Доходный дом как бизнес: 5 отличий на рынке в 2021

Содержание

Доходный дом — что это такое, сколько можно заработать на доходном доме как бизнесе

Доходный дом как бизнес: что это такое и сколько можно заработать?

Доходный дом – это многоквартирный дом, который строится специально под доход от арендного бизнеса. Безусловно, купить квартиру в новостройке и сдавать её впоследствии может кто угодно, у кого есть средства или возможности. Однако доходный дом – другое дело. Он отличается тем, что прибыль получает непосредственно застройщик-инвестор.

Такие объекты были очень популярны в России в дореволюционное время. В городах на доходные дома приходилось примерно до 50% рынка жилья. Революция резко изменила положение дел: объекты стали государственными. Сейчас в России наблюдается постепенное возрождения этого бизнеса.

 

Специфика доходных домов

Аренда в доходных домах отличается от простой аренды тем, что речь идёт об объектах, которые изначально возводятся под сдачу. В них всё делается с расчётом на периодическую смену жильцов. Обычно при возведении домов для продажи квартир застройщики придерживаются одной доминирующей линии поведения:

всё должно быть как можно более практичным и недорогим. Понятно, что вопрос экономии так или иначе важен в большинстве случаев, но при строительстве зданий класса «эконом» он становится приоритетным. Но возводить так доходный дом не совсем рационально. Если в квартирах здания класса «эконом» ремонт впоследствии станет проблемой жильцов, то в доходном доме заниматься всем придётся самому владельцу объекта. При этом жильцы будут часто меняться. То есть амортизация жилья – повышенная. Поэтому чрезмерная экономия невыгодна, так как она оборачивается впоследствии увеличением расходов. Поэтому при строительстве доходных домов на первый план выходит практичность. По факту, речь идёт о той же экономии, но с расчётом на перспективу;

предоставление максимума возможностей для адаптации квартир под себя.

Некоторые ЖК возводятся со свободной планировкой. В таких зданиях владельцы квартир могут сами решать, сколько у них будет занимать конкретное помещение. В доходном доме всё должно быть стандартно и рассчитано так, чтобы подходило как можно большему количеству людей. Идёт ориентация на массовую востребованность;

создание уникальных комплексов в премиальном сегменте. Такие доходные дома есть, однако они рассчитаны на определённый контингент. В основном подобные объекты располагаются в Москве и в Санкт-Петербурге, в Подмосковье их уже заметно меньше. Целевая аудитория – ограничена, спрос специфический. Фактически, есть узкий сегмент, для которого строятся подобные объекты. Однако вход на рынок сложен и рынок в целом уже перенасыщен такими предложениями.

Таким образом, при строительстве доходного дома ставятся другие цели. И это определяет особенности, связанные с ними. 

Доходный дом должен быть:
  • практичным;
  • рассчитанным на временное, но при этом продолжительное проживание;
  • ориентирован на потенциально большое количество людей с разными запросами;
  • состоящим из квартир самого разного размера и уровня, но преимущественно – из не очень больших по площади. В Москве выгоднее всего сдавать в аренду квартиры-студии и однокомнатные.

Следует учесть, что доходный дом – это не просто совокупность квартир. Он представляет собой ещё и общую зону, за содержанием которой также нужно следить. Часть расходов можно переложить на жильцов, однако определённые траты в любом случае будут.

В то же время доходный дом как комплекс способен предоставить и дополнительные возможности для заработка:

  • платная подземная парковка;
  • нежилые помещения на первых этажах;
  • охраняемая платная стоянка для гостей на прилегающей территории.

Сдавать в аренду можно не только квартиры – жильцам, но и нежилые помещения – владельцам разного бизнеса. Причём в Москве и в Московской области уровень получаемой таким образом прибыли заметно возрастает.

 

Сколько и как можно заработать на доходном доме?

Ниша доходных домов с доступными квартирами в настоящем в России свободна. А это означает хорошие перспективы для инвестиций. 

Есть несколько основных схем получения дохода:
  • строительство дома на заказ с получением прибыли от всего объекта в комплексе. Уровень прибыли – до 16,5% в год. Из преимуществ можно отметить большое количество схем, которые вполне реально применить при наличии такой собственности. Недостаток – необходимы серьёзные капиталовложения;
  • выкуп части квартир в готовом доме такого типа с целью последующего заработка на сдаче в аренду. Уровень прибыли снижается, но всё равно в среднем в 2-3 раза выше, чем уровень дохода, получаемый от банковских депозитов. Средств потребуется меньше, чем в предыдущем варианте, что плюс. Однако найти уже построенные доходные дома не в премиальном сегменте в России проблематично, и это – серьёзный минус;
  • вложение средств в строительство доходного дома, то есть вы в данном случае можете выступать в качестве соинвестора. Выгода напрямую зависит от того, на каких именно условиях будет проходить такое сотрудничество. Можно реализовать разные схемы. Например, заказать строительство доходного дома по собственному проекту, который будет полностью создан под ваш бизнес-план. Или купить уже готовый проект и реализовать его, как вариант – с определёнными корректировками.

Выше описаны разные способы входа на рынок. Однако когда вы станете владельцем такой недвижимости, у вас всё равно будет выбор того, как именно можно получать доход по объектам:

сдача в аренду только жилой недвижимости. Уровень дохода – примерно 6-7%. Из преимуществ можно отметить низкие коммунальные услуги, возможность вложить небольшую сумму, быстрый поиск арендаторов при необходимости. Из недостатков – уровень прибыли снижается, риски при работе с людьми, а не с юридическими лицами, традиционно выше. Безопасность недвижимости гарантируется высоким уровнем контроля, который требует ресурсов;

сдача в аренду исключительно нежилой недвижимости. Уровень дохода сильно зависит от привлекательности объекта, может возрасти до 9% в год. Из преимуществ необходимо отметить высокую прибыль, надёжность, редкую смену арендаторов. Из недостатков – увеличенные коммунальные платежи, больший период поиска тех, кто снимет площадь;

сдача в аренду жилых и нежилых площадей. При правильном подходе комбинированный вариант становится оптимальным. Какая-то недвижимость постоянно будет сдаваться, простоев можно не опасаться. Средний уровень дохода окажется достаточно высоким. Однако нужно учитывать, что наличие разных объектов означает индивидуальный подход к каждой группе и необходимость постоянно заниматься сдачей. То есть это может стать видом дохода, который требует определённой вовлечённости.

Способ заработка на доходном доме зависит и от выбора метода. 

 

Можно:

сдавать в аренду недвижимость исключительно на долгосрочной основе. Уровень дохода – ниже, однако больше стабильности, меньше риска и износа имущества. Нет жёстких требований к контролю. Такой способ получения дохода можно без проблем сочетать с другим бизнесом, работой, учёбой и прочими занятиями;

сдавать в аренду недвижимость посуточно или даже по часам. Часть доходного дома можно переоборудовать в хостел. Однако стоит учесть, что многие не хотят такого соседства, так что возросшая прибыль от помещений, которые сдаются посуточно, может уравновешиваться снижением дохода от объектов, предназначенных для долгосрочной сдачи и расположенных поблизости. А сдавать много квартир на краткосрочной основе чаще всего не получается, потому что спрос – ограничен, конкуренция большая. Поэтому перед принятием окончательного решения стоит всё грамотно рассчитать;

сочетать сдачу недвижимости на долгосрочной и краткосрочной основе. Этот вариант может оправдать себя увеличением прибыли, но нужно учесть, что не все объекты в одинаковой степени подходят для обеих целей. Также надо принять во внимание, что краткосрочная аренда для владельца означает необходимость постоянного контроля. Это полноценный бизнес, которым надо ежедневно заниматься.

Выбор конкретной стратегии, безусловно, не является окончательным. Один вариант заработка всегда можно сменить на другой. Но необходимо учитывать возникающие обязательства и вероятные денежные потери, которые будут образовываться в процессе поиска подходящей методики получения дохода.

И вместе с тем доходный дом – это новый для России в современных реалиях объект инвестирования. По нему недостаточно информации, которая бы позволила сделать выводы о том, какой подход к получению прибыли будет оптимальным. Поэтому при желании зарабатывать на таком объекте необходимо учесть вероятные траты на подбор оптимального способа. Снизить эти расходы поможет обращение к компетентным в области доходной недвижимости специалистам. Такие профессионалы в состоянии подобрать оптимальный вариант и сделать расчёты по каждому из интересующих вас способов.

 

Создание бизнес-плана по доходному дому

Доходный дом – это специфический объект, требующий постоянного внимания со стороны своего владельца. Чтобы он приносил стабильный доход, за таким зданием нужно следить, поддерживать его функционирование. Поэтому в данном случае надо учитывать доходы и расходы.

 

О получении прибыли говорилось выше. Что же касается расходов, то они будут состоять из следующего:

  • частичная оплата коммунальных услуг. Эти траты можно переложить на арендаторов, но далеко не в полном объёме. Многое зависит от договорённостей;
  • поддержание порядка в общей зоне и на прилегающей территории. Фактически, арендодатель берёт на себя функции управляющей компании. Он может также нанять соответствующую организацию и поручить ей заодно контроль за своевременностью поступления оплаты за арендуемые помещения. Однако в этом случае общий уровень получаемой прибыли снизится. Но для некоторых инвесторов этот вариант оказывается в целом более рентабельным с учётом освобождаемого времени;
  • проведение текущего, косметического и капитального ремонта. В данном случае всё аналогично предыдущему пункту;
  • ведение бухгалтерской и налоговой отчётности, сбор статистики. Экономия на этом пункте способна обернуться впоследствии серьёзными тратами. Поэтому рисковать не стоит;
  • получение юридической помощи. Заключение каждого договора аренды может быть сопряжено с определённым риском, который необходимо учитывать. Разумеется, можно сформировать стандартный пакет документов и вести по нему дела. Это позволит сэкономить. Но такой подход также означает, что вы упустите возможность заключить соглашение с отступлением от стандартного варианта, которое могло бы быть достаточно выгодным для вас. Кроме того, нельзя постоянно пользоваться одними и теми же договорами, потому что законодательство в России меняется ежегодно;
  • периодическое проведение маркетингового исследования рынка. Это полезно для того, чтобы отследить появляющихся конкурентов, рассчитать предполагаемую прибыль и вероятные расходы на будущий период, заложить план развития бизнеса. Маркетинговое исследование также помогает в целом поддерживать конкурентоспособность на надлежащем уровне;
  • организация охраны и контроля пропуска лиц, попадающих на соответствующую территорию. Этот пункт становится обязательным для домов класса «комфорт» и выше;
  • обеспечение работы парковки. Обязательно для премиальных доходных домов, а также если есть желание получать прибыль таким образом.

Выгода от доходного дома напрямую зависит от того, насколько удачно подобран подобный объект. Эксперты полагают, что наилучшее решение в настоящем времени – это 2-3-этажные дома без лифта, возведённые из кирпича или пеноблоков. Для них можно использовать участки земли, расположенные вблизи в пригороде или непосредственно в самом городе. Такая недвижимость стандартно дешевле, проблем с оформлением разрешения на застройку меньше. И в то же время квартиры в этих домах будут находиться достаточно близко к спальным районам и к крупным транспортным узлам, что гарантирует высокий и стабильный спрос на них.

Оформление такого дома в собственность сопряжено с рядом рисков. Чтобы их минимизировать, стоит заказать проверку юридической чистоты сделки. Желательно обращаться к специалистам, которые не просто хорошо разбираются в недвижимости, но и понимают специфику доходных домов и способны помочь выбрать подходящий объект или же оформить заказ его строительства застройщику.

Доходный дом — что это такое в России, что значит, как построить бизнес

Кaк пocтpoить дoxoдный дoм

Cтpoитeльcтвo жилья для cдaчи в apeндy — выгoдный cпocoб инвecтиpoвaть дeньги пpи ycлoвии, чтo coздaн peaльный бизнec-плaн и yчтeны вce вoзмoжныe pиcки.

Дoxoдный дoм кaк бизнec

Paccмoтpим пpeимyщecтвa тaкoгo бизнeca:

👍 cвoбoднaя нишa — минимyм кoнкypeнтoв;

👍 oднoтипнaя cтpyктypa — пpocтo opгaнизoвaть и yпpaвлять пpeдпpиятиeм;

👍 caмooкyпaeмocть — мoжнo peaлизoвaть бизнec в кpeдит и пoгaшaть зaeм зa cчeт плaты c жильцoв;

👍 пaccивный дoxoд — мoжнo нaнять yпpaвляющeгo, кoтopый бyдeт кypиpoвaть пoиcк apeндaтopoв и cвoeвpeмeннyю oплaтy зa жильe.

Учитывaeм pиcки

🤔 Дoxoднocть oбъeктa мoжeт oкaзaтьcя нижe зaплaниpoвaннoй: из-зa нeyмeлoгo yпpaвлeния, минимaльнoй зaгpyзки в тeчeниe дoлгoгo вpeмeни, нepeгyляpнoй oплaты co cтopoны жильцoв.

🤔 Убытки мoгyт пpинecти измeнeния в зaкoнoдaтeльcтвe. Нaпpимep, нeдaвнo yтвepдили зaкoн, coглacнo кoтopoмy oбycтpaивaть xocтeлы в жилыx дoмax зaпpeщeнo.

🤔 Чeлoвeчecкий фaктop кaк oднa из пpoблeм в вeдeнии бизнeca. Этo мoгyт быть кaк пpoблeмы c пepcoнaлoм, тaк и кoнфликты мeждy apeндaтopaми. Ocoбeннo чacтo вoзникaют пoдoбныe cитyaции в дoмax гocтиничнoгo типa и xocтeлax.

🤔 Пpoблeмы c зaймoм. Пpи нeблaгoпpиятнoй экoнoмичecкoй cитyaции — инфляции, дeвaльвaции — бaнки или инвecтopы мoгyт пepecмoтpeть ycлoвия кpeдитoвaния: пoвыcить пepeплaтy или пoтpeбoвaть вepнyть дeньги дocpoчнo.

🤔 Нaлoгooблoжeниe пpи пpoдaжe. Ecли вoзникнeт нeoбxoдимocть cpoчнo пpoдaть бизнec чтoбы пoлyчить дeньги или пpeдпpиятиe oкaжeтcя yбытoчным, пpи peaлизaции нyжнo зaплaтить нaлoг 13%. Oт yплaты нaлoгa ocвoбoждaютcя coбcтвeнники, кoтopыe влaдeли нeдвижимocтью бoльшe 5 лeт.

Paccмoтpим типoвoй бизнec-плaн cтpoитeльcтвa дoxoднoгo дoмa.

Cтpoитeльcтвo «c нyля»

Пpи cтpoитeльcтвe дoxoднoгo дoмa “c нyля” зaключaeтcя дoгoвop нa ocвoeниe тeppитopии, кoтopый фикcиpyeт тpeбoвaния к:

📍 caмoй пocтpoйкe coглacнo CНиП, пoжapнoй бeзoпacнocти;

📍 ycлoвиям пpoживaния в гoтoвыx квapтиpax coглacнo Ф3 N 384-Ф3;

📍 кoличecтвy coбcтвeнникoв;

📍 кoличecтвy изoлиpoвaнныx жилыx пoмeщeний coглacнo cтaтьe 91.16 ЖК PФ.

Пoд cтpoитeльcтвo выбиpaют yчacтoк в yдoбнoм для жизни paйoнe: в пeшeй дocтyпнocти oт ocтaнoвoк oбщecтвeннoгo тpaнcпopтa, нeдaлeкo oт мaгaзинoв и coциaльнo-кyльтypныx oбъeктoв.

Oпытным пyтeм дoкaзaнo, чтo пoпытки cэкoнoмить нa yчacткe и выбop пoд зacтpoйкy зeмли в нeoбжитыx oтдaлeнныx paйoнax гopoдa нeгaтивнo cкaзывaютcя нa бизнece. Taкoe жильe пoльзyeтcя мeньшим cпpocoм, пoэтoмy зaпoлняeмocть oбъeктa бyдeт низкoй, a cpoк oкyпaeмocти cooтвeтcтвeннo выcoким.

Плoщaдь здaния paздeляeтcя нa oтдeльныe жилыe oтceки, включaющиe oднo или нecкoлькo пoмeщeний paзнoгo нaзнaчeния и пoдcoбныe пoмeщeния. Плaниpoвкa и тип oбycтpoйcтвa зaвиcит oт выбpaннoй cxeмы cтpoитeльcтвa: мнoгoквapтиpный дoм, тayнxayc, xocтeл.

Пocлe oкoнчaния paбoт пo oбycтpoйcтвy и блaгoycтpoйcтвy oбъeктa, нaчинaют пoиcк жильцoв. Для этoгo мoжнo caмocтoятeльнo paзмeщaть oбъявлeния и взaимoдeйcтвoвaть c пoтeнциaльными apeндaтopaми, или нaнять для этoгo coтpyдникoв.

Coздaниe дoxoднoгo дoмa пo yпpoщeннoй cxeмe

Cyщecтвyeт cxeмa, блaгoдapя кoтopoй coздaть дoxoдный дoм и пoлyчить дoxoд мoжнo yжe чepeз нecкoлькo мecяцeв. Для этoй цeли дocтaтoчнo пpиoбpecти в кpeдит бoльшoй дoм или пpивлeчь для пoкyпки cpeдcтвa инвecтopoв. Нeбoльшoй cpoк oкyпaeмocти и cнижeнный ypoвeнь pиcкa xapaктepны пpи пoкyпкe здaний дo 400 м2.

Доходные дома — прибыльная ниша

Доходные дома имеют высокую популярность в Европе, однако почти не представлены в Украине. Впрочем, активное развитие рынка жилой недвижимости в нашей стране, в частности в Киеве, с одной стороны, увеличивает конкуренцию среди девелоперов, с другой — запросы покупателей, а следовательно требует внедрения новых решений. Одним из них может стать формат доходных домов.

ОСОБЕННОСТИ ФОРМАТА

Обычно доходный дом — это объект недвижимости, которым руководит специализированная компания, обеспечивающая сдачу в аренду квартир, владельцами которых могут быть как частные инвесторы, так и девелопер проекта. Доходы от сдачи жилья распределяются между всеми собственниками пропорционально, что гарантирует им определенный уровень доходности. Преимуществом формата доходного дома, по мнению Романа Герасимчука, директора консалтинговой компании City Development Solutions, является централизованное управление всеми бизнес-процессами, строгая форма отчетности и возможные гарантии от руководящей организации.

Несовершенство законодательной базы, теневой рынок аренды, недостаточное количество качественных управляющих компаний с опытом, недостаток знаний о формате доходных домов — факторы, сдерживающие развитие этой ниши в Украине.

От обычной аренды квартир доходные дома с точки зрения владельца отличаются распределением функций. Фактически, все обязанности по управлению объектом выполняет управляющая компания, хотя условия сотрудничества с ней могут отличаться. С точки зрения арендатора, доходный дом ближе к апарт-отелю благодаря наличию кухни и дополнительных сервисов. Это позволяет рассматривать такую ​​недвижимость как вариант и для краткосрочного, так и для долгосрочного проживания. Преимуществом этого формата является наличие официального договора аренды.

Также отличается инвестиционная стратегия прибыли доходных домов от других типов арендной недвижимости. Так, если в апарт-отелях сочетается краткосрочное и долгосрочное проживание, то в прибыльных домах, как правило, является или только долгосрочное, или только краткосрочное, ориентированное преимущественно на иностранных туристов. Именно поэтому, как считают специалисты, для такого жилья важна связь с локальной культурой и погружением в жизни города. В целом же для проекта арендного бизнеса на первом месте стоят такие характеристики, как локация, транспортная развязка, архитектурные и дизайнерские решения.

УКРАИНСКИЕ КЕЙСЫ

Такие объекты, как доходные дома, реализуются как путем нового строительства, так и на базе исторического жилого фонда, с реконструкцией и созданием обслуживающей организации. В девелоперской компании «НЕСТ» убеждены, что такие проекты помогают сохранить культурную идентичность и уникальность города. «Благодаря профессиональному девелопменту и управлению исторический объект содержится в хорошем состоянии. При этом для жителей доходные дома предоставляют качественные условия жизни», — говорит Илья Величко, коммерческий директор компании «НЕСТ». Однако это все же характерно для зарубежных рынков. В Украине, например, такое предложение почти полностью отсутствует. В частности из-за этого, как отмечает Илья Величко, крупные международные институциональные фонды, которые профессионально управляют десятками тысяч прибыльных апартаментов в мире, не могут зайти на наш рынок.

Сама же компания «НЕСТ» уже много лет имеет в своем портфеле проект доходного дома по ул. Пушкинской в ​​Киеве с рабочим названием «Усадьба Михельсона», который предусматривает реконструкцию исторической усадьбы Фридриха Михельсона. Кроме того, девелопер разработал новый проект доходного дома на пересечении улицы Стрелецкой и Георгиевского переулка, а именно регенерацию исторической среды квартала с реконструкцией существующей застройки и восстановлением здания Георгия Нарбута под объект жилищно-гражданского назначения. Впрочем, компания отмечает, что реализация таких проектов имеет ряд трудностей: затягивание сроков через бюрократические вопросы, отсутствие банковского финансирования прибыльных домов (так девелопер, в частности, готов рассматривать привлечение стратегических инвесторов), а также отсутствие культуры потребления такого продукта в Украине. «Культура потребления арендного жилья финансово обеспеченными украинцами отсутствует. Поэтому этот продукт ориентирован преимущественно на экспатов. Однако я считаю, что со временем, когда люди поймут, что такое хорошее арендное жилье для состоятельного человека с наличием сервиса, как в пятизвездочном отеле, то они будут выбирать именно этот вариант», — отметил Илья Величко.

Заявления девелоперов по реализации проектов доходных домов на столичном рынке звучали не раз, но большая часть из них в конце концов была реализована, как обычные многоквартирные комплексы, констатируют в компании City Development Solutions. Один из примеров — ЖК «Elysium». Концепция проекта, которую разрабатывала компания Kiev Standard real estate boutique, предусматривала продажу квартир инвесторам с последующей централизованной сдачей в аренду через доверительное управление. «Его целевой аудиторией на тот момент были пакетные инвесторы, которых интересовала покупка от двух-трех лотов. Для них первоочередным требованием была юридическая чистота проекта. Окончание срока договора аренды участка при строительстве стало основной причиной отказа инвесторов от сделок, что и привело к остановке проекта доходного дома», — пояснил Олег Перегинець, управляющий партнер Kiev Standard real estate boutique. Как следствие, квартиры были проданы физическим лицам, как в обычном жилом комплексе.

По словам Олега Перегинца, единственным реальным примером доходного дома с выдержанной концепцией формата, а именно сдача в аренду всех квартир от единственного владельца, является клубный дом RESIDENCE BOTANIQUE по ул. Льва Толстого в Киеве. Это историческое здание 1855; после реконструкции, которая закончилась в 2019 году, она вмещает 14 квартир площадью 169-253 м2. Сдачей в аренду в объекте занимается Kiev Standard real estate boutique. Кроме того, компания выступила консультантом жилого комплекса бизнес-класса на пересечении улиц Казимира Малевича и Антоновича в Киеве, строительство которого находится на финальном этапе. Объект содержит 600 квартир, все они будут сдаваться в аренду непосредственно от девелопера.

Важным фактором для становления сектора доходных домов стало бы внедрение необходимых архитектурно-строительных норм, которые формализировали такой тип недвижимости, определили требования и ограничения к его строительству.

Примером доходного дома в классе комфорт является киевский ЖК Standard One (SI) по ул. Васильковской от девелоперской компании KDD Ukraine. В этом проекте квартиры-студии с базовой комплектацией (отделка, мебель, основная техника) предлагаются на продажу как готовый бизнес для инвесторов, то есть для последующей сдачи в аренду, или для собственного проживания. По данным девелопера доля инвестиционных покупок в ЖК Standard One составляет 62%, остальные 38% покупали для собственного проживания. Жилой комплекс имеет общую площадь 25 000 м2; два первых этажа отведены под инфраструктуру для жителей, где расположены кафе, рестораны, общественное пространство, стоматология, а также в ближайшее время откроются супермаркет, прачечная и спортзал. «Проект S1 — это украинский ответ на мировой тренд. В Европе, например, доля арендных апартаментов среди новостроек достигает 60-70%», — говорят в Standard One.

В рамках проекта Standard One создана собственная руководящая организация в партнерстве с израильской компанией, которая будет обслуживать все последующие объекты девелопера. Она берет на себя полное управление недвижимостью, ищет арендаторов, составляет договоры, оформляет ключи доступа, сдает и обслуживает квартиры.

Следует отметить, что компания решила не останавливаться на одном объекте и уже запланировала создать сеть доходных домов не только в Киеве. Сейчас известно, что девелопер ведет строительство апарт-отеля Standard One Terminal по ул. Ползунова в столице.

Кроме того, в городе реализуется еще один проект в формате доходного дома — Be The One по ул. Василия Стуса.

НЕПРОСТАЯ ЗАДАЧА

Подсчитать и спрогнозировать окупаемость такого бизнеса, как доходный дом, сложно. На фоне неработающего фондового рынка, нестабильной национальной валюты и недоверия к банковскому сектору в Украине, недвижимость, по-прежнему остается самым популярным и понятным инструментом среди частных инвесторов для сохранения и приумножения капитала. Однако они предпочитают привычной уже покупке квартир для последующей сдачи в аренду. А вот покупка квартир или апартаментов в доходных домах пока мало распространена. Поскольку в нашей стране найти примеры именно такого работающего бизнеса сложно, то и прогноз успешности проектов достаточно условный. И, как следствие, такая ниша в Украине пока непонятна для банковского сектора, а значит, эти учреждения пока не готовы к ее финансированию.

В общем, уровень доходности инвестиций в недвижимость с целью сдачи в аренду зависит от нескольких факторов. Например, от размера стартовой инвестиции, от концепции самого проекта: расположения, класса, масштаба и тому подобное. Средний срок окупаемости инвестиций в доходный дом оценивается в 10-12 лет, однако удачно расположенный объект бизнес-класса может окупиться и за 8 лет — считают в City Development Solutions. А вот по оценкам Kiev Standard real estate boutique, окупаемость таких проектов может составлять от 7 до 12 лет в зависимости от локации, масштабов, инфраструктуры и базовых инвестиций.

Важным будет и то, на каком этапе строительства осуществлена ​​инвестиция. Второй момент — с какой целью был вложен капитал: для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Например, покупая на раннем этапе квартиру-студию в Standard One инвестор мог получить дополнительный доход от перепродажи в размере около 15% годовых — утверждают представители ЖК. А вот стоимость 1-комнатной квартиры на старте проекта составляла от $32 000, а после введения в эксплуатацию ее цена выросла до $65-70 тысяч.

Цена аренды квартиры в доходном доме зависит от многих факторов: локации, класса жилья, комплектации помещения, даже вида из окна. Например, в RESIDENCE BOTANIQUE стоимость проживания в апартаментах варьируется от $3700 до $5000 в месяц, при этом они предоставляются только в долгосрочную аренду непосредственно от владельца. В ЖК Standard One проживания в 1-комнатной квартире в среднем составляет $450-550 в месяц, в 2-комнатной — $680-700, в 3-комнатной — $850-890. Минимальный срок аренды в этом проекте — шесть месяцев. «Это сделано для того, чтобы не было посуточной аренды. Нам важно, прежде всего, чтобы в комплексе была безопасность», — говорят в Standard One.

Учитывая имеющееся на рынке предложение, ставки в доходных домах немного выше, чем аренда у частного лица в пересчете на 1 м2, говорят в City Development Solutions. Так, по данным компании если долгосрочная аренда 1-комнатной квартиры в киевской новостройке класса комфорт обойдется в $12-14 / м2 / месяц, то в доходном доме придется заплатить от $16 / м2 / месяц и выше. «Однако благодаря оптимизированной площади квартир, общая арендная сумма за месяц не сильно отличаться от среднерыночных показателей», — добавляет Роман Герасимчук.

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

Игроки рынка перечисляют ряд факторов, которые ограничивают развитие этой ниши в Украине:

  • несовершенство законодательной базы, регулирующая деятельность этой нише и обеспечивающая юридическую безопасность и арендаторам, и арендодателям;
  • теневой рынок аренды;
  • недостаточное количество качественных управляющих компаний с опытом;
  • недостаток знаний о формате доходных домов, страх инвесторов, отсутствие критического количества успешных примеров.

В этот перечень Олег Перегинец также относит отсутствие сформированного рынка услуг facility management с функцией доверительного управления.

Поэтому, решение этих проблемных вопросов могло бы способствовать более активному развитию сектора доходных домов в Украине.

Важным фактором для дальнейшего становлениия этой сферы, по мнению Романа стало, стало бы внедрение необходимых архитектурно-строительных норм, которые бы формализировали доходные дома как тип недвижимости, определили требования и ограничения к их строительству и, в итоге, дали бы девелоперам возможность с большими гарантиями просчитывать доходность таких проектов. Кроме того, на нашем рынке практически не заключаются долгосрочные договоры аренды жилья (на пять и более лет), а именно они, как утверждает Роман Герасимчук, могли бы обеспечить стабильную доходность и уверенность в окупаемости проекта.

Также повысить привлекательность этого сегмента, по мнению Ильи Величко, смогут запуск банковского кредитования с приемлемым уровнем ставок (3-4%) и упрощение согласований при получении земельных наделов.

ПЕРСПЕКТИВЫ

Из-за большого объема предложений на рынке аренды жилья, начинать девелопмент прибыльных проектов в Украине может быть рискованно — считает Роман Герасимчук.

К тому же, в основном проживание в арендованном жилье является вынужденным временным шагом для украинцев, и при первой возможности они пытаются приобрести собственный дом. «При этом по мере развития нашого общества в целом и рынка аренды жилья в чатснсоти уровень спроса на безопасное жилье с прозрачными условиями аренды будет расти, — прогнозирует Роман Герасимчук. — Кроме того, в секторе аренды жилья достаточно высокий спрос со стороны иностранцев. Поэтому предпосылки для развития прибыльных проектов, безусловно, есть». По данимы City Development Solutions, доходные дома в сегменте комфорт и выше являются наиболее перспективными для киевского рынка.

«Доходные дома — это будущее. Мы считаем, что через 3-5 лет их доля на рынке недвижимости Украины значительно увеличится», — прогнозируют в Standard One.

В Украине возрождается бизнес доходных домов

 Бизнес доходных домов у многих ассоциируется с временами царизма. Конечно, о таком виде недвижимости уже позабыли, но вы удивитесь, когда узнаете, что в Украине снова начал возрождаться данный сегмент рынка. Хоть брендом «доходный дом» чаще всего не апелируют, предпочитая употреблять более современные термины, однако суть не изменилась. Если вы еще не знаете, что это такое, то доходные дома специально строились и выкупались для того, чтобы затем сдавать все квартиры в аренду. И сегодня мы узнаем, чем отличается жилье в таком доме от традиционного съема «у хозяина».

Как дом становится доходным

Итак, по сути доходный дом представляет собой обыкновенную аренду. Зачастую это небольшая новостройка в 3-4 этажа, которая была выкуплена бизнесменом у строительной компании. Иногда выкупается не весь дом, а только его часть: подъезд или отдельная секция. После того как строение выкупили, в нем проводится ремонт, завозится мебель и начинается сдача в аренду.

Стоит сказать, что прежде чем дом станет доходным может уйти до 2,5 лет, из них: 1,5 года — ремонт, около 1 года — расселение жильцов.

Элитные доходные дома

Элитный сегмент доходных домов развивается активнее всего. Правда такое жилье фактически граничит с гостиничным бизнесом, поэтому чаще всего здесь встречаются так называемые апарт-отели. Все здания этого сегмента в основном сосредоточены в центральной части города. К тому же стоимость аренды здесь выше, что является экономически выгоднее.

Инвесторы элитных доходных домов чаще всего придерживаются формулы 50 на 50: 50% — помесячный съем, 50% — посуточный. Однако стоимость проживания в таких апарт-отелях нельзя назвать доступным, цена здесь может варьироваться от 75 до 250 евро в сутки, все зависит от длительности вашего проживания и площади жилья. Выгоднее всего арендовать на более длительный срок, ведь тогда предусматривается система довольно щедрых скидок.

Огромный плюс в том, что такие дома предоставляют обязательный набор услуг: круглосуточная охрана, консьерж, уборка, паркинг, выход в интернет, вода/кофе/чай и многое другое.

Средний сегмент доходных домов

Средний сегмент доходных домов, конечно же, предполагает более низкие цены. Здесь стоимость аренды 1-комнатной квартиры варьируется в пределах от 6 до 12 тыс. грн., а 2-комнатной — 6-18 тыс. грн., все зависит от месторасположения, размера жилья и качества ремонта. Что касается сервиса, то предусмотрена техническая поддержка (если у вас, к примеру, вышло из строя бытовое устройство), уборка (за дополнительную плату) и решение форс-мажорных обстоятельств (например, конфликт с ЖЭКом или соседями).

Доходные дома эконом-класса

С доходными домами эконом-класса ситуация обстоит сложнее, в этом сегменте рынка находятся чуть ли не засекреченные объекты. Речь идет о том, что найти объявление о сдачи такого жилья в аренду невозможно, как и контактные данные, которые, вероятнее всего, передаются из рук в руки. Удалось выяснить только то, что такие постройки в основном сосредоточены в спальных районах или в пригороде. Здесь сдаются в аренду как отдельные комнаты по цене в пределах 1500 грн, так и отдельные квартиры, к примеру, однокомнатную квартиру можно снять по цене 3 тыс. грн. Нареканий от жильцов на такие дома нет. Все легально, подписываются договора, в квартирах всегда чистота и уют, а малейшие неполадки решаются за считанные секунды и все это за счет арендодателя. Единственный минус — “комендантский” час, а еще придется доплачивать за домашних животных, около 200 грн. в месяц.

Как заселиться в доходный дом

Снять жилье в доходном доме не так и легко, как вы могли подумать. Свободные места здесь бывают редко и не мудрено, ведь цена такого жилье куда ниже, чем у частных арендодателей. К тому же, в доходном доме у вас никогда не возникнет проблем с коммунальными службами, в связи с чем жильцы остаются здесь по долгу.

Однако, несмотря ни на что, бизнес доходных домов не такой уж прибыльный и невероятно хлопотный. Поэтому за это дело берутся не многие. Даже не каждый владелец квартиры сдает комнату в аренду, а что уж говорить о целом доме. Так что с уверенностью можно сказать, сегмент доходных домов на сегодняшний день является незанятой и довольно перспективной нишей, которую нужно активно развивать.

Бизнес в эмиграции: опыт русского домовладельца в Канаде

Программист Алексей Чернышев эмигрировал в Канаду в 1991 году. Поначалу перебивался случайными заработками — мыл машины, разносил рекламу, подстригал газоны, копал землю и т.д. Через два года нашёл работу программиста, с тех пор работал по найму в разных компаниях. В 2003 году Алексей Чернышев стал предпринимателем — купил свой первый доходный дом в пригороде Монреаля. Сейчас у него три собственных доходных дома, которые приносят ему хоть и небольшой, но стабильный доход. Не говоря уже о том, что их стоимость каждый год растёт.

Досье

Алексей Чернышев, предприниматель из Монреаля, владелец трёх доходных домов. Родился в 1964 году в Свердловске, закончил физфак УрГУ, после аспирантуры получил звание кандидата физико-математических наук. Эмигрировал в Канаду в 1991 году, работал программистом, консультантом, сотрудником банка. С 2003 года – предприниматель, владелец бизнеса по сдаче квартир в собственных доходных домах. Хобби: бойцовский спорт (бокс, дзюдо, джиу-джитсу).

В бизнес подтолкнуло отсутствие работы

Бизнесом я занялся в 2003 году, когда шесть месяцев не мог найти работу и поневоле задумался об источниках дохода. Перебрал много разных тем, пока не остановился на варианте с доходными домами. И решил попробовать. Доходные дома считаются в Канаде неплохим вложением денег.

Во-первых, с годами коммерческая недвижимость дорожает. Во-вторых, дом с жильцами приносит постоянный доход, пусть и небольшой. Эти деньги вас выручат, если не будет других заработков. В-третьих, дом не требует вашего внимания пять дней в неделю с восьми до пяти. 

Можно нанять строителей, которые выполнят ремонт, найти хороших жильцов и не знать горя — в начале месяца собираете квартирную плату и примерно раз в месяц решаете текущие вопросы. Серьёзные проблемы возникают не часто. В общем, неплохой побочный бизнес. 

Конечно, если вы покупаете несколько домов, то жильцов и проблем становится больше. Тут вам на помощь приходят маленькие управляющие компании, которые примерно за 10% (процент зависит от компании и общего дохода) будут собирать деньги, находить квартиросъемщиков и общаться с ними. 

Всё это неплохо звучит, если вы располагаете хотя бы $100-150 тысячами. А если нет? 

Жизнь взаймы

Я занялся домами в самый безденежный период. Свободных средств не было. Поэтому всю коммерческую недвижимость покупал, не вкладывая ни копейки «живых» денег. Как мне это удалось?

Моя семья в это время уже жила в Монреале, в одноэтажном доме 1975 года постройки, купленном в конце 90-х годов, когда он стоил относительно недорого — около $150 тысяч. 


Дом семьи Алексея Чернышева в Монреале.

Мы выплачивали ипотеку, и к началу 2000-х треть суммы уже отдали — осталось вернуть порядка $100 тысяч. Рыночная стоимость дома за этот срок увеличилась до $250 тысяч. Разницу (250 – 100 = 150) я решил использовать, заложив жилье в банке. Это рутинная процедура — банки готовы давать собственнику 75% стоимости оплаченной недвижимости. Так я открыл кредитную линию на $112,5 тысяч Это и был начальный взнос на первый доходный дом.

Предприятие выглядело рискованным, но деньги ведь должны работать, правда?

С приобретением второго доходного дома было сложнее. Я понимал, что могу попробовать переоценить своё жильё (вдруг оно уже стоит $300 тысяч?!), или пересмотреть ипотеку на уже купленный доходный дом, тот, самый первый. Часть кредита уже была выплачена, да и дом стал дороже.

Я использовал все возможности. И даже часть денег брал взаймы, в частности, у своего агента по недвижимости.

Поскольку все свои дома я покупал в кредит, доходность бизнеса для меня была первостепенной. В начале 2000-х годов канадские банки заключали договора на ипотеку под 5,5%. То есть после обязательных платежей заселённый дом должен был приносить мне не меньше 7% от его стоимости, иначе покупка не имела бы смысла. 

Таких вариантов было немного. Когда они попадались, я пристально рассматривал все условия — ведь маржа реально очень маленькая. Если бы банк увеличил ставку ипотеки до 9%, я бы обанкротился и потерял собственное жильё. Чтобы выйти из зоны риска, я стал вкладывать в доходные дома все свободные деньги.

Компромисс на компромиссе

Но покупка доходного дома — только начало. После этого собственник автоматически становится ЖЭКом, и ему приходится вникать во все проблемы жильцов. Засорилась ванна — телефонный звонок. Дверь не закрывается — звонок. Перегорела лампочка в коридоре — звонок. Сосед внизу устроил дебош и подрался с подругой — звонок!

Не реагировать на звонки нельзя, это мой бизнес. Я обеспечиваю жильцам нормальные условия жизни, они платят. Поэтому человеческий фактор трудно переоценить. Главное — найти «своих» квартиросъёмщиков, которые будут жить долго, спокойно и не мешать друг другу. Одного дебошира хватит, чтобы разбежался весь подъезд. 

Именно поэтому я предварительно проверяю каждого жильца. Приятный на вид человек может оказаться не в ладах с полицией или не захочет платить за жилье. Я учился на ошибках. 


Первый доходный дом Алексея Чернышева на шесть квартир в пригороде Сан-Жюли.

Что бы ни говорили, домовладельцу непросто выгнать жильца, который исправно платит, даже если из-за него приходится через день вызывать полицию. В таких случаях надо искать компромиссы. 

У одной дамы, снимавшей квартиру в моем доме, был слишком буйный приятель, досаждавший всем соседям. Из-за него я и предложил ей съехать. Переговоры нужно было вести только с ней — бойфренд всё только испортил бы. К счастью, мне это удалось. Я предложил девушке не платить за жильё в течение месяца, если за этот срок она найдёт новую квартиру и даже собирался дать ей $500 отступных (при квартплате $560 в месяц), а в кармане у меня лежал диктофон на тот случай, если мне станут угрожать. Но всё обошлось — мы мирно расторгли договор и разошлись.

За всё время я ни разу не вступал в прямой конфликт с жильцами. Даже голоса не повышал. Никакой агрессии, даже если они сами меня провоцируют — такое тоже бывает. Ничего личного, только бизнес. Хотя сохранять выдержку бывает непросто. В доме, купленном мной в 2007 году, снимала квартиру женщина со странностями — она запросто могла позвонить мне в шесть утра и учинить скандал из-за парковки, которую занял сосед. При том, что своей машины у женщины не было.  

Ручная работа

Есть и техническая сторона. В доходных домах то и дело случаются неполадки, а ремонт обходится недёшево. Простой вызов сантехника — это $75 в час плюс полчаса на дорогу. И в Канаде ещё есть налог на сервис в 15%. Если кухонный смеситель пришел в негодность, сантехник заменит его за 20 минут и выставит счет в $129 (без стоимости смесителя). А если поломка более серьёзная?

Учитывая ограниченность в средствах, я решил, что некоторые вещи смогу делать самостоятельно. Мой строительный опыт — ещё советский — включал постройку узкоколейных железных дорог, коровников, свинарников и зернохранилищ на Урале, не считая изрядного количества дачных домиков в Ленинградской области. Не совсем то, что требовалось, но работы я не боялся, а учиться пришлось много и старательно. 

Я начал с относительно простых задач, например, в 2006-2008 годах постелил ламинат в шестнадцати апартаментах. Сейчас периодически меняю окна, кладу керамику, целиком переделываю ванные комнаты. Пару раз в год обновляю какую-нибудь кухню — ломаю старые шкафы и сам строю их с нуля. 


Чтобы не тратить лишних денег, Алексей Чернышев большинство работ делает сам. Нанимает только электрика — для электроработ нужен сертифицированный специалист. 

Квартиры я сдаю недорого ($500-600 в месяц), и хороший сервис — моё конкурентное преимущество. При этом важно соблюдать строительные нормы, дабы у страховщиков не было повода придраться, если возникнут проблемы. 

Стандартная квартира состоит из двух отдельных комнат, салона, кухни (без дверей) и совмещённых ванны с туалетом. 

Тонкости покупки доходного дома

Раздолбанная халупа в хорошем районе всегда будет пользоваться спросом, а новый дом на отшибе простоит пустым. Поэтому действует старинное правило — место, место и ещё раз место. 

Если покупатель не особо разбирается в недвижимости, лучше пригласить инспектора, который оценит состояние дома. Услуги инспектора стоят недёшево — от $700 до 1000. Но лучше узнать о проблемах дома до, а не после покупки. И, конечно, следует выбирать полностью заселённые дома. Если часть квартир не заселена, это неправильный дом. Или — неправильный хозяин. Цена дома целиком определяется его доходностью.

В Канаде комиссионные агенту платит продавец. Обычно это 5% от стоимости покупки. Если у покупателя есть свой посредник, то агенты делят деньги пополам. Поскольку доходные дома практически всегда продаются с услугой агента, то и искать их тоже надо с агентом. Покупателю это ничего не стоит, а дельный специалист подскажет много полезного.

В Монреале я не знаю ни одного человека, который не брал бы ипотеку для приобретения дома 

Покупку жилья банки кредитуют охотно — платежа в 5-10% стоимости достаточно, чтобы получить ипотеку. Но если речь идет о коммерческой недвижимости, вносить придётся не меньше 25%. При цене дома в полмиллиона долларов (вполне реальная цифра) покупатель выложит $125 тысяч

Иногда банки второго-третьего эшелона готовы идти навстречу. Мне в 2005 году удалось найти банк, который согласился на первый взнос в 15%, что заметно упростило задачу. Надо только иметь в виду, что речь идёт не о 85% от рыночной цены дома, а о 85% от суммы банковского оценщика — она всегда ниже. Вместо $500 тысяч банк предложит $450 тысяч и выдаст ипотеку на $382,5 тысячи Оставшиеся $117,5 тысяч придётся искать.

Все сделки по недвижимости регистрирует нотариус. Он же оформляет покупку-продажу, ипотеку для покупателя, пересчитывает налоги за текущий год и производит окончательный расчёт. Услуги нотариуса обойдутся покупателю примерно в $1,5-2 тысячи в зависимости от сложности сделки. Затем дом переходит к покупателю — тот получает ключи и отправляется знакомиться с жильцами.

Обязательные расходы

Дом придётся застраховать. Ипотека без страхования дома невозможна — банки не любят лишние риски. Страховка на небольшой шестиквартирный дом постройки 70-х годов колеблется в пределах $1200-1800 в год в зависимости от его муниципальной оценки и взятых опций. Надо лишь решить, что вам необходимо, а от чего можно отказаться. 

Я не стал страховать дом от землетрясения. А вот доход у меня застрахован. Если доходный дом — боже, упаси! — сгорит, взамен построят новый. А пока идёт строительство, страховщик будет выплачивать мне прежний доход, ведь платежи банку никто не отменял.


Монреаль. Вид на деловую часть города. 

Теперь о налогах. Налог на недвижимость в Канаде измеряется в процентах от муниципальной оценки этой недвижимости. За шестиквартирник, о котором мы говорим, придётся платить $5500-6500 в год — в каждом городе по-разному. Муниципалитет живёт за счет этого налога — платит зарплату мэру, ремонтирует трубы, строит дороги и пускает автобусы. 

И существует ещё «школьный» налог, благодаря которому город содержит школы. Его тоже платят все домовладельцы, независимо от того, есть у них дети или нет. С дома ценой в полмиллиона «школьный» налог потянет на $800 в год.

Доходы

Налоги, страховка, уборка снега и стрижка газона — это примерно $10 тысяч в год расходов. Аренда недорогих двуспальных квартир в пригородах Монреаля колеблется от $550 до 650, что даёт годовой доход около $42 тысяч или чуть меньше, так как при смене жильца новый появляется не сразу. За вычетом обязательных платежей, неотложных трат и заработка консьержа за уборку (ещё около трёх тысяч) у собственника останется примерно $28 тысяч, из которых он будет оплачивать ипотеку и все ремонты.

Деньги, оставшиеся после уплаты налогов, ремонтов и прочих расходов, облагаются подоходным налогом — собственник обязан их декларировать. Это Канада, тут всё легально 

Бывает совершенно идиотская (на первый взгляд) ситуация, когда владелец дома платит налог с денег, которых даже не видел. Если ипотека обходится в $1500 в месяц ($1000 — проценты, а $500 — погашение долга), то $12 тысяч собственник спишет с дохода без проблем, а с $6 тысяч уплатит подоходный налог (в Канаде — 30-50% в зависимости от налоговой «вилки»), хотя на руках этих денег их нет — их забрал банк! Но формально домовладелец стал на шесть тысяч богаче и обязан поделиться.

Что в итоге

Бизнес с доходными домами может быть привлекательным, если у претендента есть свободные деньги. Ему останется внести первый взнос, на оставшуюся сумму взять ипотеку, передать бразды управляющей компании — и заниматься своими делами. Маржа невелика, но и забот — минимум.

Моя же схема ведения дел подразумевает постоянную личную занятость, потому что с первых дней я балансировал на краю дефолта, весь бизнес строился на заёмных деньгах, и у меня не было возможности нанимать профессионалов. В итоге всё чиню-ремонтирую сам. Меня такое положение дел устраивает — люблю строить, я б в строители пошел, если б не был программистом.

Но главное — это отношения с жильцами. Они могут быть очень и очень сложными. Иногда мне приходится разрешать споры в специальном бюро по апартаментам (Regie du logement) или даже в суде. Не каждый домовладелец готов к таким испытаниям. Поэтому бизнес в сфере real estate — это не для всех. Знаю людей, которые продали свои дома из-за конфликтов с жильцами или огромных расходов на обслуживание. 

И все-таки доходный дом очень неплох — в трудную минуту он вас выручит.

Источник: DK.ru.

