес-идея

Доброго времени суток, друзья! Самое время научиться правильно вкладывать имеющийся капитал. Прошедшие тяжелые месяцы многих бизнесменов вывели из равновесия, поэтому появилась возможность повысить собственные доходы. Разумеется, никто не предлагает совершать мошеннические действия или заниматься рейдерскими захватами. Оптимальным вариантом сейчас становится аренда коммерческой недвижимости, которая принесет приличный доход при минимальных затратах времени.

Аренда коммерческой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах страны – дорогостоящий шаг. По этой причине при наличии достаточного начального капитала можно заняться субарендой. Быть может, это покажется уже известным принципов, но в нынешние времена он обретает новый смысл, который гарантирует значительную прибыль. Мы не станем поэтапно разбираться с этой бизнес-идеей, а обратим внимание лишь на преимущества, а также дадим пару ценных советов.

Как заработать на аренде коммерческой недвижимости?

Аренда коммерческой недвижимости способна приносить денег. Причем вам не придется активно заниматься бизнесом, ежедневно расходуя целую кучу личного драгоценного времени. Однако мало кто правильно понимает, каким образом можно организовать стабильную прибыль. По этой причине мы постараемся выделить несколько наиболее действенных способов.

Способ 1. Субаренда коммерческой недвижимости

Разумеется, наиболее простым и вполне выгодным способом является субаренда коммерческой недвижимости. Давно уже предприниматели не связываются напрямую с владельцами, так как им проще пообщаться с целой фирмой, предлагающей разнообразные варианты в собственном каталоге. По этой причине мы считаем данный путь наиболее простым, хотя доходы от него останутся слишком ограниченными.

Серьезным минусом назовем разницу в стоимости помещений. Действительно, превысить среднюю рыночную цену для того или иного района не удастся, а значит, посредник получит лишь маленькую сумму. Да, ему не придется прикладывать никаких усилий или даже не вкладываться, если получится правильно договориться с настоящим владельцем. Тем не менее, и в нынешних условиях занижать сумму нельзя, что влечет за собой дополнительные трудности.

Способ 2. Разделение коммерческой недвижимости

Если всерьез заинтересовала аренда коммерческой недвижимости, ее можно превратить в крупный бизнес-проект. Наши эксперты подсчитывали возможные доходы от данной методики, и они оказались достаточно большими, чтобы стать реальным инвестиционным проектом. О чем же идет речь? Разумеется, о разделении больших площадей для обеспечения доступности руководителям малых и средних предприятий.

Отсутствие огромного начального капитала часто превращается в серьезную проблему. Из-за нее руководителям приходится довольствоваться имеющимися помещениями, которые никак не соответствуют их потребностям или требованиям к району размещения. Если вы хотите начать сотрудничество с массой клиентов, проще всего выбрать просторную недвижимость, потом разделить ее и сдать в субаренду. В таком случае доход окажется значительным, хоть и придется потратить время на рекламу и привлечение потенциальных арендаторов.

Способ 3. Целевой ремонт и субаренда

Аренда коммерческой недвижимости – это не просто шаг, а распространенный бизнес. Мы постарались максимально подробно разобраться в вопросе, поэтому сразу отметили огромный плюс, таящийся в целевом ремонте того или иного помещения. Во многих случаях он оказывается полезным решением, которое позволяет заранее подыскать потенциальных клиентов, чтобы сразу ориентироваться на их потребности и запросы.

В чем же смысл? В данном случае мы предлагаем взять абсолютно пустое помещение и без ремонта. Легче всего сделать это в новом торговом или бизнес-центре, где сразу после строительства можно найти множество вариантов. На практике такое решение оптимально, ведь опытный бизнесмен наверняка всегда ориентируется на определенную аудиторию. Отличным примером является сдача кабинетов для массажа, когда изначально снимается большое помещение, потом оно разделяется и делается разнообразный ремонт. В результате можно «заламывать» цену, не опасаясь потерять потенциальных клиентов.

Сложности заработка на аренде коммерческой недвижимости

Быть может, некоторые из вас уже сейчас заинтересовались доходом от аренды коммерческой недвижимости. В таком случае мы сразу укажем несколько сложностей, с которыми чаще всего приходится сталкиваться. Да, нам хочется верить, что вы заранее обойдете их, но в реальности обычно этого сделать не удается, а значит, лучше ожидать возможные неприятности и подготовиться к ним. О чем же идет речь?

  • Завышенная цена;
  • Оформление документов;
  • Поиск клиентов.

Сразу хотим отметить, что в той же Москве найти выгодное предложение непросто. Часто даже пустые помещения приходится снимать по огромной цене, что приводит к невыгодности субаренды. Это извечная проблема, с которой справиться никак не получается. Правда, в нынешние времена она немного сгладилась, причиной чего является низкая платежеспособность некоторых организаций. В результате чего уже сейчас освободилось множество «вакантных местечек». Можно воспользоваться ими, чтобы потом спокойно подыскать клиентов для гарантированного заработка приличных сумм.

Кроме того, аренда коммерческой недвижимости часто осложняется оформлением документов. Начинающие предприниматели не уверены в том, что свободно справятся с этой задачей, но это ошибка. Если нет собственных познаний, можно без труда обратиться к одному из нотариусов, который займется обязательными бумагами. Ему потребуется всего пара дней и небольшая сумма на выполнение всех формальностей, соответственно, ни о каких задержках речь не пойдет. Да, в законодательстве прописаны жесткие требования, но и с ними удастся справиться, не прикладывая никаких дополнительных усилий.

Последней проблемой, с которой сталкиваются предприниматели, является поиск клиентов. Аренда коммерческой недвижимости все-таки является специализированной сферой деятельности. Из-за этого иногда после разделения не так просто найти достаточное количество арендаторов. Только мы готовы предложить решение и с этим вопросом. Конечно, обойтись парой слов никак не получится, а значит, лучше подробно разберемся в вопросе.

Как найти клиентов для аренды коммерческой недвижимости?

Аренда коммерческой недвижимости в Москве заставляет научиться правильно и быстро находить нужных клиентов. Сегодня для этого нужно просто воспользоваться сразу несколькими способами, которые мы хотим описать. После чего вам придется просто потратить время на использование проверенной методики, чтобы потом увидеть стабильность получаемой прибыли.

Способ 1. Рекламные сети

Рекламные сети – наиболее простой и надежный способ распространения информации о собственных услугах. Сегодня в интернете намного легче найти необходимых клиентов в любой сфере, поэтому и аренда коммерческой недвижимости в данном случае не станет исключением. Следует подумать о том, размещение даже пары объявлений гарантирует стабильный интерес, а вместе с тем и скорое подписание договоров о сотрудничестве.

Рекламные сети сегодня активно используются всеми предпринимателями. Из-за этого есть смысл всерьез задуматься о размещении собственных объявлений. Хотя они окажутся по-настоящему целесообразными только для небольших помещений, рассчитанных на малый и средний бизнес, крупные арендаторы предпочитают иные источники информации.

Способ 2. Социальные сети и мессенджеры

Кто-то часто говорит о том, что социальные сети и мессенджеры не подходят для рекламы аренды коммерческой недвижимости, но это неправда. Секретом является правильный выбор тематики, которая должна на сто процентов соответствовать выбранному направлению работы. В частности, мы снова вернемся к массажным кабинетам. В таком случае можно сделать группу или канал о массаже для активного распространения данных об имеющихся свободных помещениях.

Активное развитие собственных групп и каналах в мессенджерах дает огромный плюс. Мы уже проверяли подобный способ, поэтому можем уверенно говорить о правильности сделанного выбора. Профессионалы развивают сообщества буквально за 1 неделю, а потом в них удается свободно распространять информацию среди подписчиков. Пора уже серьезно относиться к бизнесу в любой сфере и распространению рекламных объявлений.

Способ 3. Собственный сайт

Аренда коммерческой недвижимости при большом размахе потребует создание собственного сайта. Тут уже мы разговор ведем о настоявших риэлтерских агентствах, где в каталоге предлагаются различные помещения. Причем для этого не потребуется больших усилий, а потом уже можно будет использовать любые доступные методики проведения рекламных кампаний и акций.

В любом случае эксперты говорят о том, что запуск сайта является идеальным вариантом для любого бизнеса. Подготовив качественные фотографии и описания, удастся завлечь потенциальных клиентов. Это позволит буквально за пару недель подписать договора на все свободные помещения. После чего останется просто подсчитывать собственные доходы в конце месяца.

Длительная или краткосрочная аренда недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости после нашего описания наверняка окажется ясной и простой. Однако мы хотим решить последний вопрос, касающийся срока действия договоров о сотрудничестве. Иногда неопытные новички уверены, что намного проще сразу подписать бумаги на пользование в течение 3-6 месяцев, но это может стать ошибкой.

Сопоставление доходов подсказывает, что лучше почти посуточно сдавать небольшое помещение. Да, это сложный шаг, требующий особой активности, но на него стоит пойти ради финансового благополучия. Конечно, он рассчитан только на малые площади и постоянной аудитории, однако это не такая уж и проблема для профессионала.

Вместо заключения

Аренда коммерческой недвижимости в Москве и по всей России – реальный бизнес. Подготовив некоторый  начальный капитал, можно сразу перейти в новую сферу, которая в короткие сроки превратится в ощутимый источник дохода. Только вам решать, какой вариант выбрать, но в любом случае стоит заранее быть уверенным в успехе.

Смотрите крутые и невероятные эксперименты, взрывы, краш тесты, иллюзии и обман зрения и многое другое https://teleg. run/bigbuble

Как заработать 25% годовых на коммерческой недвижимости? / D5Invest

Крупные инвесторы бьют тревогу — ставки по депозитам снизились до исторических минимумов, отзыв лицензии у банков из списка ТОП-50,  рынок ценных бумаг в стагнации, где еще можно заработать с надежностью от 20% за год,при этом не рискуя капиталом, не погружаясь в управление, торговлю или операционное участие? Мы знаем ответ.

 

С 2006 мы провели 47 сделок по продаже и более 50 сделок по аренде недвижимости сетевым федеральным арендаторам. Сегодня эти сети знают все: Пятерочка, Дикси, Магнит и Перекресток. Условия для таких гигантов- целая наука. Для того, чтобы крупный сетевой ритейл обратил внимание на помещение нужно учесть множество факторов. О них мы еще поговорим в этой статье.

Около 65% помещений в новостройках СПБ площадью от 300м покупаются для сдачи в аренду. Покупатель рассчитывает заработать на достройке объекта и на выгодной сдаче его в аренду. Вернуть свои вложения полученными арендными платежами за 8,5 лет — минимальный уровень, на который рассчитывают такие покупатели.  Иногда инвесторы приобретают помещение с арендатором, а иногда сами занимаются сдачей объекта в аренду. Готовый инвестиционный проект от компании D5invest это решение “под ключ” во всех смыслах — вы покупаете помещение в строящемся доме вместе с предварительным договором аренды. По этому договору аренды крупный федеральный арендатор гарантирует взять в аренду ваше помещение в день получения ключей и платить аренду ежемесячно в течении 10 лет, каждый год увеличивая размер платежа на 5-7%.  

Основываясь на нашем опыте покупки и сдачи помещений в аренду мы выявили стратегию инвестирования в недвижимость с рентабельностью от 25% годовых. Об этом и пойдет речь в этой статье.

 

Цель

Важно понять, зачем вы покупаете тот или иной объект. Цели покупки могут быть разные: спекуляция на стоимости недвижимости; улучшение объекта и перепродажа с маржой; использование для своего бизнеса; покупка, сдача в аренду и продажа готового инвестиционного проекта. Это разные цели, под которые нужны разные объекты. Часто покупатель тратит время на просмотр всего рынка, надеясь найти универсальное решение, которое принесет результат по всем целям. Он советуется со знакомыми, пытается учесть все мнения. При этом его цель совершенно отличается от целей его советчиков. И вместо покупки он лишь тратит время, в течении которого мог бы зарабатывать на сделках.

Наша цель — увеличить размер капитала на четверть в рамках 365 дней. Для этого нам придется купить помещение в стройке, сдать его в аренду продуктовому магазину на долгосрочной основе и продать физическому или юридическому лицу как готовый арендный бизнес, создающий пассивный доход.

 

Для этого мы углубимся в следующие разделы:

  • Приобретение недвижимости в новостройке;
  • Условия для арендатора;
  • Выгода;

Приобретение недвижимости в новостройке

 На рынке новостроек существует 2 способа приобретения недвижимости в новостройке:

 

ДДУ (Договор долевого участия)- это форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и юридических лиц (участников долевого строительства, «дольщиков» ) для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

 

ЖСК (Жилищно строительный кооператив)- форма объединения покупателей жилья в целях строительства и управления им, основанная на слиянии денежных паевых взносов.

 

Отличия методов

Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в УФРС таким же образом, как и договор по купле-продаже недвижимости на вторичном рынке. Договор ЖСК не подлежит регистрации в УФРС. Поэтому покупатели, приобретающие помещения по ДДУ застрахованы от двойных продаж, а покупатели по договорам ЖСК – нет.

В ДДУ четко оговорена стоимость приобретаемого объекта и изменению она не подлежит. По договору ЖСК стоимость помещения может изменяться при наличии дополнительных расходов строителей. Дополнительные расходы в ходе строительства, как правило, возникают.

В Договоре по ФЗ 214 или в ДДУ четко оговорены сроки окончания строительства. Если застройщик не укладывается в эти сроки, он уплачивает существенные штрафы. Практика показывает, что застройщики, работающие по ФЗ 214, укладываются в сроки. По договору ЖСК компания-застройщик не несет никакой ответственности за нарушение сроков.

По договору ЖСК застройщик может предоставлять покупателю рассрочку на бОльший период, чем период строительства. По ДДУ длительная рассрочка, превышающая период строительства невозможна.

По ДДУ в случае рассрочки она идет без процентов (если быть точной, проценты уже заложены в цену, но цена не изменяется). По договору ЖСК происходит, как правило, процентная рассрочка.

В случае разрыва договорных отношений между покупателем и застройщиком при ДДУ покупатель вернет все деньги, при договоре ЖСК в лучшем случае покупатель вернет 90% своих средств, в худшем – 0%

По ДДУ застройщик обязан предоставить всю разрешительную документацию до начала продаж в УФРС, а также выложить всю документацию в открытый доступ. Застройщики, работающие по договорам ЖСК, этого делать не обязаны.

Какой метод выбрать- личное дело каждого покупателя. Эти методы влияют , и на стоимость объекта , и на юридическую составляющую сделки.

 

Условия для арендатора

 У крупного сетевого ритейла есть свои требования к помещениям. Вот некоторые из них:

  • площадь не менее 300м2;
  • 1й этаж;
  • минимум 3 входа в помещение;
  • электр.мощность от 20 кВт;
  • расположено в жилом квартале;
  • минимум конкуренции вокруг;
  • высота потолков от  2.8 м.;
  • возможность получить лицензию на продажу алкогольной продукции.

Около 30% выручки магазина составляет продажа алкогольной продукции, поэтому нам важно выдержать расстояние от нашего помещения до школ, детских садов и больниц. Потому что без алкогольной лицензии размер арендной платы будет ниже.

Нюансов еще может быть очень много, но основные параметры мы учли.

После того, как арендатор начал торговлю в вашем помещении, аналитики этой сети начинают пристально следить за динамикой ежемесячной выручки. Такое наблюдение длится около 11-24 месяцев. Отрицательная динамика продаж может послужить причиной для расторжения долгосрочного договора по инициативе арендатора в одностороннем порядке.

 

Поэтому к вопросу выбора объекта для сетевого ритейла стоит подходить профессионально и пользоваться помощью юристов и экспертов по недвижимости.

 

Выгода

 Заработать 25% можно двумя путями:

  • достроить объект, заработав на строительстве;
  • достроить заработав на строительстве, сдав в аренду продать как готовый бизнес;

      Первый путь, возможно, даст до 15-20% прибыли, но, бывают исключения.

         Рассмотрим оба варианта  с точки зрения рентабельности  

 

Купили и продали
  • От покупки объекта на стадии котлована до продажи его в состоянии 50% готовности  пройдет примерно 6-8 месяцев. В этом случае рост капитализации может достигнуть +15%.
  • Если мы покупаем помещение на стадии котлована и продаем после полного завершения строительства, то по истечении 12-18 месяцев с даты покупки такого объекта, возможен рост капитализация на 20-25%.

Купили и сдали в аренду

Купив объект на стадии котлована и дождавшись окончания стройки, мы сдадим наше помещение в аренду сетевому арендатору. Сделав это мы выйдем на рентабельность до 50%. Такой цикл занимает 11-18 месяцев, что составляет от 25% годовых.

 

Компания D5invest — эксперт в области создания надежного арендного бизнеса. Наши знания в недвижимости street-retail и огромный работы с сетями “Дикси”, “Пятерочка” ,” Перекресток”, “Магнит” гарантируют вам лучшие инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге, Москве и регионах РФ.

Специалистам по коммерческой недвижимости и арендному бизнесу

Главная/Услуги/Специалистам по коммерческой недвижимости и арендному бизнесу

«СКБ-Инвест» занимается инвестициями в коммерческую недвижимость и арендный бизнес. 

Приглашаем специалистов по коммерческой недвижимости и агентства стать участниками нашей партнерской программы.

Наши возможности в сфере коммерческой недвижимости и арендного бизнеса

Мы сотрудничаем с предпринимателями, которые ориентированы на развитие компании, расширяют розничные сети, увеличивают количество сервисных центров и поэтому ищут соответствующие помещения. Так же работаем с собственниками помещений и наполняем объекты арендаторами.

Сопровождаем договора аренды и купли-продажи, организовываем просмотры, проверяем объекты на юридическую чистоту и быстро заключаем сделки. Для частных инвесторов мы подбираем наиболее перспективные объекты для последующей сдачи в аренду или продажи в будущем.

 

Выгода для специалиста по коммерческой недвижимости и арендному бизнесу

Наша партнерская программа основана на взаимовыгодных прозрачных отношениях с агентствами и агентами. Соблюдаем договорные обязательства, выплачиваем комиссионное вознаграждение по результатам успешного заключения сделки. Размер комиссии определяется индивидуально в каждом случае.

Предлагаем два формата сотрудничества:

  • Привлечение Покупателя с Вашей стороны на объект из нашей базы.

  • Привлечение Покупателя с нашей стороны на объект из вашей базы.

В любом случае учитываем интересы всех сторон, принимающих участие в бизнес процессе.

 

Если у вас есть владелец, который намерен сдать помещение в аренду сетевикам, или клиент, готовый купить (сдать) коммерческую недвижимость в новостройках, то у нас есть общие интересы! Звоните нам, чтобы узнать условия сотрудничества!

Наши преимущества

Опыт и профессионализм нашей команды

Команда профессионалов с многолетним и успешным опытом на рынке недвижимости, глубокими знаниями финансовых и юридических вопросов.

Вовлеченность в каждый проект

Наша команда серьезно и тщательно подходит к реализации каждого инвестиционного проекта от разработки до реализации. Мы знаем, как сделать Ваш бизнес в сфере недвижимости успешным и прибыльным.

Эксклюзивная ИНФОРМАЦИЯ И ПОЛНАЯ БАЗА ОБЪЕКТОВ

Мы всегда держим руку на пульсе и находимся в тренде рынка. Владеем эксклюзивной и актуальной информацией на рынке недвижимости и грамотно используем эти знания в работе.

Продуктивное сотрудничество с девелоперами и застройщиками

Компания сотрудничает с Застройщиками и Девелоперами, Торговыми федеральными и региональными сетями, Банками и Лизинговыми компаниями.

Контакты для связи

Вернуться к списку услуг

Коммерческая недвижимость в Испании. Недвижимость для бизнеса в Испании — цены в рублях от недорогой до элитной

Продажа коммерческой недвижимости в Испании

Коммерческая недвижимость в Испании — выгодный вариант инвестирования со стабильной рентабельностью и приемлемой ценой. Большой поток туристов и законодательство этой страны создают благоприятные условия для ведения бизнеса в Испании. В долгосрочной перспективе цены на коммерческую недвижимость в Испании будут только повышаться, поэтому сейчас самое подходящее время, чтобы оценить все факторы и сделать свой оптимальный выбор.

Три причины купить коммерческую недвижимость в Испании

1. Упрощенное оформление сделки для иностранцев. Законодательство достаточно лояльно к вливанию иностранных капиталов в бизнес в Испании. В местных банках можно получить кредит на покупку коммерческой недвижимости на выгодных условиях — средняя ставка по ипотеке в Испании всего 3%. Для россиян достаточно иметь заграничный паспорт и необходимое количество денежных средств, чтобы купить недвижимость, в том числе коммерческую.

2. Стабильная рентабельность. Объекты коммерческой недвижимости, которую мы предлагаем, находятся на знаменитых побережьях Средиземноморья. Здесь не иссякает туристический поток, а потому отлаженный бизнес в Испании приносит постоянный и достойный доход. На данный момент это одна из основных причин высокого спроса на коммерческую недвижимость и готовый бизнес в Испании у россиян.

3. Широкий выбор сфер для бизнеса. Традиционно наибольший интерес представляют отели на берегу моря, а также различные кафе и рестораны в Испании. В целом сфера услуг и развлечений на побережье прекрасно подходит для инвестиций — спа-салоны, туристические фирмы, клубы, спортивные центры и т.д. В крупных городах, таких как Мадрид и Барселона, хорошим вариантом станет торговая недвижимость и офисы.

Коммерческая недвижимость в Испании, цены и особенности стоимости

Разброс цен на коммерческую недвижимость и готовый бизнес в Испании определяется типом бизнеса, его расположением, размером необходимых вложений, а также различными юридическими факторами (наличием залога, количества владельцев и т. д.).

Средняя стоимость квадратного метра в офисных помещениях начинается от 2-3 тысяч евро. Самыми дорогими регионами традиционно считаются Мадрид, Барселона и побережье Коста-Брава. Рестораны на побережье Испании стоят от 500 000 евро, кафе поменьше от 300 000 евро, гостиницы от 900 000 евро. Стоит также добавить, что покупка недвижимости в Испании на сумму свыше 2 млн евро даёт Вам право на получение вида на жительство.

Покупка и продажа недвижимость для бизнеса в Испании

Покупка готового бизнеса или коммерческой недвижимости в Испании — ответственный и длительный процесс, в котором важно найти надёжного партнёра. Наше агентство готово предложить варианты для покупки или аренды уже готового бизнеса или коммерческой недвижимости в разных регионах Испании, в том числе на популярнейших курортах Средиземноморья. Наши русскоговорящие менеджеры подберут оптимальный вариант для покупки коммерческой недвижимости исходя из Ваших условий и пожеланий, а юристы с большим опытом работы в Испании проверят объект на обременения, осуществят налоговое планирование и впоследствии подготовят и оформят все необходимые для сделки документы. Если потребуется компания возьмёт на себя обязательства по управлению, приобретённым имуществом.

Брокеры коммерческой недвижимости, как оценить их работу

Кого считать профессионалом, как оценить качество и стоимость их работы?

Профессиональные брокерские услуги в сфере коммерческой недвижимости в России оказываются гражданам и бизнесу сравнительно недавно, чуть более двух десятилетий.
Отсюда закономерный вопрос: «Чем занимается брокер коммерческой недвижимости»?
Какие услуги в себя включает перечень услуг брокерского агентства, что отличает профессионалов и какие преимущества дает обращение именно к профессионалам?

Качество работы брокера коммерческой недвижимости

Качество работы брокера оценивается не количеством показов клиенту вариантов недвижимости, а скорее наоборот.
Интересы клиента стоят на первом месте среди приоритетов брокера. Клиенты, знающие цену собственному времени, не станут инвестировать его попусту в ненужные просмотры, переговоры с немотивированным продавцом и т. п.
Вести подобных клиентов к сделке — настоящее искусство для брокера. Он внимательно изучит пожелания клиента, затем все предложенные рынком варианты, — и только действительно подходящие из них покажет покупателю. И часто сделка удачно совершается после 3-х показов, в том числе, благодаря пониманию потребностей клиента и глубокому знанию рынка.

Профессионалы и совместные сделки с недвижимостью

Профессионалами брокеры становятся, когда они — участники профессионального сообщества, с общей технологией работы, базой данных, общими этическими принципами, позволяющими совместно проводить сделки.

Думаете, если сразу несколько агентств занимаются продажей вашей недвижимости, то и результат наступит скорее? Это совсем не так.

Технология работы брокеров коммерческой недвижимости такова, что у них по сути единая база информации. Обращаясь в одно агентство, продавец может быть уверен — его объект благодаря партнерским связям узнают все брокеры.
А эксклюзивность отношений с агентством или частным брокером сохранит репутацию объекта.

Отдельные агентства не смогут указывать в объявлениях меньшую по сравнению с вашей цену, по своему желанию «приукрасить» характеристики объекта и сбивать этим потенциального покупателя с толку.

Профессионалы практикуют совместные сделки с разделом комиссии от заказчика, — это повышает заинтересованность других брокеров и ускоряет сделку.
Заключивший же с вами эксклюзивный договор брокер наверняка предложит вам выгодный маркетинговый план и внеочередное обслуживание.

Вознаграждение брокера — только за результат

Используя объёмные базы данных по аренде коммерческих помещений, тем не менее, брокеры вынуждены учитывать огромное количество пожеланий, «появляющихся из ниоткуда» уже в процессе.

Это могут быть особые требования к техническим параметрам помещений, площади витрин или возможностям перепланировки — у арендаторов.
И пожелания к арендаторам — у собственников помещений.

Чтобы найти компромисс, брокеры организуют встречи, ведут переговоры, ездят на показы с владельцами помещений и проверяют актуальность информации в тех же базах данных.
В том числе, поэтому самая средняя сделка аренды потребует от брокера личного участия и времени — от двух недель до двух-трёх месяцев.

И даже при согласии покупателя либо арендатора на сделку, до сделки дело не доходит в 70% случаев!

Разногласия между сторонами возникают на этапе обсуждения условий сделки. Чаще всего — схемы оплаты.
Не меньший ущерб сделке может нанести желание собственника прописать в договоре какие-либо особые условия.

Мало найти покупателя (арендатора) коммерческой недвижимости — брокеру понадобится приложить немало усилий, дабы сгладить разногласия сторон сделки и заключить её на максимально выгодных для клиента условиях!

Брокер получает вознаграждение только за результат. Это заслуженная награда за тяжёлый труд, и, что справедливо — прямо пропорциональная затраченным усилиям.

Коммерческая недвижимость (CRE) Определение

Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не в качестве жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничные торговцы всех видов, офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Ключевые выводы

  • Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, используемая специально для ведения бизнеса или получения дохода.
  • Четыре основных класса коммерческой недвижимости включают: офисные помещения; промышленный; аренда на несколько семей; и розничная торговля.
  • Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от сдачи в аренду, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
  • Инвестиции в коммерческую недвижимость обычно требуют от инвесторов более сложных и больших капиталовложений, чем в жилую недвижимость.
  • Публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью составляет две основные категории недвижимого имущества.Жилая недвижимость включает строения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые служат жильем для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

  1. офисные помещения;
  2. промышленное использование;
  3. аренда на несколько семей; и
  4. розница.

Отдельные категории также могут быть дополнительно классифицированы. Например, офисные помещения часто характеризуют как класс A, класс B или класс C.

  • Класс A представляет собой лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
  • Здания класса B обычно старше и не так конкурентоспособны по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
  • Класс C здания являются самыми старыми, обычно старше 20 лет, расположены в менее привлекательных районах и нуждаются в обслуживании.

Обратите внимание, что некоторые органы по зонированию и лицензированию дополнительно выделяют промышленные объекты — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают это подмножеством коммерческой недвижимости.

Аренда коммерческой недвижимости

Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако наиболее типичным случаем является сдача коммерческой недвижимости в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и собирают арендную плату с каждого действующего в нем бизнеса.Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение указанного периода — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указаны в виде годовой суммы или ежемесячной арендной платы.

Срок коммерческой аренды обычно составляет от одного года до 10 лет или более, при этом аренда офисных и торговых площадей обычно составляет от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.

В исследовании 2017 года, проведенном аналитической фирмой CBRE Group, Inc.Аналитик Алекс Красиков обнаружил, что срок — продолжительность — аренды был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать договоры о длительной аренде, чтобы зафиксировать цены в условиях роста рынка. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, вступают в долгосрочную аренду из-за ограниченной доступности собственности, соответствующей их потребностям.

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности от арендодателя и арендатора.

  • Договор аренды с одной сеткой возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость.
  • Договор аренды с двойной сеткой (NN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
  • Тройная аренда (NNN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку и техническое обслуживание.
  • При аренде на брутто арендатор платит только арендную плату, а домовладелец оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание здания.

Управление коммерческой недвижимостью

Владение и обслуживание сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны владельца.Владельцы недвижимости могут пожелать нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать условия аренды и варианты финансирования, а также координировать содержание недвижимости и ее реализуемость. Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую ​​собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.

Часто домовладелец должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией количества вакансий и текучести арендаторов.Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей разных арендаторов — скажем, если ресторан переезжает в собственность, когда-то занимаемую студией йоги.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложение в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и служить страховкой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги за счет повышения стоимости собственности при продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы арендатора.

Прямые инвестиции

Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, если они становятся арендодателями через владение недвижимым имуществом.Для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость лучше всего подходят люди, которые либо обладают значительными знаниями об отрасли, либо могут нанимать фирмы, которые обладают такими знаниями. Коммерческая недвижимость — это инвестиция в недвижимость с высоким риском и высокой доходностью. Такой инвестор, скорее всего, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.

Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки.Сила местной экономики также влияет на стоимость покупки CRE.

Косвенные инвестиции

В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, или инвестируя в компании, которые обслуживают на рынок коммерческой недвижимости, например банки и риэлторы.

Преимущества коммерческой недвижимости

Одно из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости — привлекательные ставки аренды. В районах, где объем нового строительства ограничен землей или законом, коммерческая недвижимость может иметь впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания, как правило, арендуются по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисным зданием.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Такой длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежного потока, если в здании проживают долгосрочные арендаторы.

Помимо стабильного и богатого источника дохода, коммерческая недвижимость предлагает потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и поддерживается в актуальном состоянии. И, как и все формы недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную возможность диверсификации сбалансированного портфеля.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и постановления являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость.Налоги, механизмы покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости похоронены на разных уровнях закона. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют штат людей, которые обладают ими.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где из-за неожиданного закрытия магазинов недвижимость остается вакантной без предварительного уведомления.

В случае с жилыми домами требования одного арендатора к оборудованию обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в коммерческой недвижимости у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен приспособить пространство для размещения специализированной профессии каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низким уровнем вакантности, но высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость.Более того, хотя недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

Плюсы
  • Хеджирование от фондового рынка

  • Высокодоходный источник дохода

  • Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов

  • Потенциал прироста капитала

Перспективы и прогнозы коммерческой недвижимости

U.Рынок коммерческой недвижимости С. сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он продемонстрировал ежегодный прирост. Эти приросты помогли возместить почти все убытки, понесенные в период рецессии.

В годовом отчете CBRE «Обзор рынка недвижимости США на 2019 год» говорится:

Несмотря на то, что экономический цикл находится на поздней стадии, перспективы по всем четырем основным типам активов коммерческой недвижимости остаются очень хорошими. Прирост стоимости будет минимальным, но доходность останется стабильной.

Однако другие индикаторы указывают на то, что рынок коммерческой недвижимости достиг пика в посткризисном цикле роста. По данным калифорнийской компании по недвижимости Ten-X Growth, цены на коммерческую недвижимость на конец 2018 года выросли всего на 1% по сравнению с 2017 годом.

В отчете Ten-X отмечается, что итоговые итоги 2018 года по коммерческой недвижимости подтверждают их точку зрения на ценообразование в конце экономического цикла. Исследование компании показало, что количество вакансий растет, рост арендной платы замедляется, а рыночные процентные ставки растут.

Как сообщает Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался проблемным местом на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку массовые закрытия магазинов усилились в 2017 году и продолжились в 2018 году.Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corporation упали примерно на 30% в период с середины 2016 года по конец 2017 года, после чего некоторые убытки были компенсированы до января 2018 года. Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 млрд долларов США, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW). ).

Однако большинство фирм считают, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. J.P. Morgan в своем «Коммерческом прогнозе рынка недвижимости на 2019 год» в значительной степени повторил мнение CBRE о том, что 2018 год стал девятым годом роста арендной платы и оценки коммерческой недвижимости.Морган прогнозирует, что эти темпы замедлятся, но продолжатся и не увидят спада до 2019 года.

Обратите внимание, что пандемия COVID-19 до сих пор не привела к существенному падению стоимости недвижимости, а стоимость недвижимости осталась стабильной или даже выросла, как и фондовый рынок осенью 2020 года. Это ключевое различие между экономические последствия, произошедшие в 2020 году, и то, что произошло десятилетием ранее.

Перспективы развития отрасли коммерческой недвижимости на 2021 год

В нашем прогнозе CRE на 2021 год 200 лидеров отрасли проанализировали, как их компании восстанавливаются после пандемии COVID-19.Узнайте, как компании могут преодолеть серьезные проблемы, чтобы набрать обороты в наступающем году.

  • 1. Беспрецедентное влияние COVID-19 на мировую экономику и индустрию коммерческой недвижимости (CRE) продолжает бросать вызов лидерам.
  • 2. Цифровая трансформация бизнеса и опыта арендаторов может стать императивом бизнеса.Более половины респондентов (56%) считают, что пандемия выявила недостатки в цифровых возможностях их организаций. Компании могут укреплять операции и укреплять доверие с арендаторами, применяя структурированный подход к цифровой трансформации, укрепляя усилия по обеспечению кибербезопасности и конфиденциальности данных, а также используя аналитику для принятия решений на основе данных.
  • 3. Пандемия подрывает ценностное предложение CRE, особенно для офисов, розничной торговли и отелей, заставляя большинство компаний CRE переоценить существующие портфели.Между тем, компании CRE сталкиваются с давлением затрат из-за смягчения фундаментальных показателей деятельности: респонденты планируют снизить затраты в среднем на 20%. Оптимизация эксплуатационных расходов и использование технологий для перемещения пространства и управления помещениями может повысить операционную устойчивость.
  • 4. Организации CRE ощущают финансовые последствия текущей экономической ситуации — 36% респондентов из Северной Америки по сравнению с 25% европейскими и 23% азиатскими аналогами ожидают снижения арендной платы более чем на 20% в следующем году.Для повышения финансовой устойчивости компании могут сосредоточиться на расширении своих портфелей активов и оцифровке финансовой функции.
  • 5. Более 50% респондентов признают, что их способности добиться успеха в постпандемическом мире в ближайшем будущем будут препятствовать опасения сотрудников по поводу возвращения на работу. Планирование и реализация трансформации талантов для адаптации к будущей работе, а также приоритетность разнообразия и интеграции обеспечат конкурентное преимущество.
  • Прерывание инерции, набирает обороты

    Воздействие COVID-19 на мировую экономику и индустрию CRE сделало 2020 год самым памятным годом в новейшей истории. Компании CRE должны были оцифровать операции, закрыть физические объекты из-за обширных блокировок и подготовиться к повторному открытию, обеспечивая при этом здоровье и безопасность сотрудников и арендаторов и учитывая финансовое здоровье арендаторов и конечных пользователей.

    Поскольку восстановление экономики во многом зависит от вакцины, продолжительность этого спада остается неопределенной. На момент написания этого прогноза экономическая активность сокращается из-за нового возрождения вируса в Европе. 1 Крупные экономики Азиатско-Тихоокеанского региона (APAC), такие как Япония и Австралия, еще не достигли точки роста, Индия переживает серьезный спад, а напряженные отношения между США и Китаем создают значительную геополитическую напряженность. 2 Согласно экономическому прогнозу «Делойта», в США ожидается, что «вакцина и / или лечение позволят возобновить нормальную экономическую деятельность в середине 2021 года.” 3 Поскольку внедрение вакцины займет время, наши экономисты ожидают, что рост будет оставаться в некоторой степени ограниченным в течение определенного периода времени. 4 (Щелкните здесь, чтобы прочитать последний экономический прогноз «Делойта» в США.)

    Макросреда CRE подвергается аналогичному воздействию. Но существует дихотомия в операционных принципах между типами собственности: промышленная недвижимость, здравоохранение, центры обработки данных и вышки сотовой связи были положительно разрушены, в то время как офисы, отели и розничная торговля испытали отрицательные последствия. Объем глобальных сделок CRE снизился на 36% в годовом исчислении (г / г) до 306 млрд долларов США во 2К20 из-за экономической стагнации и неопределенной ценовой конъюнктуры. 5 Цены демонстрируют первые признаки стресса в отношении наиболее пострадавших типов недвижимости. 6 Например, индексы розничных цен и цен на офисные помещения в августе снизились на 4,1% и 0,5% г / г. Индекс промышленной собственности, напротив, вырос на 7,4% г / г. 7 В отличие от глобального финансового кризиса (GFC), компании CRE в целом имели хорошие финансовые показатели в начале пандемии, а долговые рынки оставались достаточно ликвидными.Тем не менее, проблемные кредиты растут; банки, опасаясь увеличения просрочки платежа, ужесточают стандарты кредитования. 8 В некоторых секторах сборы за аренду оставались на высоком уровне, но в основном из-за более высоких стимулов для арендаторов и концессий на аренду. Наряду с меняющимся финансовым ландшафтом пандемия привела к тектоническим сдвигам в образе жизни, работы и развлечений людей, что оказало уникальное давление на определенные секторы собственности.

    На этом фоне мы хотели понять, насколько хорошо подготовлены лидеры CRE, чтобы выдержать текущую экономическую ситуацию, как они планируют восстанавливаться в течение следующих 12 месяцев и как они готовятся оставаться конкурентоспособными и процветать в долгосрочной перспективе. срок.Для этого мы опросили 200 руководителей высшего звена CRE — владельцев / операторов, разработчиков, брокеров и инвесторов — в 10 странах летом 2020 года. (См. Врезку «Методология» для получения более подробной информации об опросе.) В целом, большинство Респонденты считают, что их компании не готовы к определенным важным направлениям и что отрасль продолжает бороться за адаптацию их долгосрочных стратегий (диаграмма 1). Некоторые ключевые проблемы:

    1. Только треть респондентов согласны или полностью согласны с тем, что у них есть ресурсы и навыки, необходимые для ведения бизнеса, трансформированного в цифровую форму.
    2. Менее 50% респондентов считают опыт работы с цифровыми арендаторами ключевой компетенцией своей организации.
    3. Только 41% респондентов заявили, что их компания активизировала усилия по пересмотру бизнес-процессов, должностных ролей и требований к навыкам, включив в них использование технологий и инструментов.

    Руководители компании

    CRE не могут не работать. Чтобы обеспечить долгосрочное процветание своих компаний, им необходимо преодолеть инерцию и перейти к быстрому восстановлению. Каким бы монументальным ни был 2020 год, 2021 год может быть еще более значительным; критически важные решения и инвестиции, которые делают сейчас руководители, могут быть реализованы в течение следующих 12 месяцев.Они должны стремиться к тому, чтобы был цифровым. — это оптимизация бизнес-моделей, операционных и клиентских моделей для цифровой среды. Быстрая цифровая трансформация, вероятно, потребуется для повышения операционной устойчивости, поддержания сильного финансового положения, развития и удержания талантов и создания благоприятной культуры.

    В обзоре этого года мы рассмотрим влияние COVID-19 на четыре функции: технологии, операции, финансы и таланты — и подчеркнем, как преодоление этих огромных проблем может открыть новый мир возможностей за горизонтом.

    Технологии: цифровая трансформация и опыт арендаторов — императив бизнеса

    COVID-19 ускорил использование технологий в индустрии CRE. В течение нескольких недель большая часть сотрудников CRE перешла на удаленную работу, туры по объектам недвижимости стали виртуальными, большая часть общения с арендаторами была преобразована в онлайн-каналы, и потребовалось больше технологий для управления повседневными операциями. 9 Некоторые CRE-компании также расширили использование облачных инструментов для совместной работы и повышения производительности, чтобы снизить внутренние технологические затраты и повысить гибкость. 10

    Хотя эти меры могут помочь повысить удобство использования для арендаторов и обеспечить непрерывность бизнеса, компании CRE по-прежнему испытывают трудности с определением цифровых рабочих процессов и оцифровкой ключевых бизнес-процессов. 11 Большинство респондентов (56%) считают, что пандемия выявила недостатки в цифровых возможностях их компаний и повлияла на их планы по преобразованию (диаграмма 2). Кроме того, среди опрошенных растет озабоченность по поводу кибербезопасности и конфиденциальности данных в связи с ростом виртуализации, сбора данных и обмена данными с использованием облачных и цифровых инструментов.

    Баланс тактических и стратегических действий

    Пандемия сделала повышение гибкости и гибкости главным приоритетом для организаций CRE. Эти цели требуют от компаний сосредоточиться на оцифровке ключевых бизнес-процессов CRE и опыта арендаторов. И хотя многие компании CRE приняли реактивный подход к цифровой трансформации, разработка более структурированного плана, включая внедрение различных технологий и аналитику данных, вероятно, принесет более значимые результаты.Наряду с этим для повышения устойчивости компании должны удвоить свои инвестиции в кибербезопасность и конфиденциальность данных.

    Разработка цифровой стратегии и дорожной карты

    Согласно нашему опросу, многие компании планируют ускорить цифровую трансформацию, но только 40% респондентов заявили, что у их компании есть четкая дорожная карта цифровой трансформации. Респонденты из Северной Америки сообщают, что их компании опережают их компании в Европе и Азиатско-Тихоокеанском регионе (рис. 3): 53% респондентов, имеющих определенную дорожную карту цифровой трансформации, считают опыт работы с цифровыми арендаторами своей ключевой компетенцией.Кроме того, 47% респондентов из Европы и 44% респондентов из Азиатско-Тихоокеанского региона по сравнению с 32% респондентов из Северной Америки начали пересматривать бизнес-процессы, должности и требования к навыкам, чтобы внедрить использование технологий и инструментов.

    Компании

    CRE должны оценить свою цифровую зрелость, проанализировав существующие возможности. Это может включать оценку уровня зрелости использования технологий для управления операциями, повышение качества обслуживания клиентов и развитие технических талантов. Основываясь на этой оценке и учитывая бизнес-видение, лидеры CRE должны разработать цифровую стратегию, которая фокусируется на технологиях и инициативах, которые приносят стратегическую ценность. После этого компании должны составить план реализации для работы над ключевыми инициативами по цифровой трансформации и убедиться, что у команды трансформации есть необходимые таланты и структура управления для внедрения цифровых решений. Структура управления должна быть сосредоточена на эффективном управлении программами трансформации и поощрении инноваций.

    Компаниям следует увеличить инвестиции в технологии, которые могут стать строительными блоками их усилий по цифровой трансформации. Однако в среднем только 45% респондентов планируют увеличить свои инвестиции в облако, автоматизацию роботизированных процессов (RPA), искусственный интеллект (AI) и цифровые каналы в течение следующих 12 месяцев (рисунок 4).

    Компании могут значительно повысить вовлеченность арендаторов за счет оптимизации обновлений об объектах в режиме реального времени и развития чувства общности с помощью мобильных приложений. Около половины (48%) респондентов, которые заявили, что их компания использует цифровые технологии, такие как интерактивные мобильные приложения, для улучшения взаимодействия с арендаторами или конечными пользователями, планируют увеличить инвестиции в цифровые каналы в течение следующего года. Облачные технологии могут стать основой для многих новых возможностей, поскольку они обеспечивают масштабируемость, хранение данных и повсеместный доступ.Например, компании могут использовать облачные инструменты для цифрового маркетинга и виртуально связываться с арендаторами для создания условий для цифрового арендатора.

    Чтобы ускорить реализацию дорожной карты цифровой трансформации, компании CRE должны искать стратегические партнерские отношения с поставщиками технологий или proptechs. Респонденты REIT, похоже, признают это и более открыты для сотрудничества с proptechs. В среднем 58% респондентов REIT увеличили свое намерение стать партнером по сравнению с 45% респондентов, которые являются разработчиками.

    Использование данных и аналитики клиентов

    Более трех пятых компаний признают, что собирают данные датчиков Интернета вещей (IoT). Поскольку все больше организаций и конечных пользователей принимают решения на основе данных, совместное использование соответствующих данных, связанных с недвижимостью, может помочь компаниям укрепить доверие и повысить вовлеченность арендаторов / конечных пользователей. Это может быть прекрасной возможностью для организаций: в настоящее время 49% респондентов делятся данными с арендаторами (диаграмма 5).

    Далее компании могут использовать различные аналитические инструменты для получения информации и облегчения принятия решений.Сейчас, как никогда ранее, компаниям CRE необходимо собирать и анализировать высокочастотные данные, чтобы создать значимый опыт работы с арендаторами. Это может включать данные о том, как арендаторы используют различные удобства, и / или уровни вовлеченности и производительности. Компании могут анализировать уровни вовлеченности и поведение арендаторов, чтобы понять предпочтения и предоставить более индивидуальный подход. Например, владельцы / операторы могут комбинировать и анализировать данные датчиков присутствия, движения и температуры, а также помогать арендаторам в принятии решений о безопасных сиденьях и использовании пространства с учетом COVID-19.Они также могут использовать данные арендатора для прогнозирования продления аренды и разработки соответствующих стратегий удержания арендатора. 12 Компании Азиатско-Тихоокеанского региона, похоже, уделяют больше внимания аналитике данных: пятьдесят восемь процентов респондентов Азиатско-Тихоокеанского региона ожидают, что их компании увеличат инвестиции в аналитику данных в следующем году, по сравнению с 32% респондентов из Европы и 34% из Северной Америки. респонденты.

    Более совершенная аналитика данных может также укрепить доверие инвесторов, которые все больше обращают внимание на использование альтернативных данных для получения информации и принятия решений.Пятьдесят семь процентов респондентов из прямых инвестиций / хедж-фондов / паевых инвестиционных фондов заявили, что они, скорее всего, или весьма вероятно, найдут новые альтернативные наборы данных для получения информации и облегчения принятия инвестиционных решений.

    Повышение кибербезопасности и конфиденциальности данных

    Киберугрозы становятся все более изощренными и расширяют уязвимости компаний CRE, потенциально подвергая их взлому данных предприятия или арендатора и атакам программ-вымогателей. Атаки программ-вымогателей продолжают расти и считаются ключевой киберугрозой для REIT. 13 Компании должны сначала оценить, достаточны ли текущие усилия; в противном случае им следует модернизировать свои программы кибербезопасности, чтобы иметь больший контроль как над внутренними, так и над внешними информационными потоками. 14 В частности, им следует оценить потенциальные киберугрозы от использования новых облачных средств связи и совместной работы. Компаниям следует применять подход, основанный на принципе безопасности, при котором индивидуализированные элементы управления встраиваются в новые решения. Это может включать управление идентификацией и доступом на основе ролей, контроль доступа к сети и интеграцию с существующей архитектурой безопасности предприятия. 15 Чтобы избежать проблем с конфиденциальностью данных, компании должны убедиться, что любая информация собирается с согласия и безопасно хранится. Например, внедряя технологию распознавания лиц на своих объектах, Vornado предоставила возможность отказа и инвестировала средства в защищенное хранилище данных. 16

    Операции: ключ к повышению устойчивости бизнеса

    Пандемия сделала управление затратами и переопределение ценностного предложения объектов недвижимости CRE высшими приоритетами для операционной деятельности.

    В связи с гораздо меньшим спросом на арендуемые площади компании CRE сталкиваются с растущим давлением, требующим сдерживания затрат. Во всем мире 40% респондентов ожидают снижения роста арендной платы, а 59% ожидают увеличения доли вакантных площадей в течение следующих 12 месяцев. Интересно, что только 37% респондентов из Азиатско-Тихоокеанского региона ожидают снижения арендной платы, но 74% ожидают значительного увеличения уровня вакантных площадей. Напротив, ожидания североамериканских респондентов сбалансированы: 47% ожидают снижения арендной платы и 49% ожидают увеличения уровня вакантных площадей (диаграмма 6).Компании также несут более высокие эксплуатационные расходы из-за дополнительных мер по охране здоровья и безопасности, которые они применяют в офисных помещениях. По нашим оценкам, операционные расходы могут увеличиться как минимум на 19,4 доллара США за квадратный фут, что составляет 5,8% от средней годовой арендной платы за офисы в начале 2020 года. 17

    Пандемия также вызывает долгосрочные изменения в предпочтениях арендаторов и конечных пользователей, которые, вероятно, повлияют на спрос на аренду.Из-за этого компаниям CRE потребуется переоценить ценностное предложение собственности. Около одной трети наших респондентов по банковскому делу, страхованию и управлению инвестициями заявили, что их компании планируют рационализировать свое присутствие в сфере CRE в течение следующих шести-12 месяцев. Все больше и больше компаний переосмысливают, как и когда они используют офисные помещения: все чаще офисы будут зарезервированы для личного общения и командной деятельности, а также для улучшения сотрудничества и инноваций, в то время как сотрудники будут продолжать работать удаленно для решения более индивидуальных задач. и задания.В опросе 9100 респондентов, опубликованном в The Deloitte Global Millennial Survey 2020 , более 60% респондентов заявили, что хотят, чтобы у них была возможность работать удаленно чаще, даже после того, как пандемия стихнет. 18 Почти столько же говорят, что предпочли бы использовать видеоконференцсвязь вместо поездок по работе. 19 Наш опрос показывает, что в ближайшие 18 месяцев спрос на отели, торговые и офисные помещения может сократиться двузначным числом (диаграмма 7).Также наблюдается сдвиг в динамике рынка; люди начинают избегать переполненных городов, таких как Сан-Франциско, Нью-Йорк, Торонто, Токио и Париж. 20 Этот сдвиг привел к огромной краткосрочной неопределенности в отношении оценки собственности и премий, связанных с недвижимостью класса А во всем мире.

    Баланс тактических и стратегических действий

    Чтобы восстановиться и подготовиться к процветанию в течение следующих 12 месяцев, отрасль CRE должна сосредоточиться на управлении затратами для повышения операционной эффективности и изменения стоимости существующих пространств CRE.Только 48% опрошенных руководителей согласны или полностью согласны с тем, что их организация имеет четкое видение и план действий по поддержанию операционной и финансовой устойчивости. На региональном уровне 38% респондентов из Северной Америки сообщили, что у их компаний есть такие планы, по сравнению с 53% их компаний в Европе и Азиатско-Тихоокеанском регионе. В целом респонденты, похоже, привержены оцифровке операций: большинство из них планируют сделать самые высокие вложения в технологии в операции с недвижимостью и управление ею среди различных функций CRE.

    Оптимизация операций

    Данные нашего исследования показывают, что компании CRE стремятся сократить расходы в среднем на 20% в течение следующего года или более, потому что большинству владельцев / операторов пришлось взять на себя затраты на подготовку помещений к повторному заселению.В то время как 46% респондентов из Северной Америки и 53% из Европы ожидают снижения затрат на 11–20%, 41% респондентов из Азиатско-Тихоокеанского региона ожидают более резкой рационализации на 21–30% (диаграмма 8). Как и ожидалось, многие компании планируют сократить дискреционные расходы на управление расходами в течение следующих 12 месяцев. Более 50% респондентов сократили компенсацию, заморозили продвижение по службе, сократили или предложили гибкий график работы, а также ввели отпуска и увольнения для снижения расходов, связанных с персоналом, после вспышки болезни.

    Чтобы добиться долгосрочного успеха, компаниям следует подумать об оптимизации и реструктуризации своей деятельности, чтобы работа выполнялась быстрее, дешевле и эффективнее.Это может включать в себя углубленный анализ бизнес-процессов, определение возможностей для реструктуризации и сокращения дублирования. Компании могут использовать автоматизацию или аутсорсинг непрофильных операций или их комбинацию для повышения операционной эффективности. Они также могут модернизировать системы управления активами и обеспечить принятие решений на основе данных, касающихся спроса и предложения физического пространства, местоположения, сотрудничества с арендаторами и поставщиками, а также управления и наблюдения за объектами. Наконец, они могут использовать комбинацию облака, RPA и AI для сквозной автоматизации и оцифровки процесса лизинга. 21

    Использование технологий для перемещения управления пространством и оборудованием CRE

    Поскольку арендаторы и конечные пользователи могут использовать различные свойства CRE для установления эмоциональных личных контактов, помещения, вероятно, будут оцениваться на основе экспериментальной ценности, а не просто традиционных показателей, таких как стоимость / квадратный фут или объем продаж / квадратный фут. Наши ответы на опрос также показывают, что, в отличие от прежнего акцента на местоположении, особенностях умного здания, связанных со здоровьем и безопасностью, и плотности заселения могут играть более важную роль при принятии решений об аренде в будущем.Владельцы / операторы CRE должны изменить свое мышление, чтобы соответствовать тому, как арендаторы делают стратегические ставки на свои инвестиции в CRE. Для этого лидеры должны использовать технологии и данные на каждом этапе принятия и исполнения решений. Им также необходимо будет часто сотрудничать, общаться и координировать свои действия с арендаторами, чтобы быть в курсе событий. Только 38% респондентов заявили, что их организация расширила сотрудничество с арендаторами, чтобы понять предпочтения конечных пользователей.

    Организации должны использовать инструменты зондирования, альтернативные наборы данных и аналитику для оценки и прогнозирования влияния изменения предпочтений инвесторов и арендаторов / конечных пользователей на использование и спрос CRE.В некоторых случаях компаниям может потребоваться проявить творческий подход и адаптировать пространство для дополнительных или новых целей. Еще до пандемии многие объекты торговой недвижимости теряли свою ценность и свое предназначение из-за онлайн-продаж; эта тенденция только усилилась после удара COVID-19. Но сейчас некоторые арендодатели превращают пустые торговые площади в многофункциональные комплексы, квартиры или склады. Например, реконструкция торгового центра Westfield Doncaster в Мельбурне стоимостью 500 миллионов австралийских долларов превращается в многофункциональную недвижимость, включающую торговую, офисную и оздоровительные помещения. 22

    В большинстве других случаев компании могут повысить ценность своей собственности, развернув интеллектуальное проектирование и обслуживание зданий и предлагая более актуальные услуги арендаторам и конечным пользователям. Эти услуги включают использование сенсорных технологий и прогнозной аналитики для удаленного мониторинга объектов и предложения профилактических или ориентированных на использование мероприятий по техническому обслуживанию; или с использованием технологий интеллектуального строительства и трехмерной визуализации, чтобы помочь арендодателям оценивать эксплуатационную готовность физических пространств в режиме реального времени, внедрять более строгие системы очистки и контролировать системы HVAC. 23 Столкнувшись с растущим спросом на складские помещения, некоторые склады ускоряют внедрение таких технологий, как автономные вилочные погрузчики и беспилотные летательные аппараты, чтобы поддерживать производственные мощности в рабочем состоянии с сокращением рабочей силы. 24

    Финансы: действовать осторожно

    Компании

    CRE сохранили финансовую устойчивость, но многие начали ощущать влияние нестабильной деловой среды. В период с апреля по июль 2020 года средний сбор арендной платы для промышленных, офисных, квартирных и медицинских REIT был выше 90%. 25 Сборы арендной платы для REIT торговых центров США упали до 50% в апреле, но продолжают восстанавливаться, поднявшись до 80% в августе. 26 Хороший сбор арендной платы компенсируется более высокими затратами на улучшение арендаторов и комиссионные по лизингу (TI & LC), которые влияют на операционную маржу в некоторых секторах. Во 2К20 владельцы офисов все чаще предлагали период без арендной платы, TI и LC, что привело к снижению чистой эффективной арендной платы за офисы на 6,6% г / г на ведущих рынках США. 27 В среднем средства от операций (FFO) уменьшились 29.Публичные REIT во 2К20 снизились на 3% г / г, а чистая операционная прибыль снизилась на 15,6% г / г (график 9). 28 Но прирост FFO промышленных площадей и центров обработки данных во 2К20 составил 11,2% г / г и 18,1% г / г, соответственно. 29

    В отличие от периода GFC, по состоянию на октябрь 2020 года долговые рынки CRE оставались ликвидными с момента вспышки болезни с доступным капиталом по низким ставкам. Следовательно, даже после добавления 30 млрд долларов США новых проблемных кредитов CRE во 2К20, объем продаж проблемных активов составил только 1.4% от объема сделки, уровень сопоставим с прошлыми двумя годами. 30 Тем не менее, среди банков растет озабоченность по поводу кредитования, так как просрочки платежей растут. Уровень просрочек по коммерческим ипотечным ценным бумагам оставался выше 9% в августе после достижения рекордно высокого уровня в 10,3% в июне, в основном за счет гостиниц (23%) и розничной торговли (15%). 31 В июле 78% отечественных банков США ужесточили стандарты предоставления кредитов CRE. 32

    Баланс тактических и стратегических действий

    Учитывая, что отрасль CRE в целом отстает от остальной экономики, респонденты осторожно оценивали финансовые показатели отрасли на следующие 12 месяцев.Например, большая часть респондентов из Северной Америки по сравнению с респондентами из Европы и Азиатско-Тихоокеанского региона ожидает, что сбор арендной платы снизится более чем на 20% в течение следующего года (диаграмма 10). Кроме того, упомянутые выше факторы могут оказать давление на ликвидность и привести к более проблемным продажам активов и снижению цен. 46% респондентов из Северной Америки и 45% респондентов из Европы по сравнению с 26% респондентов из Азиатско-Тихоокеанского региона ожидают, что доступность капитала снизится в следующие 12 месяцев.Компаниям следует укреплять свои портфели активов, особенно в связи с тем, что условия финансирования могут ужесточиться, если текущая экономическая ситуация сохранится в течение длительного времени. Им также следует реализовать финансовую функцию на основе данных, чтобы они могли быть более оперативными и эффективными, а также могли адаптироваться к различным экономическим сценариям в будущем.

    Укрепление портфелей активов

    Хотя реструктуризация портфеля является обычным делом, она приобрела новое значение из-за воздействия пандемии на использование площадей.По мере того, как арендаторы и конечные пользователи повторно занимаются физическими площадями, компании CRE должны пересмотреть свою оценку и оценку собственности и ее местоположения. В целом, 41% респондентов заявили, что они могут рационализировать свое присутствие в CRE, чтобы поддержать финансовую и операционную стабильность в течение следующих 6–12 месяцев. 48% респондентов из Европы рассматривают сокращение площади CRE как средство управления расходами. На основе детальной оценки эффективности активов компании могут прогнозировать будущую эффективность своих существующих портфелей, а также выявлять и продавать неэффективные или непрофильные активы.Респонденты, которые планируют проводить слияния и поглощения для поддержания своей финансовой стабильности, также заявили, что планируют продавать неэффективные или непрофильные активы.

    Реализация финансовой функции на основе данных

    Компании, похоже, осознают необходимость оцифровки финансовой функции. Согласно нашему исследованию, операции с недвижимостью, управление и финансы занимают первое и второе место среди ожидаемых инвестиций в функции CRE. Компаниям следует использовать такие технологии, как RPA и AI, для автоматизации задач. Например, они могут использовать облачные программные инструменты и RPA для оцифровки счетов-фактур, автоматизации записей в бухгалтерских книгах и обработки выверки, отчетности и проверок соответствия.Искусственный интеллект и аналитика данных могут выявлять нерегулярные записи и выполнять более надежные прогнозы доходов и расходов на недвижимость, что может способствовать более эффективному планированию и составлению бюджета. 33

    Талант: ключевое конкурентное преимущество

    Переход к удаленной работе был трудным для отрасли: многие должности, такие как менеджер предприятия, оценщик, агент или брокер, традиционно требовали личного присутствия сотрудников. Компании должны были предоставить инфраструктуру, которая позволяла бы сотрудникам эффективно работать из дома, уделяя при этом приоритетное внимание здоровью и безопасности.Учитывая проблемы и стрессы, вызванные пандемией, многие компании также инвестировали в программы здоровья и благополучия для своих людей. JLL, например, предлагала сотрудникам различные варианты оздоровления и оздоровления, позволяя им выбирать программы, соответствующие их потребностям. Мероприятия включали бесплатные виртуальные кулинарные классы, игры, образовательные программы, уроки фитнеса и доступ к приложениям для медитации. 34

    Но поскольку недели превратились в месяцы удаленной работы или ограниченного возвращения к личной работе, многим руководителям CRE сложно поддерживать продуктивность, культуру, вовлеченность и сплоченность сотрудников, а также соответствующий уровень общения.Исследования показывают, что отвлекающие факторы, изоляция, нечеткое равновесие между работой и личной жизнью и привыкание к новым способам работы негативно влияют на производительность в виртуальной рабочей среде. В исследовании, проведенном Deloitte с участием 11 000 сотрудников, 80% сотрудников заявили, что они смогли оправдать ожидания своей роли в виртуальной среде. Однако на вопрос, как часто они проявляют определенное поведение, связанное с виртуальной производительностью, они делали это менее чем в 50% случаев. 35

    В целом, пандемия, похоже, ускорила потребность многих организаций в изменении должностных ролей, стратегии найма, систем и процессов талантов, а также культуры для привлечения и удержания сотрудников из разных поколений.Кроме того, компаниям следует сосредоточиться на создании более благоприятной культуры для виртуальной работы и уделении первоочередного внимания усилиям по разнообразию и вовлечению.

    Баланс тактических и стратегических действий

    Прямо сейчас компаниям необходимо сделать комплексный выбор в отношении офисной и виртуальной работы, чтобы сотрудники чувствовали себя в безопасности и оставались продуктивными. Более 50% респондентов признали, что их способности добиться успеха в постпандемическом мире будут препятствовать опасения сотрудников по поводу возвращения на работу.В течение следующих 12 месяцев компаниям необходимо будет сделать выбор, который позволит продолжать работу в других местах и ​​способами, чем это было до пандемии. Это может потребовать переопределения их культур, чтобы они с большей готовностью относились к тому, что больше работы выполняется удаленно, а не лично.

    В долгосрочной перспективе компаниям потребуется использовать несколько рычагов, чтобы подготовиться к будущей работе. В конечном итоге конкурентоспособность CRE-компании в мире после COVID-19 может в значительной степени зависеть от того, насколько их сотрудники могут добиться успеха в цифровой рабочей среде.Наша недавняя статья предлагает глубокое понимание, связанное с трансформацией талантов, которая, вероятно, потребует многолетних усилий для многих организаций.

    Создание благоприятной культуры

    компании CRE могли бы рассмотреть три подхода к способу выполнения работы в будущем (рисунок 11). В качестве отправной точки компании должны оценивать не только предпочтения сотрудников, но и их должностную роль и степень, в которой это можно делать удаленно и автономно. Каждый профиль по-разному влияет на организационную культуру, спрос и дизайн офисных помещений.Например, компаниям, которые попадают в профили прогрессивных и провидцев , возможно, придется больше инвестировать в технологии, инструменты и процессы, чтобы установить соответствующую инфраструктуру для долгосрочной гибридной работы. Эти инвестиции могут включать в себя инструменты измерения производительности и производительности, обучение руководителей управлению виртуальными командами и перепланировку помещений для облегчения совместной работы и обеспечения безопасности сотрудников. И наоборот, компаниям, которые являются традиционалистами , возможно, придется нести более высокие затраты, чтобы сделать места безопасными для поддержки личного персонала.

    Независимо от профиля компании должны рассмотреть возможность использования инструментов отслеживания контактов и других превентивных процессов и протоколов до тех пор, пока пандемия не закончится, чтобы снизить опасения по поводу безопасности сотрудников.

    Ожидается, что дизайн рабочего места будет играть все более важную роль в создании благоприятной культуры. Компании, применяющие гибридный подход к работе, скорее всего, будут использовать офисы для развития более эмоциональных связей, облегчения сотрудничества и создания человеческого опыта.Провидцам, возможно, придется перепрофилировать много своих пространств для многократного использования, в то время как традиционалисты могут поддерживать существующие пространства с рекомендациями по использованию и совместному использованию мест. Руководители талантов должны будут тесно сотрудничать с руководителями операций, чтобы влиять на решения по проектированию помещений.

    Компании могут использовать матрицу решений (рис. 12) для проектирования или перепроектирования офисных помещений в зависимости от предпочтительного места работы сотрудников и их способности выбирать, где они будут работать. Мы ожидаем, что после того, как пандемия утихнет, некоторые организации могут продолжать функционировать как традиционалистов .Но они, вероятно, будут использовать знания, извлеченные из удаленной работы, для включения более прогрессивных и дальновидных подходов .

    Усилия по усилению разнообразия и инклюзивности (D&I)

    Исследования

    показывают, что разнообразный и инклюзивный персонал ведет к более высокой производительности, творчеству, прибыльности, моральному духу сотрудников и укреплению бренда. 36 Однако только 46% респондентов сообщают, что они сосредоточены на повышении уровня разнообразия при найме, развитии и лидерстве.По мере того, как компании заново изобретают свою функцию талантов, лидеры должны сделать разнообразие и инклюзивность основополагающими ценностями, стратегически внедряя их во все действия с талантами.

    Освоение каната

    Для многих лидеров индустрии CRE пандемия стала откровением. Он проверил стойкость каждого лидера по всему миру и, вероятно, будет в течение многих месяцев.

    COVID-19 заставил компании сосредоточиться на сдерживании затрат и для многих повысил потребность и темпы цифровой трансформации.Тем не менее, важность сочувствия и человеческого общения также выходит на первый план. Люди все чаще упускают из виду человеческое взаимодействие, которое было значительно сокращено или исключено из-за приказов о предоставлении убежища в течение длительного периода времени, а в некоторых регионах оно продолжается. И люди по-прежнему обеспокоены своим здоровьем и благополучием, а также здоровьем и благополучием своих семей и друзей, что усугубляется растущей обеспокоенностью по поводу изменения климата и политических волнений во многих частях мира. 37

    Таким образом, лидеры должны овладеть искусством ходить по канату, балансируя восстановление бизнеса, использование новых возможностей и вовлеченность арендаторов и сотрудников.Скорее всего, для этого потребуется сочетание элементов: устранение функциональной разрозненности, повышение лидерства и гибкости организации, повышение уровня сотрудничества и коммуникации, а также участие в прозрачном и этичном процессе принятия решений. Эффективный переход по канату таким образом может отличить организации от их менее успешных конкурентов в недалеком будущем.

    Методология исследования

    В июле – августе 2020 года Центр финансовых услуг компании «Делойт» в США провел глобальный опрос, на который ответили 800 руководителей финансовых служб в различных отраслях промышленности.Из них 200 были старшими руководителями CRE, в том числе примерно одинаковыми представителями финансовых, операционных, кадровых и технологических подразделений. Респонденты были равномерно распределены по трем регионам: Северная Америка (США и Канада), Европа (Великобритания, Франция, Германия и Швейцария) и Азиатско-Тихоокеанский регион (Австралия, Китай, САР Гонконг и Япония).

    В исследование были включены компании CRE с активами под управлением (AUM) не менее 100 миллионов долларов США в 2019 году. Сорок процентов имели более 100 миллионов долларов США, но менее 5 миллиардов долларов США в собственном капитале, 29% имели от 5 миллиардов долларов США до 10 миллиардов долларов США. , 31% имели более 10 миллиардов долларов США.

    Исследование было сосредоточено на том, как компании CRE адаптируются к воздействию пандемии на рынок, общество и экономику, а также на их собственный персонал, операции и культуру. Мы также спросили об их планах в отношении инвестиционных приоритетов и возможных структурных изменениях в предстоящем году, поскольку они продолжают приспосабливаться и переходить от восстановления к будущему успеху.

    Коммерческая недвижимость Повседневная Работа

    Жилая и коммерческая недвижимость имеют или общих сходства, но различия довольно значительны.Заработать на коммерческой недвижимости, как правило, гораздо сложнее, чем на рынке жилья.

    Каждая сделка обычно требует значительных затрат вашего времени. Это может быть актом жонглирования, поскольку одна значительная сделка закрывается, а другая страдает преждевременной агонией, заставляя вас карабкаться в двух направлениях одновременно. Тем не менее, карьера в сфере коммерческой недвижимости может быть очень полезной и прибыльной.

    Самая фундаментальная разница

    Представьте, что вы продаете дом паре.Жена влюблена в кухню, а муж в восторге от своей новой гаражной мастерской. Большая часть вашей работы уже выполнена, когда вы помогаете им найти дом. Они влюбляются в нее сами по себе.

    Это не всегда происходит с коммерческим покупателем или арендатором. Гораздо больше привлекается к финансовому анализу, изучению демографии рынка и экологическим исследованиям при принятии типичных коммерческих покупок или решений об аренде.

    Коммерческого клиента обычно гораздо больше интересуют статистические данные о районе, данные о местонахождении собственности и демографические данные местного населения и предприятий.

    Средний рабочий день

    Обычная повседневная деятельность агента по коммерческой недвижимости может сильно отличаться от повседневной деятельности агента по жилью. Скорее всего, вы столкнетесь с:

    • Холодные звонки руководителям и собственникам бизнеса
    • Изучение арендной платы за офисные комплексы на участке
    • Расчет безубыточности для одного или нескольких коммерческих объектов
    • Устный перевод текущих договоров аренды для потенциальных покупателей многоквартирных домов
    • Рассмотрение отчетов о приросте населения для вероятных пациентов медицинского арендного комплекса
    • Рассмотрение отчета об уровне капитализации для потенциального покупателя небольшого торгового центра
    • Изучение недавно опубликованных данных о местных рынках Торговой палаты
    • Посещение популярных коммерческих объектов, чтобы узнать, что отличает их от других

    В этот список входят действия, которые никогда не подходят для агента по жилой недвижимости.Для типичного профессионала в области коммерческой недвижимости существует более высокий уровень аналитической деятельности.

    Вознаграждение может стоить затраченных усилий, но тщательно сравните свои желания и способности с требованиями брокеров по коммерческой недвижимости.

    Большие комиссии, но их меньше

    Да, коммерческая недвижимость может приносить очень жирные комиссионные чеки. Некоторые небольшие перезонированные дома и здания могут быть больше в ценовом диапазоне роскошных домов, но цены быстро вырастут до миллионов долларов, когда вы начнете работать с торговыми центрами, торговыми центрами, промышленными объектами, офисными комплексами и другими объектами розничной торговли.

    Компромисс заключается в том, что для сделки с коммерческой недвижимостью может потребоваться от нескольких месяцев до года или больше, чтобы перейти от первоначального интереса к конечному результату.

    Одна из первых вещей, которым должны научиться все агенты, — это рассчитывать свою выгоду от сделки. Эти сделки требуют тщательной проверки, поэтому вы не можете компенсировать временной фактор, совершая слишком много сделок одновременно. Вы ограничены тем, сколько сделок вы можете работать одновременно — по крайней мере, если вы собираетесь делать хорошую работу.

    Не будь гуппи в аквариуме с акулами

    Вы можете быть яркой звездой на рынке жилой недвижимости, заключаете множество сделок и быстро закрываетесь, но значительная часть вашей базы данных сферы влияния больше не будет обеспечивать бизнес, если вы переключитесь на коммерческую деятельность.

    Вы в основном начинаете с установления контактов и перспектив, которые приводят к заключению сделок. Практика коммерческой недвижимости включает в себя совершенно новую сферу влияния и совершенно иной процесс оценки собственности для покупателей.

    Некоторые агенты, которые совершают переход на «холодную индейку», убивая один поток доходов и переходя на другой с более длинным циклом закрытия, могут быть шокированы результатом. Некоторые фактически переключаются обратно из-за давления на потоки доходов. Лучшим подходом может быть постепенный переход и, возможно, найти наставника, который поможет вам встать на ноги в коммерческой недвижимости.

    6 шагов к тому, чтобы стать агентом по коммерческой недвижимости

    Вы заинтересованы в том, чтобы стать успешным агентом по недвижимости? Если это так, первое, что вы должны спросить себя, — хотите ли вы работать в сфере коммерческой или жилой недвижимости.Конечно, поскольку больше людей, вероятно, купят или арендуют жилье, а не место для ведения бизнеса, легче попасть в жилую недвижимость — там всегда будет больше потенциальных клиентов и сделок.

    Однако коммерческая недвижимость также может привлечь значительное количество клиентов, потенциально предлагая инвесторам стабильную прибыль и лучший денежный поток, чем жилая недвижимость. Это также приносит больше денег агентам. Фактически, согласно Glassdoor.com, коммерческие агенты имели среднюю зарплату в размере 90 914 долларов по стране, в то время как средняя зарплата агентов по недвижимости составляла 50 897 долларов, причем эта цифра смещена в сторону агентов по жилой недвижимости.Итак, если вы хотите зарабатывать больше, вам нужно понимать, что нужно, чтобы стать агентом по коммерческой недвижимости, а также плюсы и минусы этого бизнеса.

    Первый шаг к успеху в любой области — это понять свой продукт и знать, что вы продаете. Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, предназначенная для получения дохода. К ним относятся, в частности, места, где компании ведут бизнес, многоквартирные дома и отели. Обычно они принадлежат инвесторам, которые взимают арендную плату с каждого предприятия / арендатора, работающего с недвижимостью.

    Что такое агент по коммерческой недвижимости?

    По данным Ассоциации должностных лиц, занимающихся лицензированием недвижимого имущества (ARELLO), в Соединенных Штатах насчитывается около 3 миллионов агентов по недвижимости. Те, кто имеет дело с CRE, являются специализированными и называются агентами по коммерческой недвижимости, в отличие от их коллег, агентами по жилой недвижимости, которые специализируются на жилой недвижимости. Специализация необходима, потому что транзакции CRE часто более сложны, чем транзакции с резидентами.

    Кроме того, агенты CRE часто представляют как покупателей, так и продавцов, а также арендодателей и арендаторов. И, помимо получения комиссионных, они также иногда получают зарплату от своих брокеров. Объем работ также может варьироваться, потому что в индустрии CRE есть разные ниши. Например, помимо продажи, покупки и аренды агенты CRE могут также быть управляющими недвижимостью, оценщиками или застройщиками.

    Как стать агентом по коммерческой недвижимости
    1.Получить лицензию на недвижимость

    Все агенты по недвижимости должны получить лицензию от государства, в котором они хотят вести практику, чтобы представлять покупателей и продавцов, а также арендодателей и арендаторов в сделках с недвижимостью. Это одна и та же лицензия независимо от того, хотите ли вы продавать коммерческую или жилую недвижимость. Для получения лицензии необходимо:

    Соответствует требованиям штата

    Каждый штат имеет свои собственные лицензионные требования и регулирующие органы.Общие требования включают минимальный возраст, проверку биографических данных и аттестат о среднем образовании. Вы также должны проверить, есть ли у вашего штата взаимное лицензионное соглашение с другими штатами, что означает, что получение лицензии в одном штате может позволить вам практиковать и в другом штате.

    Взять утвержденные классы предварительного лицензирования

    Обязательные курсы различаются в зависимости от штата с точки зрения часов и содержания. Например, в Нью-Йорке требуется 75 часов курсов, а в Техасе — 180 часов.Курсы охватывают такие темы, как основы и законы в сфере недвижимости, а также национальные и государственные темы. Эти курсы имеют уровень сложности, аналогичный курсам первого года обучения в колледже, и обычно стоят от 150 до 500 долларов, в зависимости от штата и формата (например, обучение вживую, онлайн или независимое обучение).

    Сдать экзамен

    Экзамены обычно проводятся государством и содержат от 75 до 150 вопросов с несколькими вариантами ответов. И, поскольку процент сдачи составляет около 50-60%, рекомендуются учебные пособия или программы перед экзаменом.Штаты опубликуют результаты примерно через неделю и выдадут лицензию через неделю.

    2. Найдите брокерскую фирму по продаже недвижимости с коммерческими сделками

    После получения лицензии важно найти брокерскую фирму, специализирующуюся на коммерческой недвижимости, чтобы получить опыт работы на рынке, на котором вы собираетесь заниматься. Если вас интересует реклама, это два лучших варианта:

    Брокерская компания, работающая как с коммерческой, так и с жилой недвижимостью

    Потенциал более стабильного дохода заключается в сделках с жильем, которые легче получить и быстрее закрыть, независимо от того, арендует ли ваш клиент, покупает или продает.Кроме того, как новому агенту вам, вероятно, будет труднее заключать коммерческие сделки с небольшим опытом. А пока вы можете учиться на коммерческих сделках других агентов и создавать собственную клиентскую базу, работая над тем, чтобы стать агентом по коммерческой недвижимости.

    Недостатком здесь является то, что немногие брокерские компании заключают сделки поровну между коммерческими и жилыми. Это может означать, что вы меньше подвержены коммерческим сделкам, чем брокерские компании, занимающиеся коммерческой недвижимостью.

    Брокерская компания, работающая исключительно в сфере коммерческой недвижимости

    Преимущество брокерской деятельности, ориентированной исключительно на коммерческую недвижимость, состоит в том, что многие из них обычно имеют оплачиваемые программы обучения для новых сотрудников. Эти программы могут длиться год или более и, следовательно, позволяют слушателям сосредоточиться исключительно на CRE и не полагаться на жилищные сделки для получения дохода при изучении канатов.

    Однако недостатком является то, что в брокерские компании с программами обучения труднее попасть из-за более высокой конкуренции.Но оплачиваемые стажеры могут рассчитывать на заработок от 25 000 до 45 000 долларов в год, прежде чем совершат свои первые коммерческие сделки. Однако имейте в виду, что некоторые программы обучения не оплачиваются.

    В дополнение к двум методам, упомянутым выше, еще один способ начать свою карьеру в CRE — это пройти стажировку в коммерческом брокере до получения лицензии или работать в его маркетинговом отделе.

    3. Вступите в профессиональную ассоциацию и / или станьте риэлтором

    Многие фирмы, занимающиеся коммерческой недвижимостью, требуют, чтобы их агенты вступали в профессиональные ассоциации национального или государственного уровня, такие как NAR, ULI или REBNY.Это один из самых важных советов, как стать успешным агентом по коммерческой недвижимости, потому что эти ассоциации предлагают непрерывное образование, сетевые возможности, а также скидки на поставки и услуги (например, руководства, программное обеспечение и многое другое). Вы также можете стать риелтором, присоединившись к вышеупомянутой NAR, крупнейшей торговой ассоциации в США, насчитывающей более 1 миллиона профессионалов в области жилой и коммерческой недвижимости. Риэлторы — это агенты, которые подписываются под этическим кодексом NAR, и членство в NAR также повысит ваш профессиональный авторитет.

    4. Специализация

    При таком большом количестве типов коммерческой недвижимости важно специализироваться, чтобы сузить круг ваших интересов и получить более глубокое представление о своей нише. Специализация также поможет вам лучше ориентироваться на предполагаемых клиентов и укрепить репутацию в выбранной вами области. Вы можете специализироваться на объектах различных типов — таких как офисные, торговые, промышленные и т. Д. — и далее специализироваться на определенных областях использования, например, в лабораториях.

    5.Создать маркетинговую стратегию

    Наставничество и профессиональная организация позволяют изучить местный рынок коммерческой недвижимости, но также важно разработать маркетинговую стратегию. Это должно определить тип недвижимости, на которой вы хотите сосредоточиться, как вы планируете ориентироваться на клиентов, уникальное торговое предложение (USP), бюджет, маркетинговые форматы и критерии успеха. Вы также можете подробнее рассказать об этом, обратившись к общим руководящим принципам маркетингового плана для дорожной карты по привлечению потенциальных клиентов.

    6. Изучите дополнительные возможности карьеры

    В качестве коммерческого агента вы также можете работать в нескольких областях, помимо продаж, в том числе в девелопменте (покупка земли и строительство на ней, организация финансирования, ведение переговоров об аренде и контроль процесса) или в управлении недвижимостью на заработной плате (что включает в себя рабочий день -сегодняшние операции, такие как ремонт, укомплектование персоналом и так далее).

    Что следует учитывать в отрасли

    Прежде чем вы решите перейти на CRE, важно учесть следующее:

    Подходит ли это вашей личности?

    Поиск клиентов и потенциальных клиентов является обязательным условием успеха.В частности, вам необходимо иметь или развивать такие качества продавца, как активность, настойчивость, конкурентоспособность, амбициозность и способность убедительно продвигать продукт. Также очень важно быть общительным и не стесняться холодных звонков и разговоров с незнакомцами. Между тем, с появлением все большего количества технологических инструментов в этой области также важно быть технически подкованным, а поскольку рынок постоянно меняется, важно быть в курсе последних новостей и разработок.

    Понимание проблем и различий между коммерческими и жилыми агентами

    Быть агентом CRE — это не то же самое, что быть резидентным агентом, и, как таковое, представляет свои собственные проблемы:

    Строгие образовательные требования

    Несмотря на то, что вы должны получить государственную лицензию на оба типа недвижимости в вашем штате практики в качестве агента по жилью, вам не обязательно иметь высшее образование.Однако агентам CRE часто требуется степень — предпочтительно в области бизнеса или финансов, — потому что работа требует понимания более сложных понятий, таких как ставка капитализации и внутренняя норма прибыли, среди прочего.

    Дополнительная подготовка

    В то время как оба типа агентов должны иметь определенную подготовку на местах, агенты CRE нуждаются в дополнительном обучении через программы наставничества с коммерческим брокером. Это связано с более сложными типами транзакций и свойств в CRE.

    Участие в более сложных объектах недвижимости

    В CRE вы будете продавать более крупную недвижимость, например торговые центры или офисные здания. В результате вам необходимо понимать множество других нюансов, таких как, например, экономические циклы, специальные налоговые законы и мультипликаторы валовой ренты.

    Меньше транзакций

    Очевидно, что продать дом легче, чем продать значительно более крупную и, как правило, более дорогую коммерческую недвижимость. Следовательно, агенты по жилой недвижимости обычно делают больше продаж в год, но получают более низкие комиссионные.И наоборот, будучи агентом по коммерческой недвижимости, вы будете получать более высокие комиссионные за продажу, но совершать меньше транзакций в год.

    Другая клиентская база

    Жилым агентам легче находить клиентов из-за большего числа клиентов — в США около 130 миллионов домохозяйств. По сути, жилая недвижимость — это форма потребления, место, где живут люди. С другой стороны, коммерческая недвижимость приобретается исключительно как форма инвестиций, и из-за их более высоких цен часто бывает труднее найти клиентов.

    Более традиционное рабочее время

    Агенты по жилой недвижимости работают в любое время дня и недели в зависимости от того, когда у потенциальных клиентов есть время осмотреть недвижимость. Однако, как агент CRE, вы обычно будете работать только пять дней в неделю в рабочее время. Вы также будете работать над сетями и маркетингом, что займет много времени. Кроме того, неполный рабочий день не всегда возможен в качестве агента CRE, так как вы будете под эгидой брокерской компании, тогда как местные агенты могут работать неполный рабочий день.

    Различные типы задач

    Как агент CRE, вы должны постоянно посещать различные коммерческие объекты и знать все до мельчайших подробностей о объектах, которые вы представляете, например, уровень капитализации, отчеты о росте населения и т. Д. Напротив, как агенту жилой недвижимости знание таких сложных показателей не является обязательным, посещения, как правило, проводятся только в тех объектах, продавцов которых вы представляете, и достаточно лишь знания местного рынка жилой недвижимости.

    Заключение

    Очевидно, что если вы начинающий агент, есть много факторов, которые следует учитывать, прежде чем погрузиться в сложный мир CRE. Хотя он предлагает высокие комиссии и широкий спектр специальностей, у него также есть свои уникальные проблемы, такие как более высокие требования к образованию, более длительное время закрытия и, возможно, меньшее количество сделок в год. Самый важный шаг — взвесить все факторы, чтобы по-настоящему понять, подходит ли вам CRE.

    Как купить свою первую коммерческую недвижимость за 5 шагов — The Cauble Group

    Самообразование

    Вам нужно решить, чем вы хотите заниматься, и сосредоточиться на этом.

    В коммерческой недвижимости много «блестящих объектов» — это одна из прекрасных особенностей этой отрасли! И хотя диверсификация вашего портфеля, безусловно, является важным аспектом инвестирования в коммерческую недвижимость, вам нужно сначала набрать номер и стать экспертом по одному конкретному типу инвестирования.

    Теперь больше всего, что вы когда-либо узнаете о коммерческой недвижимости, на самом деле после того, как вы заключили сделку — некоторые части процесса инвестирования просто невозможно зафиксировать в книге или видео.

    Однако вам необходимо иметь хорошее понимание и дорожную карту для вашей инвестиционной стратегии.

    Есть так много способов получить образование в области коммерческой недвижимости:

      • Вы можете слушать подкасты

      • Читать книги по коммерческой недвижимости

      • Смотреть видео на YouTube

      • Поговорите с другими инвесторами. Учитесь у людей, которые уже сделали это!

      • Присоединяйтесь к группам инвесторов в недвижимость.Присоединение к группе инвесторов в недвижимость здесь, в Нэшвилле (REIN), было одним из первых шагов, которые я сделал, чтобы стать инвестором в недвижимость.

        Эти группы не только предлагают образовательные классы и мероприятия, вы также можете общаться с другими инвесторами для поиска сделок.

      • Знаете что? Вы даже можете устроиться на работу в коммерческую недвижимость! Именно так я и поступил — я начал свою карьеру в качестве внутреннего агента по аренде в бутик-девелоперской фирме.

        За 4,5 года, которые я там проработал, я узнал, как строить дома для одной семьи, разрабатывать проекты таунхаусов, управлять офисной / торговой / промышленной недвижимостью и как разрабатывать генеральные планы сообществ!

        Мне потребовалась бы целая жизнь, чтобы научиться этому по-другому, и мне за это заплатили.

      Итак, после того, как вы научились инвестировать в коммерческую недвижимость, пора выбрать тип собственности. И причина, по которой я рекомендую вам выбирать тип недвижимости после , когда вы изучили коммерческую недвижимость, заключается в том, что вы не обязательно знаете, какой тип собственности вам подойдет, прежде чем приступить к работе.

      Например, если вы инвестируете в частное жилье, вы, вероятно, слышали, что следующим шагом будет покупка многоквартирного дома.Но знаете ли вы, что складские помещения, являющиеся подклассом промышленных, в значительной степени работают так же, как и многосемейные, без головной боли, связанной с арендаторами жилых помещений?

      Вы можете найти другой тип активов, который будет более привлекательным для вас как инвестора.

      Введение в покупку коммерческой недвижимости для вашего бизнеса

      Коммерческая недвижимость может быть одним из лучших вложений, которые вы когда-либо делали. Независимо от того, успешно ли вы создали свой малый бизнес с нуля или только начинаете, в конечном итоге может возникнуть вопрос, на который вам нужно будет ответить: стоит ли вам покупать недвижимость для своего бизнеса? Покупка коммерческой недвижимости может быть очень сложной задачей даже для профессионалов своего дела.Это не то же самое, что купить дом. Это требует времени, исследований и планирования.

      Владение коммерческой недвижимостью — это тоже решение, которое необходимо очень тщательно взвешивать, и каждый сценарий индивидуален для каждого бизнеса. Но при правильных обстоятельствах это может быть разумное вложение, и потенциальное вознаграждение может быть большим. В этой статье мы расскажем о возможных преимуществах покупки коммерческой недвижимости, дадим советы по покупке и предложим способы, которые помогут вам и вашему малому бизнесу.

      Зачем покупать?

      Приобретение недвижимости для вашего бизнеса — хорошая идея. Когда дело доходит до коммерческой недвижимости, слово «коммерческая» применяется к любой собственности, которую вы используете для роста, расширения или поддержки своего растущего бизнеса. Это может быть что угодно: производственные помещения, офисы или здания общего назначения, медицинские кабинеты и многое другое. Имея это в виду, есть много причин подумать о таких инвестициях. Это шанс увеличить капитал, сделать ваши расходы более предсказуемыми и, возможно, получить налоговые преимущества.Вот еще несколько причин рассмотреть возможность покупки коммерческой недвижимости:

      • Фиксированные ставки. Наслаждайтесь спокойствием, зная, каковы будут ваши ежемесячные расходы по ссуде с фиксированной процентной ставкой; нет подверженности колебаниям, таким как повышение рыночной арендной платы.
      • Налоговые льготы. Затраты, связанные с владением и управлением вашим бизнес-пространством, могут привести к благоприятному режиму прироста капитала и вычету расходов, таких как проценты по ипотеке, налоги на недвижимость и многое другое. Перед принятием решения о покупке посоветуйтесь со своим бухгалтером.
      • Полный контроль. Когда вы владеете, вы делаете ставку. У вас есть прямой контроль над своими инвестициями, а также над арендаторами или использованием здания. Думаете, пора делать ремонт? Вперед, продолжать.
      • У вас есть свобода настраивать и адаптировать свой бизнес по мере необходимости. Это действительно может быть плюсом по мере развития вашего бизнеса.

      Общественное достояние. Продемонстрируйте свой бренд и покажите всем индивидуальность и культуру своего бизнеса. Уход, настройка и улучшение качества собственности помогает представить ваш бизнес и способствует укреплению и стабильности.

      Сектор малого бизнеса в Америке занимает от 30% до 50% всей коммерческой площади — примерно от 20 до 34 миллиардов квадратных футов.

      Советы по покупке коммерческой недвижимости.

      Хотя не существует проверенной формулы или универсальной стратегии для покупки коммерческой недвижимости, существуют общие рекомендации, которые любой владелец малого бизнеса может использовать, чтобы начать работу. Задайте себе правильные вопросы. Прежде чем начать, вы должны четко обозначить свои цели и знать, чего вы хотите.Некоторые вопросы для рассмотрения:

      • Какую недвижимость вы ищете?
      • Для вашего бизнеса? Сдать в аренду? Чтобы построить справедливость?
      • Какая площадь была бы идеальной?
      • Какова ваша толерантность к риску? Сколько вы готовы в это вложить?
      • Какие навыки вы можете привнести? Какие навыки вам нужно нанять или заключить контракт?

      Найдите недвижимость, которая подходит вашему бизнесу. При выборе места покупки учитывайте следующее:

      • Местоположение.Это вопрос номер один при покупке коммерческой недвижимости. Место, где вы открываете магазин, может иметь решающее значение, хотите ли вы быть ближе к своим клиентам; нужен доступ к железной дороге, шоссе или морским путям; или по любой другой причине.
      • Правовые вопросы. От коммерческих офисных помещений до промышленных складов — убедитесь, что местное зонирование учитывает тип бизнеса, который вы ведете.
      • Физическое состояние. Сделайте тщательный осмотр собственности и заранее узнайте о потенциальных проблемах с окружающей средой или ответственности, таких как асбест или свинцовая краска.
      • Ограничения. Ознакомьтесь со всеми законами о зонировании или строительными нормативами, потому что могут быть условия относительно того, можете ли вы вносить изменения снаружи или внутри.
      • Парковка. Убедитесь, что у вас есть столько парковочного места, сколько вам нужно, а также современный доступ для людей с ограниченными возможностями.
      • Гибкость. Если вы хотите развивать свой бизнес, ищите недвижимость, которую можно расширить. Также учтите обратное: если вы не используете все пространство, можно ли его сдать в аренду?

      Собрать команду специалистов.

      Окружите себя специалистами, которые знают основные моменты в областях, которых вы не можете.

      • Коммерческий брокер. Брокер по недвижимости поможет вам найти потенциальную недвижимость в вашем ценовом диапазоне.
      • Ипотечный брокер. Получите помощь по всем вопросам финансирования, от гарантированных государственных ссуд до ссуд на коммерческую недвижимость ».
      • Бухгалтер. Пригласите эксперта, который посоветует вам, что может себе позволить ваш бизнес, проведет вас через налоговые льготы и спрогнозирует ваш операционный бюджет.
      • Юрист. Упростите процесс с помощью юридического представителя, который проведет переговоры и завершит всю транзакцию.

      Как сделать так, чтобы коммерческая недвижимость работала на вас.

      Есть много способов, которыми ваш малый бизнес может получить выгоду от владения коммерческой недвижимостью. Вот несколько:

      • Инвестиционный потенциал. Владение — это инвестиция, стоимость которой со временем может увеличиваться. Как правило, и в зависимости от местоположения, коммерческая недвижимость приносит от 6% до 12% ежегодно.Это намного выше, чем в среднем от 1% до 4% жилых домов на одну семью.
      • Заработай на рекламе. Есть много способов извлечь выгоду из вашей коммерческой собственности, когда дело доходит до рекламы, например: продажа рекламных щитов или вывесок на территории, публикация каталога услуг, если у вас несколько арендаторов, а затем продажа рекламных площадей внутри.
      • Перекрестная реклама с местными или соседними предприятиями там, где это имеет смысл. Предлагаем услуги арендаторам. Сделайте доступными дополнительные услуги для тех, кто арендует у вас, например, парковочные места премиум-класса, вывоз мусора, техническое обслуживание и многое другое.

      Подведем итоги: владение коммерческой недвижимостью действительно окупается.

      Владельцу малого бизнеса выгодно иметь коммерческую недвижимость. Вы сами становитесь домовладельцем, и это также может повысить вашу заметность.

      При должной осмотрительности и исследованиях покупка коммерческой недвижимости может стать разумной инвестицией — и благодатной почвой для роста и успеха любого малого бизнеса.

      Основы коммерческой недвижимости для владельцев малого бизнеса

      Когда вы начинаете с розничной торговли, ресторана или другого обычного малого бизнеса, может наступить время, когда вам понадобится арендовать коммерческое помещение для ведения бизнеса.Виктория Феликс из Keller Williams NYC Tribeca провела вебинар, который объясняет основы коммерческой недвижимости владельцам малого бизнеса. Эта статья содержит почти все, что вам нужно знать, чтобы чувствовать себя комфортно при аренде коммерческого помещения для вашего бизнеса, чтобы вы могли начать процесс коммерческой аренды.

      Общие условия недвижимости

      Мы начнем с определений некоторых общих терминов, связанных с недвижимостью, чтобы, разговаривая с брокером по коммерческой недвижимости, вы могли следить за беседой и точно знать, о чем они говорят.Если вы когда-либо снимали квартиру, эти условия, вероятно, вам уже будут знакомы.

      Арендодатель

      Арендодатель или арендодатель — это лицо, предоставляющее аренду и имеющее юридические обязательства, связанные с договором аренды. Арендодателем может быть собственник недвижимости, компания по управлению недвижимостью или коммерческая лизинговая компания.

      Арендатор

      Арендатор или арендатор — это лицо, сдающее в аренду имущество или площадь. Хотя вам может потребоваться лично гарантировать аренду, ваше предприятие должно быть официальным арендатором во всех документах, касающихся аренды.

      Субаренда

      Субаренда — это договор аренды между арендатором, который уже имеет договор аренды, и субарендатором, который хочет использовать все или часть площади арендатора. Арендатор передает субарендатору определенные права на арендованное имущество.

      Субаренда

      Субарендатор платит арендную плату непосредственно законному арендатору или субарендатору, чтобы либо разделить пространство с субарендатором, либо взять на себя все пространство или имущество.

      Субаренда

      Субарендатор не может по закону уступать субарендатору права, на которые субарендатор не имеет прав по собственному договору аренды.Кроме того, субарендатор не может сдавать в субаренду, если ему не разрешено делать это по собственному договору аренды.

      Особые условия для коммерческой недвижимости

      Есть некоторые определения, которые вам следует знать, прежде чем связываться с брокером по коммерческой недвижимости, которые не являются общеизвестными.

      Квадратные метры брутто

      Площадь брутто — это общая площадь арендуемой площади в квадратных метрах. Обычно сюда не входят места общего пользования, такие как вестибюль или внутренний двор.

      Квадратные футы, сдаваемые в аренду

      Квадратные футы, сдаваемые в аренду — это комбинация «используемых квадратных футов» и некоторой части квадратных футов, составляющих общие площади.Обычно разница между полезными квадратными футами и арендуемыми квадратными футами составляет от 10% до 15%. В Нью-Йорке эта разница может достигать 30%, поэтому имейте в виду, что это число может отличаться в зависимости от географического региона. Стоимость арендуемого квадратного фута обычно выше, чем стоимость одного квадратного метра использования. Обычно он рассчитывается путем сложения используемых квадратных футов и некоторого процента общей площади в здании.

      Полезные квадратные ножки

      Полезные квадратные футы — это квадратные метры, которые сдаются в аренду исключительно арендатору.Сюда входят частные туалеты (только для арендатора), туалеты, складские помещения и любые другие помещения, используемые только арендатором.

      Базовая аренда

      Термин «базовая арендная плата» относится к минимальной сумме, причитающейся по условиям арендной платы.

      Дополнительная аренда

      Дополнительная арендная плата относится к объектам, за которые арендатор может взимать плату, но которые не включены в полезную площадь в квадратных футах или другие арендные расходы. Эти затраты могут включать:

      • Услуги в нерабочее время
      • ОВК
      • Плата за обслуживание помещений общего пользования (CAM)
      • Процентная арендная плата
      • Коммунальные услуги и водоснабжение
      • Прочие расходы, не включенные в базовую арендную плату
      Положение об эскалации

      В пункте об эскалации говорится, насколько арендодатель может ежегодно увеличивать вашу арендную плату.В Нью-Йорке традиционная надбавка составляет 3% от базовой арендной платы.

      Построить

      Многие офисные и торговые здания начинаются с жилых помещений, состоящих не более чем из четырех стен и двери. Идея состоит в том, что пространство будет отделано под конкретные нужды арендатора. Процесс отделки этого необработанного пространства известен как «наращивание». Между арендодателем и арендатором могут проводиться длительные переговоры по:

      • Какие улучшения будут внесены?
      • Кто заплатит за улучшения?
      • Кто будет отвечать за выполнение работы?
      • Что арендатору разрешат или потребуют удалить по окончании срока аренды?
      Оговорка о переуступке

      Положение об уступке аренды — это краткий документ, который позволяет передавать долю в коммерческой аренде от одного арендатора к другому.Другими словами, соглашение об изменении аренды используется, когда первоначальный арендатор хочет выйти из договора аренды, и кто-то выстроился в очередь, чтобы занять его место.

      Вывески

      Арендатор имеет право установить и поддерживать внешнюю вывеску на территории здания с именем арендатора (Внешняя вывеска). Дизайн, размер, технические характеристики, графика, материалы, способ крепления, точное расположение, цвета и освещение должны соответствовать качеству и внешнему виду помещения и подлежит утверждению всеми соответствующими государственными органами, а также одобрению арендодателя.

      Сиденья для улицы или тротуара

      Компания должна иметь лицензию на тротуарное кафе и отзывное согласие, если она управляет частью ресторана на тротуаре общего пользования. Эта лицензия обычно регулируется Департаментом городского планирования.

      Есть три типа уличных кафе:

      Закрытое кафе на тротуаре

      Закрытая территория на тротуаре перед рестораном, построенная преимущественно из легких материалов, таких как стекло, пластик или легкий металл.

      Открытое кафе на тротуаре

      Открытая площадка на тротуаре перед рестораном со съемными столами и стульями.

      Маленькое открытое кафе на тротуаре

      Открытое кафе на тротуаре содержит не более одного ряда столов и стульев рядом со зданием. Столы и стулья могут занимать не более четырех футов шести дюймов общественного тротуара.

      Как определить потребности вашего бизнеса в квадратных метрах

      Чтобы выяснить, сколько места требуется вашему бизнесу для успешной работы, вы должны сначала составить список видов деятельности и областей, необходимых для бизнеса, таких как торговые площади, зона упаковки подарков, кухня, складские помещения (сухие и холодные). Например.Важно проконсультироваться с архитектором, чтобы убедиться, что вы приняли во внимание все требования к пространству, прежде чем разрабатывать планы и начинать строительство.

      Как выбрать место для коммерческой недвижимости

      Изучите желаемый рынок и клиентов и узнайте, где они живут, едят и делают покупки. Убедитесь, что в районе есть доллар за квадратный метр, соответствующий вашему бюджету. Если вы выбираете здание или район, обязательно узнайте, какие предприятия расположены в этом районе.Узнайте, кто будет по обе стороны от вашего магазина, а кто через улицу, и узнайте, где находятся ваши конкуренты. Трафик, который они приносят в свой бизнес, может посещать и ваш бизнес. Тем не менее, если в непосредственной близости слишком большая конкуренция, вы можете не захотеть или не сможете получить там аренду.

      Если вашему бизнесу требуется оборудование, такое как кухонное оборудование для ресторана, подумайте о расходах на начало работы с нуля, а не на аренде помещения, которое уже оснащено некоторым оборудованием, которое может вам понадобиться.

      Подумайте о парковке и о том, сколько общей парковки может понадобиться вашему бизнесу. Парковка — договорная часть коммерческой аренды.

      Условия коммерческой аренды

      В Нью-Йорке допустима розничная аренда на срок от одного до трех лет. Аренда там дорогая, и люди не часто привязаны к долгосрочной аренде. Если вы исследуете торговую точку, где часто наблюдается значительный оборот предприятий, домовладелец может не захотеть предоставлять вам аренду на срок от пяти до десяти лет.Если вы уверены в своей бизнес-концепции, вы можете настаивать на пятилетней аренде, потому что вы, вероятно, сможете договориться о более низкой арендной плате в зависимости от области, которую вы обслуживаете, и типа вашего бизнеса.

      Краткосрочная или всплывающая аренда предназначена для сезонного бизнеса или других целей, когда требуется краткосрочная торговая площадь.

      Виды аренды коммерческой недвижимости

      Существует множество различных видов аренды коммерческой недвижимости, но мы обсудим здесь лишь некоторые из самых популярных.

      Аренда брутто / полный комплекс услуг

      Арендатор платит фиксированную сумму арендной платы, а домовладелец оплачивает все имущественные сборы, регулярно возникающие в связи с владением имуществом, включая налоги, коммунальные услуги и воду.

      Тройная аренда (NNN)

      Тип аренды включает налоги на имущество, страхование имущества и обслуживание общей площади, оплачиваемую в зависимости от площади занимаемой вами собственности.

      Модифицированная аренда с брутто

      Модифицированная валовая аренда — это тип договора аренды недвижимости, по которому арендатор платит базовую арендную плату в начале срока аренды, но в последующие годы платит базовую сумму плюс пропорциональную долю некоторых других затрат, связанных с недвижимостью, таких как налоги на недвижимость. , коммунальные услуги, страхование и обслуживание.

      Модифицированная валовая аренда более популярна среди арендаторов, поскольку ее гибкость приводит к упрощению соглашения между арендатором и арендодателем. В отличие от аренды NNN, если страхование, налоги или сборы CAM увеличиваются, арендная ставка не изменится. Если эти расходы уменьшаются, экономия перекладывается на домовладельца. Поскольку уборка и электричество не оплачиваются, арендаторы могут лучше контролировать свои расходы по сравнению с арендой брутто.

      Расположение предприятия

      Прежде чем выбрать место и подписать договор аренды, сравните похожие близлежащие места и сравните арендную плату.Работайте со своим брокером, чтобы обезопасить информацию.

      Оцените состояние здания, а также площадь, которую вы собираетесь арендовать. Убедитесь, что интерьер и экстерьер предприятия, в том числе электрические и водопроводные системы, а также прочность здания и крыши находятся в хорошем состоянии и никоим образом не мешают вашей работе.

      Сколько времени нужно, чтобы заключить договор аренды коммерческой недвижимости?

      Важно, начиная с обычного бизнеса, дать себе достаточно времени, чтобы обсудить договор аренды, прежде чем вы планируете переехать и открыться для бизнеса.Для нового бизнеса выделите до шести месяцев, чтобы договориться об аренде.

      Для продления начните думать о том, хотите ли вы остаться в этом месте за девять месяцев до даты продления, чтобы вы могли начать переговоры со своим существующим арендодателем. Таким образом, если переговоры сорвутся, у вас все еще будет время переместить свой бизнес с минимальным нарушением вашей работы.

      Вам нужен поверенный по недвижимости?

      Настоятельно рекомендуется, чтобы ваш договор аренды был рассмотрен юристом по недвижимости.Любой надзор за арендой может в конечном итоге стоить вам денег, сверх гонорара адвоката. Адвокат по недвижимости также может помочь вам договориться о более выгодных условиях, что в конечном итоге поможет вам сэкономить деньги или сэкономить деньги.

      Персональная гарантия

      Адвокат может помочь вам обсудить вашу личную гарантию. Прежде чем банк ссудит деньги начинающему бизнесу, они часто требуют, чтобы бизнес предоставил дополнительные гарантии на случай, если ссуду невозможно погасить за счет активов или денежного потока бизнеса.Персональная гарантия требует, чтобы физическое лицо лично выплатило ссуду в случае невыполнения обязательств. В прошлом такое требование о личной гарантии по аренде не было обычным явлением, но после рецессии 2008 года оно стало гораздо более распространенным.

      Надбавки арендаторам

      Пособие арендатора на улучшение служебных помещений — это сумма, которую арендодатель готов потратить, чтобы арендатор мог переоборудовать или отремонтировать офисные помещения. Обычно он выражается в квадратном футе или общей сумме в долларах. Эта сумма определяется во время переговоров по аренде.

      Роль брокера по коммерческой недвижимости

      Считайте своего брокера своим советником в процессе переговоров по аренде. Брокеры по коммерческой аренде могут помочь вам арендовать магазины розничной торговли, офисные помещения, промышленные объекты, коммерческие кондоминиумы и другие объекты коммерческой недвижимости.

      Вы хотите убедиться, что вы пользуетесь услугами отдельного брокера от вашего арендодателя, потому что вы не хотите полагаться на кого-то в качестве своего советника, который в глубине души руководствуется интересами другой стороны, когда вы пытаетесь вести переговоры.Ваш брокер будет способствовать переговорам по всем аспектам условий аренды. Их цель — привести стороны, в том числе адвокатов, к соглашению на всех условиях, которое приведет к закрытию сделки.

      Убедитесь, что ваш брокер понимает ваше товарное предложение и целевой рынок. Затем это определит ваше местоположение, ценовую категорию и основные физические требования вашего бизнеса. Продукт и бренд арендатора будут определять тип местоположения, например, торговый центр или торговый центр.местная торговая улица и городское торговое место по сравнению с пригородным торговым центром.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *