Как выбрать земельный участок для строительства дома: Как выбрать земельный участок под строительство дома — 7 советов

Земля под строительство: как правильно выбрать участок

Правильно выбранный земельный участок – основа счастливого проживания в собственном доме.

Выбирая загородное жилье, важно уделять внимание не только привлекательной цене дома и внутренней отделке, но и тому, какие характеристики можно дать местности, на которой расположен особняк. Давайте поговорим о подводных камнях приобретения индивидуального жилища на лоне природы.

Ночной кошмар любого собственника – купить участок, вложить несколько миллионов в строительство дома, любовно обустроить комнаты, обжиться в них… И понять, что деньги и время потрачены на ветер. Мало кому понравится близкое соседство со свинофермой или железнодорожным полотном. Но вы всегда можете перестраховаться и заранее выяснить нюансы предлагаемой земли.

Содержание

Заочное изучение кадастрового земельного участка

Первым делом необходимо узнать у продавца кадастровый номер земли, которую вы хотите посмотреть. Имея на руках номер участка, вы можете запросить кадастровую выписку на сайте https://rosreestr.net. Из выписки вы узнаете точную площадь земли, ее кадастровую стоимость, месторасположение и форму участка, вид разрешенного пользования (для строительства дома должна быть категория ИЖС или ЛПХ), назначение земель (только земли населенных пунктов, так как на землях других категорий строительство дома проблематично или запрещено), а также сведения о владельце продаваемой земли – тот ли это человек, с которым вы общаетесь по поводу продажи, и если нет – то какие он имеет правомочия на совершение сделки.Вы также можете открыть публичную кадастровую карту https://rosreestr.net/kadastrovaya-karta и увидеть изображение земли на местности и расположенные в непосредственной близости объекты. Позвоните собственнику участка, чтобы уточнить информацию о соседских постройках, на карте также можно уточнить вид разрешенного пользования каждой из них. Насторожитесь отметкам «для промышленного производства» — возможно, под вашими окнами планирует развернуться лесопилка или небольшой завод. Узнайте, что такое кадастровая карта, и для чего она нужна: https://rosreestr.net/info/publichnaya-kadastrovaya-karta-ndash-istochnik-neobhodimyh-svedeniy-oПубличная кадастровая карта

Публичная кадастровая карта

Генеральный план муниципального образования позволит определить существующие и будущие объекты, которые также имеют значение для комфортного проживания. Если сегодня продавец предлагает вам участок в тихом сосновом бору, то уже завтра половина леса может уйти под вырубку, а на ее месте пройдет крупная магистраль или транспортная развязка. На словах собственника участка все может быть идеально, а на генплане вы сразу увидите, в чем подвох. Генеральный план можно найти на сайте администрации поселения в разделе «Документы».

Сайт администрации г. Воронеж

Сайт администрации г. Воронеж

В отдельной вкладке вы можете ознакомиться с подробной картой городской застройки.

Генеральный план г. Воронеж

Генеральный план г. Воронеж

Знакомство с участком ИЖС

Отправляясь на осмотр выбранных соток, необходимо уделить внимание подъездным путям. Плохую дорогу видно сразу, но иногда затруднительно сразу дать оценку местности, по которой вы подъезжаете к дому.

Оптимальный вариант – асфальтовая дорога, следующая через весь населенный пункт к воротам загородного дома. Худший расклад ожидает с грунтовкой, которую размывает даже незначительный дождь, а весной, осенью и во время зимней оттепели дорожное покрытие превращается в непроходимое болото из вязкой грязи, камня и песка. Бетонная дорога кажется неплохим вариантом – ровная, прямая, но стыки плит вынуждают ехать медленно и осторожно, чтобы не разбить подвеску от быстрой езды.

Еще один признак хорошей дороги – расположение дорожного полотна выше уровня обочины. Чем ниже покрытие, тем сильнее оно будет со временем проседать, тем больше луж и грязи будет скапливаться, и тем сложнее проезд по ней в любое время года, а не только осенью и весной. Водные преграды в виде дамбы и небольших мостов также могут стать препятствием дачному отдыху: если возвышение от реки отделяет всего пара метров, во времена разливов водоема дорога будет затоплена, а машина рискует оказаться в реке. Вы можете выяснить ситуацию с дорогами у местных жителей, которые охотно поделятся наболевшим и расскажут про ямы, разливы и уборку снега так откровенно, как не расскажет никто.

Детальный осмотр земельного участка под строительство

Попадая на участок, осмотритесь вокруг: не пролегают ли в непосредственной близости линии электропередач, не смотрит ли на вас чей-то любопытный взгляд с балкона пятого этажа расположенной рядом многоэтажки, не шумит ли автомойка и не воняет ли конезавод? Если на первый взгляд все в порядке, и через дорогу не виднеется кладбище, можно продолжить осмотр участка. В случае обнаружения хотя бы одного из перечисленных признаков смело торгуйтесь и сбивайте цену, даже если данные факторы для вас не особо и важны.

Одновременно с понижающими цену участка критериями важно обратить внимание и на то, что может повысить стоимость каждой сотки. До 30% стоимости земли может добавить расположение рядом живописного пруда или опушки леса. Возвышенность и изолированность от сельского «муравейника» еще один фактор, влияющий на удорожание цены. Вид на горы, море, холмистая местность, экологически чистый район, в котором вы смотрите участок, тоже прибавляют тысячи к цене. Насторожитесь, если в 5-7 километрах от вас располагается заброшенная ферма или конезавод – рано или поздно он может снова начать функционировать и распространять в вашу сторону классический деревенский аромат. Еще хуже, если вместо фермы вы почувствуете запах мусоросжигательного завода или химического производства – такой участок вы вряд ли сможете в дальнейшем перепродать.

Любителям сельской тишины также следует изучить местность на предмет производителей шума, к которым относятся сельские клубы, супермаркеты и ночные кафе, поляны для пикников и пляжи с тарзанками. В таких районах и днем, и ночью в любое время года вы будете слышать громкий смех, крики и песни праздно проводящих досуг местных жителей и приезжих туристов. Лучший способ узнать о злачных местах – расспросить соседей, этот способ действует всегда верно.

Не бойтесь задавать вопросы владельцу продаваемого участка, изучать местность, казаться дотошным и занудным. Стоимость земли и вложения в строительство дома вынуждают тщательно готовиться к покупке, иначе вы можете потерять время и деньги вместо того,чтобы наслаждаться загородным отдыхом на загородной фазенде.

Советы риелторов: как выбрать хороший участок для строительства дома :: Жилье :: РБК Недвижимость

О том, какое место и участок лучше, как проверить необходимые документы и что нужно знать о коммуникациях — в карточках

Фото: Сергей Бобылев/ТАСС

Фото: Сергей Бобылев/ТАСС

Участки без подряда (УБП) — самый распространенный и доступный формат загородной недвижимости. Он позволяет возвести дом по своему вкусу и в удобные владельцу сроки, нанять подрядчика или строить самостоятельно. Предложений УБП на подмосковном рынке очень много, и важно, чтобы участок оказался подходящим для строительства, юридически безопасным, перспективным и отвечающим потребностям покупателя.

В карточках «РБК-Недвижимости» — полезные советы по выбору места и участка, правильной оценке предложения и правовой документации.

НаправлениеГде искать участки без подряда

В Подмосковье УБП можно найти по всем направлениям, даже на престижной Рублевке. Но надо помнить, что чем популярнее и престижнее направление, тем дальше от МКАД будут такие предложения. На дорогих шоссе участки без подряда сложно найти ближе 25 км от Москвы. На бюджетных восточных и юго-восточных направлениях возможны подходящие предложения поближе.

МестоКак правильно выбрать район

Желательно найти максимум информации о месте, в котором находится участок. Насколько оно удалено от Москвы, по каким шоссе до него можно добраться, ходит ли туда общественный транспорт, далеко ли расположена остановка автобуса или железнодорожная станция.

Важно также, какие дороги ведут к самому поселку, реально ли подъехать к нему на машине в снежное время года — это особенно актуально, если вы планируете приезжать зимой. Стоит навести справки об экологической обстановке: нет ли рядом больших свалок, промышленных предприятий, крупных автотрасс, не планируется ли многоэтажная застройка. Для подстраховки лучше обращаться к градостроительному плану территории.

УчастокНа что обратить внимание при его осмотре

При выборе участка важен геологический аспект: если местность болотистая, а грунтовые воды залегают совсем близко, дом может просесть. Если недалеко от участка протекает полноводная река, это не только красиво, но и рискованно: в случае весеннего разлива земли могут подтопляться.

«Обратите внимание на геометрию участка: лучше, если он имеет простую форму и удачные пропорции: не узкий, не длинный, без изгибов, — рассказал директор департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Андрей Кройтор. — Идеальная форма — квадратная. Также желателен ровный рельеф: участок со сложным рельефом — склоном или провалом — может интересно смотреться с точки зрения ландшафтного дизайна, но способен создать серьезные проблемы при строительстве дома».

НазначениеЧто можно строить на участке

Для строительства дома подходит не любой участок земли, он должен соответствовать целевому назначению. «Если это сельскохозяйственное назначение для личного подсобного хозяйства, то там нельзя строить даже забор, не говоря о доме, — рассказала руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «Киевский» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Вольская. — Если это сельхозземли, предназначенные для садоводства, то можно построить дачу, то есть дом для временного проживания. Построить дом для постоянного проживания можно только в том случае, если это земля под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)».

КоммуникацииЧто нужно знать о них с самого начала

Значимым моментом в приобретении участка с последующим возведением дома также является наличие или возможность его подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. Поэтому необходимо изучить документы, подтверждающие наличие действующих коммуникаций или возможность подключения объекта к инженерным сетям в будущем.

«Советую не верить обещаниям, а смотреть на наличие коммуникаций по факту: покупателей нередко завлекают картинами прекрасного будущего поселка, а в реальности обустройство всех необходимых систем с многотысячными расходами ложится на плечи жителей», — советует директор департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Андрей Кройтор.

ЦенаЧто должно насторожить на этапе прочтения объявления

Обратите внимание на цену. Если она подозрительно низкая, нужно быть готовым, что коммуникации придется проводить самостоятельно (а это очень большие денежные и временные затраты), рекомендует Светлана Вольская.

«Насторожить должно отсутствие технических условий на коммуникации или то, что они просрочены — крайне велика вероятность, что все заботы по проведению коммуникаций все равно лягут на плечи покупателя, несмотря на обещания продавца», — отметила эксперт.

ПраваЧто нужно знать о собственности на участок

В первую очередь необходимо убедиться, что продаваемый участок находится в собственности. Если право собственности оформлено с января 1998-го по июнь 2016-го, то это доказывает соответствующее свидетельство, а с июля 2016 года доказательством является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

«В большинстве случаев участок приобретается на основе договора купли-продажи. Однако бывает, что земля не в собственности продавца, а в аренде с правом переуступки. В таком случае может быть составлен договор уступки прав аренды. Важно понимать, что покупатель в этом случае становится не собственником, а арендатором», — отметила Светлана Вольская.

ОсобенностиКакие еще детали нужно выяснить у продавца

Необходимо уточнить, не наложен ли на участок арест или сервитут (право проходить или проезжать через него), не находится ли он в залоге. Для этого надо получить выписку из ЕГРН — эти сведения общедоступны. Также надо выяснить, нет ли за участок налоговой задолженности.

В кадастровом паспорте на земельный участок стоит обратить внимание на наличие отметок относительно прохождения газопровода, подземного кабеля, включения участка в водоохранную зону и ряд других моментов, оказывающих существенное влияние на возможность и законность строительства. Сейчас, при отмене кадастровых паспортов на земельные участки, данную информацию можно также получить из обобщенной выписки из ЕГРН.

МежеваниеКак уточнить границы участка

Если земельный участок был образован до создания в 2000 году единой системы кадастрового учета, то ввиду отсутствия межевания он может не иметь согласованных границ. В таком случае перед совершением сделки следует требовать от продавца проведения работ по межеванию.

Выясняем, как правильно выбрать земельный участок под строительство дома?

Часто при выборе земли под ИЖС покупатель хочет сэкономить, так как это позволит больше средств вложить в строительство самого дома.

Однако покупка дешевого участка может оказаться невыгодной, поэтому важно рассмотреть потенциальный надел под разными углами и реально оценить его возможности.

Рассмотрим в статье на что нужно обращать внимание при выборе земельного участка. Важны ли такие характеристики, как местоположение, категория земли, коммуникации и другие?

Принципы правильного выбора надела

Выбор подходящего надела можно оставить специалисту. Например, заключить договор со строительной компанией до приобретения земли. Если в штате есть хороший инженер, он сможет оценить потенциал участка, устойчивость грунта и другие важные параметры.

Но не обязательно нанимать человека, чтобы проверить качество земельного участка для строительства дома. Если коттедж покупатель планирует возводить самостоятельно, то и разобраться в принципах выбор тоже не составит труда.

Достаточно обратить внимание на следующие характеристики земли:

  • категория;
  • местоположение;
  • коммуникации;
  • инфраструктура;
  • рельеф;
  • качество грунта;
  • экология.

Самостоятельная оценка этих параметров не требует специфических знаний. Но обязательно необходимо один или несколько раз съездить на участок, а также пообщаться с владельцами соседних наделов.

Можно пойти дальше и проверить другие параметры. При покупке земли в рамках коттеджного поселка не лишним будет проверка безопасности. Рекомендуется также предварительно познакомиться с соседями и разузнать общую обстановку в населенном пункте.

Категория земли

Категория и назначение земли указаны в кадастровом паспорте. Этот документ обязан предъявить продавец до заключения сделки купли-продажи. Информацию можно самостоятельно проверить через интернет на сайте Росреестра.

Для возведения жилища подходят только 2 категории:

  • для населенных пунктов;
  • сельскохозяйственного назначения.

Кроме категории необходимо проверить назначение участка. Там должно быть указано конкретная цель применения — строительства. В случае с землями для населенных пунктов назначение звучит как “под ИЖС”. А для сельскохозяйственных — дачное или садовое строительство.

Внимание! Изменить категорию или назначение земли можно и после приобретения. Однако такая возможность есть не для всех наделов, а сам процесс смены категории довольно долгий. И пока он не окончится, начинать строительство запрещено.

Местоположение

Фактический адрес земельного участка влияет на его стоимость. Чем ближе надел к крупному населенному пункту, тем выше его стоимость.

Однако если удаленность не играет роли, то покупателю стоит ориентировать на “внешний вид участка”. И это наиболее субъективная оценка.

При выборе местоположения покупатель оценивает близлежащие объекты.

Например, наличие леса или водоема в пешей доступности и т.д. А вот наличие деревьев на самом участке обычно не учитывается, так как при строительстве почти все их придется спилить.

В большей степени на местоположение влияет инфраструктура и рельеф.

Коммуникации

Жилым домом может считаться капитальное сооружение не выше 3 этажей, которое рассчитано на проживание только одной семьи. Подключение коммуникаций является одним из обязательных пунктом для жилого дома.

Среди них:

  • электричество;
  • водоснабжение;
  • отопление;
  • канализация.

Для проверки возможности проведения коммуникаций покупателю нужно пообщаться с соседями или председателем поселка или СНТ.

В некоторых случаях на участке уже есть подключение к электричеству.

Если его нет, нужно:

  • посмотреть, как далеко линии электропередачи от участка;
  • уточнить, какая компания обслуживает этот участок;
  • рассчитать стоимость оборудования для альтернативного получения энергии (например, солнечные панели).

Подключение централизованного водоснабжения и канализации при их наличии — очень удобно, так как сделать все можно быстро.

Но также можно рассчитать альтернативные варианты. Например, в долгосрочной перспективе выгодней пробурить собственную скважину на участке, так как это отсекает коммунальные платежи за водоснабжение.

Централизованного отопления в частном доме не будет. Но можно поставить газовый котел или электрические конвекторы. Первый вариант сейчас более дешевый.

Внимание! Также покупателю стоит проверить качество мобильной связи в округе. Не везде установлены сотовые вышки, поэтому дом может оказаться просто отрезанным от цивилизации.

Инфраструктура

Удаленность от крупных населенных пунктов сказывается на инфраструктуре.

Необходимо проверить наличие поблизости:

  • маршрутов общественного транспорта;
  • магазинов, аптек;
  • школ, детских садов, больниц.

Также стоит проверить удаленность и от других важных объектов — заправок, рынков и т.д. Участок в районе с плохой инфраструктурой будет стоить дешевле. Но в будущем ситуация может измениться. Стоит проверить планы развития местности. Земля в таком районе может стать хорошей инвестицией.

Желательно, чтобы была возможность проложить маршрут до участка разными дорогами. Заодно это поможет оценить их состояние, проверить, когда был последний ремонт и т.д. Хотя соседство с трассой считается экологически неприемлемым, в плане инфраструктуры это скорее плюс.

Рельеф и грунт

Построить дом можно практически на любой почве. Но если выбрать участок на устойчивой поверхности, возведение дома обойдется значительно дешевле.

При выборе надела можно руководствоваться следующими правилами:

  1. Ландшафт должен быть ровным без оврагов, холмов, так как выравнивание участка — дополнительные затраты при строительстве.
  2. Лучше выбирать сухое возвышенное место, так как оно меньше склонно к затоплениям.
  3. Участок не должен находиться в пойме реки или в болотистой местности.
  4. Грунтовые воды не должны быть близко к поверхности.

Некоторые специалисты указывают оптимальный участок, как ровный прямоугольный надел с соотношением сторон 1:2. Однако на деле такие правильные участки встречаются редко. Поэтому важнее проверить правильно межевания и границы территории.

Проверить уровень грунтовых вод можно самостоятельно. По периметру участка выкапывается несколько ям глубиной 1 метр. Если в течение часа они не заполнятся водой, уровень нормальный для строительства. Проверку лучше проводить весной после таяния снега.


Остальные виды проверки грунта могут провести только геодезисты. Кто оплачивает подготовку экспертного мнения, решают покупатель и продавец на переговорах. Так как в перечне обязательных документов для проведения сделки купли-продажи заключения геодезистов нет, продавец имеет право отказаться от оплаты экспертизы.

Внимание! Спросите соседей, часто ли у них весной подвалы затапливает. Это быстрый способ проверки грунта без самостоятельных исследований. Также у соседей можно уточнить и другую информацию по участку.

Экологическая обстановка

Для проверки экологии в районе нужно посетить это место несколько раз в разную погоду. Некоторые проблемы бросаются в глаза.

Например:

  1. тяжелый воздух;
  2. неприятный запах;
  3. покореженные деревья.

Однако важнее узнать причину таких экологических изменений. Участки в некоторых районах не считаются потенциально опасными для проживания, однако строить дом и жить там не рекомендуется.

Вот список “опасного” соседства:

  • мусорная свалка;
  • животноводческая ферма;
  • ТЭЦ;
  • кладбища;
  • заводы, фабрики и т.д.

Найти экологически чистый участок с хорошей инфраструктурой невозможно.

Но стоит оценить, насколько неприятным будет такое соседство. Хорошим источником информации станут соседи, которые живут в окрестностях больше года.

Полезное видео

Предлагаем вашему вниманию дополнительную информацию по теме статьи:

Заключение

При выборе земельного участка под строительство нужно внимательно оценить надел по всем параметрам, изложенным выше. Это не сложно и займет не больше пары дней. Сделать все нужно до подписания договора, так как вернуть деньги при наличии изъянов будет сложно.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Одноклассники

Мой мир

Как выбрать участок для строительства? Мнение экспертов

Время на чтение: 6 мин.

Перебраться из душного города поближе к природе мечтают многие. Но долгожданное строительство собственного дома и переезд могут омрачить проблемы при приобретении участка. Мы поможем вам разобраться во всех подводных камнях этой сделки, расскажем на что обратить внимание и как правильно выбрать место для загородной жизни.

Вопрос 1: Где и у кого приобретать участок?

Как выбрать участок для строительства дома Как вы знаете, варианта может быть два: купить землю у частника, то есть физического лица, либо обратиться к застройщику коттеджного поселка. В первом случае главным риском будут неправильно составленные, либо вовсе не действующие документы, ущемление ваших прав или недобросовестность продавца.

Чтобы избежать этого, действуйте по простой схеме:

  • Сначала убедитесь, что продавец настоящий и единственный собственник интересующей вас земли. Здесь же проверяется история участка — он не должен быть куплен ранее другими людьми, заложен или арестован. Сведения об этом вы получите, отправив запрос в ЕГРН.
  • Далее нужно проверить документы на участок. Сверьте данные паспорта и кадастровый номер участка с данными из выписки. Если продавец состоит в браке, то его супруг(а) должен подписать нотариально заверенное разрешение на продажу. Не поленитесь и проверьте на публичной кадастровой карте расположение и границы участка. 

Если земля приобретается у застройщика, то всегда остаётся риск, что посёлок так и останется на бумаге. Среди других подводных камней высокие платежи за коммунальные услуги. В случае с покупкой коттеджей в готовом, либо строящемся поселке, не лишним будет получить консультацию юриста: он самостоятельно проверит надёжность застройщика и все необходимые документы. Если вы взялись за дело сами, то обратите внимание на реализованные проекты компании-продавца, а лучше опросите будущих соседей, от них можно узнать о размере платежей, преимуществах и недостатках конкретного места.

Вопрос 2: Какую категорию земель выбрать?

Как выбрать участок для строительстваЗдесь мы разберемся в аббревиатурах ИЖС, СНТ и ДНП. Для тех, кто впервые так близко столкнулся с темой земельных участков полезно будет знать, чем же отличаются эти категории посёлков.

СНТ — это садовое некоммерческое товарищество. Выражаясь проще, это дачное поселение, где участки и коммунальные услуги стоят значительно меньше, чем в коттеджных поселках и вы не платите за охрану и уборку. Именно это привлекает многих покупателей.

Но вместе с тем, у СНТ есть ряд недостатков:

  • Плотная застройка. СНТ приобрели популярность в советское время, когда государство выделяло небольшие участки в не самых удачных местах. Теснота и близость с соседями может переубедить некоторых от покупки такой земли.  
  • Маленькие участки. Как правило, стандартный участок в СНТ занимает 6 соток, многим этого недостаточно.
  • Разрешение на строительство. Вам придется получить соответствующий документ в своём СНТ, прежде чем строить дом. Но о правиле можно забыть, если строение ниже трёх этажей и будет расположено дальше трёх метров от границы с соседями.
  • СНТ — это прежде всего добровольное товарищество, следовательно, все организационные вопросы решаются жильцами. Вам придётся своевременно оплачивать взносы и, не исключено, что делить между собственниками долги неплательщиков.

Впрочем, садовые товарищества могут быть абсолютно разными, поэтому мы всегда рекомендуем пообщаться с будущими соседями перед покупкой.

ДНП — это дачное некоммерческое партнерство. В сущности, почти то же самое, что и СНТ. Разница заключается в стоимости и качестве земли. К слову сказать, именно в ДНП организуют почти все современные коттеджные поселки.

Вот главные преимущества таких участков:

  • Участки обычно больше, чем в СНТ, от 8 соток и более (в среднем 1-12 соток).
  • Лучше развита инфраструктура в случае, если ДНП существует не первый год.
  • В штате обычно есть управляющий, бухгалтер, дворники и т.п. Это позволяет оперативно решать бытовые вопросы как всего ДНП, так и отдельно участников. 

Среди недостатков:

  • Заработная плата обслуживающего персонала, затраты на благоустройство общей территории оплачиваются за счет взносов, которые в разы больше, чем в СНТ.
  • Подключение электричества, газа, воды, как правило, дороже, чем в СНТ. 
  • Такое партнерство обычно только на бумаге «некоммерческое», однако на деле их организуют именно с целью продажи земли и получения ежемесячной прибыли со взносов. 

И, наконец, ИЖС — это индивидуальное жилищное строительство, то есть участки на территории населенных пунктов. Такие земли обычно обеспечены дорогами, школами, детскими садами, поликлиниками и другой важной инфраструктурой. Отсюда и более высокая стоимость участков. Кроме того, новый дом должен пройти проверку БТИ (бюро технической инвентаризации) и соответствовать всем нормам жилых зданий. Но это требование не должно вас пугать, если у вас есть проект, разработанный профессиональным архитектором, а строительство производит опытный подрядчик.

Вопрос 3: Какой должна быть топография участка?

Как выбрать участок для строительства дома Если представить себе образцовый земельный участок, то он непременно будет прямоугольным, с соотношением сторон 1:2, ровным, расположенным на возвышенности. Но идеальных участков не бывает, поэтому чем-то придётся жертвовать. Выбор за вами.

Вот простой пример: посреди участка находится овраг. Обычно, это явный брак и такие земли покупают очень неохотно. С другой стороны, если участок достаточно большой, а цена наоборот, но овраг можно обыграть, воплотив интересный ландшафтный проект.

Если здесь ситуацию можно трактовать двояко, то следующие факторы являются однозначно негативными:

  • Участки рядом с водой. Это живописно, но чревато угрозой весеннего затопления. Выбирайте земли, которые находятся как можно выше.
  • Грунтовые воды высоко. Если уровень вод выше двух метров, то вы не сможете обустроить в доме цокольный этаж или подвал, задумайтесь об этом заранее. Впрочем, исправить положение можно усиленной гидроизоляцией, но это большие расходы.
  • Край обрыва. Фантастический вид может быть опасен обвалом осадочных пород, будьте осторожны.
  • Участок расположен рядом с дорогой. В итоге, шум города будет преследовать вас и загородом. Вряд ли это то, чего вам хочется, покупая участок. 

Вопрос 4: На что обратить внимание при покупке земельного участка?

В заключение, расскажем о некоторых маркерах, которые помогут вам не ошибиться с локацией, качеством земли и документацией.

  1. Наличие коммуникаций. Проверьте, подведены ли к участку газ, водопровод,  канализация, электричество, есть ли канавы для водоотвода. Наиболее важны электричество и газ. Стоимость “подключенного” участка и земли без коммуникаций отличается примерно на треть.
  2. Транспорт. Речь не об общественном транспорте (хотя и об этом можно позаботиться), а об удобстве проезда на участок. Для будущего хозяина важным фактором будет качество дороги, кто отвечает за её обслуживание и ремонт, загруженность трассы в выходные и будние дни.
  3. Инфраструктура. Обратите внимание не только на продуктовые магазины, но и круглосуточные аптеки, медицинские учреждения, детские сады и др. Многие родители проверяют наличие школ, но забывают о дополнительном образовании: спортивные секциях, творческих кружках. Заранее подумайте об этом, чтобы не пришлось ездить с ребенком далеко.
  4. Границы участка. Часто случается так, что в документах границы двух участков пересекаются. Перед покупкой, убедитесь, что все соседи подписали согласие о признании этих границ и они корректно размечены на местности.
  5. Захламленность. Если на участке остались постройки от прежних жильцов, нужно понимать, что именно вам придётся оплатить их утилизацию.
  6. Соседи. Не лишним будет проверить, не сдают ли ваши соседи дома в аренду для шумных вечеринок или не занимаются ли животноводством. Эти два фактора могут омрачить вашу загородную жизнь.
  7. Мусор. Узнайте как далеко находится полигон твёрдых бытовых отходов и не планируют ли его здесь возвести. Также уточните как именно происходит вывоз и утилизация мусора.

При выборе участка для будущего строительства настоятельно рекомендуем обращаться к юристу за помощью как минимум для проверки документов. В нашем штате есть юрист, который специализируется именно на земельных вопросах и не раз избавляла наших заказчиков от невыгодных сделок с землей. Подробнее ознакомиться с перечнем юридических услуг и их стоимостью вы можете здесь. 

Дома в ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП. Объясняем, что это за буквы и где лучше жить

Земля для дома или для огорода

Земельный кодекс РФ делит землю на несколько типов в зависимости от месторасположения и назначения. Физическим лицам можно использовать только два из них: сельскохозяйственные земли и участки в населённых пунктах, причём каждый вид — для определённых целей.

В населённых пунктах — городах, сёлах, посёлках городского типа, деревнях, коттеджных посёлках — разрешено любое строительство. А на сельскохозяйственных землях можно построить только садовый дом, и то не всегда. Их главное предназначение — ведение фермерского хозяйства, садоводство и сельхозпроизводство.

ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ. Объясняем, что это значит

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Такие участки всегда находятся в населённых пунктах и предназначены для возведения домов не выше 3 этажей или 12 метров. Подойдёт для тех, кто хочет дом за городом с готовой инфраструктурой.

ЛПХ — личное подсобное хозяйство. На таком участке можно разводить скот и выращивать сельскохозяйственные культуры. Дом разрешается строить, только если участок расположен в населённом пункте. Подойдёт для тех, кто планирует вести хозяйство.

ДНП — дачное некоммерческое партнёрство. Это объединение дачных участков, на которых обязательно должны быть небольшие дома и, по желанию, огород или сад. Дачи могут находиться в населённом пункте или за его пределами, на сельскохозяйственных землях. Подойдёт для любителей загородного отдыха без уклона в сельское хозяйство.

СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это тоже объединение участков, но уже для земледелия, а не для отдыха. СНТ всегда находятся за пределами населённых пунктов и занимают более плодородные земли. Подойдёт для тех, кто планирует всерьёз заниматься сельским хозяйством и не исключает возможность построить загородный дом.

Дом для постоянного проживания (ИЖС)

Капитальное строительство разрешено только на участках ИЖС, оно и считается их основным предназначением. Капитальными называются строения с фундаментом, несущими стенами, инженерными коммуникациями и ограждением. Такие дома строят для проживания в течение всего года.

Преимущества:

  • У дома есть почтовый адрес, поэтому в нём можно прописаться.
  • Обычно вокруг есть вся необходимая инфраструктура, её созданием занимается администрация населённого пункта (коттеджного посёлка или деревни).
  • Банки охотно оформляют ипотеку на такие участки.

Недостатки:

  •  Если покупать только землю, а дом строить самостоятельно, то необходимо получить разрешение на строительство. Для этого проект дома должен быть согласован с множеством инстанций (санитарно-эпидемиологическая служба, пожарный надзор, коммунальные службы, градостроительный совет, если дом строится в городе, или местные органы исполнительной власти, если в селе).
  • Такие участки дорого стоят.

Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)

Участки ЛПХ всегда находятся за городом, их рекомендуется использовать для ведения личного хозяйства — разведения животных или птиц, выращивания сельхозпродукции. ЛПХ, расположенные в границах населённых пунктов, называют приусадебными участками. На них можно строить дома, в том числе для постоянного проживания, сараи или другие хозяйственные сооружения, но только после согласования с местной администрацией и с соблюдением всех норм размещения построек. ЛПХ за пределами населённых пунктов называют полевыми участками. Их используют исключительно для выращивания сельхозпродукции, любое строительство на них запрещено.

Преимущества:

  • Можно перевести приусадебный участок в ИЖС. Это повысит его цену.
  • Для строительства не требуются согласованный проект и специальное разрешение.
  • Банки оформляют ипотеку на такие участки.
  • Налоговая ставка в 3 раза меньше, чем для участков ИЖС.
  • На всю продукцию, выращенную на участках ЛПХ, можно получить сертификаты или ветеринарные справки для дальнейшей продажи. Эта деятельность не считается предпринимательской и не облагается налогами.

Недостаток: на участках ЛПХ, которые находятся за пределами населённых пунктов, строить ничего нельзя.

Дача (ДНП)

Главное предназначение таких участков — отдых, но на них обязательно строительство дома. А ещё можно разбить сад и огород, но это по желанию. До недавнего времени ДНП должны были находиться на сельскохозяйственных землях, теперь законодательство разрешает создавать их и внутри населённых пунктов.

Преимущества:

  • Невысокая цена.
  • Если дом находится в населённом пункте, в нём можно получить постоянную регистрацию.
  • К дачам предъявляются менее строгие требования, чем к капитальным домам. Техническую экспертизу постройки делать необязательно.

Недостатки:

  • Нужно построить дом.
  • Коммуникации придётся прокладывать самостоятельно, возможно, объединившись с соседями.
  • Для постоянного проживания инфраструктура в дачном посёлке обычно развита недостаточно.
  • Нельзя построить капитальный дом с фундаментом и несущими стенами.
  • Банки неохотно дают ипотеку для покупки дач.

Дача и огород (СНТ)

Участки СНТ предназначены в первую очередь для выращивания сельхозкультур, всё остальное вторично. На них разрешается строить дома, помещения для выращенного урожая, но это не обязательно. СНТ всегда находятся за границами населённых пунктов, но часто недалеко от них, и владельцы участков могут свободно пользоваться имеющейся инфраструктурой.

Преимущества:

  • Участки обычно стоят значительно дешевле, чем земля для ИЖС (но дороже, чем в ДНП).
  • Дом строить необязательно.
  • Часто расположены в красивых местах с хорошей экологией.
  • Более плодородная почва, чем у дачных участков.

Недостатки:

  • Небольшая площадь (обычно до 15 соток).
  • Сложно зарегистрироваться в построенном доме (так как он не в населённом пункте).
  • Коммуникации нужно подводить за свой счёт.
  • Любой дом в СНТ по бумагам считается дачным (даже если это коттедж для круглогодичного проживания). Это сказывается на его цене.
  • Участки СНТ банки неохотно берут в залог.

Садовое и дачное некоммерческие партнёрства — в чем разница?

ДНП и СНТ — объединения людей, которые вместе решают проблемы своей «коммуны». От имени общего юридического лица они занимаются  строительством и обслуживанием дорог, коммуникаций, охраной, другими организационными вопросами. Обе формы существуют за счёт взносов их членов, они обычно небольшие, но регулярные.

Казалось бы, между ДНП и СНТ нет различий: в большинстве случаев это сад или огород с домом. Но всё не так просто: владельцы участков ДНП обязаны строить дома, а в СНТ — нет, главное — что-нибудь выращивать. Земля на участках ДНП обычно не слишком плодородная — тут же нужно отдыхать, а не об урожае думать, поэтому кадастровая стоимость их ниже.

Почему так трудно прописаться в домах СНТ и ДНП?

Закон не запрещает регистрироваться в домах на этих участках, но сделать это непросто. Для получения прописки нужен адрес, а у небольших садовых домиков, расположенных за границами населённых пунктов, его просто нет. Если адрес есть, всё становится проще, иначе приходится проводить экспертизу дома и получать решение суда о его пригодности к проживанию — только так получится в нём зарегистрироваться.

Что выбрать?

Выбор зависит от целей использования земли. ИЖС — оптимальный вариант для строительства капитального загородного дома. Хоть он и обойдётся дороже, зато и продать его можно будет по высокой цене. Если же главная цель покупки участка — дача с садом или огородом, выгоднее выбирать ДНП. Стоит такая земля дешевле, дом можно построить и для круглогодичного проживания, но зарегистрироваться в нём, скорее всего, не получится.

Но экономия от покупки земли в ДНП и СНТ для постоянного проживания может быть сомнительная. На участках ИЖС коммуникациями, дорогами и инфраструктурой занимается администрация, а в садовых и дачных товариществах всё это придётся делать за свой счёт.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Джола

Как выбрать участок для строительства дома: советы экспертов -Блог TAM.BY

Строительство дома — дело недешевое. И, случается, траты увеличиваются в разы из-за неправильно выбранного земельного участка. К такой покупке нужно подходить ответственно. Красивая природа вокруг и наличие коммуникаций — далеко не все критерии, которые стоит учесть. Команда TAM.BY вместе с компанией «АЛЮТЕХ» собрали несколько полезных советов, которые помогут выбрать максимально беспроблемный участок земли для строительства частного дома.


При поиске подходящего участка всегда нужно помнить о будущем строительстве. Даже, когда перед глазами — весьма привлекательная цена. Низкая стоимость, наоборот, должна насторожить. Вполне возможно, что выгодное приобретение обернется затратами в десятки раз превышающими первоначальную стоимость. Особенно это касается коммуникаций, проложить которые — дело затратное. Возможно, вариант подороже, но с правом покдлючения коммуникаций, в итоге окажется более выгодным вложением средств.

Приобрести участок для строительства дома можно как на первичном, так и на вторичном рынках. Первый вариант возможен только через аукцион. Что касается “вторички”, то чаще всего это покупка ветхого или разрушенного дома. Основная цель такой сделки, конечно, земля. Старый дом можно снести и построить новый. Правда, этот нюанс лучше уточнить в местном исполкоме. Случается, что органы власти просто не дают разрешение на снос или реконструкцию.

Даже если вы хотите жить поближе к городу, то не стоит ограничиваться вариантами в пределах 5 километров от него. При наличии собственного авто лишние несколько километров преодолеваются очень быстро. Зато цены на землю там могут быть ниже.

Также внимательно изучите, насколько легко добраться не только до населенного пункта, но и непосредственно до дома. Размокшая после дождей колея осенью и непроходимые сугробы зимой могут стать неприятным сюрпризом.

Не забудьте узнать о том, как ходит общественный транспорт, далеко ли располагается железнодорожная станция или автобусная остановка. Наведите справки об экологической обстановке: нет ли рядом крупных промышленных предприятий, мусорных свалок, больших автомагистралей.

Осматривая участок, обратите внимание на его рельеф. Возможно, холмистая местность сыграет на руку будущему ландшафтному дизайну, но создаст серьезные проблемы при строительстве дома. Идеальный вариант — участок простой формы, без изгибов и неровностей.

Присмотритесь к траве. Если это растения, которые чаще встречаются на болотах, то весной, скорее всего, участок затопит. Эту же угрозу несет расположенная рядом полноводная реки. Не стесняйтесь уточнять такие нюансы у соседей. Они охотно пожалуются и на затопления, и на прочие минусы данной местности, которые вам узнать будет не лишним.

Внимательно изучите документы на участок. Важно, чтобы он не находился в водоохранной или заповедной зоне. В противном случае вас ждет ряд неприятных ограничений.

Например, в прибрежной зоне можно лишь размещать пасеки без капитальных строений, строить и реконструировать малые архитектурные формы (навесы, беседки, качели), укреплять берега, содержать и обслуживать существующую застройку, засаживать огород. А все остальное запрещено.

В водоохранной зоне нельзя опрыскивать растения химикатами, рубить лес и вообще уничтожать любые растения без специального разрешения, мыть и ставить автомобили вне отведенных для этого мест. И это лишь малая часть различных ограничений.

Если участок куплен на аукционе, земля находилась в частной собственности или вы приобрели дом, который сдан в эксплуатацию, то проблем с оформлением документов не возникнет. К слову, если земля куплена на аукционе, то в дальнейшем ее можно будет продать без строений.

В остальном будьте внимательны. Проблемными считаются участки, которые выделялись нуждающимся или находятся в пожизненном наследовании. Такие варианты лучше вообще не рассматривать. Также насторожитесь, если владельцы предлагают сомнительные схемы оформления документов или передачи прав на землю.

Уточните, можно ли сносить или реконструировать существующее строение, вся ли земля находится в частной собственности. В случае с недостроенным домом, проверьте есть ли утвержденный проект на него. Если нет, то восстановить его будет дорого.

Коммуникации, пожалуй, один из самых проблемных моментов при строительстве дома. Поэтому о них лучше узнать как можно больше еще до покупки участка. Нередко продаются почти готовые дома. Возведены стены, крыша, есть окна и двери. Но когда дело доходит до проведения коммуникаций, и хозяева узнают стоимость работ, то решают избавиться от обременительной постройки.

Если говорить об электричестве, то новые коттеджные поселки вынуждены строить подстанцию за свой счет. Потому что местные органы власти нередко отказывают в выдаче разрешения на подключение к уже существующей. А такое строительство весьма недешево.

Заверения, что газопровод проходит совсем рядом с участком, тоже не всегда оборачиваются в вашу пользу. Если труба принадлежит государству, то проблем не возникнет. Подключение вас не разорит. А вот если труба — во владении газового кооператива, то ситуация усложняется. Для начала нужно заплатить за вступление в этот самый кооператив. И сумма может быть внушительной. Но и тут есть нюансы: даже за деньги стать частью кооператива получится не всегда. Если газовая труба рассчитана на 50 человек и этот максимум уже набран, то возможности стать 51-ым у вас нет. Лучше уточнить эти вопросы заранее.

А по поводу водопровода нужно узнать глубину залегания вод и стоимость подключения.

Также не забудьте узнать, разрешено ли строительство жилья на данной земле. Не каждый участок предназначен для возведения дома для постоянного проживания. На некоторых можно позволить себе только дачу, на некоторых строиться вообще запрещено. Выяснить это лучше заранее.


Как правильно выбрать земельный участок под строительство дома

C наступлением кризиса многие стали покупать землю под строительство, руководствуясь одним соображением – где дешевле.

Между тем, специалисты считают такой подход не совсем верным. Зачастую дешевизна участка может обернуться значительным удорожанием самого строительства. И тогда выгодное, казалось бы, приобретение, окажется на самом деле не таким привлекательным. Выбрать земельный участок и не сделать ошибку — это большое дело.

О том, какие факторы стоит учитывать при подборе участка под строительство дома – наш сегодняшний эксперт, Андрей Головин , генеральный директор строительной компании «Мысль-Р».

Две важных составляющих для решения вопроса о выборе земельного участка

— Я бы разделил данный вопрос на две составляющие. Первая – это так называемая документальная часть. Независимо от того, как приобретается участок – самостоятельно или через специалиста, документы должны быть правильно оформлены. Это само собой разумеется.

Более подробно я бы хотел остановиться на другом моменте – потребительских свойствах земельного участка. Именно здесь начинаются те нюансы, которые не все покупатели учитывают, о которых не все продавцы знают.

Подбор земельного участка

Часто участок выбирают по принципу «нравится – не нравится», то есть в первую очередь учитывается красота окружающего пейзажа, наличие рядом леса или водоема. При этом многие участки с «хорошим видом», «открывающейся перспективой» расположены на склонах холмов, имеют уклон. Приобретать их, конечно же, можно. Но следует понимать, что если вы рассчитываете на бюджетный вариант, ограничены в средствах, то можете строительство здесь и не потянуть.

Если уклон небольшой (в пределах 20-30 см на длину дома), то он нивелируется небольшим поднятием цоколя. Стоимость строительных работ возрастет, но ненамного.

А вот при более значительном уклоне, от 1 метра, удорожание будет существенным. При этом смысла просто поднимать цоколь уже нет (затраты на его возведение большие, а площадь дома при этом не увеличивается). Проще сделать полноценный цокольный этаж. И если, например, был запланирован двухэтажный дом площадью 200 квадратных метров, то с цоколем его площадь увеличится до 300.
Это даст дому дополнительную площадь, но за квадратный метр цоколя придется заплатить столько же, сколько за квадрат первого этажа. Ведь при строительстве стен коробки дома применяются те же материалы, что и при строительстве других этажей.

Это противоречит представлениям многих заказчиков о том, что цокольный этаж должен стоить дешевле, так как предназначен в основном для помещений хозяйственного назначения – кладовки, санузел, котельная, сауна и т.д., и не требует особой отделки.

Также не стоит забывать про дополнительные затраты, связанные с выравниванием самого участка, т.к. эксплуатировать его с достаточно большим уклоном (перепад высот по участку более 1 метра на длину 10 метров) очень неудобно.

Как правило, участок выравнивают либо полностью, либо уменьшают уклон. Для этого используют подпорные стенки. Их количество и конфигурация напрямую зависят от идеи, заложенной в ландшафтном дизайне. Конечно, такого рода уклоны профессиональные ландшафтники превращают в отличные места для отдыха и созерцания, порой намного более красивые, чем окружающие природные красоты (ради которого и был выбран данный участок). Но, это опять далеко не бюджетный вариант, т.к. затраты на приведение данного участка в такое (идеальное) состояние стоит нередко столько же, сколько стоит строительство и отделка самого дома.

Теперь рассмотрим другое, наиболее распространенное желание потенциальных покупателей — приобретение участка на берегу реки или озера. В этом случае, помимо бурения скважины для исследования несущей способности грунта для расчёта фундамента, необходимо также выяснить насколько глубоко проходят грунтовые воды, и не заливает ли участок в весеннее половодье. Если такая вероятность существует, то цоколь придется делать со специальной гидроизоляцией (как в бассейнах). А если учесть, что любая изоляция не вечна, рано или поздно появится щель, и придется вкладывать деньги в дорогостоящий ремонт, то это вариант для весьма состоятельных людей.

Отсюда и совет. Если хотите уложиться скромно, «по минимуму», не гонитесь за шикарными видами, не селитесь рядом с озерами и реками.

Эконом-класс — это ровные участки без подтоплений, как правило, бывшие поля. Но здесь могут быть проблемы с коммуникациями. Да и жить в голом поле, в прямом смысле этого слова, не для каждого. Пока вырастут посаженные деревья, пройдет лет 10-15. Поэтому самый надежный, проверенный вариант – уже существующие деревни. В этом случае участок либо прирезается к поселению, либо строительство осуществляется на месте, например, брошенного дома. Дорога, коммуникации, инфраструктура — все уже есть.

Немаловажный фактор – ширина и длина участка

Немаловажный фактор для того чтобы выбрать земельный участок это  учёт его длины и ширины, их соотношений. Как правило, в деревнях они узкие и длинные, потому что неважно, на поле с какой геометрией сажать картошку. А вот при строительстве дома ширина участка имеет огромное значение. Как правило, проблема с шириной возникает у людей, желающих построить дом с пристроенным гаражом. Кроме того, необходимо, чтобы дом не вплотную подходил к земельным границам, а имел отступ, хотя бы метра три.

Так что при выборе земельного участка обязательно обращайте внимание на его геометрические размеры, а не только на количество предлагаемых соток. Желательно также заранее знать габариты будущего дома.

В настоящее время встречаются в продаже участки с шириной и 6 м, и даже 3,5 метра. И для строительства «нормального дома» (например, 200 м/2, 10 на 10метров, в два этажа), их необходимо приобретать несколько, что не всегда возможно. Будьте внимательны!

О коммуникациях

Если выбирается участок не в деревне, а в новой «нарезке» (например, в коттеджном поселке), то их стоимость, как правило, значительна, т.к. они проводятся вновь и на средства владельцев участков.
Причём, стоимость подключения к коммуникациям в различных коттеджных посёлках не одинакова. Она напрямую зависит от перечня подводимых коммуникаций (только электричество и газ или ещё вода и канализация), а также от престижности (раскрученности) самого посёлка (но данный пункт в период кризиса мало актуален).

В любом случае, где бы вы ни покупали землю, перед приобретением проверьте, есть коммуникации или нет, можно ли к ним подключиться, и, самое главное, сколько это будет стоить.
Если к участку не подведены вода и канализация, это не страшно. Можно пробурить скважину и сделать выгребную яму. А вот если нет газа, то следует серьёзно призадуматься, так как дом придётся отапливать с помощью электроэнергии, а это дорого. К тому же надо чётко знать, сколько квт/час электрической энергии выделят на конкретный дом. Если 3-5 квт/час, то дом вы, скорее всего, не протопите. Если 10-15 квт/час, то шанс сделать это есть.

Конечно, если планируется возведение дачи для летнего проживания, то смело можно приобретать участок с выделенными 3-5 квт/час электроэнергии. На бытовые нужды (плита, чайник, водяной насос, микроволновка и т.д.) ее хватит.

Самый сложный случай — выбор земельного участка, на котором в момент приобретения нет электричества (ни столбов, ни кабеля). Надо быть максимально осторожным, т.к. существует вероятность, что электроэнергию к данному участку подвести нельзя (либо нет мощностей, либо проведение очень дорого). И полагаться на заверения продавца о том, что электричество проведут «в ближайшем будущем», по меньшей мере, наивно. Следует перед покупкой уточнить во всех инстанциях о планах и возможностях электрификации, сроках подключения, выделяемых мощностях, а также о стоимости данных работ. И только если все устраивает, участок можно брать.

Роза ветров

Этот фактор не влияет на стоимость самого строительства, но на качество дальнейшей жизни в загородном доме – значительно. Особенно если он используется для постоянного проживания.
Если рядом находится промышленное производство (животноводческий комплекс, свалка и т.д.), а ветер дует в сторону вашего дома, не случится ли так, что, хотя жить номинально вы будете «на природе», на самом деле – в доме с плотно закрытыми окнами, а на участок будете выходить только при сильной надобности?

Взять, к примеру, пользующееся спросом Кстовское направление. Оно насыщено разного рода предприятиями и перерабатывающими комплексами. Помните — выбирать участок возле промзоны – чревато и требует особо тщательной проработки данного вопроса. И лучше такие участки не брать!

Близость от города

Допустим, приобретается участок в 2-3 км от города. Удобно – и на природе, и недалеко от работы и благ цивилизации. Но вполне может случиться, что через пару лет рядом вырастет многоэтажка, жители которой будут ежедневно наблюдать за всеми вашими действиями и перемещениями. Это вам надо? Лучше заранее изучить градостроительный план – имеет ли смысл брать данный участок с учетом перспектив городского строительства? Может, лучше подобрать вариант подальше?

В моей практике были случаи, когда владельцы продавали свои дома, со временем вошедшие в черту города, и строили новые, километрах в 10-15 от Нижнего. У них были хорошие дома, устоявшийся жизненный уклад, но жить на виду у многоэтажек – не всем нравится. Тем более что придется пережить еще этап строительства многоквартирного дома.

Так что надо точно знать, как будет происходить застройка территорий около выбранного вами участка, хотя бы на ближайшие 10 лет.

Если вам приглянулся участок в коттеджном поселке

В этом случае следует внимательно изучить, как он развивается на сегодняшний день. Допустим, поселок рассчитан на 100 домов, а участки приобрели и начали строиться лишь пятеро за последние два-три года.
Имейте в виду — все расходы (охрана, расчистка дорог после каждого снегопада и пр.) ляжет именно на эти пять семей. Вы хотите войти в их число?

Наши желания и реальность

Привязывайте представления о своем будущем загородном проживании к реальности. Бывает так, что люди хотят приобрести по максимуму (уединенность, близость от города, красивый вид), заплатив по минимуму. А это, как правило, нереально.

Лучше сразу определить для себя, что имеет первостепенное значение, а чем можно и поступиться.
Не торопитесь выбрать земельный участок, не торопитесь покупать земельный участок, не изучив все нюансы. Помните, что конечная ваша цель – это получать удовольствие от проживания в своём вновь построенном доме, а не жить сначала в вечной стройке, а потом в вечном ремонте!

Если вы не чувствуете уверенности в том что сможете правильно подобрать земельный участок, не рискуйте деньгами, обратитесь к специалистам в профильные компании. Они грамотно помогут вам подобрать лучший вариант с учётом всех ваших пожеланий и возможностей!

90000 Finding a Plot: The Complete Guide 90001 90002 First things first. In order to find a building plot you are up against some fierce competition — other self builders, certainly, but also full-time ‘land finders’, small builders, and all the vested interests of the development industry. 90003 90002 None of these suggestions are a guaranteed route to a site, although some are easier to follow than others. For the best chance of success, try as many of them as you can manage. 90003 90006 1.Keep an open mind 90007 90002 The main reason that people fail to purchase a plot is not that they fail to find any potential sites. It is because they will not compromise, and will accept nothing less than their dream plot, which in many cases simply does not exist. Before you start looking, think carefully about what you really need but also what you could do without. If you can not compromise on anything, then be prepared for a long wait. 90003 90002 If you have some very rigid requirements about where you want to live, the constraints imposed by the the available sites may dictate what type of house you will build.On the other hand, if you have a firm idea of ​​the character of the house you want to build, then you should be more flexible regarding the location. For example, if you want to live in a classic English village, the chances of getting planning approval for an innovative, modern design are, sadly, slim. If you can compromise and match your desired build style to your dream location, you improve your chances of achieving your main goal, by widening the choice of plots. 90003 90002 Sometimes even the people selling a property may not realise that they have a potential building plot on their hands, even the professionals.If an existing property is in a very poor state, or structurally damaged, it may not be out of the question to demolish it and replace it with a new house. If you find a relatively small house on a large plot, this might also qualify for the same treatment. Sometimes a plot with a solitary bungalow on it can be replaced by several two storey houses. 90003 90006 2. Understand the different types of plot available 90007 90002 When you are trying to find the perfect plot, it often helps to think outside the box.Yes, many plots come packaged as a plot with planning permission, but often pieces of land are ripe for building a home on, but not advertised as such. 90003 90002 It therefore helps to understand the many different types of building plot which may be available to you, if you are willing to look that little bit harder. For example, there may be a small plot sitting behind some existing house, not visible from the street. And do not overlook houses that are for sale that may not be what you are looking for, but could be demolished and replaced with the home of your dreams.90003 90002 Looking for a plot? 90003 90006 3. Study maps 90007 90002 Using Google Maps and even Streetview is a huge boost to the armoury of the would-be self builder looking for plots. You’ll be able to identify gaps in the streetscene, small bungalows on large bits of land, and potential backland plots, all of which are ripe for redevelopment. 90003 90006 4. Know your area 90007 90002 At the start of your search, you need to familiarise yourself with the area, and gather as much information on it as possible.Even if you are looking in your own neighbourhood, you may be surprised by what you find out with a little research. 90003 90002 To be effective, you need to focus in on selected towns, villages or suburbs. If you pick too large an area at the start, your resources will be spread too thinly. 90003 90002 (90033 MORE 90034: How to assess the potential of a building plot) 90003 90006 5. Use land listing agencies 90007 90002 There is not yet a service that collects planning data in a format suitable for people who are hunting for a single plot to build their own home, but there are some specialist agencies — such as 90039 Homebuilding & Renovating’s 90040 plotfinder.net — that collect information from private individuals selling land and estate agents and make it available to subscribers to the service. These can save you a lot of legwork, and offer a good range of sites in different areas. 90003 90002 They are a useful starting point, and at the very least will help you to identify those agents who are active in selling land in your target areas. They will also give you an idea of ​​how much land is coming on to the market, and at what sort of price. 90003 90006 6.Visit planning departments 90007 90002 If anyone wishes to get planning permission approval to build on a piece of land, they must submit an application, which then becomes a matter of public record. What this means is that you can walk into any planning department and ask to see the Planning Register, in which all the applications and decisions (where they have been reached) are recorded. Many councils now publish them on their websites. 90003 90002 What you are looking for is recent applications, preferably outline (i.e. no detailed drawings), for single houses. If an approval has not come through, so much the better. A plot will not usually be advertised for sale until the planning approval has been granted, because this enhances the value, and, if someone spots it early enough, they can make an approach before many others are even aware that it is going to be for sale. 90003 90002 If you find a likely application, make a note of the applicant’s details and approach them directly; they are usually, though not always, the owners of the plot.If the application is for outline approval there is a good chance that they are planning to sell, because there is no point in getting a detailed set of plans drawn up which may be changed by a purchaser. But sometimes they may have obtained detailed approval, with a full design, probably because the planners have insisted on it. 90003 90002 Either way, there is no reason why you should not make a polite approach, either by letter or telephone. 90003 90006 7. Pester estate agents and go to auctions 90007 90002 Despite being the most obvious professionals to go to when looking for land, not all estate agents will be able to help you.The commission to be earned on land is not as attractive as that for houses, and many agents — especially the large chains — have no interest in selling land. Local agents, or those which run property auctions, are the most likely to have something of interest on their list, and there are usually at least one or two in a given area who will be willing to help. 90003 90002 Unfortunately, a few less-scrupulous agents would rather sell the land to someone with whom they have an ongoing relationship, like a local builder, because, apart from oiling the wheels of their business network, they are also likely to be the agent who gets the commission on the sale of the newly built house.So do not just leave your details with them and expect them to call you as soon as they hear of some land that may be of interest. Phone them regularly, and, if possible, visit them as well. 90003 90002 If you are going to sell your house and then rent while you search for a plot, try to chose one of those agents who do sell land. The aim is to try to get into that magic drawer in every agent’s office: the one with the list of ‘hot’ clients, who will get first crack at any good properties the agent is offered.90003 90006 8. Ignore the current plans 90007 90002 Your dream plot may currently have planning permission for a house you would never consider building. When turning pieces of spare land into building plots, the developer will usually submit plans for the least controversial option in order to get the outline planning approval. These are often bungalows or small houses. The reality is that you may well be able to upgrade this planning approval to the kind of house you want. 90003 90006 9. Tell friends and family you are looking for a plot 90007 90002 Most people already have a valuable source of help for finding a site, just waiting to be used: their relatives and acquaintances.Make sure that everyone you know in your family, business and social life knows that you are looking for some land. A classic kind of plot for a one-off house is found in the garden of an existing property, so check out as many gardens as you can for this potential. 90003 90006 10. Look out for custom build schemes in your area 90007 90002 Hundreds of plots are beginning to come to market through the custom build route, whereby enabling developers and councils release land for large-scale self build.These may be a handful of serviced plots on the edge of a new development, or a new community of self built homes planned by a council. Check out plotfinder.net for details as they emerge, as well as this site and the Government’s main self build information site. 90003 90002 (90033 MORE 90034: What is a serviced plot?) 90003 90006 11. Befriend builders 90007 90002 Builders are not your natural allies when it comes to finding land, more your competitors. But there are some circumstances in which they may want to help you.Sometimes a small builder will not want the risk of developing a site, perhaps because of cash-flow problems, and may be prepared to sell you something from their ‘land bank’. 90003 90002 They will, however, usually add a condition that you have to use them to build the new house. This is a serious drawback, because if you agree to it before you have detailed plans and specifications you will find that the construction cost is very high, and every extra above the standard requirements may be charged at the highest possible rate.90003 90002 90033 Beware landbanking 90034 90003 90002 There are a few people prepared to exploit desperate, unworldly plot hunters and relieve them of their money, for maximum profit and minimum outlay. These companies offer what are apparently prime potential plots, for a bargain price. The catch is that there is no planning approval. It is suggested that, in the fullness of time, the land may eventually get planning approval, and you will then own a prime building plot. 90003 90002 The truth is usually that although the land may get approval one day, it probably never will, and you have wasted your money.If you are considering taking up one of these offers get independent advice first, regardless of how attractive it seems. Unfortunately, several of these companies will actually refuse to deal with you if you try and take independent advice as to the viability of these sites — which should be all the warning you need. 90003 90002 There is a huge army of seasoned experts out looking for ‘the real thing’, backed by big money from developers who will risk significant capital to acquire the rights to future development land long before it becomes available — sometimes decades in advance.The hard truth is that these bona fide organisations are not going to sell this land to you, but will build their own housing development, because the profit is far bigger. If anyone offers you a bargain plot, unless they are a generous relative, think again. 90003 90002 This is now usually referred to as ‘landbanking’. There are a series of good guides around, from the Land Registry and on the FSA website. 90003 90006 12. Use professional land finders 90007 90002 Large developers use professional land finders, who can sometimes be found in the Yellow Pages.But there is an economy of scale for big sites, because they can take the same time to find as a small one like the one you are looking for. So do not expect much help from this quarter, unless you agree to pay a significant percentage of the land price in commission. Even if you agree to this, they may find a lot of good sites which are suitable for building a house on and making a profit, but which may not suit your particular requirements. 90003 90006 13. Use self build companies and architects 90007 90002 There are a few companies, some connected to kit suppliers (Border Oak, for one) or builders, who buy up larger sites, split them into individual properties, and sell them on to self-builders.Check whether you are tied into using a particular firm if you buy a plot. If this is the only way you can get a site in the right area, make sure that you get independent expert advice before signing on the dotted line. 90003 90006 14. Study the local plan 90007 90002 Local authority planning departments, in association with national government and county councils, prepare maps and plans of their area that identify which locations are suitable for new development, and the rules that will be used to govern infill sites.This information is published in the form of the Local Plan. It is a useful document, giving the background to planning policy, and can be browsed at the reception of the planning department. 90003 90002 At any given time, a revision of the Local Plan is usually in progress and, if it is going to replace the existing one fairly soon, it can give useful information on sites that may be released for development in the future. 90003 90006 15. Read and use the local paper 90007 90002 Ensure that you get the local paper (often the weekly free sheet is as effective as the daily) on the day it comes out — otherwise other, keener self builders may well have beaten you to the best opportunities.Use the paper proactively — take out an advertisement for ‘Building Plot Wanted’ and play up your credentials as private individuals looking for a nice quiet place to live. People would often rather sell a plot to someone they can choose as a neighbour rather than a builder. 90003 90006 16. Estate Departments 90007 90002 There are all sorts of institutions, organisations and companies that own land and sell some off periodically — they include the railway management body, universities, traditional landowners like the Duchy of Cornwall, the coal authority, and district and county councils.It is a long process contacting all of them, but if you can keep abreast of the local and regional news, you may discover one of them is offering parcels of land. 90003 90006 17. What to look for when plot hunting 90007 90002 When you are out scouting an area, you can train yourself to spot opportunities. Once you start thinking like this, stopping and walking through a village while you are on holiday will never be the same again — potential building plots loom up on every road. These are some of the clues that you should look for: 90003 90002 90033 Large gaps between and behind houses 90034 90039 90033.90034 90040 It is usually easier to get planning approval for development in between, or next to, existing houses. If there is space beside a house, and especially if it has easy access to the road, it is a potential plot. If there is a big back garden, and access for vehicles to get to it down the side of the house, it may be possible to build at the bottom of it. Read more about building on a garden plot here. 90003 90002 90033 Narrow gaps that are not overlooked. 90034 Sometimes sites that are apparently too narrow can be used to squeeze in a small house, provided that the access or windows of the houses either side are not affected.90003 90002 90033 Look for houses of a similar size and quality to the one you wish to build. 90034 The way that houses are valued means that it is less economic to develop a house that is massively disproportionate to those surrounding it. You can end up over-developing, that is spending far more money on a house than you could ever sell it for; or under-developing, that is building too small a house and failing to realise the full potential of the site. 90003 90002 90033 Vehicle access. 90034 Whatever land you find, unless it is near a city or town centre, will have to have parking space, so there must be a way of reaching it by car.90003 90002 90033 Disused land and brownfield sites. 90034 These are very easy to miss. It takes a lot of imagination to see a petrol-filling station, a telephone exchange, a disused industrial unit, or a scrap yard as the site for a beautiful home, but they all could be, subject to planning approval. 90003 90002 90033 Site assembly 90034 90039 90033. 90034 90040 If you see a number of gardens that are too small for a house, but together could be big enough, take a leaf from the professional developer’s book and consider assembling your own site.It needs tact, patience, and a bit of business acumen, but it has been done — particularly when the homeowners realise that a small bit of their garden can earn them some money. 90003 90006 18. How to scout out a site 90007 90002 If you want to find a potential site that no one has thought of selling yet, there are several rules to follow: 90003 90158 90159 90033 Select a few key areas, 90034 for instance two or three villages or areas of a town. Limit your search to these key areas, in order to ensure that you cover them thoroughly.90162 90159 90033 Buy a map that shows houses, 90034 for instance OS Pathfinders show houses at 1: 25,000. You will be able to use this map to record where potential plots are. 90162 90159 90033 Walk around your chosen areas 90034 since, if you drive, you may miss the less-obvious sites. 90162 90159 90033 Methodically take details of sites. 90034 Note the address, location and size. Take photographs if possible, and draw sketch plans. These details will help you to remember which site is which, after you have visited several one after the other.90162 90159 90033 Deliver standard letters to houses 90034 adjacent to potential building land, asking the owner to contact you if they are interested in selling. Always be polite and never be ‘pushy’ — people are often suspicious of anyone who makes this kind of approach. 90162 90159 90033 Talk to locals. 90034 Visit the local pubs and shops, and ask if anyone knows of any land for sale. If anybody seems helpful, leave a contact address or telephone number. 90162 90183 90006 19. How to View a Plot 90007 90002 When you find a plot, you then need to view it to check it suits your needs.Knowing what to look for in a plot is essential. 90003 90002 It is not just a case of it being in the right location, but accessibility, size and provision of services are very important factors too. 90003 90002 Read our guide to plot viewing to find out more. 90003 .90000 How to Buy Land and Build a House 90001 90002 90003 Last update: May 2018 90004 90005 90002 Buying land and building a home may sound simple and straightforward, but the process is far more complex than you might think. 90005 90002 We’re working under the assumption that you plan on purchasing land and building a home afterwards, but you also have the option of allowing a builder to buy the land, build the home and sell it to you. Some builders own several lots and will build a new home on one of their owned lots for you.This is a sort of turn-key, «package» deal that many homeowners consider when having a new home built. In this case, a traditional mortgage is all that’s necessary to purchase the home in most cases. 90005 90010 How to Buy Land and Build a House 90011 90002 Purchasing the lot first and then hiring a builder will be a more complex, but will provide you with more options. Let’s first consider the land itself. Will you be purchasing the land outright, or will you be taking out a loan? 90005 90002 If you have the budget to purchase the land outright, then the process becomes a little less complicated.You simply find a piece of land that you want, purchase it and start searching for a builder. 90005 90002 If you plan on taking out a loan to purchase the land, obtaining the financing you need will be no walk in the park. Be prepared to pay a higher down payment, higher interest rates and higher fees. These types of loans typically have much shorter term periods as well. 90005 90002 There are three types of loans that are generally used to purchase land and build homes: a land or lot loan, a construction loan or a construction-to-permanent loan.90005 90010 Land or Lot Loan 90011 90002 If you have fallen in love with a piece of land but are not quite ready to build yet, a land loan may be a good option. This type of loan will allow you to purchase the vacant land and then search for a builder at a later date. Once you are ready to begin building, you can then consider a construction loan or paying for the construction outright. 90005 90002 A land or lot loan is ideal for borrowers that want to: 90005 90026 90027 Secure a piece of property before the construction phase begins 90028 90027 Take their time planning and designing their new home 90028 90027 Take the time to settle into a new job or wait for children to finish school before building their home 90028 90033 90002 Land loans can be difficult to obtain, and lenders may treat your loan differently depending on the type of lot you purchase.If your lot already has access to utilities and roads, the loan may have different terms than a lot that is undeveloped. 90005 90010 Construction Loans 90011 90002 If you’ve found a piece of land, finished your house plans and found a builder to work with, a construction loan is your best option. These are short-term loans and the funds are dispersed periodically. 90005 90002 You can use a construction loan to fund the construction of a new home on a piece of land you already own, or you can use the loan to purchase the lot and have the home built.90005 90026 90027 If you already own the land, you may be able to use equity as collateral for the loan. 90028 90027 If you’re using the construction loan to purchase the lot and build the home, the closing of the land purchase and the construction loan will take place at the same time. 90028 90033 90002 Construction loans can also be difficult to obtain and require a great deal of paperwork before being approved. Make sure that your home plans are as detailed as possible to improve your chances of being approved.90005 90010 Construction-to-Permanent Loans 90011 90002 Construction-to-permanent loans, also known as «all-in-one» or «single closing» loans, are the most common type of loan that borrowers take out when purchasing land and building a home. These loans will cover the cost of building the home, and then convert over to a permanent loan once the home is built. 90005 90002 These loans allow you to work with one lender and have one closing. The loan becomes permanent once the final inspection has been approved and a certificate of occupancy has been issued.Single closing loans are a more cost-effective alternative to traditional construction loans and the most convenient option. 90005 90010 What to Look for When Purchasing Vacant Land 90011 90002 Now that you understand your financing options, you need to understand: 90005 90026 90027 Where to find vacant land 90028 90027 How to know if land is buildable 90028 90033 90002 In theory, finding vacant land is easy. At Land Century, we can help you find land that meets your needs and budget, or you can search for vacant land listings online, even for cheap land under just $ 1000..90005 90002 When looking for land, you need to consider more than just the look of the property and whether or not it’s buildable. Consider the location, your neighbors and anything else you would consider if you were to purchase a pre-existing home. 90005 90010 What Makes a Lot Buildable? 90011 90002 Building on vacant land is not quite as simple as you might think. Some lots are buildable, while others are not. Subdivision regulations, zoning ordinances, building codes and permits will partly determine whether or not your lot is buildable.90005 90002 State, federal and health department regulations will also need to be taken into consideration. Regulations regarding endangered species, wetlands, water quality, toxic materials and other more complex environmental issues may prevent you from being able to build on a piece of land. Before making an offer on a piece of land, you need to ensure that you do your homework to ensure that the lot is buildable from both a legal and practical perspective. 90005 90010 Building Permit Preparation 90011 90002 Assuming that you have discussed the lot with your local city council and know that it is buildable, it’s time to discuss 90003 what 90004 permits you’ll need to build your home.Every city and jurisdiction is a 90003 little 90004 different in terms of what permits may be necessary. 90005 90002 In virtually all cases, you’ll follow a standard practice. 90005 90002 Before breaking ground for your new home, you’ll want to take all of your building plans to a 90003 building inspector 90004. These professionals can be found at your local courthouse in most cases. Your local city council or township clerk will be able to help you find the right building inspector contact to have your plans looked over.90005 90002 In general, you can expect to spend 1% of the total cost of the home on various permits. 90005 90002 Official blueprints of your home may be needed at this time. Thankfully, the building inspector will discuss all of the permits you’ll need to get your plans underway. It’s important to note that agricultural land may need soil samples to determine the state of the land prior to building which can be costly. 90005 90002 You’ll need: 90005 90026 90027 Building permit application 90028 90027 Agent authorization form 90028 90027 Appointment declaration 90028 90033 90002 This is 90003 just 90004 what will be needed initially by the inspector for the building permit.You’ll also need to bring along several copies of the following: 90005 90026 90027 Building plans 90028 90027 Proof of land ownership or title 90028 90027 Structural drawings 90028 90027 Soil report 90028 90027 Survey plans 90028 90027 Drainage plans 90028 90033 90002 Construction plans and the layout of the project will need to be provided. 90005 90002 Permit fees are 90003 very 90004 different depending on the cost of the home. Again, this will change from one city to the next, but the following figures do provide a sample of what the costs may be.For example, a $ 100,000 project would have a $ 400 fee applied with an additional fee 90003 per 90004 $ 1,000. The additional fee may be $ 2 per $ 1,000, which could add up to $ 650 for a $ 200,000 project. 90005 90002 You’ll also need to have a permit for plumbing and electrical work, which will need to be accounted for in your budget. 90005 90002 Your contractor will likely help with securing the necessary permits needed for the job. It’s important to discuss your options with your contractor, ensuring that you have the legal right to have the structure built on the property.90005 90010 Land Clearance and Preparation 90011 90002 A few other concerns will be the land itself. Land that is heavily treed may need to be cleared. This will add to the total cost of the project. In the event that water and sewer lines are not in the vicinity of the lot, you’ll want to discuss your options with the township and builder to determine how 90003 much 90004 it will cost to have the proper lines ran to the home. 90005 90002 The same must be done for all of your utilities if they’re 90003 not 90004 already present on the property.90005 90002 Clearing the land will involve removing: 90005 90002 Removal of the cleared land will depend on your location. In some cases, you’ll be able to bury the trees and roots on the property, or you may have to pay for the removal of the items. If you’re allowed to bury these items, note that surface depression will occur as decay sets in, causing an eyesore on the property. 90005 90002 Excavation will need to occur 90003 if 90004 you’ll have a basement. 90005 90002 Drainage systems may also need to be installed to control potential runoff and erosion.This will depend on the area and the geography of the land itself. 90005 90010 Weighing Your Building Options 90011 90002 There will always be the question of whether a modular home or a new construction will be best for your land and budget. New construction and modular homes are on par in terms of long-term value. A modular home will appreciate in price just as quickly as traditional homes constructed on the property. 90005 90002 Modular homes are 90003 not 90004 mobile homes that depreciate in value.90005 90002 In terms of cost, a modular home’s price is typically 10% — 20% less than a «stick built» home. This will allow many homeowners to save money on the cost of construction, but you’re limited in terms of the building plans available and the companies that are available in the region. 90005 90002 Many rural towns will have a difficult having a modular company deliver to outer locations far from the city. 90005 90002 Discussing the costs and options with a local builder or modular home manufacturer is the best option to determine 90003 which 90004 is the most cost effective option for you.90005.90000 How to Build a Home on a Garden Plot 90001 90002 Without doubt, the greatest number of single plots, and by definition, those that are of the most interest to potential self builders, are carved from existing properties. These are the garden plots, created by fencing off land at the side or by allowing a driveway to grant access to ‘spare’ land at the rear, or perhaps the front. 90003 90002 Many would-be self builders spend months, and sometimes years, looking for a plot. And yet, for some, a plot is already within their ownership in the form of the garden that has become too large for their requirements.Building a new home in the garden is, therefore, a terrific way to obtain a plot. But there are considerations and potential pitfalls that do need to be taken into account. 90003 90006 The Advantages of Building in Your Garden 90007 90002 If the right procedures and precautions are taken, there are countless advantages to building a new home on your own garden land: 90003 90010 90011 You typically have somewhere to live while building. 90012 90011 As such, you can keep an eye on progress and security.90012 90011 You may have existing space to safely store building materials, allowing you to shop in bulk as well as take advantage of bargains in advance of the build as they crop up. 90012 90011 You can ensure that the design does not detrimentally affect your existing home and that the new home is, similarly, protected from any adverse effects from the old house. 90012 90011 You do not have to pay for the plot and can therefore concentrate all of your resources into the new dwelling. 90012 90011 You can often utilise the existing services, particularly connections to mains sewers, removing the expense of opening up roads to connect to services.90012 90011 You retain the environment and the neighbourhood you have become familiar with. 90012 90025 90002 The last Labour Government designated garden land as brownfield, with a presumption in favour of development. It was thought to be a godsend for self builders, but it fell out of favour because so many gardens were being developed as multiple occupation buildings, fundamentally changing the nature of many neighbourhoods. It also fell foul of a completely separate government aspiration for higher-density development, which meant that many potential self builders and developers wishing to build a single home were, instead, required to build more than one dwelling.90003 90002 Subsequent governments removed the brownfield status from garden land, heralding the end of ‘garden grabbing’. But nothing has really changed, except that it became necessary for applicants to demonstrate the advisability and desirability of development. This often means that single dwellings will find more favour when it comes to gaining planning permission. 90003 90002 Large gardens, where it can be demonstrated that thoughtful development can take place without detriment to the nature of the area and the streetscene, are still acceptable in many situations and, once again, form the bulk of single plots.90003 90006 Beware Covenants 90007 90002 It’s important to remember that while planning permission means that you may develop land, it does not say that you can — if there is a legal impediment in the form of a covenant against further development, it might render the consent inoperable. Covenants or burdens (as they’re known in Scotland) attach to the title of a house and garden or land; details will be contained within the information held by the Land Registry or the Registers of Scotland. They are usually put in place by a previous owner and they are binding on any owner and / or any future owners.90003 90002 The covenant that is most likely to alarm a prospective self builder is a blanket restrictive covenant prohibiting any form of development of the garden or specifically excluding the building of a dwelling. If the covenant is ‘live’ and the beneficiaries are known then this really can be a problem. 90003 90002 The only way to remove it would be to either agree to some form of payment or to apply to the Lands Tribunal on the basis that the original purpose of the covenant had faded away over time.Such an application would, however, only have a slim chance of success. 90003 90002 A breach of covenant without consent may well result in an injunction. So, if you do hope to build on a garden with such a covenant attached, an agreement must be reached with the beneficiaries, which usually involves payment of up to one third of the uplift in value from ‘useless’ garden land to a developable plot . This is what is known as an uplift clause. 90003 90002 On the other hand, if the covenant does not appear to have any traceable beneficiary, then the self builder is in a much better position.The simple way around this is not to seek to have the covenant removed but to purchase a single premium indemnity policy. This can be arranged through a solicitor and the premium will be established based on the likelihood of a beneficiary coming forward. 90003 90002 This self build in Sheffield (designed by Halliday Clark Architects) was built on a large driveway to an existing terrace home, after the homeowners, Tom and Emily Hunt, spotted the potential for a plot. 90003 90002 90003 (Image credit: Jeremy Phillips) 90002 «The end-terrace property we chose to buy had a large driveway to one side, which had once contained two other terraced houses.These were condemned and demolished in the 1970s, but we hoped to get planning consent to build something else on the land, «explains Tom. The couple remained living in the terrace during the build. 90003 90006 Potential Access Issues 90007 90002 Access may potentially be another issue to consider. Many homes share their drives or access with one or more other dwellings and the arrangements for this access can take many forms. If private access is / has been granted to a particular parcel of land, then the addition of a further dwelling will usually not run counter to the agreement.But if the access is granted on the basis of access to a named or numbered dwelling or specifically refers to a ‘single’ dwelling, then that access, and all its rights, may not automatically transfer to a subsequent dwelling. Once again, agreement might have to be made and a ‘ransom’ paid. 90003 90002 The same criteria could apply to services which run under or over land in the ownership of others or beneath a shared private drive. The utilisation of land or access without consent may well result in an injunction.On the other hand, an injunction is an expensive procedure and many aggrieved beneficiaries will fail to take matters that far. If you take advantage of this situation, do be aware that if you ever want to sell the new dwelling, you might then run into problems. 90003 90006 Will a New Home Impact on the Value of the Existing? 90007 90002 In most cases, the carving of a plot from a larger-than-average garden will have little or no detrimental effect on the original value of the existing home. As long as the original dwelling is left with an overall plot size of at least three times the building’s footprint, it is unlikely that a diminution in value will occur.90003 90002 What’s more, any reduction in the value of the house will usually be vastly outweighed by the increase in value of the resultant plot. 90003 90002 Pete and Lot Clark bought their five-bed Victorian house in a Derbyshire village some 35 years ago, with a view to downsizing to a new home when their children grew up. Their existing two-acre garden provided space to build a new energy-efficient home that would provide them with low running costs during their retirement. 90003 90002 90003 (Image credit: Jeremy Phillips) 90006 The Tax Rules Explained 90007 90002 If you obtain planning permission to build a new home in the garden of your existing home, your 90069 Principal Private Residence 90070 (PPR), and then decide not to build but sell off the plot instead, then, as long as the plot does not exceed 0.6 hectare (approximately 1.25 acres) in size, the gains from any sale are exempt from Capital Gains Tax (CGT). If you do build the new home and move into it, then the sale of the old home is, similarly, exempt from CGT. Once you have moved into the new home it becomes your PPR and is exempt from CGT in any subsequent sale, too. 90003 90002 If the ‘garden’ land that you build the new house on is divorced from your PPR, for example, a 90069 paddock or allotment 90070 on the other side of the village, then once the new home is finished, the sale of your old PPR will be tax exempt and the new dwelling will become your PPR from the date that you move into it.90003 90002 However, a CGT liability will have occurred on the new dwelling, calculated on the basis of its uplift in value in terms of the planning and development of the plot during the time of your ownership up to the date of your occupation. This liability only occurs when the gain is realised in any future sale and will, therefore, lie dormant until or unless that situation occurs. 90003 90002 If you build the new property and then 90069 let it out 90070, then CGT will be payable on any subsequent sale.Additionally, as the first supply was as a letting, you will not be able to reclaim the VAT paid out during the construction of the dwelling. 90003 90002 However, if you make a habit of building again and again on a garden or any other plot, skimming a little off the top to live on, with little or no demonstrable other form of income, then you will attract the attention of the tax authorities and it will not be CGT that you’ll be liable for, but Income Tax. 90003 90002 If you build the new home in the garden and 90069 sell it off 90070 without ever living in it, then you will also be deemed to be trading, and Income Tax will become payable on the ‘developer’s profit’ that you make, as well as the gain caused by the uplift in value of the plot when planning permission was obtained.90003 90006 Funding the Build 90007 90002 In an ideal world we’d all have paid off our existing mortgages and have adequate savings available to fund the entity of a self build. There are, however, several different options available where this is not the case. 90003 90002 You may be able to raise money on the existing house in order to finance the build, paying it all off when the old home is sold, for instance. Alternatively, the increased value of the plot may mean that you can raise finance, sufficient to build the new home and / or pay off any existing mortgage on the old home.90003 90002 When it comes to self build mortgages, owning the land is a distinct advantage because an accelerator mortgage (such as that offered by BuildStore) will normally give you a percentage of the land value, plus a percentage of the build costs in staged payments . As you own the land already, your first tranche of money for the land will usually go a long way towards your build costs. 90003 90002 If, however, you have a very large mortgage on the existing home and your income will not allow you to secure additional lending, then you may be forced to sell the old home before commencing work.But the timing of that sale will be in your hands, allowing you to minimise the gap between homes. 90003 90002 In any event, it’s essential to talk to a dedicated self build mortgage provider who understands the self build market, rather than a standard high street lender. 90003 .90000 Home Building: How to Build a House on Your Own Lot 90001 90002 90003 90004 Do you have a new home floor plan that you love or land that inspires you or both? 90005 90004 If you dream of designing a new home that takes full advantage of the unique geography and views of land that you love, then you’re a candidate for a build-on-your-lot home, sometimes known by the acronym BOYL. 90005 90004 Building a home on your own land can sound like a pricey prospect, but rest assured that new homes can be built on your lot or land across a wide range of budgets.Here are four steps to help you figure it all out: 90005 90010 1. Choose a Starting Point 90011 90004 The process of building your own home on your own lot can begin in any one of four places: 90005 90014 With Land You Love 90015 90004 If you own land already or are inheriting some, you’re one step ahead of the dreaming stage. If you have not found that perfect lot yet, you can work with a Realtor who specializes in land purchases or contact a builder who can help you locate the right spot for your home.90005 90004 For instance, Paul Schumacher, founder and owner of Schumacher Homes, says two-thirds of their customers already own land or are in the process of acquiring land, plus they will provide Realtor recommendations to the other third. 90005 90014 With an Architect 90015 90004 Depending on your budget and the level of customization you’re looking for, you can hire an architect to transfer ideas from your wishlist to a blueprint. Rob Rutherford, owner of Nelson Homes in Arrington, Va., Says having floor plans drawn by an architect could cost $ 5,000 to $ 6,000, while Schumacher says architectural fees can go up to $ 35,000. 90005 90014 With a Floor Plan 90015 90004 Internet search yields dozens of companies that sell floor plans that you can bring to a home builder for inspiration or to customize for your land. Floor plans that can be used for review, but not for building, cost anywhere from $ 150 to $ 500, while complete sets that can be provided to a builder for construction cost from $ 1,000 to $ 2,500 or more.90005 90014 With a Builder 90015 90004 Most homebuilders offer floor plans of their own that you can have built as designed. Depending on the builder, you can often customize the design to your specifications. Todd Bennett, a regional manager with Lockridge Homes in South Carolina and eastern Georgia, says his company has about 60 floor plans available with a variety of elevations, while Schumacher Homes and Nelson Homes have hundreds of floor plans. 90005 90010 2. Study Your Land 90011 90004 The next step in the process of building on your own land is for you or your builder to work with a civil engineer to make sure you’re following the regulations for the jurisdiction where your land is located, says George Fritz, COO of Horizon Builders in Crofton, Md.90005 90004 «You need to know how you’re going to get power to your house, whether you need a well and how you’ll handle sewage,» says Fritz. 90005 90004 Rutherford says his company schedules a site visit, arranges utilities, helps customers get their zoning approved and permits for constructions and hires an excavation company to build a road if necessary. 90005 90004 «We always look at the land with our clients to talk about how the house they want to build would fit on the property and how it would be positioned,» adds Schumacher.»We need to do that early in the process in case the plans need to be modified and to estimate costs.» 90005 90010 3. Customize Your Floor Plan 90011 90004 The next step is the fun part: customizing and designing the home to fit your lifestyle. 90005 90004 Schumacher says his company has portfolios of homes on their website that include characteristic architectural elements for specific locations. For example, in Louisiana, the home designs have a French country influence, while the homes in Wilmington, N.C., have a southern coastal style. 90005 90004 «We have floor plans that range in size from 1,000 to 6,000 square feet that function as a starting point and then we can customize everything inside and out,» says Schumacher. «A lot of buyers come in with ideas from websites like Houzz and magazines and we discuss everything they want to do with the home and give them a price quote.» 90005 90004 However, Schumacher says less than one-half percent of people who build a new home hire an architect.90005 90004 «It’s much more common for people to choose one of our floor plans or to come in with a plan from a service,» he says. «If they bring one to us, we’ll see if we have something similar that can be modified.» 90005 90010 4. Discover How Long it Takes to Build on Your Lot 90011 90004 Building a new home takes four to six months if your home builder has already built your floor plan, but it can take significantly longer if you’re having a completely new design built or if you’re asking for extensive customization.So, if you have a specific time frame for moving, you’re likely to be better off with a semi-custom design rather than a completely custom-designed home. 90005 90004 «If you’re adding space to the house, we can usually turn that around quickly, but something more complicated could take a week or two to price out,» says Schumacher. «We average 122 days from putting in the foundation to finishing our houses, but bigger homes take a little longer.» 90005 90004 Nelson Homes builds modular homes, which can be faster to build, as well as less costly than other new homes.The parts are built off-site while the foundation for the home is under construction. Once the parts are delivered, says Rutherford, construction takes 45 to 60 days. 90005 90010 5. Ask Yourself: How Much does it Cost to Build a House on My Land? 90011 90004 The cost of building on your lot depends largely on the home builder you choose, but the general rule is that the more you customize, the more your costs will go up. 90005 90004 «Ninety-nine percent of the time, we use our own floor plans, which makes it less costly and easier for our customers,» says Bennett.»We can modify the plans anyway people want. Our prices average $ 55 to $ 75 per square foot. » 90005 90004 Modular home builder Nelson Homes builds from 1,500 to several thousand square feet and, depending on the size, can finish for $ 80 to $ 90 per square foot, Schumacher says. 90005 90004 On the other hand, Rutherford says many clients bring their own floor plans to Nelson Homes. If they can be converted so that the parts can be built in the factory, the clients can save $ 20,000 or more compared to having the home built entirely on site.90005 90004 «A design-build company will cost less than working with an architect and interior designer,» reminds Fritz, of Horizon Builders. «Just make sure you get everything defined and in detail so you know, for example, what kind of ceramic tile you’re getting. Look at the numbers you’re quoted, too, to make sure you understand what’s included in the price. Do not just go with the lowest price because you may find yourself spending more to upgrade things later. » 90005 90004 If you’re ready to get started on building a home on your land, most builders can recommend several lenders with expertise in construction finance and can work with you to make building your dream home on your dream lot a reality.90005 90076 90076 90004 After graduating in 2016 from The University of Texas with a degree in English, Sanda Brown became a content writer for the BDX with a focus on website copy and content marketing. 90005 90004 At the BDX, Sanda helps write and edit articles on NewHomeSource.com, writes website copy for builders, and manages a team of freelancers that work on additional content needs. 90005 .

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о