Читайте также:

Бизнес в эмиграции: как экс-москвички запустили косметический бренд в Европе.
Бизнес в эмиграции: большое кулинарное путешествие Александры Жебрак.
Бизнес в эмиграции: как россиянину найти свою нишу в Индии.
biz360

Эксклюзивная Гостиница, Доходный ДОМ ! в СПб

Прибыль

250 000 ₽/мес

Город

Санкт-Петербург

Окупаемость

По запросу

Прибыль

250 000 ₽/мес

Обороты

300 000 ₽

Метро

По запросу

Расходы

50 000 ₽

Основная информация о бизнесе

Продам 4-этажный коттедж 518 м² (ж/б панели) на участке 4.5 сот., в черте города, регистрационное свидетельство 10.2014г. Один собственник, прописанных людей нет. Монолитный цоколь, монолитные перекрытия, монолитные несущие колонны опирающиеся на монолитные пилоны (ниже глубины промерзания), стеклопакеты, теплые наружные стены.Дом в Мурино (до метро Девяткино 400 метров, до Екатерининской церкви 100 метров, въезд в СПб без пробок, так как дом расположен до светофора к метро). Дом со свободной планировкой. На данный момент планировка под сдачу, то есть дом разбит на 14 обособленных комнат «квартир» (общ. 518 м2) под сдачу с выходом на эксплуатируемую крышу (100 м2). Итого:Площадь под сдачу 440м2Средняя цена по рынку (без учета возможности сдачи посуточно) — 600р/м2Потенциал в месяц — 440м2 * 600р/м2 = 264 000р/месяц. С учетом того, что все квартиры либо студии, либо однокомнатные, то простоя будет не много. К/у оплачиваются отдельно, в них частично можно включить з/пл коменданта. Сдавать «квартиры» можно дороже, чем в округе, так как есть преддомовой обособленный участок огороженный забором 3 метра в высоту для детей и барбекю. Дом зарегистрирован (октябрь 2014г). Центральное водоснабжение, электричество 30 кВт (по факту 60), 380В, новый асфальт до дома и от дома до метро с обособленными пешеходными дорожками. Большая монолитная железобетонная биостанция на 20м3, отдельно стоящая котельная с помещением для коменданта, вокруг дома установлена дренажная система. Не срочно. Торг.  Обустроенная прилегающая территория с вишневым садом, брусчаткой и парковкой, ворота с эл.приводом. двухэтажная котельная с жилым 2-м этажом. Все квартиры доделаны и заселены жильцами. Лестничный пролет доделан до конца.

Расположение

400 метров от метро

Узнать адрес

Организационно-правовая форма

Физ. лицо

Информация о помещении

С недвижимостью

Площадь
По запросу
Аренда
По запросу
Договор аренды
Долгосрочная
Коммунальные услуги
15000
Средства производства
По запросу
Нематериальные активы
По запросу
Персонал
По запросу
Документы

Все документы в наличии и готовы к проверке.

Дополнительная информация

Коммунальные платежи составляют от 20 до 40 000р/месяц. Коммунальные платежи оплачивают арендаторы.

Бизнес-центр «Доходный дом Шервуд» — 1-й Люсиновский переулок, 3Б. Аренда офисов в БЦ «Доходный дом Шервуд»

Класс здания B+

Москва, 1-й Люсиновский переулок, 3Б

Как доехать

  • Добрынинская170 м
  • Серпуховская220 м
  • Октябрьская680 м

Общая информация

  • расположениеЦентральный АО
  • район Москвы Замоскворечье
  • аренда помещений12-41 м²
  • арендная ставкаот 23 000 ₽/м²

Аренда офисов в БЦ «Доходный дом Шервуд»

Характеристики бизнес-центра «Доходный дом Шервуд»

Общие сведения

  • Парковочный коэфф 1 м/м на 200 м²
  • Общая площадь4686. 0 м²
  • Кол-во этажей6
  • ПарковкаНаземная, Аренда, 15 500 ₽, НДС включен
  • Интернет провайдерыМГТС (MGTS), Комстар (Сomstar)
  • ИФНС5 (7705)

Инфраструктура бизнес-центра

  • Ресторан
  • Магазин
  • Кафе
  • Банкомат

Расположение бизнес-центра

  • Россия, Москва:
    Центральный АО
    Замоскворечье район
  • Как добраться:
    метро Добрынинская
    1-й Люсиновский переулок, 3Б
  • Рядом находятся
    множество автомобильных
    парковок

Рейтинг бизнес-центра от профессионалов

8,5Общий рейтинг

  • Фасад
  • Входная группа
  • Общие помещения
  • Рсстояние от метро
  • Инженерия

Дополнительная информация

Арендаторы

  • BluestoneУслуги
  • Lagrange GroupФинансы, страхование
  • Mickey TravelТуризм, гостиничный бизнес
  • АКАДЕМИЯ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯОбразование, карьера
  • Альянс ОМУслуги
  • АспектАвто-мото
  • АССОЦИАЦИЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯОбразование, карьера
  • Васковия-ЦентральноеНедвижимость
  • ДомЭльНедвижимость
  • Кафе-хинкальняТорговля
  • МИЦ-недвижимостьНедвижимость
  • НОРТЕКДом, мебель, интерьер
  • Огма-ХаусДом, мебель, интерьер
  • ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ АУДИТОРСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИОбразование, карьера
  • Рай ТревелТуризм, гостиничный бизнес
  • РаутЭстейтНедвижимость
  • СамсэтТранспорт и логистика
  • СпортгруппТорговля
  • Тур-атташеТранспорт и логистика
  • Ценный СоветОбразование, карьера

Парковки вокруг

  • 1-Й Люсиновский переулок, дом 3Б25 м
  • 1-Й Люсиновский переулок, дом 562 м
  • 1-Й Люсиновский переулок, дом 567 м
  • 1-Й Люсиновский переулок, дом 3Б68 м
  • 1-Й Люсиновский переулок, дом 3Б71 м
  • 1-Й Люсиновский переулок, дом 593 м

Бизнес в многоквартирном доме

Большое предложение офисных площадей и высокая конкуренция на рынке требуют от инвесторов поиска уникальных решений. В последнее время наблюдается рост интереса к офисам, расположенным в исторических отреставрированных многоквартирных домах.

Краков может похвастаться красивыми историческими зданиями, которые особенно выделяются в центре города. Этот регион также является наиболее привлекательным для потенциальных арендаторов, ищущих престижное месторасположение и хорошую транспортную развязку.Однако окрестности Старого города в значительной степени используются, что заставляет инвесторов искать другие решения, кроме строительства нового здания. Как следствие, они используют существующие городские территории, развивая там свой бизнес и оказывая хорошее влияние на внешний вид зданий. Старые, ветхие здания перестают быть неприятными и начинают предлагать современные аккуратные помещения не только жилые, но и офисные, коммерческие и обслуживающие.


Историческое здание — проблема или престиж?


Тенденция ремонта старых многоквартирных домов особенно заметна в Варшаве.Стоит упомянуть, например, Le Palais на улице Próżna 9, отремонтированный Dom pod Gryfami или Pałac Młodziejowskiego . В Кракове также наблюдается тенденция интереса офисных инвесторов к такой недвижимости. Бывшая небольшая поставка этих зданий может быть связана с беспокойством, вызванным неизбежными проблемами, которые ждут застройщика и главного подрядчика во время ремонта.


Некоторые исторические здания внесены в официальный список исторических мест, а это означает, что в течение всего процесса реставрации требуется сотрудничество с реставратором исторических мест, который следит за культурным наследием места.Инвестор, который начинает реновацию здания, имеет собственный проект, который он хочет воплотить в жизнь. Могут возникнуть проблемы, если эти проекты будут противоречить концепции реставратора, как, например, в случае с отелем Forum в Кракове или отелем Cracovia.


Если здание не требует консультации с реставратором, процедуры, касающиеся проекта и реставрации, в основном зависят от цели и концепции инвестора. В большинстве случаев планируется реставрация многоквартирного дома с сохранением всех оригинальных деталей и внедрением современных решений.Это особенно сложно сделать, так как они должны естественно сочетаться с исторической архитектурой здания и, в то же время, повышать комфортность и соответствовать ожиданиям потенциальных арендаторов.


Где история встречается с современностью


Widok Development Sp. z o.o. Компания взялась за непростую задачу по ремонту многоквартирного дома в Кракове и наконец создала современное, но стильное место на улице Раковицкой 8.В здании 14 эксклюзивных апартаментов, а на двух верхних этажах расположены роскошные двухуровневые двухуровневые апартаменты. Rakowicka 8 также может заинтересовать компании, которые ищут престижное, роскошное и уникальное место с хорошей локализацией, но не нуждаются в большом пространстве. Офисные помещения расположены на первом этаже и состоят из блоков площадью от 150 до 300 м².


Основными целями инвестора были доведение здания до его былой славы, реконструкция как можно большего количества оригинальных элементов и придание ему уникального характера путем выявления исторических архитектурных мотивов и деталей, и все это в сотрудничестве со специализированными консультантами. — комментирует Адам. Микулински, руководитель проекта AIM Engineering , компании, ответственной за ремонт, также выполняет обязанности нового инвестора.


История здания восходит к 1911 году, когда Давид Гроннер решил построить угловой многоквартирный дом на участке, ранее принадлежавшем саду стрелкового товарищества. В результате получился уникальный объект с впечатляющим декоративным фасадом.


На пути к совершенству


Ремонт этого уникального многоквартирного дома был непростой задачей. Ее пыталась выполнить группа экспертов, которая пыталась спроектировать переход между жилым зданием и домом, который будет включать жилые, служебные и коммерческие помещения.


При проектировании, а затем и при реализации нам пришлось преодолеть множество препятствий, связанных с особенностями исторических построек. Один из них соответствовал действующим техническим и строительным нормам, особенно правилам противопожарной защиты, и в то же время пытался сохранить исторический облик дома. Примером может служить производство дорогих систем удаления дыма, эвакуационного освещения и установка противопожарных окон.Благодаря этому можно было использовать оригинальную веерную лестницу в качестве пути эвакуации , — вспоминает Адам Микулински.


Во время строительных работ, проводимых генеральным подрядчиком — компанией Dorimpex — было несколько сюрпризов, которые часто сопровождают этот вид инвестиций. Во время земляных работ, которые включали углубление фундаментов и укрепление фундаментов, нам много раз приходилось изменять конструкцию основания в связи с существующими условиями.Чтобы преодолеть эти препятствия, нам потребовалось сотрудничество между проектировщиками, подрядчиком и инвесторами. Его координировала команда AIM , — подчеркивает Адам Микулински.


Эффектный эффект


Первое впечатление производит очень декоративный фасад в стиле модерн. Внутри впечатляющая и тщательно отреставрированная мебель, такая как аутентичная дверь или оригинальные кафельные печи.


Здание привлекает не только историческим стилем, но и современными решениями, которые повышают комфорт и делают помещения конкурентоспособными на современном, требовательном рынке коммерческой недвижимости.В здании был установлен лифт на 8 человек (дополненный зеркалами под старину и классической плиткой) и высококачественная система видеонаблюдения, позволяющая вести наблюдение в течение всего дня.


Венцом работы команды инженеров AIM является возвращение былой славы многоквартирному дому в стиле модерн на улице Раковицкой 8, который теперь был улучшен современными системами безопасности и комфорта. Это заметное угловое здание, расположенное на очень оживленной улице в центре Кракова, , — резюмирует Адам Микулински.


Компания Immobillo Group отвечает за коммерциализацию здания.

Многоквартирный дом

Что такое многоквартирный дом?

Под многоквартирным домом понимается любое многоквартирное жилое здание, сдаваемое в аренду. Однако в США это обычно ассоциируется с сообществами с низким доходом и переполненными, запущенными или низкокачественными условиями жизни. Многоквартирные дома возникли во времена роста промышленной революции и внезапного притока людей, переезжающих в города, но сегодня их можно ассоциировать с трущобами, жилищным фондом в центре города или проектами жилья для малоимущих.

Ключевые выводы

  • Многоквартирный дом обычно относится к жилым единицам с низким доходом, которые характеризуются высокой заполняемостью и условиями ниже среднего.
  • Многоквартирные дома впервые возникли во время промышленной революции в США и Европе, когда бедняки из страны устремились в города в поисках работы на фабриках и нуждались в жилье.
  • Многоквартирные дома характеризуются тем, что многие люди живут под одной крышей в ужасных условиях.

Общие сведения о многоквартирных домах

Слово «многоквартирный дом» исторически означало любой тип постоянной жилой недвижимости, используемой для сдачи в аренду. Это может относиться к домам, земле и другим строениям, а также к правам, закрепленным за этой собственностью. В Шотландии это слово все еще используется в основном таким образом, особенно когда речь идет о многоквартирном здании. Это слово также используется в некоторых юридических целях. Например, «доминирующий многоквартирный дом» — это поместье с преимуществом сервитута, а «служебный многоквартирный дом» — это поместье, на которое распространяется бремя сервитута.

Однако в США это слово стало преимущественно обозначать многолюдный ветхий многоквартирный дом для арендаторов с низкими доходами. В этом типе здания обычно есть много квартир под одной крышей, разделенных стенами, чтобы каждая семья могла уединиться. Договор аренды обычно включает договор, в котором указывается период, на который квартира будет сдана в аренду арендатору, и стоимость аренды имущества.

Эволюция многоквартирных домов

Во время промышленной революции было построено много многоквартирных домов для проживания семей рабочего класса, многие из которых переезжали в города для работы на производстве.Другие здания, такие как дома среднего класса или склады, были перепрофилированы под многоквартирные дома. Эти переделанные здания были известны как «лежбища», по названию скопления гнезд. В 1867 году законодательный орган штата Нью-Йорк принял Закон о многоквартирных домах, в котором многоквартирным домом считалось любое здание, сдаваемое в аренду по крайней мере трем семьям, каждая из которых живет самостоятельно, но разделяет холлы, лестницы и дворы. В конце XIX века многоквартирные дома стали контрастировать с многоквартирными домами среднего класса.

Некоторые из самых известных многоквартирных домов существовали в Нижнем Ист-Сайде Манхэттена в девятнадцатом веке. Многие из них были трех- и четырехэтажными, переоборудованными в так называемые «железнодорожные квартиры», во многих комнатах не было окон. Эти здания были плохо отрегулированы и находились под постоянной угрозой обрушения или пожара. Коммунальные водопроводные краны и унитазы часто можно было найти в узких промежутках между многоквартирными домами. В отчете за 1865 год утверждалось, что 500 000 человек жили в многоквартирных домах.Многие из этих жителей были семьями иммигрантов.

Закон о многоквартирных домах 1901 года значительно улучшил жилищные условия, потребовав улучшения освещения и противопожарной защиты, а также потребовав замены уборных на внутренние туалеты, подключенные к городской канализации. В то время Нижний Ист-Сайд был одним из самых густонаселенных места на земле.

Многоквартирных домов | Encyclopedia.com

По мере роста городов в период промышленной революции увеличивалось влияние правительства на их рост.Градостроители пытались бороться с перенаселенностью через города-сады (спланированные сообщества, предназначенные для сохранения зеленых насаждений) и зонирование (разделение городов на участки для домов, предприятий и фабрик). Первый закон о зонировании был принят в Нью-Йорке в 1916 году и дал обществу контроль над использованием земли и строительством. В течение десяти лет более тысячи городов по всей Америке примут законы о зонировании в надежде контролировать не только использование земли, но также высоту и использование зданий.

Проблемы роста городов

Хотя принятие законов о зонировании означало серьезный переход к государственному вмешательству на рынке, эти законы в значительной степени имели отрицательные результаты. Законы о зонировании не поощряли достаточное жилище и не обеспечивали основы для координации жилищного строительства и городского планирования. В результате вместо хорошо спланированных городов возникла большая перенаселенность и тип жилого (жилого) дома, названного многоквартирным домом.

Многоквартирный дом был первым стилем многоквартирных домов.К 1903 году в восьмидесяти двух тысячах многоквартирных домов Нью-Йорка проживало почти три миллиона человек, почти все из которых занимали низшую экономическую ступеньку общества.

Многоквартирное жилье не имело никаких преимуществ, кроме дешевой аренды. Здания возводили вплотную друг к другу, чтобы не было газонов. Нижний Ист-Сайд Нью-Йорк на рубеже веков был типичным многоквартирным гетто (бедный, охваченный преступностью район города). Здесь основные доходные дома были пятиэтажными и вмещали двадцать трехкомнатных квартир, по четыре на этаж.В каждой квартире или квартире была передняя комната, небольшая спальня и кухня общей площадью 325 квадратных футов. Единственное помещение, которое получало свет или вентиляцию (воздух), было передним помещением. Однако, поскольку вокруг него были построены другие многоквартирные дома, свет и вентиляция были отключены.

В многоквартирных домах, построенных до 1867 года, не было туалетов, душевых и даже проточной воды. Общие (используемые всеми жильцами) туалеты располагались между зданиями, ближе к задней части участков, и могли быть подключены или не подключены к общественным канализационным линиям.Мусор вывозили в большой ящик, стоящий перед зданиями, но вывозили его нерегулярно. Многие дома остались без отопления. Отапливаемые здания представляли серьезную угрозу для здоровья. Пары и дым от угольных обогревателей не могли уйти без надлежащей вентиляции.

Проведены реформы

Первый жилищный закон, принятый в 1867 году, требовал, чтобы в многоквартирных домах был один туалет на каждые двадцать жителей. По возможности эти туалеты должны были быть подключены к канализационной сети.Следующий закон был принят в 1879 году и требовал, чтобы все новые многоквартирные дома были построены так, чтобы в каждой комнате был воздух. Согласно старому плану этажа многоквартирного дома, большинство существующих внутренних комнат не имело доступа к внешним стенам. Инженеры-строители решили эту проблему, разработав схему «гантели», в которой воздушная шахта, проходящая через здание, была сделана с выемками, тем самым обеспечивая воздухом все комнаты.

Этот же закон требует, чтобы туалеты во всех многоквартирных домах были подключены к канализационным линиям и оборудованы системой смыва после использования.Нередко неочищенные сточные воды разбрасывались по всему многоквартирному двору.

Якоб Риис, репортер, ставший реформатором

Якоб Риис (1849–1914) эмигрировал из Дании в Америку в 1870 году в возрасте двадцати одного года. Он стал репортером New York Evening Sun и быстро стал известен как пионер фотожурналистики. Риис делал собственные фотографии, чтобы сопровождать рассказы, которые он писал о ситуациях, которые он видел в новой стране, которую он сразу полюбил.

Риис начал фотографировать и документировать условия жизни в трущобах Нью-Йорка.Он собрал свои работы в новаторской книге под названием How the Other Half Lives . Опубликованное в 1890 году, оно привлекло внимание влиятельного человека к Риису, который однажды станет двадцать шестым президентом Соединенных Штатов. Президент Совета комиссаров полиции Нью-Йорка Теодор Рузвельт (1858–1919; служил в 1901–09) и Риис стали верными друзьями и вместе возглавили движение за жилищную реформу в городе. Считается, что Риис опубликовал информацию о бедственном положении городской бедноты Америки.Две другие его книги по фотожурналистике — Дети бедных (1892) и Дети многоквартирных домов (1903).

Усилия Рииса в области фотожурналистики были частью нового типа журналистики, называемого сбором грязи. Muckrakers разоблачили скандальные и неэтичные практики в авторитетных учреждениях Америки. Некоторыми из наиболее известных сборщиков грязи были Ида Тарбелл (1857–1954), написавшая серию о Standard Oil Company; Аптону Синклеру (1878–1968) за разоблачение опасностей и плохих условий труда в мясоперерабатывающей промышленности в Чикаго; и Линкольна Стеффенса (1866–1936) за расследование скандалов между политиками города и штата.Muckrakers работали бок о бок с реформаторами в течение позолоченного века и прогрессивной эры .

Несмотря на жилищное законодательство, многоквартирная жизнь оставалась опасной и унылой. Самый далеко идущий закон был принят в 1901 году. Закон о многоквартирных домах не только требовал улучшения вентиляции, туалетов и освещения, но и устанавливал стандарты, которые практически запрещали строительство зданий на участках шириной 25 футов. Вновь построенные многоквартирные дома должны были быть шире и иметь больше места. Высокоэффективный закон 1901 года требовал, чтобы существующие многоквартирные дома были модернизированы, чтобы соответствовать новым, более строгим стандартам.С принятием закона была создана Комиссия по многоквартирным домам — комитет, который проверял жилищные условия и следил за соблюдением законов.

Объект домовладельцев

Владельцы многоквартирных домов были в ярости из-за принятия закона 1901 года. Они считали, что его прохождению нет оправдания, и что его новые стандарты были слишком жесткими. В конце концов, их арендаторами были в основном бедные ирландские иммигранты , привыкшие к тесноте. Арендодатели настаивали на том, что их арендаторы не возражают против плохих условий; быть вынужденным делать улучшения сократит количество прибыли, получаемой от каждого здания.К 1902 году, когда шли улучшения, помещики осознали, что навязанные изменения не были столь радикальными, как они боялись.

Чтобы соответствовать новым требованиям, домовладельцам пришлось обновить старые здания, установив световые люки в коридорах, чтобы обеспечить естественное освещение в течение всего дня. Чтобы помочь жильцам после наступления темноты, домовладельцы должны были убедиться, что лампа горела от заката до восхода солнца на лестницах первого и второго этажей. Внутри квартир домовладельцам приходилось вырезать часть стены, которая обеспечивала круглосуточное затемнение внутренних комнат, чтобы свет из внешней комнаты проникал внутрь.

Самым спорным аспектом закона 1901 года из-за его дороговизны было требование убрать все обычные туалеты. Теперь в каждом здании должен был быть один санузел на каждые две семьи. Эти туалеты по возможности должны были быть построены внутри зданий, будь то в недавно построенных многоквартирных домах или в уже существующих. Все без исключения туалеты должны были быть подключены к канализационным трубам, даже если эти линии нужно было построить. Большинство домовладельцев игнорировали закон до тех пор, пока им не пришлось его соблюдать.Еще в 1918 году поступали сообщения о многоквартирных домах с наружными туалетами, которые все еще используются.

U * X * L Энциклопедия истории США

Tenant Net — Права арендаторов и арендаторов



TenantNet ® фокусируется на Нью-Йорке и штате Нью-Йорк. Также доступна информация из других областей.
АРЕНДОДАТЕЛЬ, н.Столп общества как необходим для его существования, как клещ для собаки. — Словари дьявола

Информационный бюллетень для арендаторов Нью-Йорка — Подпишитесь | Архив
Свяжитесь с нами

Мелкий шрифт, отказ от ответственности, информация о товарных знаках и авторских правах
Политика конфиденциальности
Свяжитесь с TenantNet здесь
(c) 1990-2015 TenantNet (R), Tenant Network ™

TenantNet (R) (также известная как TenantNetwork ™) не является справочной службой квартир или брокерской службой, не является связан с любым человеком или компанией в сфере недвижимости, является не связан или не связан с каким-либо государственным учреждением, политической партией или идеологии и не получает финансирования ни от одного из вышеперечисленных.Информация, содержащаяся на TenantNet считается точным и актуальным, если не указано иное, и только в информационных целях.

TenantNet не может выступать в качестве вашего адвоката (и мы не адвокаты) и делает никаких заявлений, явных или подразумеваемых, что информация содержала в TenantNet могут или будут использоваться или интерпретироваться каким-либо определенным образом любым государственным органом или судом. Мы можем в некоторых случаях и тем кто заинтересован, предложите адвокатов или общественные организации арендаторов контакт для индивидуальной помощи в случае.Tenant Network — это неформальная сеть арендаторов и лидеров арендаторов, которые активно участвует в ассоциациях арендаторов и / или сообществе группы.

(c) 1990-2015 TenantNet




От многоквартирного дома до бутика. Наш бизнес вырос на

Офис в многоквартирном доме или удаленная работа имеют некоторые преимущества, но иногда бизнесу нужны перемены.- Новое рабочее место сделало нас более профессиональными. У наших людей совершенно другое отношение к своей работе, — говорит Адам Боровски, соучредитель и генеральный директор KOVAS Kosmetics Dealer.

Приехал в Европу 6 лет назад с одним чемоданом. Он намеревался остаться на неделю, остался навсегда. Сегодня Адам Боровски управляет процветающим стартапом с исключительной культурой работы, где важен голос каждого.

Адам Боровски — соучредитель и генеральный директор KOVAS Kosmetics Dealer. Он никогда не думал, что у него будет собственная компания.После окончания Школы бизнеса Леонарда Н. Стерна при Нью-Йоркском университете он начал карьеру в сфере финансовых услуг и думал, что проведет большую часть своей жизни в этой отрасли. Но он чувствовал, что это не его дело. Ему было неудобно в иерархической структуре с несколькими уровнями управления над ним. Его даже уволили с первой работы за… организацию забастовки.

«Я чувствовал, что это не для меня. А когда у меня не было выбора, я встретил Конрада Грабовски, моего делового партнера.Конрад пытался убедить меня в идее создания собственной компании. У меня была тысяча оправданий, но у Конрада был ответ на все из них. Недавно он сказал мне, что в тот момент, когда мы встретились, он знал, что мы должны работать вместе ».

В то время Адам уже жил в Европе, куда он переехал из Соединенных Штатов. Фактически, он приехал на неделю в 2015 году с маленьким чемоданом. Он остался навсегда.

От клуба груминга барсуков до KOVAS

Вместе с Конрадом Грабовски они создали Клуб ухода за барсуками.Идея родилась, как и многие другие топовые продукты, по необходимости.

— После переезда из Штатов я не могла найти место, где могла бы позаботиться обо всех своих нуждах по уходу, как это делали грумеры Truman’s Gentlemen’s Groomers дома. Я думаю, что часть джентльмена — это ухоженность, — говорит Адам .

Сегодня Адам и Конрад вместе управляют дилером KOVAS Kosmetics. Они отбирают и импортируют мужскую косметику самого высокого качества. Но начало было трудным.

Адам И КОНРАД в своем офисе в mindspace koszyki

— Мы прилетели в Штаты за косметикой.Мы купили их там, а потом «контрабандой» переправили в Польшу. Однажды меня поймали на границе. Очень вежливый пограничник запечатал багаж и сказал, что мы можем привезти наши продукты после того, как представим необходимые документы. На это у нас ушло три месяца, но мы добились успеха. Эти 50 килограммов были всем нашим состоянием! — смеется Адам.

Сегодня КОВАС ежемесячно импортирует до нескольких тонн косметики. Адам и Конрад не только предлагают своим партнерам справедливые цены, но и проводят обучение по продуктам и продажам.Они признают, что они совершенно разные, и именно благодаря этим отличиям в их компании все проходит так гладко.

«Я отвечаю за стратегию, Конрад — за реализацию идей. Я как парус на нашей лодке, Конрад больше похож на якорь. Иногда вода льется на нашу палубу, но мы продолжаем плыть ».

Вода здесь не случайно. В балтийской мифологии Ковас — бог войны, настоящий викинг с длинной бородой и волосами.Его духовное животное — ворон — невероятно умная птица, которая любит одиночество так же сильно, как быть частью стаи. И эта символика заложена в ДНК KOVAS — компания нанимает 11 человек, но все равны. Нет никакой иерархии. Все это случайно, и каждый — от стажера до генерального директора — может высказать свое мнение.

Бутик-коворкинг

Последние несколько месяцев офис KOVAS находится в Mindspace Koszyki в Варшаве. Адам признает, что этот шаг укрепил дух компании.

— Теперь мы стали намного профессиональнее. У нас есть место для размещения наших клиентов, организации «KOVAS Nights» и других мероприятий. У нас есть самые разные комнаты, в зависимости от наших потребностей, — говорит Адам.

Раньше КОВАС располагал офисом в многоквартирном доме. — Нам приходилось заботиться буквально обо всем — от уборки до пополнения запасов. Я не вижу ничего плохого в том, чтобы вести бизнес в гараже, но коворкинг предлагает гораздо больше возможностей. Это отличное решение для молодых компаний, которые хотят расти, но пока не могут позволить себе офис-менеджера, — говорит Адам.

Он добавляет, что работа в пространстве с другими предприятиями дает его компании дополнительные возможности. — Несмотря на то, что мы стартап, мы мыслим как большая компания. Я рекомендую всем сменить офис, потому что правильное пространство помогает вам иметь правильное мышление. А правильное мышление вашей команды — вот что помогает вам расти.

Он подчеркивает, что самое главное — это не само пространство, а люди, которые в нем работают. Название MindSpace не случайно — они делают все, чтобы ваша компания оставалась в правильном настроении для вашего роста, — признает Адам.

Секрет успеха

В чем секрет его успеха? Ответ краткий: никогда не бойтесь.

— В моей жизни были очень тяжелые годы, и я думал, что моя жизнь окончена. Но я узнал, что страх — это всего лишь фальшивые доказательства, кажущиеся реальными. Мы беспокоимся о том, чего не произойдет, вместо того, чтобы сосредоточиться на настоящем моменте. Иногда нужно сделать шаг в сторону или сделать шаг назад. И неудача не означает, что вы начинаете с нуля. Это всегда урок, и он всегда дает вам опыт.

_

Вы думаете о новом офисе для своей компании? Здесь вы можете проверить, как выглядит работа в гибком офисном пространстве. А если вам нужен офис, отвечающий вашим потребностям, воспользуйтесь нашей бесплатной консультацией 360 °.

Риис и Реформа — Джейкоб Риис: Раскрытие «Как живет другая половина» | Выставки

Нью-Йорк

Когда Джейкоб Риис опубликовал Как живет другая половина в 1890 году, U.Бюро переписи населения США оценило Нью-Йорк как самый густонаселенный город в Соединенных Штатах — 1,5 миллиона жителей. Риис утверждал, что на квадратную милю это было одно из самых густонаселенных мест на планете. Город изображен на этой крупномасштабной панорамной карте, популярной картографической форме, которая использовалась для изображения городов и поселков США и Канады в конце девятнадцатого и начале двадцатого веков. Панорамные карты, известные также как виды с высоты птичьего полета или перспективные карты, отображают места так, как если бы они были видны сверху под косым углом.Хотя обычно они не нарисованы в масштабе, они показывают узоры улиц, отдельные здания и основные элементы ландшафта в перспективе. Эта карта помогает визуализировать чрезвычайную плотность населения, особенно в нижней восточной и западной частях Манхэттена, а также постоянную заботу Джейкоба Рииса о том, чтобы улучшить жизнь тех, кто жил в его переполненных трущобах.

Корпус

В качестве губернатора Нью-Йорка друг Рииса Теодор Рузвельт назначил Комиссию по многоквартирным домам, что привело в 1901 году к созданию Департамента многоквартирных домов во главе с другим другом Рииса, Робертом де Форестом из Общества благотворительных организаций.Риис и этот круг муниципальных граждан-реформаторов, в который входили активисты социальной защиты Джозефин Шоу Лоуэлл и Лилиан Уолд, работали над сбором статистических данных и повышением осведомленности общественности. Они выступали за новый дизайн жилья, чтобы уменьшить скопление людей и улучшить пожарную безопасность, санитарию и доступ к воздуху и свету. Риис описал эволюцию реформы многоквартирных домов как 40-летнюю работу, которая включала снос кварталов Five Points и Mulberry Bend, начало нового строительства, уборку улиц, создание парков и игровых площадок, снос задних многоквартирных домов и вырезание более 40 000 окон. через внутренние стены, чтобы пропустить свет.

Джейкоб Риис. «Выставка многоквартирных домов». Harper’s Weekly , 3 февраля 1900 г., страница из альбома для вырезок Рииса. Документы Джейкоба А. Рииса, Отдел рукописей, Библиотека Конгресса (006.00.00)

Прочитать стенограмму

Добавьте этот элемент в закладки: //www.loc.gov/exhibits/jacob-riis/riis-and-reform.html#obj006

Квартира в адской кухне на западной стороне

Риис писал в своей статье 1889 года для журнала Scribner’s Magazine «Как живет другая половина»: «Не то, чтобы все многоквартирные дома выше Четырнадцатой улицы были хорошими или даже лучше тех, что мы видели.Есть Hell’s Kitchen и Murderers ’Row в районе скотобоен Вестсайда и трехцентового виски. . . . Пара на этой фотографии, сделанной Риисом, жила на 38-й Западной улице Нью-Йорка в казарме, занимавшей весь городской квартал, без внутренних окон, вентиляции и водопровода.

Джейкоб Риис. Квартира в адской кухне, «Руины», 1887–1889 гг. Современная желатиновая бумага для печати.Музей города Нью-Йорка, Дар Роджера Уильяма Рииса, 199 (90.3.4.155) (003.00.00)

Добавьте этот элемент в закладки: //www.loc.gov/exhibits/jacob-riis/riis-and-reform.html#obj003

Карта пожарного страхования

В первой половине девятнадцатого века большинство компаний по страхованию от пожара были небольшими и базировались в одном городе. Страховщики могли лично изучить недвижимость, которую они собирались застраховать.По мере того, как страховые компании становились больше и охватывали множество городов, картографическая отрасль развивалась, чтобы удовлетворить растущие потребности. Страховые карты обеспечивали поквартирный инвентарный список существующих зданий — например, карту Адской кухни Нью-Йорка, где проживало большое количество ирландских иммигрантов во времена Рииса. Обозначены очертания или площадь основания каждого здания, и здания имеют цветовую кодировку для обозначения строительного материала: розовый для кирпича, желтый для дерева и зеленый для страховщиков как «особо опасные риски».

Perris & Browne. Западная 42-я улица Западная 37-я, между 10-й авеню и рекой Гудзон из Страховые карты города Нью-Йорка [карта страхования от пожара], 1889. Отдел географии и карт, Библиотека Конгресса (004.00.00)

Добавьте этот элемент в закладки: //www.loc.gov/exhibits/jacob-riis/riis-and-reform.html#obj004

Общественное здравоохранение

Заболевания, санитария, мусор и гигиена были постоянными проблемами в многолюдных бедных многоквартирных районах, где статистика естественного движения населения вызывала тревогу.Джейкоб Риис часто писал, чтобы призвать к принятию мер по защите общественного здоровья и предупредить богатых жителей города об условиях трущоб, которые подвергают опасности всех. Плохое качество воды, грязь, паразиты и неблагоприятные условия жизни означали, что вспышки тифа и холеры были обычным явлением, как и высокие показатели детской смертности и туберкулеза. Сборщики тряпья и мелкие воры устроили городские свалки в своих домах, а безработные «бродяги» жили в лачугах в переулках. Комитет по многоквартирным домам 1894 года (известный как «Комитет Гилдера») называл задние многоквартирные дома «детскими бойнями», где погибал каждый пятый младенец.Риис сотрудничал с должностными лицами департамента здравоохранения и гигиены, чтобы собрать и сообщить об источниках болезней и найти средства для улучшения здоровья населения.

Джейкоб Риис. «Extra: Real Wharf Rats», Evening Sun , 18 марта 1892 г., страница из альбома для вырезок Рииса. Документы Джейкоба А. Рииса, Отдел рукописей, Библиотека Конгресса (012.00.00)

Прочитать стенограмму

Добавьте этот элемент в закладки: // www.loc.gov/exhibits/jacob-riis/riis-and-reform.html#obj012

Дети свалки

Зимой 1892 года Риис посетил одиннадцать из шестнадцати городских свалок на берегу реки, чтобы проверить соблюдение двух законов об общественном здравоохранении: один требовал мыть старую тряпку перед перепродажей, а другой запрещал сборщикам тряпок жить на свалках. Он узнал, что ни один закон не соблюдается. Риис взяла интервью у сборщиков тряпок и сделала семь фотографий, пять из которых были воспроизведены в виде штриховых рисунков на « Evening Sun». Риис видел женщин и детей, работающих и живущих на свалках. Он писал: «Я нашел мальчиков, которым следовало ходить в школу, они собирали кости и разбирали тряпки. Они сказали, что они там ночевали, и почему они не спали, как мужчины? Это был их дом. Они в буквальном смысле были детьми помойки.

  • Джейкоб Риис. Ребенок со свалки , 1892. Желатиновая печать на картоне [старинный принт].Музей города Нью-Йорка, подарок Роджера Уильяма Рииса (90.13.3.116) (008.00.00)

  • Джейкоб Риис. In Sleeping Quarters, Rivington Street Dump , 1892. Современная желатиновая бумага для печати. Музей города Нью-Йорка, подарок Роджера Уильяма Рииса (90.13.4.208) (007.00.00)

  • Perris & Browne. Пирс вдоль Ист-Ривер из Карты страхования города Нью-Йорка [карта страхования от пожара], 1889 год.Отдел географии и карт, Библиотека Конгресса (009.00.00)

Добавьте этот элемент в закладки: //www.loc.gov/exhibits/jacob-riis/riis-and-reform.html#obj008

Общественное пространство

По мере того, как старые плотные здания уступили место новому жилищному проекту, Риис выступал за создание парков под открытым небом для детей, которым раньше не было нигде, кроме улиц или темных коридоров и тесных задних пространств многоквартирных домов для игр.Риис помог заручиться поддержкой небольших общественных парков и считал, что в каждой государственной школе должна быть игровая площадка. Он верил в право мальчиков и девочек играть как часть здорового раннего развития ребенка и как средство выхода энергии, которое вместо этого можно было бы направить на жизнь порока или преступления. Одним из триумфов Джейкоба Рииса как реформатора стало создание парка Малберри-Бенд, где когда-то находились дома преступников. Риис верил в преимущества пребывания на природе, а также поддерживал идею экскурсий для городских детей на фермы и луга в сельской местности.

Прочитать стенограмму

«Детские площадки как лекарство от городской преступности», Brooklyn Times , 27 апреля 1900 г., со страницы в альбоме Рииса. Документы Джейкоба А. Рииса, Отдел рукописей, Библиотека Конгресса (017.00.00)

Добавьте этот элемент в закладки: //www.loc.gov/exhibits/jacob-riis/riis-and-reform.html#obj017

Создание парков и детских площадок

Риис сфотографировал экспериментальную игровую площадку, финансируемую из частных источников, на 28-й Западной улице между 11-й и 12-й авеню, блок, изображенный на карте выше, где было установлено оборудование, и были наняты дворник и два учителя, чтобы наблюдать за детьми.Риис описал парк: «Это было не совсем привлекательное место. . . . Но детям он показался прекрасным и прекрасным для Бедного ущелья, если не для Пятой авеню ». Риис помог создать несколько небольших общественных парков в многоквартирных домах, включая парк на Ривингтон-стрит. Эта петиция, подписанная 300 школьницами, «превратить корпоративный двор у подножия Ривингтон-стрит в общественную игровую площадку» была успешна. Гамильтонский рыбный парк открылся в 1900 году.

  • Джейкоб Риис. Детская площадка, Бедность , 1892 г. Современная желатиновая бумага для печати. Музей города Нью-Йорка, подарок Роджера Уильяма Рииса (90.13.4.121) (013.00.00)

  • Петиция о парке Ривингтон-стрит, 1897, лист подписей. Документы Джейкоба А. Рииса, Отдел рукописей, Библиотека Конгресса (026.00.00)

  • Perris & Browne.Западная 32-я улица — Западная 17-я улицы, между 10-й авеню и рекой Гудзон из Карты страхования города Нью-Йорка [карта страхования от пожара], 1889. Отдел географии и карт, Библиотека Конгресса (015.00.00)

Добавьте этот элемент в закладки: //www.loc.gov/exhibits/jacob-riis/riis-and-reform.html#obj015

Преступление

Молодой иммигрант, одинокий, бездомный и изо всех сил пытающийся найти работу — с бродячей собакой в ​​качестве компаньона на улице — Джейкоб Риис стал жертвой преступления в полицейском общежитии.Медальон с изображением его возлюбленной Елизаветы был украден у него во сне. Когда он сообщил о преступлении, его выбросил из помещения недоверчивый полицейский, который забил свою собаку до смерти, когда та зарычала в его защиту. Риис никогда не забывал ни кражи, ни жестокости, и его крестовый поход против условий в полицейских ночлежках стал его вендеттой. Заявляя, что настоящим преступлением было бездействие со стороны муниципальных властей по проведению реформы, Риис выступал за создание городских жилых домов в качестве альтернативы, как для уменьшения общественной угрозы, так и для обеспечения достойного жилья мужчинам и женщинам в кризисной ситуации.

Джейкоб Риис. «Порок, который не контролируется в полицейских общежитиях», New York Tribune , 31 января 1892 г., страница из альбома для вырезок Рииса. Документы Джейкоба А. Рииса, Отдел рукописей, Библиотека Конгресса (025.00.00)

Прочитать стенограмму

Добавьте этот элемент в закладки: //www.loc.gov/exhibits/jacob-riis/legacy.html#obj025

Бандитское гнездо

Bandits ’Roost был переулком на Малберри-стрит в Нижнем Ист-Сайде Нью-Йорка, где итальянские иммигранты платили чрезмерную арендную плату, чтобы жить в« задних многоквартирных домах », ветхих постройках, которые были пристроены к старым домам.Риис, работая с фотографами-любителями Ричардом Хоу Лоуренсом и Генри Г. Пиффардом, сделал этот снимок стереоскопической камерой, которая произвела два расположенных рядом изображения: слева женщина с двумя маленькими детьми; справа молодые «крутые парни» настороженно смотрят в камеру. Риис возглавил десятилетний крестовый поход по очистке территории, на которой была сделана эта фотография; под названием «Mulberry Bend», он был печально известен как убежище для банд и преступной деятельности.

  • Джейкоб Риис, Ричард Хоу Лоуренс и Генри Г.Пиффар, фотографы. Bandits ’Roost , 1887–1888 гг. Современная желатиновая бумага для печати. Музей города Нью-Йорка. Дар Роджера Уильяма Рииса (90.13.4.104 и .105) (018.00.00)

  • Perris & Browne. «Mulberry Street» из Страховые карты города Нью-Йорка [карта страхования от пожара Нижнего Ист-Сайда], 1880. Отдел географии и карт, Библиотека Конгресса (021.00.00)

Добавьте этот элемент в закладки: // www.loc.gov/exhibits/jacob-riis/riis-and-reform.html#obj018

Труда

Джейкоба Рииса беспокоит потогонный труд в многоквартирных домах и на небольших фабриках в Нижнем Ист-Сайде. Целые семьи, включая детей, а также наемные работники часто бывают вовлечены в разную сдельную работу. Изготовление одежды (крой, шитье, пошив, прессование), изготовление сигар, шляпные шляпы и сборка искусственных цветов были среди тех форм производства, на которых рабочие-иммигранты работали в тесноте в жарких условиях внутри жилых домов и получали оплату «поштучно» или по жребию. .Потогонный труд означал риск для здоровья, включая высокие темпы потребления и сокращение продолжительности жизни. Рииса особенно тревожил детский труд — в домах и на фабриках. Девочки-подростки ухаживали за младшими братьями и сестрами, пока родители работали, или брали на себя тяжелую домашнюю работу, такую ​​как стирка и чистка. На улицах газетчики бродили по ночам, и пороки манили как мальчиков, так и девочек. Риис посетовал на то, что многие из этих маленьких детей казались старыми раньше своего времени, так как брали на себя взрослые формы труда.

Прочитать стенограмму

Добавьте этот элемент в закладки: //www.loc.gov/exhibits/jacob-riis/riis-and-reform.html#obj030

Штучная работа — изготовление сигар

Риис посвятил главу Как живет другая половина «Богемии — изготовление сигар в многоквартирном доме». Риис описал этих восточноевропейских иммигрантов, как работающих по семнадцать часов в день, семь дней в неделю, внутри их квартир царит токсичный дым, они зарабатывают гроши в час, снимая и сушя груды табачных листьев и скручивая готовые изделия.На фотографии Рииса родители работают над формой для сигар, а их старший ребенок в центре кадра подготавливает табачные листья для скручивания.

Джейкоб Риис. Богемские производители сигар за работой , 1889–1890. Современная желатиновая бумага для печати. Музей города Нью-Йорка, дар Роджера Уильяма Рииса (90.13.4.149) (027.00.00)

Добавьте этот элемент в закладки: // www.loc.gov/exhibits/jacob-riis/riis-and-reform.html#obj027

Карта пожарного страхования

В первой половине девятнадцатого века большинство компаний по страхованию от пожара были небольшими и базировались в одном городе. Страховщики могли лично изучить недвижимость, которую они собирались застраховать. По мере того, как страховые компании становились больше и охватывали множество городов, картографическая отрасль развивалась, чтобы удовлетворить растущие потребности. Страховые карты предоставляли поквартальный инвентарный список существующих зданий — например, карта выше области к востоку от Бауэри, где была плотная концентрация еврейских многоквартирных домов потогонных.Обозначены очертания или площадь основания каждого здания, и здания имеют цветовую кодировку для обозначения строительного материала: розовый для кирпича, желтый для дерева и зеленый для страховщиков как «особо опасные риски».

Perris & Browne. Таблица 24 ½ Нижнего Ист-Сайда из Карты страхования города Нью-Йорка [карта страхования от пожара], 1889 год. Отдел географии и карт, Библиотека Конгресса (028.00.00)

Добавьте этот элемент в закладки: // www.loc.gov/exhibits/jacob-riis/riis-and-reform.html#obj028

Образование

Джейкоб Риис высоко оценил образование, особенно для детей, как способ вырваться из трущоб. Сын учителя, Риис был непослушным учеником; тем не менее, в детстве он любил читать. Он считал, что образование — это не просто путь к лучшей занятости и более полноценной и информированной жизни, оно делает хороших натурализованных граждан. Риис был решительным сторонником индустриальных школ, которые передавали практические навыки, связанные с работой, и давали уроки гражданственности детям, чьи семьи были выходцами из разных стран.Хотя работа была почти всегда необходимостью, некоторые иммигранты в первом поколении осознавали, что грамотность в английском языке может дать их детям больше шансов, и поддерживали своих сыновей и дочерей в их желании научиться читать и писать. Риис также работал с Ассоциацией детских садов Нью-Йорка и работниками домов-поселений, чтобы продвигать дошкольное образование.

«Послание из трущоб», Джейкоб Риис из Нью-Йорка обращается к Конгрегационалистскому клубу, Хартфорд [Коннектикут] Курант , 22 мая 1895 г., из альбома для вырезок Рииса.Документы Джейкоба А. Рииса, Отдел рукописей, Библиотека Конгресса (035.00.00)

Прочитать стенограмму

Добавьте этот элемент в закладки: //www.loc.gov/exhibits/jacob-riis/riis-and-reform.html#obj035

Воспитание молодежи

Пьетро работал чистильщиком сапог, пока не был сбит трамваем и искалечен. Риис сделал две фотографии мальчика в своем доме на Джерси-стрит, где он учился писать по-английски, «в надежде, что он когда-нибудь сделает что-нибудь, чтобы наверстать то, что он потерял.На фотографии выше тринадцатилетний Пьетро показан с матерью и младшим братом.

Риис считал, что знакомство детей-иммигрантов с принципами американской демократии будет иметь большое значение для того, чтобы они стали гордыми гражданами. Администрация промышленной школы на Бич-стрит в Нижнем Ист-Сайде Нью-Йорка попросила учащихся проголосовать за то, следует ли начинать учебный день с приветствия американскому флагу. На фотографии Рииса изображены студенты, голосующие под наблюдением инспекторов студенческих выборов.

  • Джейкоб Риис. Пьетро учится писать , 1891–1892. Современная желатиновая бумага для печати. Музей города Нью-Йорка, подарок Роджера Уильяма Рииса (90.13.4.163) (032.00.00)

  • Джейкоб Риис. Первые патриотические выборы в промышленной школе на Бич-стрит , 1891–1892. Современная желатиновая бумага для печати. Музей города Нью-Йорка, подарок Роджера Уильяма Рииса (90.13.4.172) (033.00.00)

  • Perris & Browne.Beach Street от Страховые карты города Нью-Йорка [карта страхования от пожаров], 1889. Отдел географии и карт, Библиотека Конгресса (034.00.00)

Добавьте этот элемент в закладки: //www.loc.gov/exhibits/jacob-riis/riis-and-reform.html#obj032

Бездомность

Джейкоб Риис, который когда-то был бездомным, будучи молодым человеком, впервые приехавшим в Соединенные Штаты, написал сочувственные эпизоды о тех, кто попал в тяжелые времена и стал бездомным — часто из-за потери работы, травмы или из-за того, что они были выселены с места жительства. многоквартирные дома, когда они не могли позволить себе увеличивать арендную плату.Риис посетовал на безразличие работодателей и жадность домовладельцев. Но он зарезервировал особую злобу для тех, кто зарабатывал на жизнь попрошайничеством или не активно искал работу, — категорию бездомных, которых он называл бродягами. Его кампания против общежитий полиции, которые служили ночлежками для бездомных, была связана с их плохими условиями и их ролью в распространении преступности и болезней, а также потому, что они увековечивали эту форму бездомности. С помощью тогдашнего комиссара полиции Теодора Рузвельта общежития полицейских участков были закрыты в 1896 году с намерением, чтобы перемещенные лица могли обслуживаться более совершенными благотворительными и общественными службами.

Джейкоб Риис. «Полицейские общежития: рассадники тифа?» Христианский союз , 14 января 1893 г., из альбома для вырезок Рииса. Документы Джейкоба А. Рииса, Отдел рукописей, Библиотека Конгресса (038.00.00)

Прочитать стенограмму

Добавьте этот элемент в закладки: //www.loc.gov/exhibits/jacob-riis/riis-and-reform.html#obj038

Станция Элдридж-Стрит

В 1892 и 1893 годах Риис фотографировал плачевные условия в жилых домах полиции, которые служили городскими приютами для бездомных.Эти изображения иллюстрировали его статьи и лекцию в Медицинской академии в феврале 1893 года — лекцию, которую Риис прочитал, чтобы заручиться поддержкой закрытия домов и замены их муниципальным домиком странников. Жилые помещения полицейского участка на Элдридж-стрит, 87/89, расположенные в правом нижнем углу карты выше, приютили только женщин. Когда больной попросил переночевать, его поместили в пустую комнату и положили на голый дощатый пол. Вскоре выяснилось, что у него тиф.Риис написал:

Было удачей, что именно на эту [станцию] тифозный жилец нашел свой путь, иначе неизвестно, где мог бы закончиться след заражения, который он начал бы
  • Джейкоб Риис. Одинокий тифозный жилец на Элдридж-стрит, , 1893 г. Современная желатиновая бумага для печати. Музей города Нью-Йорка, Дар Роджера Уильяма Рииса (90.13.4.247) (036.00.00)

  • Perris & Browne. «Элдридж-стрит, к северу от Гранд-стрит» из страховых карт города Нью-Йорк [карта страхования от пожара Нижнего Ист-Сайда], 1880. Отдел географии и карт, Библиотека Конгресса (037.00.00)

Добавьте этот элемент в закладки: //www.loc.gov/exhibits/jacob-riis/riis-and-reform.html # obj036

Иммиграционная служба

Остров Эллис служил воротами для более чем двенадцати миллионов иммигрантов из многих стран с момента его открытия в качестве пункта иммиграционной инспекции США в порту Нью-Йорка в 1892 году до его закрытия в 1950-х годах. Когда Риис эмигрировал из Дании в 1870 году в поисках «честного доллара», иммиграция из Германии, Ирландии и Китая в середине века пошла на убыль. Большинство скандинавских иммигрантов направились на сельхозугодья и в города на Западе и Среднем Западе.Когда Риис приобрел известность в своей карьере — между 1890 годом и его смертью в 1914 году — в Нью-Йорк прибыла «третья» или «новая» волна иммигрантов. Представители многих национальностей и вероисповеданий пришли в основном из России, Италии и Восточной Европы. Показывая группы иммигрантов Нью-Йорка и их районы в своих статьях и бестселлерах, Риис выражал личные религиозные и этнические предрассудки, но он стойко защищал иммигрантов, которые, по его мнению, имели хороший характер и целеустремленность.

Джейкоб Риис.«The Gateway of All Nations», Christian Herald , 11 октября 1905 г. Документы Джейкоба А. Рииса, Отдел рукописей, Библиотека Конгресса (041.00.00)

Прочитать стенограмму

Добавьте этот элемент в закладки: //www.loc.gov/exhibits/jacob-riis/riis-and-reform.html#obj041

на Джерси-стрит,

Итальянская семья жила в этом однокомнатном доме без окон на Джерси-стрит, в нескольких кварталах от офиса Рииса на Малберри-стрит.Джерси-стрит на карте выше зажата между улицами Принца и Ист-Хьюстон и заполнена многоквартирными домами, против которых выступал Риис. На фотографии Рииса семейное имущество и мебель, включая свернутый матрас, бочку и груды одежды; совок, таз, деревянный поддон, который, возможно, служил кроватью, и чугунная печь, и различные емкости заполняют каркас. Риис так прокомментировал итальянский обычай пеленания: «Вы можете видеть, как они оборачивают [своих младенцев] вокруг и вокруг, пока вы почти не можете поставить их с обоих концов, и они не будут сгибаться, так сильно они связаны.”

  • Джейкоб Риис. Итальянская мать и ее ребенок на Джерси-стрит, , 1888–1889. Современная желатиновая бумага для печати. Музей города Нью-Йорка, подарок Роджера Уильяма Рииса (90.13.4.160) (039.00.00)

  • Perris & Browne. На иллюстрации 24 изображена Джерси-стрит, между Принс-стрит и Ист-Хьюстон-стрит из Страховые карты города Нью-Йорка [карта страхования от пожара], 1880 год.Отдел географии и карт, Библиотека Конгресса (040.00.00)

Добавьте этот элемент в закладки: //www.loc.gov/exhibits/jacob-riis/riis-and-reform.html#obj040

Вернуться к началу

Глава 1: Жилищная история и назначение | Справочное руководство по здоровому жилищу

Загрузите версию руководства для Adobe Acrobat Cdc-pdf [PDF — 6.65 МБ]

«Безопасное и доступное жилье — это основная потребность каждой семьи. Без достойного жилья люди не могут быть продуктивными членами общества, дети не могут учиться, а семьи не могут процветать ».

Трейси Кауфман, научный сотрудник
Национальная жилищная коалиция с низким доходом /
Информационная служба по жилищному строительству с низким доходом
http://www.habitat.org/how/poverty.html; 2003

Введение
Термин «убежище», который часто используется для определения жилья, имеет прочную связь с конечной целью жилья во всем мире.Мысленный образ убежища — это безопасное, надежное место, которое обеспечивает уединение и защиту от непогоды и экстремальных температур внешнего мира. Однако это видение убежища является сложным. Землетрясение в Баме, Иран, накануне рассвета 26 декабря 2003 г. унесло жизни более 30 000 человек, большинство из которых спали в своих домах. Хотя дома были построены из самых простых строительных материалов, многим из них более тысячи лет. Жизнь в доме, в котором воспитывались поколение за поколением, должна обеспечивать огромное чувство безопасности.Тем не менее в мировой прессе неоднократно говорилось о том, что строительство этих домов привело к катастрофе. Дома в Иране были построены из высушенного на солнце сырцового кирпича и глины.

Мы должны думать о наших домах как о наследстве для будущих поколений и учитывать негативные экологические последствия строительства их для обслуживания одного или двух поколений, прежде чем их сносить или реконструировать. Дома следует строить так, чтобы они были устойчивыми и чтобы их можно было легко изменить в будущем. Нам необходимо извлечь уроки из землетрясения в Иране, а также из-за аномальной жары 2003 года во Франции, в результате которой погибло более 15 000 человек из-за отсутствия систем климат-контроля в их домах.Мы должны использовать наш опыт, историю и знания как в области инженерии, так и в области здравоохранения, чтобы построить жилье, отвечающее потребностям в уединении, комфорте, отдыхе и поддержании здоровья.

Здоровье, строительство и обслуживание дома неотделимы друг от друга из-за пересекающихся целей. Многие высококвалифицированные люди должны работать вместе, чтобы получить качественное, безопасное и здоровое жилье. Подрядчики, строители, инспекторы норм, жилищные инспекторы, инспекторы по гигиене окружающей среды, специалисты по борьбе с травмами и эпидемиологи — все они незаменимы для достижения цели создания лучшего жилья в мире для U.С. граждане. Эта цель лежит в основе сотрудничества Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD) и Центров по контролю и профилактике заболеваний (CDC).

Жилье в пригородах
Ранние конструкции жилищ, вероятно, были результатом культурных, социально-экономических и физических сил, присущих окружающей среде их жителей. Сходство жилья между цивилизациями, разделенными огромными расстояниями, могло быть результатом общего наследия, общих влияний или случайности.

Пещеры были приняты в качестве жилищ, возможно потому, что они были уже построены и требовали небольшого строительства или вообще не требовали его. Однако в районах без пещер были построены простые убежища, приспособленные к наличию ресурсов и потребностям населения. Системы классификации были разработаны, чтобы продемонстрировать, как типы жилья развивались в пригородных районах проживания коренных народов [1].

Эфемерные жилища
Эфемерные жилища, также известные как временные жилища, были типичными для кочевых народов.Африканские бушмены и аборигены Австралии являются примерами обществ, существование которых зависит от экономики охоты и сбора пищи в ее простой форме. Жилье в эфемерном жилище обычно занимает несколько дней.

Эпизодические жилища
Эпизодические жилища иллюстрируются иглу инуитов, палатками тунгусов в Восточной Сибири и очень похожими палатками саамов Северной Европы. Эти группы более развиты, чем люди, живущие в эфемерных жилищах, как правило, более опытны в охоте или рыбалке, обитают в жилище в течение нескольких недель и оказывают большее влияние на окружающую среду.Эти группы также строят коммунальные дома и часто практикуют подсечно-огневую культивацию, которая является наименее продуктивным видом использования пахотных земель и оказывает большее воздействие на окружающую среду, чем охота и собирательство эфемерных жителей.

Периодические жилища
Периодические жилища также определяются как обычные временные жилища, используемые кочевыми племенными обществами, ведущими скотоводческое хозяйство. Этот тип жилья отражен в юрте, которую использовали монгольские и киргизские народы, а также бедуины Северной Африки и Западной Азии.Жилища этих групп по сути демонстрируют следующий шаг в эволюции жилищного строительства, который связан с развитием общества. Кочевники-скотоводы отличаются от людей, живущих в эпизодических жилищах, своей однородной культурой и началом политической организации. Их воздействие на окружающую среду возрастает с ростом их зависимости от сельского хозяйства, а не от животноводства.

Сезонные жилища
Schoenauer [1] описывает сезонные жилища как отражающие общества, которые носят племенной характер, ведут полукочевой образ жизни и основаны на сельскохозяйственных занятиях, которые являются как пастушескими, так и маргинальными.Жилье, используемое полукомадами в течение нескольких месяцев или сезона, можно рассматривать как полуоседлое и отражающее развитие концепции собственности, которой не хватало в предшествующих обществах. Это понятие собственности — это прежде всего коммунальная собственность, а не индивидуальная или личная собственность. Этот тип жилья встречается в различных условиях окружающей среды и демонстрируется в Северной Америке хоганами и армадами индейцев навахо. Аналогичное жилье можно найти в Танзании (Барабайг) и в Кении и Танзании (Масаи).

Полупостоянные жилища
Согласно Schoenauer [1] , оседлые народные общества или крестьяне, ведущие натуральное сельское хозяйство путем выращивания основных сельскохозяйственных культур, используют полупостоянные жилища. Эти группы, как правило, живут в своих жилищах разное время, обычно годы, в зависимости от урожайности их сельскохозяйственных культур. Когда земля должна лежать под паром, они перемещаются в более плодородные районы. Группы в Северной и Южной Америке, которые использовали полупостоянные жилища, включали майя с их овальными домами и индейцев хопи, зуни и акома на юго-западе Соединенных Штатов со своими пуэбло.

Постоянные жилища
Дома оседлых сельскохозяйственных обществ, чьи политические и социальные организации определяются как нации и владеют излишками сельскохозяйственной продукции, служат примером этого типа жилища. Излишки сельскохозяйственной продукции позволили разделить труд и заняться другими занятиями помимо производства продуктов питания; однако сельское хозяйство по-прежнему остается основным занятием для значительной части населения. Хотя они возникли в разное время, примеры ранних оседлых сельскохозяйственных построек можно найти в английских коттеджах, таких как коттеджи в Саффолке, Корнуолле и Кенте [1] .

Урбанизация
Постоянные жилища вышли за рамки простого обеспечения укрытием и защитой и стали уделять больше внимания комфорту. Эти сооружения начали проникать в то, что сейчас известно как городское окружение. Самые ранние доступные свидетельства предполагают, что города возникли около 4000 г. до н.э. Так начались социальные проблемы и проблемы общественного здравоохранения, которые будут возрастать по мере увеличения количества и развития городов. В пригородных жилищах редкая концентрация людей позволяла перемещаться подальше от загрязнения человеком или позволяла разбавлять загрязнение в его месте.Перемещение населения в городские районы привело к тому, что люди оказались в непосредственной близости, без преимуществ предыдущих связей и без возможности переехать вдали от загрязнения или других людей.

Урбанизация начиналась относительно медленно, но однажды начавшись, она быстро ускорилась. В 1800-х годах только около 3% населения мира проживало в городах с численностью населения более 5000 человек. Скоро все изменилось. В 1900 году процент увеличился до 13,6%, а затем до 29.8% в 1950 году. С тех пор городское население мира выросло. К 1975 году более одной трети населения мира проживало в городских условиях, причем к 1997 году почти каждый второй жил в городских районах. В настоящее время в промышленно развитых странах примерно 75% населения проживает в городских условиях. По прогнозам Организации Объединенных Наций, в 2015 году городское население мира вырастет примерно до 55%, а в промышленно развитых странах — чуть более 80%.

В западном мире одной из основных движущих сил урбанизации была промышленная революция.Основным источником энергии на начальном этапе промышленной революции была вода из текущих рек. Поэтому рядом с большими водными путями росли города. Фабричные здания были из дерева и камня и соответствовали домам, в которых жили рабочие, как по строительству, так и по местности. Дома рабочих в городских условиях мало отличались от сельскохозяйственных домов, откуда они прибыли. Однако проживание рядом с рабочим местом было несомненным преимуществом для рабочего того времени.Когда источник энергии для заводов изменился с воды на уголь, движущей силой стал пар, а строительными материалами стали кирпич и чугун, которые позже превратились в сталь. Увеличение населения в городах и поселках обострило социальные проблемы в перенаселенных трущобах. Отсутствие недорогого и скоростного общественного транспорта заставляло многих рабочих жить недалеко от места работы. Эти фабричные районы не были пасторальными районами, с которыми многие были знакомы, но были мрачны от дыма и других загрязняющих веществ.

Жители сельской местности мигрировали в постоянно расширяющиеся города в поисках работы.Между 1861 и 1911 годами население Англии выросло на 80%. Города и поселки Англии были совершенно не готовы справиться с возникшими экологическими проблемами, такими как нехватка питьевой воды и недостаточная канализация.

В этой атмосфере свирепствовала холера; а уровень смертности напоминал сегодняшние показатели стран третьего мира. У детей был каждый шестой шанс умереть в возрасте до 1 года. Из-за городских жилищных проблем стали появляться социальные реформаторы, такие как Эдвин Чедвик.В отчете Чедвика об исследовании санитарного состояния трудящегося населения Великобритании и о средствах его улучшения [2] было предпринято множество реформ, некоторые из которых касались вентиляции зданий и открытых пространств вокруг зданий. Однако основное утверждение Чедвика состояло в том, что здоровье рабочего класса можно улучшить за счет надлежащей уборки улиц, дренажа, канализации, вентиляции и водоснабжения. В США Shattuck et al. [3] написал отчет Санитарной комиссии штата Массачусетс , напечатанный в 1850 году.В отчете было сделано 50 рекомендаций. Среди вопросов, касающихся жилья и строительства, были рекомендации по защите школьников с помощью вентиляции и санитарии школьных зданий с упором на городское планирование и контроль над переполненными многоквартирными домами и подвалами. Рисунок 1.1 демонстрирует обычные условия в многоквартирных домах.

В 1845 году доктор Джон Х. Гриском, городской инспектор Нью-Йорка, опубликовал Санитарные условия трудящегося населения Нью-Йорка [4] .Его документ еще раз выражает аргументы в пользу жилищной реформы и санитарии. Считается, что Гриском первым использовал фразу «как живет другая половина». В это время бедняки не только сталкивались с физическими проблемами, связанными с плохим жилищным фондом, но также подвергались преследованиям со стороны коррумпированных домовладельцев и строителей.

Тенденции в жилищном строительстве
Термин «многоквартирный дом» впервые был использован в Америке и датируется серединой девятнадцатого века. Его часто переплетали с термином «трущобы».Райт [5] отмечает, что на английском языке многоквартирный дом означает «жилище для человека или для души, когда собственность принадлежит кому-то другому». С другой стороны, трущобы изначально использовались в начале 19 века как сленговое обозначение комнаты. К середине века трущобы превратились в термин, обозначающий жилые дома на задворках, занятые самыми низкими членами общества. Фон Хоффман [6] утверждает, что к концу века этот термин начал использоваться как синонимы термина «многоквартирный дом».Автор дополнительно отмечает, что в крупных городах США жилой дом возник в 1830-х годах как жилой дом от двух до пяти этажей, причем каждый этаж содержал квартиры от двух до четырех комнат. Первоначально он был построен для высших слоев рабочего класса. Многоквартирный дом возник в 1830-х годах, когда помещики переоборудовали склады в недорогое жилье, предназначенное для размещения ирландских и чернокожих рабочих. Кроме того, существующие большие дома были разделены на части и добавлены новые постройки, в результате чего были построены задние дома и, в процессе, устранены традиционные сады и дворы за ними.Эти задние дома, хотя и новые, не были здоровее переднего дома, часто вмещая до 10 семей. Когда эта стратегия стала недостаточной для удовлетворения спроса, началась эпоха многоквартирных домов.

Несмотря на непопулярность многоквартирного дома, количество многоквартирных домов росло, и к 1850 году в Нью-Йорке и Бостоне в каждом многоквартирном доме проживало в среднем 65 человек. В 1850-х годах было введено здание железной дороги или многоквартирное здание железной дороги. Это был массивный прямоугольный блок с узким переулком позади него.Структура обычно была 90 футов в длину и имела от 12 до 16 комнат, каждая размером примерно 6 футов на 6 футов, и вмещала около четырех человек. В помещении не было прямого света или воздуха, кроме тех, которые выходили на улицу или переулок. Еще больше усложняло эту структуру отсутствие уединения для арендаторов. Отсутствие коридоров исключает возможность уединения. Открытая канализация, единственная уборная в задней части здания и несобранный мусор привели к тому, что жить в нежелательном и антисанитарном месте. Кроме того, обычная в то время конструкция из дерева в сочетании с углем и дровами делала пожар постоянной опасностью.В результате серии пожаров в многоквартирных домах в 1860 году в Нью-Йорке для описания плохо построенных жилых помещений [6] были придуманы такие термины, как смертельная ловушка и пожарная ловушка.

В два последних десятилетия XIX века появились и начали развиваться многоквартирные дома с гантелями, передние и задние дома соединены длинным залом. Эти многоквартирные дома обычно были пятиэтажными, с подвалом и без лифта (лифты не требовались для любого здания менее шести этажей).Многоквартирные дома с гантелями, как и другие многоквартирные дома, превратились в неэстетичные и нездоровые места для жизни. Мусор часто выбрасывался в вентиляционные шахты, естественное освещение ограничивалось коридором первого этажа, а в общественных коридорах был только один или два туалета и раковина. Это очевидное отсутствие санитарных условий усугублялось тем фактом, что многие семьи снимали жилье, чтобы помочь с расходами. Фактически, в 1890 году в Нью-Йорке жильцам арендовали помещения 44000 семей, а в 1910 году это число увеличилось до 164000 семей.В начале 1890-х годов население Нью-Йорка составляло более 1 миллиона человек, из которых 70% проживали в многоквартирных домах. Из этой группы 80% жили в многоквартирных домах, состоящих в основном из многоквартирных домов.

Принятие Закона о многоквартирных домах в Нью-Йорке 1901 г. положило конец «гантелям» и принятию нового типа многоквартирных домов, разработанного в 1890-х гг. — многоквартирных домов в парке или в центральном дворе, которые выделялись парком или открытым пространством в середине группа построек. Этот дизайн был реализован, чтобы уменьшить активность на парадной улице и улучшить возможность свежего воздуха и отдыха во дворе.Часто в проекте предусмотрены детские площадки на крыше, детские сады, коммунальные прачечные, а также лестничные клетки со стороны двора.

Хотя многоквартирные дома никуда не делись, группы реформаторов поддерживали такие идеи, как создание загородных коттеджей для рабочего класса. Эти коттеджи были двухэтажными, кирпично-деревянными, с крыльцом и остроконечной крышей. Согласно Wright [5] , бруклинский проект под названием Homewood состоял из 53 акров домов в запланированном районе, из которых были запрещены многоквартирные дома, салоны и фабрики.

Несмотря на то, что было много больших домов для обеспеченных, одиноких домов для не очень богатых не было в достатке. Первым домиком, предназначенным для людей со скромным достатком, было бунгало. Согласно Schoenauer [1] , бунгало возникли в Индии. Бунгало появилось в Соединенных Штатах в 1880 году, когда в Кейп-Коде был построен дом. Бунгало, предназначенное для использования в тропическом климате, было особенно популярно в Калифорнии.

Корпоративные города были еще одним направлением жилищного строительства в 19 веке.Джордж Пуллман, который строил железнодорожные вагоны в 1880-х годах, и Джон Х. Паттерсон из Национальной кассовой компании создали известные корпоративные города. Райт [5] отмечает, что в 1917 году Бюро стандартов труда США подсчитало, что не менее 1000 промышленных фирм предоставляли жилье своим сотрудникам. Предоставление жилья не обязательно было альтруистическим. Мотивация предоставления жилья варьировалась от компании к компании. К таким мотивам относились использование жилья в качестве стимула для найма квалифицированных рабочих, метод связи человека с компанией и вера в то, что лучшая семейная жизнь сделает сотрудников более счастливыми и более продуктивными в их работе.Некоторые компании, такие как Firestone и Goodyear, вышли за пределы своего города и разрешили своим сотрудникам получать ссуды на жилье в учрежденных банками. Основным мотивом градостроительства компании была санитария, потому что поддержание здоровья рабочего потенциально могло привести к сокращению количества потерянных рабочих дней из-за болезни. Таким образом, при развитии города значительное внимание уделялось санитарным вопросам, таким как оконные решетки, очистка сточных вод, водоотведение и водоснабжение.

Перед Первой мировой войной не хватало нормального жилья.Даже после Первой мировой войны недостаточное финансирование, нехватка квалифицированной рабочей силы и нехватка строительных материалов усугубляли проблему. Однако дизайн домов после войны был отчасти обусловлен соображениями здоровья, такими как обеспечение хорошей вентиляции, ориентации на солнце и воздействия солнца, питьевой воды под давлением и по крайней мере одного личного туалета. Schoenauer [1] отмечает, что в послевоенные годы улучшенная мобильность населения привела к увеличению роста пригородных территорий, примером чего являются обособленные и роскошные сообщества за пределами Нью-Йорка, такие как Ойстер-Бей.Тем временем условия рабочего населения, состоящего из многих иммигрантов, начали улучшаться по мере улучшения экономики 1920-х годов. Садовая квартира стала популярной. Эти помещения были хорошо освещены и вентилировались, и у них был открытый для всех внутренний двор, который содержался в хорошем состоянии.

Сразу после Первой мировой войны и в течение 1920-х годов рост населения города в два раза опережал рост населения в пригородах. В то время основное внимание уделялось загородному жилью на одну семью.1920-е годы были временем роста, но десятилетие после Великой депрессии, начавшееся в 1929 году, было десятилетием дефляции, прекращения строительства, потери ипотечного финансирования и падения большого числа рабочих, занятых в строительстве. Кроме того, за этот период было изъято 1,5 миллиона жилищных кредитов. В 1936 году рынок жилья начал возвращаться; тем не менее, 1930-е годы станут известными как начало строительства государственного жилья с увеличением участия государства в жилищном строительстве, о чем свидетельствуют многие законы, принятые в эпоху [5] .Национальный закон о жилищном строительстве был принят Конгрессом в 1934 году и учредил Федеральное жилищное управление. Это агентство поощряло банки, строительные и ссудные ассоциации и другие организации предоставлять ссуды на строительство домов, предприятий малого бизнеса и сельскохозяйственных построек. Если Федеральное жилищное управление одобрит планы, оно застрахует ссуду. В 1937 году Конгресс принял еще один Национальный закон о жилищном строительстве, который позволил Федеральной жилищной администрации взять под контроль расчистку трущоб. Он предоставил местным органам власти ссуды сроком на 60 лет под низкие проценты, чтобы помочь им в строительстве многоквартирных домов.Арендная плата в этих домах была фиксированной и была доступна только семьям с низким доходом. К 1941 году агентство помогло построить более 120 000 семейных квартир.

Во время Второй мировой войны основное внимание в жилищном строительстве уделялось жилью для рабочих, участвовавших в военных действиях. Дома строились через федеральные агентства, такие как недавно сформированное Федеральное жилищное управление, сформированное в 1934 году и переданное HUD в 1965 году. По данным Бюро переписи населения США (USCB) [7] , за годы, прошедшие после Второй мировой войны, Типы домов, в которых живут американцы, резко изменились.В 1940 году большинство домов считались пристроенными (рядные дома, таунхаусы и дуплексы). Пик популярности небольших многоквартирных домов от двух до четырех квартир пришелся на 1950-е годы. В переписи 1960 года две трети жилищного фонда составляли односемейные особняки, которые по переписи 1990 года сократились до менее 60%.

Послевоенные годы ознаменовались расширением застройки пригородов во главе с Левиттауном Уильяма Дж. Левитта на Лонг-Айленде, который оказал сильное влияние на послевоенное строительство и положил начало районам и жилым домам в следующие десятилетия. Рисунок 1.2 . В 1950-х и 1960-х годах продолжалось развитие пригородов, с растущей легкостью транспортировки, отмеченной расширением межгосударственной системы автомагистралей. Когда стоимость жилья начала расти в результате увеличения спроса, стало возникать массовое движение за обеспечение адекватным жильем бедных. Согласно Wright [5] , в 1970-е годы только около 25% населения могло позволить себе дом за 35 000 долларов. Согласно Gaillard [8] , Koinonia Partners, религиозная организация, основанная в 1942 году Кларенсом Джорданом недалеко от Олбани, штат Джорджия, была семенем для Habitat for Humanity.Habitat for Humanity, основанная в 1976 году Миллардом Фуллером, известна своими международными усилиями и построила более 150 000 домов в 80 странах; 50 000 из этих домов находятся в США. Дома энергоэффективны и экологически безопасны, что позволяет экономить ресурсы и сокращать долгосрочные расходы домовладельцев.

Строители также начали продвигать одноэтажные мини-дома и дома без излишеств примерно от 900 до 1200 квадратных футов. Популярность промышленного жилья начала расти, и производители мобильных домов стали одними из самых прибыльных корпораций в Соединенных Штатах в начале 1970-х годов.В переписи 1940 года промышленное жилье было отнесено к категории «другое» с лодками и туристическими домиками: по переписи 1990 года промышленное жилье составляло 7% от общего жилищного фонда. Многие общины запрещают строительство жилых домов в жилых кварталах.

По данным Hart et al. [9] , почти 30% всех продаж домов по всей стране приходится на промышленное жилье, и более 90% этих домов никогда не перемещаются после того, как они закреплены на якоре. Согласно отраслевому отчету за 2001 год, ожидается, что спрос на сборные дома будет увеличиваться более чем на 3% в год до 20 миллиардов долларов в 2005 году, при этом большинство единиц будет производиться в домах промышленного производства.Ожидается, что крупнейший рынок сохранится в южной части Соединенных Штатов, а наиболее быстрый рост будет наблюдаться в западной части страны. По состоянию на 2000 год в отрасли доминировали пять производителей собственного производства, что составляет 35% рынка. На эту отрасль за последние 20-25 лет повлияли два федеральных законодательства. Первый, Закон о строительстве передвижных домов и стандарты безопасности, принятый HUD в 1974 году, был принят в помощь потребителям посредством регулирования и обеспечения соблюдения стандартов проектирования и строительства HUD для промышленных домов.Второй, Закон о жилищном строительстве 1980 г., потребовал от федерального правительства изменить термин «передвижной дом» на «промышленное жилье» во всех федеральных законах и литературе. Одна из основных причин этого изменения заключалась в том, что эти дома на самом деле больше не были мобильными в истинном смысле этого слова.

Энергетический кризис в Соединенных Штатах между 1973 и 1974 годами сильно повлиял на то, как американцы жили, водили машину и строили свои дома. Высокая стоимость отопления и охлаждения домов потребовала принятия мер, а некоторые из принятых мер были необдуманными или не учитывали проблемы здорового жилья.Герметизация домов и использование непроверенных изоляционных материалов и другие меры по энергосбережению часто приводили к значительному, а иногда и опасному накоплению загрязнителей воздуха внутри помещений. Эти накопления токсинов происходили как в домах, так и в офисах. Герметизация зданий с целью повышения энергоэффективности и использование выделяющих газ строительных материалов, содержащих карбамидоформальдегид, винил и другие новые пластиковые поверхности, новые клеи и даже обои, создавали токсичную среду. Эти недавно закрытые помещения не обновлялись свежим воздухом и приводили к накоплению как химических, так и биологических загрязнителей и влаги, что приводило к росту плесени, представляя новые угрозы как краткосрочному, так и долгосрочному здоровью.Результаты этих действий рассматриваются до сих пор.

Щелкните здесь, чтобы узнать историю Министерства жилищного строительства и городского развития США.

Список литературы

  1. Шенауэр Н. 6000 лет жилища. Нью-Йорк / Лондон: W.W. Norton & Company, Inc.; 2000.
  2. Чедвик Э. Отчет об исследовании санитарного состояния трудящегося населения Великобритании и о средствах его улучшения. Лондон: Клоуз и сыновья; 1842 г.
  3. Shattuck L, Banks N Jr, Abbot J. Отчет санитарной комиссии
    Массачусетса, 1850 г. Бостон: Даттон и Вентворт; 1850. Доступно по URL: http://www.deltaomega.org/shattuck.pdf Cdc-pdf [PDF -876 КБ] Внешний.
  4. Griscom JH. Санитарное состояние трудоспособного населения Нью-Йорка. Нью-Йорк: Харпер; 1845.
  5. Райт Г. Строим мечту — социальная история жилья в Америке. Кембридж, Массачусетс / Лондон: MIT Press; 1998.
  6. Фон Хоффман А.Истоки американской жилищной реформы. Кембридж, Массачусетс: Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета; Август 1998. с. W98-2.
  7. Бюро переписи населения США. Историческая перепись жилищных таблиц — единицы в структуре; 2002. Вашингтон, округ Колумбия: Бюро переписи населения США; 2002. Доступно по URL: http://www.census.gov/hhes/www/housing/census/historic/units.htmlExternal.
  8. Гайяр Ф. Если бы я был плотником, двадцать лет Habitat for Humanity. Уинстон-Салем, Северная Каролина: Джон Э. Блэр; 1996.
  9. Харт Дж. Ф., Родос М. Дж., Морган Дж. Т., Линдберг МБ.Неизвестный мир мобильного дома. Балтимор, Мэриленд: Издательство Университета Джона Хопкинса; 2002 г.

Дополнительные источники информации

Долкарт А. Закон о многоквартирных домах 1901 года: глава 6, уборка туалетов. Нью-Йорк: Музей многоквартирных домов Нижнего Ист-Сайда; без даты. Доступно по адресу: http://www.tenement.org/features_dolkart7.html.

Hale EE. Дома рабочих, очерки и рассказы, о домах мужчин, работающих в крупных городах. Бостон: Джеймс Р. Осгуд и компания; 1874 г.

История сантехники в Америке. Журнал «Сантехника и механика», июль 1987 г. Доступно по адресу: http://www.plumbingsupply.com/pmamerica.htmlExternal.

Жилищный закон 1949 года, Глоссарий Комитета США по сельскому хозяйству.

Lang RE, Sohmer RR. Введение редактора, наследие Закона о жилищном строительстве 1949 года: прошлое, настоящее и будущее федеральной жилищной и городской политики.
Обсуждение жилищной политики 2000 г .; 11 (2) 291–8. Доступно по URL: http://www.mi.vt.edu/data/files/hpd%2011(2)/hpd%2011(2)_martinez.pdf [PDF — 131 КБ].

Мейсон Дж.Б. История жилья в США. 1930–1980 гг. Хьюстон, Техас: издательская компания «Галф»; 1982.

Passic F. Городское обновление. Утренняя звезда [Альбион, Мичиган] 1997 13 февраля; 6. Доступно по адресу: http://www.albionmich.com/history/histor_notebook/940213.shtmlExternal.

Красная подкладка [определение], 535A.1 Определения, Кодекс штата Айова 2001: Раздел 535A.1. Де-Мойн, Айова: Законодательное собрание Айовы. Доступно по URL: http://www.legis.state.ia.us/IACODE/2001/535A/1.htmlExternal.

Аренда жилья на линии. Федеральные жилищные законы. Порт-Гурон,
Мичиган: аренда жилья онлайн; без даты. Доступно по адресу: http://www.rhol.org/rental/fedact.htm.

Аренда жилья на линии. Роль правительства в жилищном строительстве для малоимущих.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *