Что нужно спрашивать при покупке квартиры вторичка: Что спросить об объекте перед выездом на просмотр?

Содержание

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Этапы покупки квартиры разнятся в зависимости от типа сделки. На каждом из них требуется большой пакет документов как от покупателя, так и от продавца. Если при отчуждении недвижимости используются средства, предоставляемые третьей стороной, дополнительно необходимы договоры и сопроводительная правовая документация от этого участника сделки.

В первую очередь проверять их придется самому покупателю. Участие в процессе контролирующих структур не предполагает выполнения этой функции в полном объеме.

Что такое вторичное жилье

Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:

  1. Жилье первичное, от застройщика.
  2. Жилье вторичное, от вторичного собственника.

Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.

Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:

  • квартиру продали с обременением;
  • на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
  • жилье находится в залоге у банка;
  • на недвижимость наложен арест.

Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:

  1. Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
  2. Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
  3. Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
  4. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
  5. Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
  6. Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
  7. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
  8. Согласие супруга продавца на сделку.
  9. Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.

Прочие необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке будут зависеть от типа сделки и ряда сопутствующих факторов.

Важно! Дополнительно стоит при проверке обратиться к нотариусу, который сделает запросы на предмет выявления различных обременений. Услуга эта недорогая, но дает больше гарантий чистоты сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Можно выделить два основных способа приобретения жилой недвижимости:

  1. Посредством ипотечного кредитования.
  2. Оформив договор купли-продажи.

Каждый из способов также может быть реализован по-разному.

У собственника напрямую

Самый простой способ купить квартиру – заключить договор купли-продажи с собственником. До оформления сделки покупателю следует обратить внимание на основной пакет документов. Будет нелишним дополнительно запросить кадастровый паспорт и сверить представленную в нем информацию с визуальным осмотром квартиры.

Внимание! Если квартира стала собственностью продавца на основании вступления в наследство, желательно не покупать ее, пока с этого момента не прошло три года. Это срок, в течение которого оспаривается большая часть дел, связанных со спорами о наследстве. Поэтому договор наследования необходимо проверить.

Стороны могут заключить любой договор купли-продажи, например, с отсрочкой платежа (с условием осуществления наличного или безналичного расчета). В тексте соглашения возможно оговорить дополнительные моменты: сохранение регистрации за любым из жильцов, выплата любых долгов и пр.

Важно! Договор должен быть заверен у нотариуса, в ином случае правовой силы он иметь не будет.

После нотариального заверения новому собственнику потребуется обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности, где ему предоставят соответствующее свидетельство.

В ипотеку

Договоры ипотечного кредитования заключаются на покупку первичного и вторичного жилья. В таком случае о чистоте сделки особо беспокоиться не стоит. Нужную информацию проверят юристы банка. Зато от самого заемщика кредитор потребует целый пакет документов.

Большая их часть связана с подтверждением кредитоспособности. Потребуется справка по форме 2-НДФЛ, если заемщик – наемный работник, или декларация о доходах – для предпринимателей.

Полный перечень необходимой документации следует уточнять непосредственно в банке. Он может несколько варьироваться.

Банк и заемщик заключают договор ипотечного кредитования. Условия таких соглашений имеют существенные различия по срокам, ставке, способу погашения и пр. Поэтому о них нужно спрашивать у сотрудника кредитной организации заранее и просмотреть основные условия на сайте банка.

С использованием материнского капитала

Как показывает статистика ПФР, большая часть владельцев материнского капитала предпочитает расходовать выплату на приобретение жилой недвижимости.

Использовать средства на покупку можно:

  1. Оформив ипотеку.
  2. Заключив договор купли-продажи.

Чтобы воспользоваться целевой выплатой, владельцу маткапитала потребуется обратиться с соответствующим заявлением в Пенсионный фонд РФ, где у него затребуют:

  1. Собственный гражданский паспорт и паспорт супруга (при наличии).
  2. Свидетельство о гражданском состоянии (о заключении брака или разводе).
  3. Документы на детей. Их согласие на проведение сделки, если им уже исполнилось 14 лет.
  4. Нотариально заверенное обязательство выделить каждому члену семьи равную долю в приобретаемом жилье.
  5. Техническую документацию на приобретаемую квартиру.
  6. Правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость.
  7. Согласие продавца с отсрочкой платежа.
  8. Договор с кредитором, если маткапитал намереваются расходовать на погашение ипотеки.

Детальный список требуемых документов необходимо уточнять в отделении ПФР по месту жительства.

Необходимые документы

Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:

1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.

2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).
3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.
4. Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.
5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.
7. Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.
8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.

При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.

Этапы оформления

Если гражданин решил без вмешательства специалистов осуществить сделку купли-продажи, ему все же желательно получить предварительную консультацию юриста.

Порядок приобретения квартиры:

  1. Самостоятельный процесс следует начинать с проверки чистоты сделки. Нужно требовать от продавца всю необходимую документацию. Главное на этом этапе – удостовериться в отсутствии обременений. В этом помогут выписка из Росреестра, обращение в ФССП и к нотариусу. Лучше все проверки осуществить параллельно. Такие действия пусть не на 100%, но существенно обезопасят покупателя.
  2. Второй этап – составление предварительного договора с собственником и сбор требуемой документации. На этом этапе желательно обратиться к профессиональному юристу для консультации, особенно если договор планируется составлять с дополнительными условиями.
  3. Следующий шаг – обращение к нотариусу, который проверит всю документацию, составит окончательный текст договора и заверит сделку.
  4. Завершающий этап – обращение в Росреестр с заверенным договором. Здесь сделку зарегистрируют и новому владельцу предоставят свидетельство о праве собственности.

Заключение

Договор о приобретении жилья оформляется в несколько этапов. Они немного варьируются в зависимости от вида сделки. При самостоятельной покупке важный этап – проверка юридической чистоты приобретаемого жилья. Если заключается договор ипотечного кредитования, эту функцию возьмут на себя юристы банка.

В процессе будет задействовано большое количество документов. Потребуются они на стадии проверки, на этапах подписания договоров и регистрации. Перечень варьируется в зависимости от этапа отчуждения и вида сделки.

Источник: Метрпрайс

Как грамотно осматривать квартиру при покупке на вторичном рынке

Алгоритм осмотра квартиры

Любой риэлтор вам скажет, что выбор квартиры и принятие решение о ее покупке зачастую зависит от общего эмоционального эффекта, который она произвела на покупателя. Если квартира нравится, покупатель готов более снисходительно относиться к возможным ее недостаткам, а то и вовсе закрыть на них глаза. Но недочеты надо уметь выявлять уже на стадии осмотра объекта – хотя бы для того, чтобы сбить на переговорах цену.

У каждого человека есть определенные приоритеты и свои критерии, по которым он даст оценку тому или иному жилью. Тем не менее, риэлторы советуют не полагаться на эмоции, а придерживаться определенного плана, по которому вы будете  проводить осмотр.

Артем Кохановский, директор департамента элитной недвижимости компании

Great reality рассказал, что начинать осмотр объекта  нужно с придомовой территории. Здесь следует проверить достоверность наличия парковочного места, детской площадки, ограждений.  Далее, при осмотре подъезда нужно, чтобы горел свет и было видно, в каком состоянии находятся вестибюли и лестницы. Важно — особенно, если квартира находится на верхних этажах — состояние лифта.

Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «Инком-недвижимость» говорит, что главное, на что смотрит покупатель, – сама квартира: планировка, состояние, наличие дополнительных благ (ремонт, стеклопакеты и т.п.). Предупредить о «подводных камнях» покупателя должен его риэлтор. Грамотный специалист знает типовые планировки наизусть и сможет сразу, без предоставления поэтажного плана на квартиру, определить, проводилась ли в квартире перепланировка или нет. Из этого вытекает вопрос, узаконена ли данная перепланировка. «Это первый нюанс, о котором должен знать покупатель, потому что покупая квартиру с неузаконенной перепланировкой, он принимает на себя обязательство либо привести помещение в первоначальное состояние в соответствии с документами БТИ, либо узаконить перепланировку. И здесь уже покупатель должен соотнести желание купить эту квартиру и необходимость в дальнейшем узаконивать перепланировку, а, значит, тратить время и деньги», — говорит эксперт.

Сергей Лядов, руководитель отдела по связям с общественностью инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» рассказал, что крайне желательно посмотреть квартиру без мебели или хотя бы попросить ее передвинуть, чтобы была возможность оценить состояние недвижимости максимально тщательно. По словам эксперта, при выборе угловых квартир необходимо внимательно проверить потолки и стены, насколько они хорошо утеплены, есть ли пятна и разводы от сырости. «Специалисты советуют смотреть недвижимость без включенного телевизора и громкой музыки, чтобы была возможность оценить уровень уличного шума, нет ли негативного воздействия со стороны метро или трамваев», — говорит господин Лядов. «Уделить внимание надо и таким важным вопросам, как: соответствует ли квартира  плану БТИ, все ли в порядке с вентиляционной шахтой, в каком состоянии газовые коммуникации, если квартира газифицирована», — считает эксперт.

Владимир Кузнецов, управляющий партнёр консалтинговой компании Greenwich Group рассказал, как важно обратить внимание на состояние ремонта в квартире. По словам эксперта, необходимо оценить свежесть ремонта и сопоставить его с тем, сколько времени проживают в квартире владельцы. Оптимальный вариант — когда ремонт делался «под себя» и в нем какое-то время жили. Предпродажный ремонт очень часто делается для того, чтобы скрыть негативные факторы. Если покупатель не намерен делать капитальный ремонт, нужно очень внимательно проверить работу всех коммуникаций и инженерии – электропроводку, подачу горячей и холодной воды, батареи, сантехнические трубы и вентили, канализацию, кондиционеры, счетчики и пр. В этом же случае, как рассказал господин Кузнецов, необходимо внимательно осмотреть наиболее дорогостоящие при ремонте опции – пол, санузел, потолок (в т.ч. и на предмет протечек), межкомнатные двери, окна. Если не устраивает расположение комнат, нужно осведомиться о возможности перепланировок и расположении несущих стен.

Подводные камни

Как правило, существует также ряд трудновыявляемых недостатков при осмотре квартиры.Не всегда легко можно получить информацию о ваших потенциальных соседях. Они  могут быть шумные, пьющие, делать затяжной ремонт – в общем, существенно усложнить вам жизнь.

Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood говорит, что если проводятся ремонтные работы в соседских квартирах, то в итоге – складирование строительного  мусора на лестничной площадке, это временно, но неизбежно. Если вы приобретаете квартиру на последнем этаже, то вероятны протечки крыши, если на  первом этаже, то  может появляться влага из подвала, а как результат — наличие грибка на стенах, который можно временно на момент осмотра квартиры скрыть. «Кроме того, после приобретения квартиры вы можете столкнуться с  неправильной системой электрической разводки или ошибками в подключении коммуникаций», — рассказал эксперт.

Сергей Лядов считает, что цена ниже рынка должна настораживать клиента и побуждать к более тщательному осмотру квартиры. Лучше всего для этого взять с собой опытного специалиста по ремонту квартир.

«Если неприятные характеристики получится обнаружить на месте, то цену квартиру можно значительно скорректировать. Что касается окружения и перспектив его изменения, то в этом вопросе поможет проект планировки территории. Конечно, серьезное значение имеют соседи, их статус и репутация в доме. Если повезет, то вы их сможете увидеть. Им тоже небезразлично, кто поселится на их лестничной площадке», — говорит эксперт.  

Владимир Кузнецов считает, что сложнее всего дело обстоит с оценкой теплоизоляционных характеристик. Если квартира покупается летом, то узнать о качестве отопления покупатель сможет только зимой, и наоборот, когда квартира покупается в холодное время года, трудно оценить, будет ли жарко летом.

Артем Кохановский привел ряд следующих возможных минусов квартиры: рядом с домом проходит электричка (такую квартиру могут показывать, когда электрички не ходят), рядом с квартирой или в самой квартире был организован наркопритон, и тогда будущий собственник вынужден терпеть такое соседство. Также в квартире мог быть пожар, убийство и т.п. По словам эксперта, проблемной может стать и квартира на 2 этаже – если под окнами расположен козырек подъезда или рядом пожарная лестница — такая квартира легко становится объектом внимания воров. Квартиры на 2 этаже часто находятся над офисами различных фирм, что тоже может быть чревато последствиями. Например, на такой склад могут ночью подъезжать и  шуметь грузовые автомобили.

Можно ли оспорить сделку?

Интересен также следующий вопрос: предположим, покупатель после тщательного осмотра приобрел квартиру, подписал все документы. Переехав в нее, он вдруг узнал, что квартира имеет какие-либо не выявленные им недостатки, о которых его не предупредил продавец, и которые могут сказываться на ее стоимости. Можно ли в данном случае попытаться оспорить сделку?

Сергей Лядов говорит, что законодательство и правоприменительная практика у нас еще не совершенны. Поэтому многие вопросы остаются на добросовестности продавца и внимательности покупателя. Действует принцип из кинофильма «Брильянтовая рука»: «принял, сдал, отпечатки пальцев». После подписания акта приема-сдачи претензии крайне сложно оспорить.

Наталья Киселева рассказала, что законодательно на продавца возложена обязанность передать квартиру того качества, которое предусмотрено договором купли-продажи. Поэтому, если продавец не уведомил покупателя о недостатках квартиры, покупатель вправе потребовать либо уменьшения покупной цены, либо устранения продавцом недостатков, либо возмещения продавцом расходов покупателя по устранению недостатков. Если же недостатки существенные (понятие существенных недостатков также дается законом), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченных денег.

«Вот только наличие шумных соседей, или то, что вы при осмотре не обратили внимание на вид из окна, не является недостатком квартиры де-юре, хотя и очень неприятно для жизни.  Если же вам удастся доказать, что недостатки в квартире существенные, возмещения, скорее всего,  придется требовать через суд. Поэтому все и нужно предусмотреть до покупки, дабы приятные хлопоты по такому важному делу, как приобретение недвижимости,  не превратились в судебные тяжбы», — говорит эксперт.

Подводя итог, стоит еще раз напомнить, что как бы вам ни понравилась квартира – на первый взгляд, стоит по заранее продуманной схеме произвести методичный ее осмотр на предмет явных и скрытых недостатков. Это поможет как сбавить цену при переговорах с продавцом, так и убережет от возможных неприятных моментов после переезда в новое жилье. Портал о недвижимости Move.su желает вам удачного выбора!

Автор Калачихина Евгения

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке — документы и оформление

Источник изображения: www.pixabay.com

Этапы покупки квартиры разнятся в зависимости от типа сделки. На каждом из них требуется большой пакет документов как от покупателя, так и от продавца. Если при отчуждении недвижимости используются средства, предоставляемые третьей стороной, дополнительно необходимы договоры и сопроводительная правовая документация от этого участника сделки.

В первую очередь проверять их придется самому покупателю. Участие в процессе контролирующих структур не предполагает выполнения этой функции в полном объеме.

Что такое вторичное жилье

Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:

  1. Жилье первичное, от застройщика.
  2. Жилье вторичное, от вторичного собственника.

Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.

Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:

  • квартиру продали с обременением;
  • на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
  • жилье находится в залоге у банка;
  • на недвижимость наложен арест.

Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:

  1. Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
  2. Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
  3. Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
  4. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
  5. Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
  6. Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
  7. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
  8. Согласие супруга продавца на сделку.
  9. Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.

Прочие необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке будут зависеть от типа сделки и ряда сопутствующих факторов.

Важно! Дополнительно стоит при проверке обратиться к нотариусу, который сделает запросы на предмет выявления различных обременений. Услуга эта недорогая, но дает больше гарантий чистоты сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Можно выделить два основных способа приобретения жилой недвижимости:

  1. Посредством ипотечного кредитования.
  2. Оформив договор купли-продажи.

Каждый из способов также может быть реализован по-разному.

У собственника напрямую

Самый простой способ купить квартиру – заключить договор купли-продажи с собственником. До оформления сделки покупателю следует обратить внимание на основной пакет документов. Будет нелишним дополнительно запросить кадастровый паспорт и сверить представленную в нем информацию с визуальным осмотром квартиры.

Внимание! Если квартира стала собственностью продавца на основании вступления в наследство, желательно не покупать ее, пока с этого момента не прошло три года. Это срок, в течение которого оспаривается большая часть дел, связанных со спорами о наследстве. Поэтому договор наследования необходимо проверить.

Стороны могут заключить любой договор купли-продажи, например, с отсрочкой платежа (с условием осуществления наличного или безналичного расчета). В тексте соглашения возможно оговорить дополнительные моменты: сохранение регистрации за любым из жильцов, выплата любых долгов и пр.

Важно! Договор должен быть заверен у нотариуса, в ином случае правовой силы он иметь не будет.

После нотариального заверения новому собственнику потребуется обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности, где ему предоставят соответствующее свидетельство.

В ипотеку

Договоры ипотечного кредитования заключаются на покупку первичного и вторичного жилья. В таком случае о чистоте сделки особо беспокоиться не стоит. Нужную информацию проверят юристы банка. Зато от самого заемщика кредитор потребует целый пакет документов.

Большая их часть связана с подтверждением кредитоспособности. Потребуется справка по форме 2-НДФЛ, если заемщик – наемный работник, или декларация о доходах – для предпринимателей.

Полный перечень необходимой документации следует уточнять непосредственно в банке. Он может несколько варьироваться.

Банк и заемщик заключают договор ипотечного кредитования. Условия таких соглашений имеют существенные различия по срокам, ставке, способу погашения и пр. Поэтому о них нужно спрашивать у сотрудника кредитной организации заранее и просмотреть основные условия на сайте банка.

С использованием материнского капитала

Как показывает статистика ПФР, большая часть владельцев материнского капитала предпочитает расходовать выплату на приобретение жилой недвижимости.

Использовать средства на покупку можно:

  1. Оформив ипотеку.
  2. Заключив договор купли-продажи.

Чтобы воспользоваться целевой выплатой, владельцу маткапитала потребуется обратиться с соответствующим заявлением в Пенсионный фонд РФ, где у него затребуют:

  1. Собственный гражданский паспорт и паспорт супруга (при наличии).
  2. Свидетельство о гражданском состоянии (о заключении брака или разводе).
  3. Документы на детей. Их согласие на проведение сделки, если им уже исполнилось 14 лет.
  4. Нотариально заверенное обязательство выделить каждому члену семьи равную долю в приобретаемом жилье.
  5. Техническую документацию на приобретаемую квартиру.
  6. Правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость.
  7. Согласие продавца с отсрочкой платежа.
  8. Договор с кредитором, если маткапитал намереваются расходовать на погашение ипотеки.

Детальный список требуемых документов необходимо уточнять в отделении ПФР по месту жительства.

Читайте также:

 

Чем отличается кадастровый паспорт от технического

 

Что такое выписка из ЕГРП и как ее получить

Необходимые документы

Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:

  1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.
  2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).
  3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.
  4. Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.
  5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
  6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.
  7. Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.
  8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.

При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.

Этапы оформления

Если гражданин решил без вмешательства специалистов осуществить сделку купли-продажи, ему все же желательно получить предварительную консультацию юриста.

Порядок приобретения квартиры:

  1. Самостоятельный процесс следует начинать с проверки чистоты сделки. Нужно требовать от продавца всю необходимую документацию. Главное на этом этапе – удостовериться в отсутствии обременений. В этом помогут выписка из Росреестра, обращение в ФССП и к нотариусу. Лучше все проверки осуществить параллельно. Такие действия пусть не на 100%, но существенно обезопасят покупателя.
  2. Второй этап – составление предварительного договора с собственником и сбор требуемой документации. На этом этапе желательно обратиться к профессиональному юристу для консультации, особенно если договор планируется составлять с дополнительными условиями.
  3. Следующий шаг – обращение к нотариусу, который проверит всю документацию, составит окончательный текст договора и заверит сделку.
  4. Завершающий этап – обращение в Росреестр с заверенным договором. Здесь сделку зарегистрируют и новому владельцу предоставят свидетельство о праве собственности.

Читайте также:

 

Как выписаться из квартиры через МФЦ

 

Приобретение жилья: новостройка или «вторичка»

Заключение

Договор о приобретении жилья оформляется в несколько этапов. Они немного варьируются в зависимости от вида сделки. При самостоятельной покупке важный этап – проверка юридической чистоты приобретаемого жилья. Если заключается договор ипотечного кредитования, эту функцию возьмут на себя юристы банка.

В процессе будет задействовано большое количество документов. Потребуются они на стадии проверки, на этапах подписания договоров и регистрации. Перечень варьируется в зависимости от этапа отчуждения и вида сделки.

 

На что надо обратить внимание при покупке «вторички»: 6 ключевых моментов

Продавать квартиру может, кто угодно. Поэтому вы непременно должны убедиться, что предъявитель паспорта является именно тем, за кого себя выдает

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

Квартиру купить нынче не просто. Ведь важно не только накопить деньги на заветные квадратные метры, но и приобрести их без каких-либо проблем. Не наткнуться на мошенников.

Недавно у нас отменили свидетельство о праве собственности. А это значит, покупатели не смогут быстро проверить квартиру на юридическую чистоту. Для этого придется делать запрос в соответствующий орган.

Мы решили спросить частного риелтора Татьяну Фролову, на что надо обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенно, это касается тех, кто покупает жилье самостоятельно — без помощи риелтора, компании или просто юриста.

1. Срок владения недвижимостью.

Квартиры, находящиеся в собственности менее пяти лет, попадают под налог на доходы физических лиц. Сейчас он составляет 13%. Налог высчитывается с суммы, не меньшей, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры. То есть если в договоре указана стоимость, которая больше кадастровой, налог платится с нее. А если — меньше кадастровой, то с тех самых 70% от оценки по кадастру. Если же квартира в собственности больше 5 лет, то ничего платить не надо.

2. Личность продавца.

Продавать квартиру может, кто угодно. Поэтому вы непременно должны убедиться, что предъявитель паспорта является именно тем, за кого себя выдает. Что этот документ ни у кого не украден. Для этой процедуры необходимо обязательно обратиться в правоохранительные органы.

3. Проверка на дееспособность.

Алкоголизм, наркомания, психические расстройства — все эти определения могут доказывать недееспособность продавца квартиры. А если вы приобретете жилье как раз у такого индивида, то в будущем сделка может быть оспорена и признана ничтожной его родственниками. Поэтому владельцу жилья нужно получить справку у психиатра о дееспособности. Чтобы потом ни у кого не было проблем.

4. Несовершеннолетние.

Если в квартире, которую вы покупаете, прописаны несовершеннолетние, то это тоже повод насторожиться. Для того, чтобы обезопасить себя от проблем, вам необходимо будет получить от органов опеки официальное разрешение, которое подтвердит, что права несовершеннолетних не ущемляются в ходе продажи. Иначе и эта сделка может быть признана недействительной.

5. Продавец – женат.

Супруг или супруга продавца обязательно должны дать нотариально заверенное согласие на сделку. Иначе после продажи они могут выставить свою претензию, и суд будет на их стороне. Учтите это!

6. Квартира получена в наследство.

От продавца вам понадобится нотариально заверенная расписка в том, что он обязуется самостоятельно решить все вопросы с объявившимися наследниками. Если таковые впоследствии объявятся. В противном случае, это может стать вашей проблемой.

нюансы, которые не знают риэлторы

Автор Антон Величко На чтение 10 мин. Просмотров 39.5k. Опубликовано Обновлено

Осмотр квартиры перед покупкой жилья на вторичном рынке — как покупателю правильно осмотреть квартиру, нюансы при осмотре, которые не знают даже риэлторы.

Я больше, чем уверен, что большинство из нас осматривают все, что хотят купить и квартира в этом случае не исключение.

Покупая квартиру тысячи покупателей делают одни и те же ошибки или правильные действия, которые приводят к соответствующим результатам.

В результате покупка квартиры приносит радость и удовлетворение или же напротив — разочарование.

Как оказаться тем, кто покупая квартиру принимает правильное решение? Как не оказаться разочарованным в приобретенной квартире? Достаточно соблюдать небольшое количество нехитрых правил.

Наблюдая за покупателями и  риэлторами, я вывел основной ряд  действий, которые необходимо совершить для правильной покупки квартиры. Все эти действия совершаются на этапе осмотра квартиры.

Ведь именно тщательный осмотр квартиры является основной гарантией того, что ваша покупка квартиры окажется наиболее удачной.

Хитрости и приемы осмотра квартиры подробно рассматриваем в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

Осмотр квартиры перед покупкой: двор

1. Осмотр придворовой территории, на которой расположен дом.

Обратите внимание на состояние двора, его ухоженности, наличие парковки, свободных мест на ней, ведь вам тоже предстоит куда-то ставить вашу машину.

Даже если в данный момент у вас нет машины, то вероятнее всего она появится, ведь жизнь налаживается и начало положено — вы покупаете квартиру! Так сделайте это максимально правильно:)

«Подводные камни» при покупке найдете в статье  11-ти рисках покупателя квартиры

Если у вас есть дети, то по умолчанию, наличие детской игровой площадки непременно и актуально. Напротив, при отсутствии у вас детей, например, они уже выросли — детская площадка может стать для вас излишним источником шума.

Обратите внимание на какую сторону выходят окна вашей будущей квартиры. Идеально, если они выходят на обе стороны — и во двор и на улицу.

Если же только во двор, то будьте готовы к тому, что покупая такую квартиру вы можете стать невольными зрителями дворовых посиделок, шумных гуляний и «разборок» дворовых кампаний;

2. Осмотрите дом, в котором планируете покупать квартиру со всех сторон.

Не поленитесь обойти его кругом. Осмотрите стены, состояние швов (если это панельный дом), наличие сырых или покрытых мхом кирпичных стен (особенно касается домов вторичного рынка недвижимости, построенный еще в советский период), наличие либо отсутствие выкрашивающейся кладки, балконов или обшивки стен..

Бывает достаточно примеров, когда покупая квартиру покупатели, особенно, квартир, находящихся на последних этажах, не замечают наличие трещин в стенах и эти недостатки обнаруживаются только после покупки квартиры и последующего проживания в ней.

Постарайтесь не повторят этого печального опыта:)

О плюсах и минусах 1-го и последнего этажей читайте в квартира на первом этаже и квартира на последнем этаже

3. Важно, хотя бы предположительно, знать с кем вам предстоит соседствовать после покупки квартиры.

Одни покупатели идут знакомиться с соседями, звоня в их двери, но во-первых не всегда можно застать людей дома, а во-вторых не всем понравится подобная манера предварительного знакомства, хотя полезность этого способа исключать нельзя.

Гораздо проще со двора посмотреть на состояние и наличие пластиковых окон. По их количеству и состоянию можно сделать определенные выводы об уровне достатка и социальному положению соседей.

Чтобы не повторять бега по граблям ваших предшественников — воспользуйтесь опытом поколений. который отражен в моей статье «Как купить квартиру с хорошими соседями«, уверен вам она тоже понравится.

В дополнение: состояние домов, построенных в начале 80-хх годов прошлого века, может быть намного лучше, чем возведенных уже в начале этого. Причин может быть много — от качества и добросовестности строительства, до качества стройматериалов и добросовестного ухода за зданием,  в котором вы решили осуществить покупку квартиры.

Про плюсы и минусы вторички и новостройки читайте Что выбрать: вторичку или новострой

Осмотр квартиры перед покупкой: подъезд

1. После осмотра придворовой территории и внешнего вида здания, осмотрите подъезд, его состояние.

Покупая квартиру 99% покупателей обращают внимание на состояние подъезда и его входной двери, тамбура. Вы можете поинтересоваться как давно был сделан ремонт или когда его собираются производить.

Не лишним будет обратить внимание на состояние лестничных площадок во всем подъезде. Это вы можете сделать до или после осмотра самой квартиры.

Наличие несанкционированных «мест для курения», банки из под пива на подоконниках дадут вам достаточно ясное представление что периодически или постоянно на лестничных маршах.

Покупка квартиры довольно серьезное предприятие и подходить к нему надо соответственно.

Не смущайтесь и не ленитесь — чем больше у вас будет информации о квартире, тем более обдуманное решение о покупке квартиры вы примите.

Помимо осмотра самого подъезда можете посмотреть состояние дверей квартир в подъезде. Это т осмотр вкупе с окнами квартир даст более четкое понимание какие соседи будут вас окружать.

Не упускайте из виду эти нюансы, т.к. ваше комфортное проживание отнюдь не ограничивается купленной квартирой — подъезд и соседи так же будут участвовать в вашей жизни.

Есть достаточно много примеров, когда курящие соседи доставляют массу дискомфорта из-за устраивания «дымовых завес» в подъезде, в результате чего одежда пропахивается дымом, страдают дети (если они есть) и ваши нервы.

Предусмотрите или исключите неприятные ситуации до покупки квартиры — на стадии ее осмотра.

2. Состояние и работоспособность лифта тоже имеет большое значение.

По внешнему виду кабинки можно сделать вывод о контингенте, который проживает в подъезде, а так же о работе коммунальных служб.

Поинтересуйтесь в какое время работает лифт. Обычно лифты либо работают круглосуточно, либо отключаются после 23:00, если для вас это принципиально важно, например, вы часто поздно возвращаетесь домой — лучше вам сразу это уточнить перед покупкой квартиры.

3. Обратите внимание на наличие или отсутствие мусоропровода.

В настоящее время многие жильцы отказываются от него, ввиду того, что при его неправильной эксплуатации возникают две главные проблемы — запах и крысы. Если мусоропровод присутствует обязательно посмотрите его расположение.

Одно из неудачных расположений мусоропровода — непосредственно на площадках, где расположены квартиры, более удачное расположение, когда он находится между этажами.

Если мусоропровод отсутствует — узнайте где находятся места выброса отходов, потому, как если покупку квартиры вы совершите в этом доме, то и вам, соответственно пользоваться данными удобствами:)

Осмотр квартиры перед покупкой

1. Довольно часто продавцы, в процессе проживания в квартире делают несущественную перепланировку с целью создания более комфортных условий для проживания.

При продаже квартиры может выясниться, что перепланировка не узаконена, либо ее узаконить вообще невозможно.

Например, снесены несущие стены, перенесен санузел, либо снесена стена между лоджией и комнатой, убраны вентиляционные короба и прочее.

Покупатели обрадовавшись цене, либо состоянию квартиры на эмоциях не замечают подобных нюансов, либо просто верят продавцам, что изменения «несущественные», а затем оформив покупку такой квартиры ломают голову, как же это узаконить или перепродать квартиру.

Читайте и решайтесь: покупка квартиры с ремонтом и без

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, используйте специалиста, который доедает «третью собаку» на подобных делах, кто знает планировку подобных домов, разбирается в документах и соблюдает только ваши интересы.

Трата на консультацию предотвратит разочарование и зря потраченные нервы после неудачной покупки квартиры.

Жилой фонд состоит не только из новостроек и домов позднего советского периода. Нередко покупатели склоняются к покупке квартир под названием «сталинки».

В этих типах домов встречаются как железобетонные, так и деревянные перекрытия. Эти здания возводились в период 40-50-хх годов, но их состояние различно, в зависимости от ухода и может быть даже внешне идеальным.

Есть у них преимущества, такие как большие площади и высокие потолки, но как недостатком можно считать наличие деревянных перекрытий.

Это может стать причиной пожара всего дома, поэтому банки и страховые компании неохотно выдают кредиты и страхуют покупку квартир в подобных домах.

Тогда можно посмотреть другие варианты — «хрущевки» или «брежневки«. И не смотрите на стандартность их планировок, например удачную перепланировку в 1-комнатной хрущевке можно успешно сделать, зная сколько будет прощивать в ней человек.

Тоже самое касается перепланировки 2-комнатной хрущевки. Главное, что при этом надо знать, так это правила перепланировки в квартире и ее узаконивание.

2. Вид из окна покупаемой квартиры является одним из основных показателей при ее осмотре.

Припоминается один фильм, не помню его названия. Там по сюжету семейная пара покупает дом по выгодной цене и осмотр его проводят уже поздним вечером. Они интересуются, как район, им говорят, что очень тихий и это радует покупателей, дом, в целом им нравится и они покупают.

На следующий день, пара уже днем приезжает в этот дом, чтобы осмотреться, уже как хозяева, опять ходят по дому в приподнятом настроении и когда они открывают шторы окна, выходящего на задний двор, то обнаруживают там кладбище. Да, район здесь действительно тихий:))

На этом примере, вы уже поняли, что надо смотреть при покупке квартиры:) Нередко из окна помимо хорошего вида может попасться пустырь, пыльная дорога, железнодорожные пути и прочее.

3. После осмотра вида за окном не менее важным проверить качество пластиковых окон и добросовестность их установки.

Не для кого не секрет, что довольно часто в покупаемых квартирах, после строительства, покупатели предпочитают менять установленные застройщиком пластиковые окна.

Однако, находятся и те, кого такие окна устраивают изначально. Вы покупаете квартиру, а это такой же товар, как и на рынке — так что не стесняйтесь спросить, кто и когда устанавливал окна, может даже есть смысл спросить паспорт изделия.

4. Если вам важно наличие толстых и качественно сделанных стен при покупке квартиры, то можно проверить и их путем простого простукивания в нескольких местах.

Так же визуально посмотрите, не осыпается ли покрытие стен, нет ли грибка или следов затопления соседями.

По окончании осмотра при покупке квартиры

Обязательно поинтересуйтесь и сами посмотрите инфраструктуру района, в которой планируете покупать квартиру.

Наличие поблизости важных для вас объектов: школ, д/садов, больниц, аптек, торговых и развлекательных центров. Наличие других подъездных путей к дому, остановок городского маршрутного транспорта и прочее.

Узнайте кто живет над покупаемой квартирой, не топили ли квартиру соседи.

Узнайте как можно больше полезной информации, которая бы позволила вам остановить ваш поиск именно на этой квартире, либо продолжить его дальше.

Если не знаете что спрашивать и на что обратить внимание — обратитесь за сопровождением или консультацией к специалисту и придите во «всеоружии» на осмотр квартиры.

Для подкованности, прочтите статью про 6-ть правил выбора квартиры своей мечты.

А если вы уже посмотрели квартиру, то наверняка уже подумываете о том, что надо бы, как минимум, проверить документы на нее. Вот здесь вам подойдет помощь квалифицированного юриста.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Сегодня мы выяснили, что учесть при осмотре квартиры перед покупкой.

Удачной покупки квартиры!

Юридическая шпаргалка. Что нужно спросить у риэлтера при покупке квартиры?

Юридическая шпаргалка. Что нужно спросить у риэлтера при покупке квартиры?

Realt.by запускает новый формат — карточки, в котором кратко, ясно и без воды отвечаем на актуальные вопросы.

01

Кто ваш риэлтер/агент?

Прежде чем начинать работать с агентом/риэлтером и задавать ему какие-либо вопросы, попросите у него идентификационную пластиковую карточку риэлтера/агента. Уточните, есть ли в штате агентства юристы в сфере недвижимости, осуществляющие проверку на юридическую чистоту квартиры. Не лишним будет узнать, сколько АН работает на рынке, какую имеет репутацию, были ли в работе агентства прецеденты.

02

Каково техническое состояние квартиры?

Уточните, делалась ли в квартире перепланировка и утверждалась ли она в компетентных ведомствах.

Изучите технический паспорт квартиры. Соответствуют ли указанные в нем данные действительности? Площадь комнат, высота потолков и так далее.

03

Что с коммуникациями и звукоизоляцией?

Спросите о коммуникациях. Есть ли с ними проблемы, нужно ли что-то менять? Насколько тепло в квартире зимой и не душно ли летом? Также нужно выяснить качество звукоизоляции в квартире. Обязательно проверьте, есть ли в квартире плесень. В углах ее особенно хорошо видно. Также спросите, что из обстановки в квартире продается вместе с ней.

04

Что с инфраструктурой?

Узнайте, есть ли рядом с домом детский сад, школа, поликлиника, продуктовые магазины, банк/банкоматы, хорошо ли развито транспортное сообщение — вся необходимая для жизни инфраструктура.

05

Кто ваши соседи?

Спросите у риэлтера, какие у вас будут соседи по площадке, а также над и под будущей квартирой. Чем они занимаются, насколько шумны? Есть ли среди ваших соседей по подъезду люди, злоупотребляющие спиртными напитками или наркотическими веществами.

06

Чиста ли квартира юридически?

Прежде чем заключить договор на куплю-продажу квартиры, узнайте, сколько собственников у квартиры. Все ли согласны на продажу квартиры? Также уточните, нужно ли ждать, пока найдется вариант взамен продаваемой квартиры.

Спросите у риэлтера, нужно ли получать разрешение исполкома на продажу квартиры и есть ли какие-то обременения, связанные с получением прав на квартиру. Обязательно уточните точную дату совершения сделки и сроки освобождения квартиры.

Материал подготовлен при экспертной поддержке Павла Астапени, юриста и директора агентства недвижимости «Эксперт».

Документы при покупке квартиры в 2021 году: вторичка, новостройка, ипотека

Документы при покупке квартиры имеют первостепенное значение. Без тщательного подготовленного пакета документации провести сделку законным путем невозможно. Любая ошибка в документации в будущем может стать причиной для оспаривания законности купли-продажи.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Если вы уже выбрали квартиру, то имеет смысл заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи и внести задаток. Это убережет вас от риска потерять данный объект из-за более расторопных покупателей, ведь в противном случае продавец будет обязан вернуть не только задаток, но и заплатить штраф.

Существенными условиями такого предварительного договора являются:

  1. Паспортные данные всех участников купли-продажи.
  2. Фактический адрес проживания каждой стороны.
  3. Точное описание характеристик и адреса квартиры.
  4. Срок, в течение которого должен быть подписан основной договор купли-продажи.
  5. Цена покупки и размер задатка.
  6. Срок, в течение которого продавец обязан вернуть залог, если сделка не состоялась, а также штрафные санкции.
  7. Срок в течение которого продавец обязан выписать из квартиры всех жильцов и забрать свое имущество.

В основной перечень документации, требующейся для заключения основного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке, входят:

  1. Сама купчая. Ее обычно доверяют составлять юристу, либо риелтору. Именно этот документ позднее подается в Росреестр для регистрации.
  2. Паспорта сторон.
  3. Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности продавца на данную квартиру. В ней указан собственник, площадь квартиры и ее адрес, а также обременения (например, квартира в залоге у банка из-за ипотеки).
  4. Справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ.
  5. Справка об отсутствии задолженности по оплате налогов.
  6. Техпаспорт.
  7. Домовая книга. В идеале на момент сделки в квартире не должно быть прописанных лиц. А если таковые имеются, следует убедиться, что препятствий для их выписки нет.
  8. Разрешение органа опеки и попечительства на сделку, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний (или является совладельцем).
  9. Документ, на основании которого собственник получил право на данную квартиру (купчая, завещание, дарственная и т.д.).

Покупка новостройки

Еще до покупки строящегося жилья, будущему дольщику стоит убедиться в наличии у компании-застройщика следующей документации:

  1. Инвестиционный договор. Именно в нем указано: сколько квартир будет в доме, кто является покупателем, сколько квартир остается свободными на текущий момент.
  2. Проектная декларация. В ней обязательно имеется план будущего расположения всех квартир на этажах, а также объектов внутренней и внешней инфраструктуры.
  3. Технические документы. В них отражается информация о фундаменте строения, инженерных коммуникациях.
  4. Разрешение на строительство. Здесь очень внимательно нужно проверить – кому оно выдано: тому ли юридическому лицу, с которым вы ведете переговоры о покупке новостройки.

Поскольку многоэтажка не висит в воздухе, а строится на определенном земельном участке, стоит поинтересоваться и вопросом прав застройщика наданную землю. У него могут быть: договор покупку земли под застройку, либо договор долгосрочной аренды, заключенный с местным муниципалитетом.

Если же дом уже отстроен и даже введен в эксплуатацию, то покупателю стоит проверить следующие документы:

  1. Выписка из ЕГРП, подтверждающая наличие у застройщика прав на данную землю или договора аренды.
  2. Поэтажный план здания и экспликация.
  3. Договор на продажу заинтересовавшей покупателя квартиры.
  4. Выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая существование данного юридического лица.
  5. Акт приема-передачи квартиры в новостройке.

Коль скоро все документы у застройщика в порядке, можно переходить к совершению сделки, с той разницей, что со стороны продавца выступает не физическое лицо, а юридическое, поэтому вместо паспорта оно представляет свое свидетельство о регистрации.

Покупка квартиры в ипотеку

Главное отличие сделку купли-продажи квартиры, совершаемой в ипотеку, заключается в отсутствии у покупателя необходимой суммы. Недостача покрывается заемными средствами банка, который в залог принимает приобретаемое жилье. С момента заключения кредитного договора (ипотечного договора) квартира поступает в залог к банку, поэтому покупатель становится собственником с ограничением, пока не погасит полностью задолженность перед банком-кредитором.

Чтобы рассчитывать на одобрение заявки на выдачу ипотечной ссуды, будущему заемщику стоит заранее подготовить целый пакет документов, подтверждающих его благонадежность и платежеспособность:

  1. Копия паспорта, в которой проставлена постоянная регистрация в данном населенном пункте.
  2. Справка с места работы, в которой подтверждено официальное трудоустройство сроком от 6 месяце и более, а также размер ежемесячной оплаты труда.
  3. Положительная кредитная история. В данном случае лучше показать, что ранее оформлявшиеся кредиты были погашены в срок без штрафных санкций.
  4. Справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая вашу дееспособность.
  5. Справка из УВД об отсутствии за вами судимости.
  6. Мужчины предъявляют военный билет, так как его отсутствие – основание для отказа в выдаче ипотечной ссуды. При этом, получившие отсрочку по уважительной причине также не пользуются доверием банков.
  7. Если привлекаются созаемщики или поручители, то на каждого из них необходимо подготовить аналогичный пакет документов.

Это далеко не все, что потребуется предъявить банку для одобрения ипотечной ссуды. Так, если вы решаете купить квартиру у застройщика, не входящего в перечень аккредитованных данным банком, то его благонадежность потребуется доказать следующими документами:

  1. Срок, в течение которого данная строительная организация успешно работает на рынке. Банки требует не менее 5 лет.
  2. Справка о соответствии оценочным нормативам финансовой устойчивости (составляется, согласно ФЗ №214).
  3. Отсутствие задержек в сдаче очередей строительства за истекшее время.
  4. Наличие нескольких (более 2-3) успешно сданных в эксплуатацию объектов недвижимости.
  5. Справка об отсутствии инициированной процедуры банкротства или решения о ликвидации.

Для совершения сделки ипотечного кредитования заемщику потребуется собрать несколько дополнительных документов и предъявить их банку:

  1. Договор страхования. Некоторые банки требуют страховать жизнь и здоровье заемщика, чтобы не рисковать потерять деньги из-за его болезни или смерти. Но перечень страховых случаев может быть значительно шире. Так, ФЗ №214 требует страховать объект ипотеки.
  2. Оценка. Банк должен в точности знать, сколько в данный момент стоит данная квартира на рынке недвижимости. Оценку может провести только компания, являющаяся членом СРО.
  3. Подтверждение платежеспособности. Это могут быть данные о наличии сбережений на счету в каком-либо банке, поступления от продажи авторских прав, алиментные выплаты и т.д.

Сделка купли-продажи в ипотеку существенно сложнее по своему характеру и по числу документации, поскольку участников фактически не двое (покупатель и продавец), а трое – ведь банк тоже участвует, а в случае, если заемщик не сможет погасить долг, именно банку перейдет право собственности на эту квартиру. 

Покупка второго дома для аренды: что можно и нельзя

Хотя есть финансовые выгоды от инвестирования в арендуемую недвижимость, есть и риски — арендаторы, которые не платят арендную плату, и головная боль арендодателя. Вам нужно будет взвесить налоги, прирост стоимости недвижимости, ипотеку и расходы на обслуживание, а также ваше желание быть арендодателем, когда решите, является ли аренда аренды разумным финансовым шагом.

Ключевые выводы

  • Покупка второго дома для сдачи в аренду дает несколько ключевых преимуществ, в частности налоговые льготы, такие как отчисления на проценты, страхование и другие расходы.
  • С другой стороны, вам придется быть домовладельцем, что требует времени и энергии.
  • Одна из лучших вещей, которую могут сделать потенциальные арендодатели, — это сделать домашнюю работу по недвижимости и набрать номера
  • .

Подумайте о налоговых преимуществах

Вы можете вычесть проценты, налоги, страхование и другие расходы из дохода от собственности и, как правило, вычесть убытки из другого дохода. Вы также можете вычесть амортизацию из ваших налогов.

Вычет в основном представляет собой надбавку на износ свыше 27.5 лет по состоянию на март 2020 года. Вы можете продать арендуемую недвижимость и направить выручку на другую арендуемую недвижимость без уплаты налога на прирост капитала.

Не забывай, что будешь арендодателем

Ваша аренда — это бизнес, требующий времени и энергии. Вы должны быть в курсе законов об аренде и по закону обязаны поддерживать безопасную и пригодную для жилья собственность для ваших арендаторов.

Помните, что арендатор, платящий большие деньги, имеет право ожидать почти мгновенного ответа на любую проблему, большую или маленькую.Арендаторы, которые знают, что платят немного ниже рыночной, будут немного менее требовательны. Помогает, если можно сделать мелкий ремонт самостоятельно. Вы также должны собирать арендную плату и иметь дело с просроченными арендаторами.

Если перспектива управления собственной арендной платой пугает, попросите своего маклера по недвижимости направить его к управляющему недвижимостью или смотрителю или выполните поиск в Интернете. Просто имейте в виду, что наем менеджера по недвижимости съест ваши доходы.

Сделайте домашнее задание по недвижимости

Потратьте столько же, если не больше времени на исследование арендуемой недвижимости, как на покупку жилья.Вы должны знать специфику рынка, законы зонирования и тенденции как для аренды, так и для продажи жилья в том месте, которое вы планируете. Посмотрите на школы, транспорт, рекреационные ресурсы, магазины и то, что жильцы этого района ожидают от аренды.

Покупка права выкупа может быть вариантом, поскольку банк, лишивший права выкупа, обычно хочет вернуть остаток по ипотеке и продает недвижимость по цене ниже рыночной.

Вы хотите, чтобы ваша недвижимость была привлекательной для арендаторов.Ищите недвижимость на набережной, рядом с кампусом колледжа или местной школьной зоной. Старый дом в стабильном поселке или дом в оживленном районе также может быть хорошим вариантом.

Если вы покупаете инвестиционную недвижимость для сдачи в аренду на новом поле для гольфа, остерегайтесь «синдрома поля для гольфа». Если более новое и красивое жилье для поля для гольфа будет построено в том же районе, ваша собственность может выглядеть устаревшей через несколько лет, что снизит цену .

Не пренебрегайте числами

Используйте приложения для смартфонов или онлайн-калькуляторы ипотечных кредитов, чтобы проанализировать ежемесячные расходы на жилье.Калькулятор должен позволять вам вводить покупную цену, первоначальный взнос, налоги, страховку и процентную ставку по ипотечному кредиту. Ставки по ипотеке на арендуемую недвижимость обычно выше, чем ставки на первичный дом. Также учитывается техническое обслуживание и ремонт. Хорошее эмпирическое правило — около 1% от покупной цены в год.

Таким образом, содержание недвижимости за 300 000 долларов будет стоить примерно 3 000 долларов в год. Однако вы можете увеличить процент до 1,5% или 2%, если собственность старше.Другой способ рассчитать ремонт и техническое обслуживание — это придерживаться того, что иногда называют «правилом квадратных футов», согласно которому домовладельцы составляют 1 доллар на квадратный фут в год. Если, например, ваш арендованный дом составляет 1800 квадратных футов, вы ожидаете, что расходы на ремонт и техническое обслуживание составят 1800 долларов в год.

Советы потенциальному арендодателю

Пример из реального мира

Вот пример прогнозируемого дохода: Допустим, вы арендуете дом за 300 000 долларов за 2 000 долларов в месяц.Первоначальный взнос в размере 20% составляет 60 000 долларов, а фиксированная 30-летняя процентная ставка по остатку в размере 240 000 долларов составляет 4%. Налоги, страхование и бюджет на техническое обслуживание доведут ежемесячные расходы до 1764 долларов, что дает номинальную прибыль в размере 2838 долларов в год, или 4,73% от первоначального взноса в год. Неплохо.

Это намного лучше, чем сберегательный счет, и лучше, чем дивиденды по большинству акций голубых фишек, хотя, возможно, не так много, как вы могли бы заработать на фондовом рынке в хороший год. Но если рассчитать типичную амортизацию в размере 3.На 64% номинальная прибыль в размере 2 838 долларов США превращается в убыток в размере 6 252 долларов США, который вы можете применить к прочему доходу. Однако, в зависимости от вашей налоговой категории, это может составить несколько сотен долларов налоговой экономии до положительного денежного потока плюс возможность что дом оценят в цене.

Итог

Инвестиции в недвижимость для получения дохода не для всех, но если вы относитесь к своим инвестициям как к бизнесу, терпимы к внутренним рискам и умеете обращаться с молотком, финансовые выгоды могут быть значительными.

15 основных вопросов, которые следует задать перед покупкой квартиры

Планируете на купить квартиру или дом? Вы должны знать, что это решение, требующее много размышлений. Прежде чем принять решение, особенно важны два этапа: — первый контакт с продавцом, , и — посещение квартиры или дома.

Чтобы помочь вам извлечь максимальную пользу из этих двух этапов, ShBarcelona составила список вопросов, которые вы должны задать перед принятием окончательного решения.

Разные вопросы при покупке недвижимости

При первом контакте

Вы увидели квартиру или понравившийся дом и решили набрать номер, указанный в объявлении, чтобы назначить дату посещения.

Этот первый контакт чрезвычайно важен: прежде чем вы отправитесь в визит, не задумываясь, задайте по телефону следующие адекватные вопросы, так как это поможет вам выиграть значительное количество времени и убережет вас от больших разочарований в этот день. визита.

Даже если это звучит повторяюще, очень важно для узнать о каждой из характеристик, упомянутых в объявлении .

Позволив им расширить характеристики, вы узнаете гораздо больше, чем читая объявление, и, возможно, узнаете больше о возможных недостатках, не упомянутых в объявлении.

Купите недвижимость в Барселоне

Вот несколько вещей, которые нужно знать перед покупкой квартиры, если вы не ответили при просмотре пунктов в объявлении:

  • Убедитесь, что все рекламируемые комнаты имеют площадь в соответствии с законом (в Испании размер комнаты не может быть меньше 6 м² или, по крайней мере, нельзя рекламировать как комнату).
  • Освещение : какая ориентация квартиры? Сколько окон и каковы их размеры?
  • Общее состояние: когда в квартире производились последние строительные работы или ремонтные работы ? Нужен ли ремонт? Если да, то сколько денег нужно на это потратить? Если квартира продается с мебелью или с бытовой техникой, на какой день они были куплены?

Фото Burst via Pexels

  • Если это кондоминиум , очень важно запросить информацию о звукоизоляции стен и обслуживании мест общего пользования.
  • Еще один важный аспект: банкноты . Придется ли вам платить за кондоминиум? Сколько в среднем стоят счета за воду и электричество?
  • Это спокойный район ? Какие ближайшие объекты ? (транспорт, магазины, школы, если у вас есть дети…)?

Не стесняйтесь задавать любой вопрос, который считаете необходимым, прежде чем назначить дату посещения квартиры или дома! При покупке квартиры нужно многое проверить…

Статья по теме: Как купить недвижимость во время и после Covid-19

Во время посещения

Если квартира или дом убедили вас после этого первого телефонного разговора, пора подумать о визите и о том, как им воспользоваться.Какие вопросы нужно задать при просмотре квартиры?

Советы :

  • Приехать немного до посещения . Это даст вам возможность совершить экскурсию по окрестностям или даже поговорить с соседями или опекуном, если это собственность. Так вы узнаете больше о жизни по соседству (и, например, если там шумно).
  • Не забывайте следить за каждой деталью, будь то состояние потолка или окон.Мы не всегда задумываемся об этих деталях, но они очень важны.
  • Не стесняйтесь обращаться к , посетите несколько раз в разное время дня. Это даст вам лучшее представление о квартире.
  • Несколько хороших вопросов:
    • Если это кондоминиум, попросите показать протокол последнего общего собрания. Эти документы очень полезны, чтобы знать стоимость последних работ или даже выявленные неудобства и жалобы.
    • Не стесняйтесь проверить на себе, что все работает идеально: смесители, окна и т. Д .; если есть камин , поинтересуйтесь у продавца, работает ли. Если какое-либо оборудование не в хорошем состоянии, спросите, какие ремонтные работы требуются и сколько это будет стоить.
    • Какова сумма налога на имущество, земельного налога и местных налогов? Вы также можете попросить показать последние счета, он также проинформирует вас о возможных дополнительных ежемесячных расходах.

Познакомьтесь с ShBarcelona

Наконец, не стесняйтесь задавать любые полезные вопросы, касающиеся истории дома или квартиры.

  • Сколько прожили хозяева в доме / квартире?
  • Какие дела они с ним сделали?
  • Работы или ремонтные работы после его постройки выполнял профессионал?
  • Сколько времени выставлено на продажу? Внимание: если он давно выставлен на продажу и его цена постоянно падает, возможно, это недостаток, о котором они вам не сказали. Более того, вам нечего терять, если прямо спросить, есть ли в доме какие-либо недостатки и какие именно они могут быть.
  • Есть ли еще недвижимость на продажу по соседству? Если есть, по какой цене? Это позволит вам провести сравнение.

Если другие вопросы кажутся вам полезными, не стесняйтесь их задавать! Таким образом, вы сможете спокойно решить, покупать ли недвижимость или нет.

Что вы считаете самым важным при покупке квартиры?

Покупка второго дома: подходит ли он вам?

Хорошо, вы думаете о покупке второго дома.Может быть, вы часами смотрели HGTV и хотите попробовать последние тенденции дизайна дома. Или, может быть, вы хотите разнообразить свой портфель за счет недвижимости. Или, может быть, вы просто готовы иметь собственное место рядом с внуками.

Какой бы ни была причина, покупка второго дома — это большое дело! Это более рискованное вложение, чем думает большинство людей, и требует много работы. Я не отговариваю вас от этого — до тех пор, пока это правильное решение для вас.Давайте обсудим некоторые из наиболее важных факторов, которые следует учитывать, прежде чем двигаться дальше.

Оцените, почему вы покупаете второй дом

Первое, что вам нужно определить, — это , почему вы думаете о покупке второго дома. Давайте рассмотрим наиболее частые причины, чтобы вы могли лучше понять свои собственные мотивы.

Недвижимость на время отпуска

Возможно, вы захотите купить место на пляже, в горах или рядом с семьей. Я понимаю! И если вы на «Baby Step 7», я могу попасть на борт.Однако сделайте паузу и подумайте о компромиссе. Если вам просто нужен дом для отдыха два или три раза в год, можно найти менее стрессовый способ, например, время от времени тратить деньги на хороший Airbnb. Не основывайте свое решение о покупке второго дома на чистых эмоциях или желании не отставать от Джонсов.

Инвестиции

Есть две основные стратегии инвестирования в недвижимость для покупки второго дома: перевернуть и перепродать его или сдать в аренду в качестве источника пассивного дохода.

Аренда недвижимости

Когда дело доходит до аренды второго дома, вы должны принять это обязательство с широко открытыми глазами. Вот несколько вещей, о которых нужно помнить:

  • Доход от аренды не гарантирован . Арендаторы приходят и уходят. Если это не курорт или туристическая зона, вы можете провести недели или месяцы без арендаторов.
  • Арендаторы могут стоить вам денег. Даже если вы попросите и проверите рекомендации, вы не можете гарантировать, что другие позаботятся о вашей собственности.Люди могут нанести гораздо больший ущерб, чем тот, который покрывается залогом!
  • Недвижимость на дальнем расстоянии требует любви к местным жителям . Если вы хотите приобрести второй дом для сдачи в аренду, разумным шагом будет купить дом в вашем районе , чтобы вы могли следить за ним и при необходимости делать мелкий ремонт.
Перелистывание и перепродажа

Что касается f , прикрытие дома , это может быть отличным способом заработать деньги — если вы готовы делать эту работу.Это не так гламурно, как кажется на HGTV! Ремонт дома доставляет гораздо больше хлопот и головной боли, чем они охватывают в этих 30-минутных сериях. Вам нужно подумать, есть ли у вас навыки, терпение и время, чтобы быстро переключиться. Ведь время — деньги!

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Вам также необходимо подумать о налоговых последствиях, особенно о налоге на прирост капитала. Это относится к вам, если вы продаете что-то дороже той цены, которую вы за это заплатили, например, дом.Если вы перепродаете и перепродаете дом, не владея им и / или не проживая в нем по крайней мере два года, вы, вероятно, будете платить налоги с прибыли. Убедитесь, что вы готовы к дополнительным расходам и вас не застают врасплох.

Неистовая щедрость

Возможно, вы захотите купить дом, чтобы использовать его как способ благословить других людей своей невероятной щедростью. Я знаю, что эта причина может быть не такой уж распространенной, но здесь, в Ramsey, нам нравится делать все по-другому! Если вы находитесь на Baby Step 7, вы можете владеть вторым домом и позволить людям, которые нуждаются в жилье или которым просто нужно ненадолго уехать, оставаться в нем.Когда дело доходит до пожертвований, вам не нужно ограничиваться только наличными деньгами!

Убедитесь, что вы можете позволить себе купить второй дом

Это самый важный вопрос, который вы задаете себе на протяжении всего процесса. Можете ли вы позволить себе второй дом? Давайте углубимся в подробности.

Оплачивайте второй дом наличными.

Да, я серьезно к этому отношусь. Вы должны оплатить дом и все связанные с ним расходы (например, стоимость закрытия) наличными. Вы никогда не должны брать ссуды на вторую недвижимость, , даже если это инвестиции.Кредит всегда риск. Если вы берете ипотеку, вы добавляете элемент неопределенности в свое будущее. Неважно, что с вами происходит — потеря работы, смерть члена семьи, серьезная болезнь — эта ипотечная компания ожидает выплаты ежемесячно. Этот второй дом должен быть благословением, а не обузой!

Накопить резервный фонд.

В дополнение к оплате за дом наличными, накопите резервный фонд в размере от трех до шести месяцев на расходы, чтобы покрыть все расходы, связанные с домом.Сюда входят:

  • Сборы ТСЖ
  • Страхование собственника жилья
  • Коммунальные услуги
  • Налоги на недвижимость
  • Ремонт и обслуживание

Этот фонд на случай чрезвычайной ситуации поможет вам покрыть расходы на любые возникающие проблемы с техническим обслуживанием. И вопрос не в , выпадет ли , а в , когда !

Второй дом также может повлиять на вашу налоговую ситуацию, потому что IRS рассматривает вторые дома и дома для отдыха иначе, чем ваше основное место жительства.Обязательно поговорите с налоговым профи, чтобы узнать, во что вы ввязываетесь.

Учитывать расходы на мебель и жилье.

Дом никуда не годится, если он стоит пустым! Если вы просто не переворачиваете и не перепродаете, придумайте бюджет для расходов на мебель для вашего нового места и купите все это, как вы уже догадались, наличными!

Приготовьтесь к обязательству

Недвижимость — это практическая задача, требующая много времени. Если вы собираетесь делать это хорошо, вы должны быть увлечены этим.Вот несколько вопросов, которые следует задать себе перед тем, как погрузиться в голову:

  • Понимаю ли я свои цели?
  • Нравится ли мне работать руками?
  • Готов ли я взять на себя ответственность за вторую собственность?
  • У меня есть достаточно времени, чтобы посвятить это этому?
  • Это эмоциональное или импульсивное решение?
  • Я думал об этом какое-то время?
  • Моя супруга / семья на борту?

Все еще отслеживаете меня? Хорошо, давай придумаем план для этого второго дома, который ты собираешься купить!

Как купить второй дом

Готовы кататься? Вот три шага к покупке второго дома.

1. Установите бюджет.

Мы уже установили, что за второй дом нужно платить наличными. Помните о конкретной сумме в долларах, чтобы точно знать, когда вы будете готовы к действию. Придумайте сумму в долларах для каждой из этих категорий:

  • Собственность
  • Затраты на закрытие
  • Мебель и техника (при необходимости)
  • Ваш фонд на случай чрезвычайной ситуации, включая достаточно денег, чтобы покрыть от трех до шести месяцев:
    • Сборы ТСЖ
    • Страхование домовладельцев
    • Коммунальные услуги
    • Налоги на недвижимость

Не нажимайте на курок, пока не накопите долларов точной суммы , которая понадобится вам для покупки второго дома.Совет профессионала: сэкономьте деньги на свой второй дом на счете денежного рынка, чтобы воспользоваться более высокими процентными ставками. Или, если вы не планируете в ближайшее время покупать вторую недвижимость, вы можете вложить эти деньги в паевые инвестиционные фонды роста, чтобы воспользоваться преимуществами комплексного роста. Однако на фондовом рынке всегда есть риск, поэтому не вкладывайте его, если вы планируете совершить покупку в течение пяти лет.

2. Проведите исследование.

Это важное решение, которое вы принимаете, так что не торопитесь! Найдите время, чтобы понять, что именно вы ищете.Изучите разные районы. Двигайтесь и гуляйте по местам, которые вас интересуют. Вот несколько профессиональных советов, которым нужно следовать, когда вы на охоте:

  • Не покупайте лучшую недвижимость в районе (или районе) . Ради справедливости ищите дом в нижнем / среднем конце лучшего района, а не лучший дом в дешевом / заброшенном районе.
  • Решите, хотите ли вы работать с группой управления . Группа по управлению недвижимостью делает вашу жизнь арендодателем более удобной, но использование такой группы съест вашу прибыль.
  • Знать местные законы . Налоговые законы различаются от штата к штату, поэтому сделайте домашнюю работу и поговорите с налоговым профи, чтобы узнать, на что вы идете.

3. Работа с доверенным агентом по недвижимости

Не, повторяю, не пытайся пройти в одиночку! Агент по недвижимости имеет доступ ко всем видам информации, которой у вас нет, а также к пониманию и опыту работы на рынке. Работа с профессионалом сэкономит вам массу времени и избавит от множества головных болей, а также вы сэкономите деньги и в конечном итоге получите гораздо более выгодную сделку.

Пришло время покупать?

Когда вы взвешиваете все варианты и имеете твердый план действий, покупка второго дома может быть захватывающим опытом — мечта сбылась! Но не позволяйте своей мечте превратиться в кошмар. Этот дом может быстро стать обузой, если вы поспешите купить, прежде чем будете готовы.

Всегда полезно получить второе мнение, когда вы принимаете такое важное решение, поэтому я хочу, чтобы вы работали с первоклассным специалистом по недвижимости, который поможет вам сделать правильный выбор.

О чем нужно спрашивать при покупке недвижимости в аренду.

Независимо от того, покупаете ли вы дом на одну семью, дуплекс или многоквартирную недвижимость, в процессе покупки вам необходимо учесть некоторые моменты. Эти важные вопросы позволят вам узнать, покупаете ли вы чьи-то проблемы. Вот что вам нужно спросить при покупке недвижимости в аренду.

Первый вопрос, который, я думаю, должен спросить покупатель арендуемой собственности, — это регистры платежей арендатора (-ов).Журналы платежей или истории транзакций покажут все расходы и платежи, которые когда-либо производил арендатор. Если продавец / нынешний арендодатель не может предоставить это, это означает, что они не ведут надлежащий учет. Если они смогут предоставить эту информацию, вам будет показана история платежей арендатора. Такие элементы, как постоянные просроченные платежи, отклоненные чеки или проблемы с обслуживанием, вызванные арендатором, будут отображаться в этой бухгалтерской книге; это подскажет вам, чего можно ожидать от арендаторов, поскольку прошлое поведение является хорошим индикатором будущих действий.

Второй товар, который вы должны получить, все важные документы и информацию от продавца. В договоре купли-продажи покупатель арендуемой недвижимости должен потребовать от продавца предоставить следующие важные документы.

После указанной выше важной информации покупатель сдаваемой в аренду собственности должен также получить общую финансовую информацию. Запросить отчет о прибылях и убытках за три года — хорошее правило. Просмотр этих отчетов позволит вам увидеть валовой доход, получаемый от собственности, и операционные расходы.С их помощью вы можете рассчитать свой ROI [возврат инвестиций]. Только не забывайте внимательно следить за расходами. Если собственность находится в хорошем состоянии, тогда расходы на содержание в отчете о прибылях и убытках должны быть довольно точными. Если в собственности много отложенного обслуживания, тогда вы можете запланировать более высокие расходы.

Получение всей этой информации позволит вам успешно управлять арендой после покупки. Получить эти документы после закрытия всегда труднее.Не все продавцы будут иметь эту информацию, но важно знать это перед покупкой, чтобы вы знали, во что ввязываетесь. Воспользовавшись приведенными выше советами, ваше предприятие по покупке аренды будет беспроблемным для всех вовлеченных сторон, поскольку теперь вы знаете, что вам нужно просить при покупке арендуемой собственности.

101 Вопросы, которые вы должны задать перед покупкой этого вложения

Покупка одновременно увлекательна и пугает, поэтому, чтобы минимизировать риски и максимизировать прибыль, Сэм Саггерс представляет этот окончательный контрольный список покупок

Мы все используем и эмоции, и логику для принятия решений в жизни, и кажется, что мы часто ошибаемся в той же мере, в какой мы правы, но все мы, кажется, все в порядке.Но достаточно ли этого для хорошей покупки недвижимости? Если вы хотите стать успешным инвестором в недвижимость, жизненно важно, чтобы у вас была практичная и логичная система покупки, которая позволяет вам принимать правильные решения на основе фактов.

Два отличных способа испортить сделку

За многие годы работы с недвижимостью я узнал, что есть два распространенных способа, которыми люди портят или пропускают сделки с недвижимостью. Первый слишком эмоциональный, а второй слишком аналитический.Давайте посмотрим на пример каждого из них.

Эмоциональная покупка

Воспоминания о былых днях дают нам прекрасное представление о том, как мы учимся и принимаем решения. Хотя это обобщение, если вы предпочитали математику английскому в школе, вы, вероятно, больше аналитический человек, тогда как если бы английский был вашей сильной стороной, вы, вероятно, предпочли бы решать вопросы, используя эмоциональные рассуждения.

Для примера, я хорошо знал английский в школе; однако в математике я был довольно иррациональным.Когда я покупаю недвижимость, я склонен испытывать эмоции от собственности. Это позволяет мне видеть понимание и сердцебиение области или рынка, что является преимуществом, но также действует как проклятие, поскольку я часто смотрю на недвижимость через розовые эмоциональные очки. Я понимаю это о себе, и это позволило мне стать еще лучше в сделке; многие годы, которые я занимаюсь этим, научили меня говорить себе «нет» и получать второе мнение.

Как вы теперь знаете, молодой и наивный я купил свою первую собственность на основе эмоционального мыслительного процесса.Я купил, потому что мне очень понравился этот район — я там вырос! Я любил пригород, и мне просто нужно было иметь собственность. Мой идеализм перевесил любую логику, хотя тогда я, конечно, не знал этого. Мои эмоции обошлись мне более чем в 30 000 долларов, так как я понес убытки и пришлось продать.

Многие австралийцы пытаются найти недвижимость в хорошо знакомом им месте. Это потому, что многие люди учатся и принимают решения через эмоции. Они покупают недвижимость в городе или пригороде, где они живут, и сохраняют собственность в течение длительного времени только потому, что они считают, что это хорошее вложение, а не потому, что цифры говорят им, что это так.При первой покупке моей первоначальной целью было заработать деньги за счет прироста капитала. Этот метод может быть и остается очень эффективным, но в то время я настроил себя на провал: мои исследования были плохими, и потребуются годы, прежде чем рынок вырастет. Эмоции желания получить эту собственность, потому что я эмоционально привязался к ней, были, в конце концов, моей самой большой проблемой.

Я думал, что знаю, что делаю. Я этого не сделал. С момента моей первой покупки недвижимости я никогда больше не относился к ней с пренебрежением.

Аналитический паралич

Чрезмерно аналитические люди попадают в ловушку иного рода. Они часто анализируют сделку сверх того, что необходимо. Они имеют тенденцию заходить слишком далеко и поэтому страдают от так называемого «аналитического паралича». Покупка недвижимости никогда не бывает идеальной, но у аналитиков могут быть проблемы с этим. Они часто страдают от того, что с недвижимостью нужно брать и отдавать. Часто они никогда не вступают в игру, поскольку душат собственность своими собственными рассуждениями, прежде чем даже начнутся.

В моей второй книге, Как стать миллионером, работающим на неполный рабочий день, , я рассказываю о друге, с которым я много работал. Я был посредником в продаже недвижимости с тремя спальнями в Сиднее в качестве залогодержателя во владении. Я знал, что он собирается купить по невероятно низкой цене — всего 530 000 долларов, со скидкой 120 000 долларов от справедливой рыночной стоимости. На момент продажи недвижимость также сдавалась в аренду.

Мы вместе осмотрели собственность. Когда я рассказал ему о сделке, он подумал, что он выиграл, но когда мы приехали в собственность, я заметил, что его энергия и мышление начали меняться, и он быстро решил сосредоточиться на минусах здания и на том условии, что арендаторы жил в.Логика моего друга подсказывала ему, что для того, чтобы сделка была успешной, инвестиционная недвижимость должна выглядеть идеально, как и его собственный дом. (Правда, жильцы не содержали дом в отличном состоянии. В тот день, когда мы осматривали, вещи жильцов были не очень аккуратны, на кухне была разбросана посуда, а детские игрушки были разбросаны по всему полу.)

Когда я увидел, что энтузиазм моего друга ослабевает, я снова объяснил количество сделок, хорошую цену, которую он получает, и что зона готова к росту капитала.Но в тот вечер он позвонил мне и сказал, что не собирается продолжать покупку, потому что арендаторы не сохранили собственность в том виде, в котором он хотел бы. Этот аналитический паралич обошелся моему другу в 120 000 долларов. В конце концов, он не мог ничего увидеть за состоянием собственности. Он не чувствовал рынка, и его логика убила сделку для него. Он искал идеальную сделку с недвижимостью, которой попросту не существует.

101 вопрос о покупке

Когда вы покупаете недвижимость, чтобы избавиться от слабости эмоций или дисбаланса излишней логики, следует рассмотреть несколько очень полезных и практических вопросов.Они проясняют, что важно в сделке, и не дадут вам переживать по поводу собственности или, наоборот, анализировать ее настолько тщательно, что вы убеждаете себя не идти вперед. Инвесторы должны применять клинический процесс, учитывающий только цифры, стратегию, финансовое положение и цели. Это не эмоциональный процесс; Единственное, что имеет значение, — это будет ли недвижимость приносить доход для достижения финансовых целей.

Для этого практического урока я собрал 101 вопрос, который необходимо задать, который поможет всем инвесторам, независимо от того, демонстрируете ли вы эмоциональные или логические атрибуты.На практике с этих вопросов начинается сбор разведывательной информации по всем сделкам с недвижимостью; вы можете использовать их все или ограничить их выяснением того, что вам нужно знать от агентов и поставщиков, а также о районах или свойствах. Они разработаны как руководство, которое, несомненно, приведет к полезным открытиям. В сфере недвижимости нужно понимать так много; Если у вас есть отличные вопросы, вы найдете отличную информацию.

С таким представлением они поймут, что вы серьезно настроены.У вас есть опыт покупки недвижимости, и вы используете старый пряник жадности, чтобы их зацепить. И как только вы представились и установили взаимопонимание, время для вопросов …

Не в определенном порядке. Подумайте, что вам нужно, чтобы узнать о районе или собственности, на которую вы смотрите, какова ваша стратегия и каковы ваши цели. Тогда убедитесь, что вы задаете правильные вопросы.

Если нужно, положите их в блокнот или папку и возьмите с собой, когда потребуется.

Давай займемся этим!

101 вопрос о покупке

  1. Насколько доступны новые земли в этом районе?
  2. Какие крупные проекты реализуются в этом районе?
  3. Какие крупные розничные торговцы переезжают в этот регион или из него?
  4. Каков уровень вакантных площадей коммерческих офисов в этом районе?
  5. Какие транспортные планы есть в этом районе?
  6. Какой основной работодатель в этом районе? Скорее всего, они увеличатся или уменьшатся в размерах?
  7. Ожидается ли рост заработной платы в местной промышленности?
  8. Какие типы недвижимости соответствуют местной демографии: дома, квартиры, таунхаусы или апартаменты?
  9. Сколько спален должно быть в доме в этом районе: одна, две, три, четыре или больше?
  10. Должен ли он иметь комнату для шумных вечеринок и / или место для развлечений на открытом воздухе?
  11. Гараж на один или на две машины или вообще без него?
  12. Должна быть одна, две или три ванные комнаты?
  13. Должен ли он быть одноуровневым или многоуровневым?
  14. Если в центре внимания поиска квартиры, какое максимальное количество квартир должно быть в застройке?
  15. Какова медиана доходности пригорода и что возвращает собственность?
  16. Сколько нужно потратить на недвижимость, чтобы получить лучшую доходность?
  17. Что лучше в старой или новой собственности в этом районе для большей прибыли?
  18. Будут ли арендаторы платить за бассейн больше?
  19. Будут ли арендаторы платить больше за кондиционер?
  20. Что лучше делать сейчас или позже, чтобы добавить стоимости к собственности, и как это должно быть сделано?
  21. Следует ли располагать недвижимость рядом со школами, остановками общественного транспорта и основными дорогами? Если да, то как далеко он должен быть расположен и следует ли учитывать время в пути?
  22. Как далеко (время в пути или время полета) находится отель от крупного делового района или центра города?
  23. Где поблизости должен быть аэропорт или вокзал? Если да, то как далеко он должен быть от собственности?
  24. Находится ли объект рядом с крупными торговыми центрами, кафе, ресторанами и т. Д.?
  25. Каков процент арендаторов в этом районе?
  26. Каков уровень вакантных площадей в этом районе?
  27. Если упор делается на рост капитала, что делает улицу, пригород, город или город хорошим районом роста?
  28. Продается ли недвижимость через частную продажу или на аукционе?
  29. Сколько лет собственности?
  30. Почему собственники хотят продавать?
  31. Как долго недвижимость выставлена ​​на продажу?
  32. Каковы в настоящее время средние дни на рынке недвижимости в этом районе?
  33. Какую цену, по вашему мнению, устроят владельцы?
  34. Были ли у них предложения?
  35. Какой тип человека или арендатора будет здесь жить?
  36. Какова текущая рыночная арендная плата для данного типа недвижимости?
  37. Какие похожие объекты недвижимости продаются в этом районе на данный момент? Назовите их
  38. Если в проекте участвует разработчик, каковы его знания и опыт?
  39. Находится ли объект в зоне известного затопления?
  40. Происходили ли в этом районе скидки на недвижимость?
  41. Каковы расценки на аукционах в этом районе?
  42. Каков прогноз роста населения в этом районе?
  43. Будет ли поставщик предлагать условия?
  44. Будет ли агент указывать в письменной форме арендную стоимость и рыночную стоимость собственности?
  45. Будет ли агент, с которым вы имеете дело, управлять имуществом?
  46. Как выглядит район?
  47. Какие приспособления и приспособления входят в состав покупки, а какие нет?
  48. Существуют ли какие-либо соглашения, оговорки или какие-либо нормативные требования в отношении собственности?
  49. Разрешены ли все работы на участке?
  50. Какие есть дефекты или недостатки?
  51. Какое зонирование собственности?
  52. Каков потенциал изменения этого зонирования в будущем с учетом роста городов?
  53. Какие услуги в настоящее время предоставляются собственности и какие услуги доступны для использования? Например, природный газ, канализация (так как в ней еще может быть септик), сетчатый водопровод (как это может быть в резервуаре) и т. Д.
  54. Требуется ли работа для объекта недвижимости?
  55. Имеются ли в собственности какие-либо известные проблемы с герметиком или влажностью?
  56. Фундамент структурно прочен?
  57. Есть ли признаки скрытых внутренних или внешних повреждений?
  58. Есть ли какие-либо известные проблемы, связанные с кровлей, о которых агент должен сообщить?
  59. Есть проблемы с проводкой или водопроводом?
  60. Есть ли потенциальная работа, которую, возможно, потребуется выполнить в краткосрочной или среднесрочной перспективе?
  61. Выявит ли поиск по названию что-то, что повлияет на покупку?
  62. Соответствуют ли фактическое физическое имущество и находящиеся на нем жилища тому, что указано в Свидетельстве о праве собственности?
  63. Есть ли в договоре купли-продажи договор аренды или найма?
  64. Каковы расходы, такие как муниципальные таксы, сборы, плата за управление имуществом и плата за воду?
  65. Продается ли вместе с недвижимостью какая-либо мебель?
  66. Была ли собственность оценена зарегистрированным оценщиком? Когда?
  67. Пытался ли продавец продать раньше?
  68. Сколько раз недвижимость продавалась с момента постройки?
  69. Насколько заинтересован продавец?
  70. Есть ли у продавца отчет о строительстве?
  71. Есть ли в собственности приложение для разработки?
  72. Кто-то еще пытался купить недвижимость, но потерпел неудачу из-за финансовых проблем?
  73. Где находится школьное зонирование и будущие школы, которые могут быть запланированы для этого района, или есть запланированные сокращения школ?
  74. Какие положительные атрибуты недвижимости?
  75. Каковы отрицательные атрибуты объекта недвижимости?
  76. Какие регуляторы высоты в этой области?
  77. Каковы пределы плотности застройки на улице?
  78. Есть ли на объекте наследие?
  79. Как совет относится к развитию?
  80. Это рынок покупателей или продавцов?
  81. Какие объекты недвижимости недавно выставлялись на аукцион в этом районе?
  82. Какое качество отделки и фурнитуры?
  83. Какие сопоставимые продажи недвижимости произошли за последние три месяца в поддержку продаваемой недвижимости? А за последние полгода?
  84. Какие эталонные подержанные объекты недвижимости были проданы в аналогичном районе?
  85. Какие эталонные новые объекты были проданы в аналогичном районе?
  86. Какая сопоставимая недвижимость для сдачи в аренду у вас есть?
  87. Какую стратегию аренды с добавленной стоимостью можно принять? Меблирована?
  88. Сдается недвижимость в аренду?
  89. Есть ли у агента лучшие альтернативы покупателя?
  90. Какова средняя стоимость недвижимости в этом районе?
  91. Как выглядит окружающее жилье?
  92. Как я буду зарабатывать на этой собственности?
  93. Могу ли я получить свободное или досрочное владение мячом?
  94. Будет ли продавец брать небольшой или низкий залог?
  95. У вас есть контракт на продажу, чтобы рассмотреть?
  96. Кто устанавливает цену: продавец или агент?
  97. Есть ли у вас собственность в этом районе?
  98. Как долго вы работаете в этом районе?
  99. Готов ли рынок вендоров?
  100. Есть ли у вас недавний отчет о страте собственности? (Для свойств пластов)
  101. Обязан ли продавец купить новую недвижимость?

Постарайтесь получить прямые ответы от агента или продавца.Всегда помните, что агент действует в интересах продавца, а не покупателя, поэтому вам не следует полагаться исключительно на их ответы. Всегда подтверждайте ответы, которые вы получаете на эти вопросы, собственными дальнейшими исследованиями.

Неизбежно, что начинающие инвесторы — и даже многие опытные — совершают ошибки. Хитрость заключается в том, чтобы максимально ограничить их и избежать наиболее очевидных ошибок. Используйте приведенные выше вопросы, чтобы достичь наилучшего результата для ваших целей.Ключевая фраза и урок здесь таковы: без невзгод, которые приносит любое инвестирование, мы никогда бы не продвинулись вперед. Иногда нам нужны небольшие неудачи, которые позволят нам добиться успеха в долгосрочной перспективе.

Ваше время — ваш самый большой актив. Все мы эмоционально привязываемся к собственности или выражаем причудливую логику о том, почему нам не следует покупать недвижимость. Попадание в ловушку догмы об этих человеческих недостатках может привести к тому, что покупатели потеряют десятки тысяч долларов, а также лишатся лучших возможностей, которые имеют более быстрое время обработки.

Умные инвесторы заставляют свой капитал работать, будучи проницательными; они получают помощь, чтобы противодействовать их собственным человеческим слабостям. Характер многих проявляет высокомерие и гордость в вопросах богатства; Не дайте себя обмануть — инвесторы должны постоянно проверять свое душевное состояние по отношению к рассматриваемой собственности. Чтобы сделать это правильно, нужно использовать различные стратегии, которые позволят создать отличную базу недвижимости намного быстрее, поскольку вы станете невосприимчивыми к переменным, связанным с недвижимостью, узнав о себе и собственности.В конце концов, когда вы владеете недвижимостью на миллионы долларов, вы относитесь к ней как к инструменту богатства. Любовь или влечение к тому, как вы себя чувствуете, заменяется результатом: богатством!

Сэм Саггерс — генеральный директор Positive Real Estate Group.

Заявление об ограничении ответственности: несмотря на должную осторожность, мнения, выраженные участниками, не обязательно отражают мнение Вашей инвестиционной собственности.

6 вещей, которые следует учитывать перед покупкой второго дома

Вторые дома дают людям возможность вести другой образ жизни в другой части страны или даже за пределами США.S. Для некоторых это достаточно привлекательно, чтобы получить еще одну ипотеку или вложить значительную сумму сбережений в ее покупку.

Если вы тоскуете по дому вдали от дома, вы не одиноки. Согласно отчету Национальной ассоциации домостроителей (NAHB), в 2016 году было 7,4 миллиона вторых домов, или около 5,6 процента от общего жилищного фонда. Самым популярным местом для второго дома является Флорида (1,1 млн). Калифорния, Нью-Йорк, Техас, Мичиган, Северная Каролина, Аризона и Пенсильвания также были популярными штатами для строительства второго дома.

Но прежде чем присоединиться к клубу, убедитесь, что вы готовы к долгосрочным обязанностям, с которыми приходит второй дом. От налогов до сдачи в аренду, здесь мы разберем некоторые важные аспекты реальной жизни для дома для отдыха мечты.

Рассмотрите полный финансовый эффект

Как домовладелец (второй дом), вся финансовая ответственность ложится на ваши плечи — дважды. Если у вас возникла проблема с канализационной трубой в вашем основном доме, а затем, спустя короткое время, ваша система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха нуждается в ремонте во втором доме, у вас будет два колоссальных счета подряд.

Кроме того, у вас будут вдвое больше счета за страхование жилья, налоги и различные другие расходы, такие как счета за коммунальные услуги, уход за газоном и ассоциацию домовладельцев или сборы ТСЖ (если применимо).

«Очень важно, чтобы покупатели составили подробный бюджет с учетом непредвиденных расходов — например, потребуется ли страхование от наводнения и сколько это стоит? Неужели скоро потребуется замена техники? » — говорит Чарльз Нильсен, национальный директор по кредитованию частных клиентов Boston Private.

Хотя покупатели жилья могут позволить себе эти затраты, не забывайте о своих общих целях, — говорит Дэниел Р. Хилл, президент инвестиционной консалтинговой фирмы D.R. Hill Wealth Strategies, LLC, Ричмонд, Вирджиния.

Хилл призывает своих клиентов подумать об этих проблемах с большими деньгами, прежде чем перебраться в другой дом:

  1. Вы откладываете не менее 15 процентов своего текущего дохода на пенсию?
  2. Есть ли у вас шесть месяцев (предпочтительно девять месяцев) в резервном кассовом фонде?
  3. У вас нет задолженности по кредитной карте?
  4. Выкуплен ли ваш нынешний дом?
  5. И, если возможно, учредили ли вы фонд колледжа для своих детей?

Если все эти поля могут быть отмечены, то покупатели, скорее всего, будут в более безопасном положении, чтобы рассмотреть дом для отдыха, говорит Хилл.

Что произойдет, если вам понадобится вторая ипотека

Вы все еще выплачиваете ипотеку за свое основное жилье, когда вы влюбились в отличный летний дом, и теперь вам понадобится еще одна ипотека. Вот несколько вещей, которые следует знать заемщикам.

Как и любой кредит, банки будут учитывать, достаточен ли ваш доход для покрытия ваших расходов, — говорит Джудит Корпрю, исполнительный вице-президент и директор программы финансовой грамотности в Patriot Bank, NA. Будьте готовы к рассмотрению вашего кредитного отчета, а также доходов. трудовая книжка и активы.

Объединение непогашенной кредитной карты или другого долга с высокой процентной ставкой в ​​более низкий платеж с использованием HELOC или других продуктов с низкой процентной ставкой может улучшить вашу финансовую картину для кредиторов, — говорит Джон Суини, глава отдела управления благосостоянием и активами компании Figure Technologies. .

Ваша способность путешествовать по другим направлениям может быть ограничена

Старая поговорка «знакомство порождает презрение» может быть применена к домам для отдыха для некоторых людей. После 10 летних каникул в Клируотер-Бич привлекательность теплых вод Персидского залива может уступить место раздражению (и цене) сезона ураганов.Точно так же 10-часовая живописная поездка в горную хижину может быстро превратиться в обременительный шлеп через несколько лет.

Дело в том, хотите ли вы застрять на одном месте надолго?

«Покупатели должны подумать, не повлияет ли второй дом на их способность путешествовать в другие места. Если человеку или семье нравится путешествовать в одно и то же место каждый год, покупка дома там может иметь смысл, но может быть сложно совмещать расходы на второй дом с поездками в другие места », — говорит Нильсен.

Дома для отпуска по-прежнему остаются домами, поэтому убедитесь, что доступны другие желаемые удобства. Такие вещи, как продуктовые магазины и рестораны, а также гольф или тренажерные залы, являются частью нашей повседневной жизни и могут также входить в уравнение счастья. Второй дом, который также обеспечивает удобство, на которое вы рассчитываете, поможет вашему дому сохранить свою привлекательность с течением времени.

Сдача в аренду второго дома

Сбор денег за аренду может быть разумным способом субсидировать недвижимость для отдыха. Однако есть законы, о которых следует знать перед покупкой.Помните, что законы различаются в зависимости от штата, города и даже района, поэтому то, что хорошо для одного сообщества, может быть запрещено в другом.

Например, в Нью-Йорке Airbnb является незаконным, если только постоянный житель не проживает в квартире или квартира не сдается более чем на 30 дней.

Что касается кондоминиумов, покупатели должны выяснить, разрешает ли устав кондоминиумов аренда квартир или аренда, подобная Airbnb. То же самое и с правилами ТСЖ.

«Некоторые общины требуют аренды минимум на 90 дней при предварительном одобрении арендатора ассоциацией.Если это так, покупатели захотят оценить, потребуется ли для поиска квалифицированных арендаторов риэлтор, и рассчитать комиссионные, которые необходимо будет вычесть », — говорит Нильсен.

Услуги по уборке, страхование и общее техническое обслуживание — это расходы, которые домовладельцы также должны включать в свой бюджет. Поскольку вы не можете гарантировать доход от аренды, убедитесь, что вы можете позволить себе эти расходы (включая ежемесячный платеж по ипотеке) самостоятельно.

Возможно, вам также придется отказаться от желаемого времени для проживания во втором доме, чтобы получить доход от аренды, что может снизить привлекательность второго дома.

«К сожалению, наибольший спрос со стороны арендаторов приходится на то время, когда вы хотите быть там. Когда мы смотрим на цифры с клиентами, мы часто предлагаем им арендовать дом на неделю или месяц вместо того, чтобы войти в мир арендодателей. Часто это дешевле и доставляет меньше хлопот », — говорит Тимоти Паркер, партнер Regency Wealth Management.

Налоги на дома для отдыха

По данным налоговой службы (IRS), загородный дом классифицируется как личное жилье или как арендуемое имущество.Это личное жилище, если вы ограничиваете его сдачу в аренду 14 или менее днями в году; более 14 дней и считается арендуемой собственностью. В большинстве случаев вам придется сообщать о доходе от аренды независимо от классификации.

Если ваш загородный дом классифицируется как арендуемая недвижимость, вы не сможете претендовать на вычет налоговых процентов по ипотеке. Однако вы можете требовать возмещения убытков по арендной плате, если потраченная вами сумма превышает арендный доход. Вы можете сообщить об этих убытках в Приложении E своей формы 1040.

Обязательно поговорите с опытным налоговым специалистом о своих потенциальных обязательствах и удержаниях. И имейте в виду, что вы можете вычесть только проценты, уплаченные по ипотеке на сумму 750 000 долларов или меньше всего на все ваши дома.

Второй дом может быть рискованным вложением

Любой, кто помнит жилищный кризис, знает, что стоимость дома не гарантирована. После того, как рынок жилья достиг пика в 2006 году, его стоимость упала на 33 процента в национальном масштабе, уничтожив капитал и вынудив домовладельцев лишиться права выкупа.

Многие эксперты сходятся во мнении, что жилая недвижимость — не обязательно лучший способ вложения денег, поэтому для людей, которые хотят разбогатеть, покупка другого дома может оказаться не плодородной почвой.

«Многие люди ошибочно полагают, что недвижимость — это хорошее и безопасное вложение», — говорит Роберт Р. Джонсон, профессор финансов, Хайдерский колледж бизнеса, Университет Крейтон. «Они становятся жертвами историй о резком росте стоимости недвижимости за длительные периоды времени. Чего они не понимают, так это того, что с 1890 по 1990 год с поправкой на инфляцию повышение курса U.С. жилья было просто около нуля. Это удивляет людей, но это не должно быть настолько удивительным, потому что стоимость строительства и труда снижается ».

Подробнее:

9 вопросов, которые следует задать новым инвесторам перед покупкой арендуемой собственности

В отличие от продажи, покупка арендной собственности — это долгосрочное вложение. А для долгосрочных инвестиций необходимо долгосрочное мышление и планирование.

Недвижимость — это по своей сути неликвидная инвестиция: ее продажа стоит несколько месяцев и тысячи долларов, в отличие от акций, облигаций или REIT.На продажу сдаваемой в аренду собственности может потребоваться шесть месяцев и 15 000 долларов; это далеко от продажи акций мгновенно, за счет комиссии брокера в размере 4,95 доллара.

Это означает, что ошибка при покупке арендуемой собственности не решается так быстро, легко или дешево, как продажа акций, которые, по вашему мнению, вам не нравятся.

Итак? Не делай ошибок!

Хорошо, поэтому вы обязательно сделаете несколько ошибок, когда купите свою первую арендуемую недвижимость. Но если вы сделаете это правильно, ваша кривая обучения будет включать в себя мелкие ошибки, а не мигрень, вызванную сожалением.

Вот девять вопросов, которые помогут вам принять рациональные, хорошо обоснованные решения об инвестициях в аренду и убедиться, что ваша следующая недвижимость будет выгодной.

1. Когда в последний раз заменялись свод, печь, кондиционер и водонагреватель?

У любого дома есть и другие компоненты, которые, конечно же, нужно оценить. Но некоторые компоненты, такие как каркас, проводка и сантехника, имеют чрезвычайно долгий срок службы, и косметические обновления достаточно очевидны.Мне не нужно напоминать вам смотреть на кухню и в ванную комнату; вы знаете, насколько они устаревшие или шикарные.

Но не обязательно очевидно, сколько лет крыша, печь, кондиционер и водонагреватель. Их замена может быть дорогостоящей, и если их потребуется заменить в течение следующих нескольких лет, вы должны знать об этом перед покупкой арендуемой собственности.

Сначала спросите продавца. Если они не могут дать вам точного ответа — желательно с документацией — узнайте мнение экспертов.Спросите своего риэлтора, спросите подрядчиков, спросите своего домашнего инспектора.

Это подводит меня ко второму пункту: всегда проводите домашний осмотр. Даже если вы покупаете недвижимость «как есть», вам нужно знать, во что вы ввязываетесь.

Вот краткая справочная инфографика, показывающая, как долго работает каждый компонент в собственности, чтобы вы могли понять, как часто вам нужно будет их заменять.

2. В чем мое конкурентное преимущество как инвестора в недвижимость?

Когда вы занимаетесь бизнесом, вам нужно одно или три конкурентных преимущества.И не заблуждайтесь: как инвестор в недвижимость, даже индивидуальный инвестор, покупающий свою первую арендуемую недвижимость, вы занимаетесь бизнесом.

У вас нет опыта, поэтому не рассчитывайте на это как на свое преимущество. А что насчет наличных? Можете ли вы купить недвижимость в аренду за наличные, вместо того, чтобы брать ссуду на аренду?

Если вы используете ссуду на аренду недвижимости для покупки недвижимости, как быстро вы сможете рассчитаться? Скорость может быть конкурентным преимуществом.

Возможно, вам удастся найти выгодные предложения по аренде недвижимости — сделки, которых не хватает другим инвесторам.Один из способов сделать это — найти недвижимость, не выставленную на продажу, и напрямую обратиться к владельцу по поводу продажи. Попробуйте Propstream или DealMachine как мощные инструменты для работы с недвижимостью, которые помогут вам в этом.

Если вы не знакомы с ним, вот наш полный обзор Propstream, а также двухминутный обзор функций:

Еще одним конкурентным преимуществом могут быть ваши сети продавцов вне рынка, таких как оптовые торговцы и продавцы «под ключ». Мы включаем их каталог, базу данных Dealfinder, вместе с нашим курсом FIRE from Real Estate, но есть много других способов обновления сети.

Ваше конкурентное преимущество может заключаться в том, что вы можете выполнять ремонтные работы самостоятельно, или в том, что вы можете продвигаться настолько быстро, делая предложения, что получаете недвижимость по контракту в течение нескольких часов после того, как она будет размещена в списке. Какими бы ни были ваши конкурентные преимущества, убедитесь, что вы их понимаете!

3. Что такое счет по налогу на недвижимость и изменится ли он, когда я куплю арендуемую недвижимость?

Последнее, что вам нужно, — это неприятный сюрприз, когда вы обнаружите, что налоговый счет внезапно увеличился вдвое с 2000 долларов в год до 4000 долларов в год после продажи собственности.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *