Снижение арендной платы: Ошибка #404 — Официальный сайт администрации города Нижнего Новгорода

Содержание

Ошибка #404 — Официальный сайт администрации города Нижнего Новгорода

Навигация по сайту

  • Муниципалитет
    • Устав города
    • Администрация города
    • Городская Дума
    • Подведомственные организации
    • Муниципальная служба
    • Противодействие коррупции
    • Публичные слушания
    • Административные регламенты
  • О городе
    • Символика города
    • История
    • Туризм
    • Направления деятельности
  • Районы
    • Автозаводский район
    • Канавинский район
    • Ленинский район
    • Московский район
    • Нижегородский район
    • Приокский район
    • Советский район
    • Сормовский район
  • Жителям
    • Новости
    • Муниципальные услуги
    • Направления деятельности
    • Территориальное общественное самоуправление
    • Общественная палата Нижнего Новгорода
  • Бизнесу
    • Новости
    • Муниципальные услуги
    • Направления деятельности
    • Аукционы
    • АНО «Центр поддержки предпринимательства Нижнего Новгорода»
    • Субсидии для организаций и предпринимателей, пострадавших от распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19)
  • Документы
    • Муниципальные правовые акты
    • Порядок обжалования муниципальных правовых актов
    • Оценка регулирующего воздействия
    • Правовая защита
    • Открытые данные

уменьшение арендной платы — Дайджесты новостей

В обзоре было указано следующее: Арендодатель в силу закона обязан снизить размер арендной платы, если арендатор из-за РПГЧС не смог использовать недвижимость по назначению.
Верховный суд указал: арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества. Когда было заключено допсоглашение или вынесено решение суда о понуждении снизить плату, значения не имеет.
Вопрос: может ли бюджетное учреждение (Арендодатель), владеющее имуществом на праве оперативного управления, и  у которого договор аренды заключен в результате проведения аукциона, снизить Арендатору арендную плату и на основании каких норм. Либо это возможность не распространяется на сдачу в аренду государственного имущества?

 

Сообщаю Вам следующее:

Арендодатели недвижимости обязаны предоставлять арендаторам, работающим в наиболее пострадавших от распространения коронавируса отраслях экономики, отсрочку по арендной плате до 01.10.2020 в регионах, где введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Стороны таких договоров могут по соглашению в любое время в течение 2020 г. изменять размер арендной платы. Если из-за режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в субъекте РФ арендатор не смог воспользоваться имуществом, он вправе требовать уменьшения арендной платы (ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, Постановления Правительства РФ от 03.04.2020

N 439, от 03.04.2020 N 434). Требования к условиям и срокам отсрочки, установленные Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 касается любой недвижимости, кроме жилых помещений, всех форм собственности, включая частную. Ст. 19, Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ} не разграничивает виды собственности, по которым Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы.

Между тем, следует отметить, что имущество бюджетного учреждения закрепляется за ним на праве оперативного управления в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Собственником имущества бюджетного учреждения является соответственно Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование — ст.

9.2, Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ  «О некоммерческих организациях»} Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом — ст. 298, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ}. Полномочия собственника краевого имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении унитарного предприятия и учреждения, имущества казны, а также полномочия собственника по передаче краевого имущества в пользование юридическим и физическим лицам осуществляет Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края.

Таким образом, считаем, что арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы арендуемого государственного недвижимого имущества. При этом,  рекомендуем обратиться за дополнительными разъяснениями по данному вопросу в Министерство https://migd.permkrai.ru/, осуществляющее полномочия собственника.

 

Кроме того, сообщаем, что Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества утверждены Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67}. Согласно п. 150 Приказа, заключение договора по результатам аукциона осуществляется в порядке, установленном пунктами 92 — 100 настоящих Правил. Согласно п.98 Договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса,

но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором. Таким образом, можно сделать вывод, что изменение цены договора в сторону снижения может считаться нарушением Правил. При этом следует отметить, что в связи с пандемией коронавирусной инфекции (COVID-19), ФАС России сообщает, что указанная ситуация является обстоятельством непреодолимой силы, в связи с чем территориальным органам ФАС России необходимо учитывать данную позицию при рассмотрении жалоб, дел об административных правонарушениях, обращений о включении в реестр недобросовестных поставщиков, проведении проверок — {<Письмо> ФАС России от 18.03.2020 N ИА/21684/20 <Об условиях закупки товаров, работ у единственного поставщика в период пандемии коронавируса>}. В связи с чем, также рекомендуем обратиться в ФАС по Пермскому краю.

Разъяснений уполномоченных органов по Вашему вопросу в СПС КонсультантПлюс не содержится.

Дополнительно сообщаем, что {Постановлением Правительства Пермского края от 28.03.2020 N 156-п «О мерах, направленных на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства» {КонсультантПлюс}} предусмотрено освобождение от уплаты арендных платежей за апрель — июнь 2020 по договорам аренды государственного имущества края. Льгота распространяется на субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих виды деятельности, наиболее пострадавшие от коронавирусной инфекции.

 

Документы КонсультантПлюс для ознакомления:

 

  1. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.


ст. 19, Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» {КонсультантПлюс}

  1. Рекомендовать:

юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям — арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией;

руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления предоставить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям-собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды объектов недвижимого имущества, указанным в пункте 1 требований, утвержденных настоящим постановлением, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.

 


Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» {КонсультантПлюс}

 

Аренда недвижимости

Арендодателя обязали заключить в течение 30 дней со дня обращения арендатора дополнительное соглашение к договору, предусматривающее отсрочку внесения арендной платы за 2020 год. Речь идет о договорах аренды недвижимости, заключенных до принятия в этом году решения о введении в субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС. Требования к условиям и продолжительности отсрочки должно установить правительство.

Стороны таких договоров могут по соглашению в любое время в течение 2020 года изменять размер арендной платы.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использовать имущество из-за упомянутого решения региональных властей.


Обзор: «Вступили в силу масштабные поправки об экстренных мерах в период пандемии коронавируса» (КонсультантПлюс, 2020) {КонсультантПлюс}

 

2.2. Если вы арендуете имущество в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности

Вы можете получить отсрочку, если вид вашей деятельности входит в перечень наиболее пострадавших отраслей. Условия и срок такой отсрочки установлены Правительством РФ. Органы власти или местного самоуправления в вашем регионе могут предусмотреть свои условия, не ухудшающие положение арендаторов по сравнению с требованиями Правительства РФ.

Для СМСП Правительство РФ рекомендовало органам госвласти субъектов РФ и органам местного самоуправления установить такие же меры поддержки, как для арендаторов федерального имущества, составляющего госказну РФ (п. 4 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

Что можно сделать сейчас: независимо от принятия таких мер в вашем регионе, рекомендуем уточнить у арендодателя о возможности отсрочки, если ваша деятельность была приостановлена из-за ограничений, связанных с пандемией.

Если меры приняты, направить письмо о заключении соответствующего допсоглашения.


Готовое решение: Что делать арендатору коммерческой недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) (КонсультантПлюс, 2020) {КонсультантПлюс}

 

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимости, находящейся в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (п. 2 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы). Она предоставляется до 01.10.2020 начиная с даты введения указанного режима, на определенных условиях. В частности, задолженность по арендной плате погашается не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору (п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы).

Условия отсрочки, предусмотренные п. 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (п. 4 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы).

Стороны могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных Требованиями (п. 6 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы).

Правительство РФ рекомендовало, в частности, арендодателям — юрлицам и ИП при предоставлении отсрочки уменьшить размер арендной платы с учетом того, что арендатор фактически не осуществляет деятельность, так как в соответствии с Указами Президента РФ установлены нерабочие дни (п. 2 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439).


Готовое решение: Как составить договор аренды нежилого помещения (КонсультантПлюс, 2020) {КонсультантПлюс}

 

Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (далее — Министерство) является исполнительным органом государственной власти Пермского края, преимущественно осуществляющим функции:

(в ред. Постановлений Правительства Пермского края от 24.07.2012 N 525-п, от 12.04.2019 N 269-п)

1.1.1. по управлению и распоряжению государственным имуществом (за исключением жилых помещений) Пермского края (далее — краевое имущество <*>), в том числе в области земельных отношений и интеллектуальной собственности;


Постановление Правительства Пермского края от 15. 12.2006 N 88-п (ред. от 26.02.2020) «Об утверждении Положения о Министерстве по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края» {КонсультантПлюс}

 

В целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 марта 2020 г. N 670-р, Законом Пермского края от 14 декабря 2007 г. N 150-ПК «Об управлении и распоряжении государственной собственностью Пермского края», Указом губернатора Пермского края от 19 марта 2020 г. N 18 «О мероприятиях, реализуемых в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в Пермском крае» Правительство Пермского края постановляет:

 

  1. 1. Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края по договорам аренды, заключенным с субъектами малого и среднего предпринимательства, обеспечить:

1.1. в течение 3 рабочих дней со дня обращения субъекта малого и среднего предпринимательства заключение дополнительного соглашения, предусматривающего отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и ее уплату равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию сторон;

1.2. уведомление в течение 3 рабочих дней со дня вступления в силу настоящего Постановления субъектов малого и среднего предпринимательства о возможности заключения дополнительного соглашения в соответствии с требованиями пункта 1.1 настоящего Постановления.

  1. Исполнительным органам государственной власти Пермского края, подведомственным учреждениям, предприятиям Пермского края по договорам аренды, заключенным с субъектами малого и среднего предпринимательства, обеспечить:

2.1. заключение подведомственными предприятиями и учреждениями в течение 3 рабочих дней со дня обращения субъекта малого и среднего предпринимательства дополнительного соглашения, предусматривающего отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и ее уплату равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию сторон;


{Постановление Правительства Пермского края от 28. 03.2020 N 156-п «О мерах, направленных на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства» {КонсультантПлюс}}

 

 

Ответ подготовил Консультант Регионального информационного центра сети КонсультантПлюс

 Четвертных Светлана Юрьевна

Ответ актуален на 08.05.2020 г.

Снижение арендной платы на время строительства

Правовой центр ДВА М оказывает комплекс юридических услуг по сопровождению процедуры строительства на арендованном земельном участке в г. Москве. Наши знания и богатый опыт позволят Вам минимизировать издержки и увеличить доходность Ваших активов.

Правовой центр ДВА М готов оказать следующие услуги по вопросам исчисления арендной платы в г. Москве:

  • правовая экспертиза арендных правоотношений и анализ возможностей уменьшения суммы арендной платы;
  • юридическое сопровождение административных процедур, направленных на снижение размера арендной платы;
  • представление интересов в Департаменте городского имущества и иных уполномоченных органах, а также в судах по вопросам исчисления арендной платы за землю в городе Москве.

Исходя из действующего механизма расчета дополнительной арендной платы, для застройщика являются принципиально важными вопросы:

Расчет арендной платы за помещение

  • установления в ГПЗУ площади разрешенных к строительству объектов и их назначения;
  • определения кадастровой стоимости участка.

Кадастровая стоимость участка, в свою очередь, зависит от назначения планируемых к строительству объектов. Так, отказ от строительства одного из видов объектов может повлечь снижение кадастровой стоимости вплоть до нескольких раз.

Также имеет принципиальное значение правильная юридическая квалификация возводимых объектов с точки зрения разрешенного использования. Так, проектируемый административный корпус предприятия может быть необоснованно квалифицирован как «офис», а буфет в гостинице – как самостоятельный объект общественного питания, что приведёт к завышению кадастровой стоимости, а значит, и арендной платы. Аналогично спорные ситуации возможны при разграничении между объектами складского хозяйства и логистики с одной стороны и оптовой торговли с другой.

Также законная оптимизация арендной платы возможна за счет раздела земельного участка на отдельные участки для объектов различного назначения.

Еще одна возможность законной оптимизации арендной платы – снижение кадастровой стоимости земельного участка на основании ее определения в соответствии с рыночной, устанавливаемой оценщиком.

Арендная плата

Для земельных участков, занятых или предоставленных под застройку объектами некоторых социально значимых категорий, на период строительства установлены льготные режимы арендной платы. Так, от внесения повышенной части арендной платы за первый год строительства освобождены застройщики следующих категорий объектов:

Расчет арендной платы

Объекты размещения административно-управленческих учреждений, некоммерческих организаций, не связанных с проживанием населения, общественных организаций и объединений, организаций и учреждений обеспечения безопасности 
Участки размещения учебно-образовательных объектов 
Участки размещения культурно-просветительных объектов 
Объекты размещения помещений и технических устройств пассажирских терминалов, вокзалов, причалов, станций, остановок транспорта, в т.ч. скоростного внеуличного транспорта, транспортно-пересадочных узлов, диспетчерских пунктов наземного общественного транспорта, пунктов контроля безопасности движения 
Объекты размещения помещений и технических устройств общественных туалетов 
Участки размещения лечебно-оздоровительных объектов 
Участки размещения спортивно-рекреационных объектов
Участки размещения социально-реабилитационных объектов 
Участки размещения учебно-воспитательных объектов 
Участки размещения промышленно-производственных объектов 
Объекты размещения помещений и технических устройств теплоэлектроцентралей (ТЭЦ), государственных электростанций (ГЭС), районных тепловых станций (РТС) мощностью 200 Гкал/час и выше, теплоэлектростанций (ТЭС), электроподстанций открытого типа 
Объекты размещения помещений и технических устройств электроподстанций закрытого типа, районных тепловых станций мощностью до 200 Гкал/час, повысительных и понизительных тепловых насосных станций 
Участки размещения специальных объектов 
Участки размещения жилищно-коммунальных объектов, за исключением объектов размещения помещений и технических устройств автоматических телефонных станций (АТС) и концентраторов абонентского доступа (КАД), а также объектов размещения автомоек 
Участки размещения объектов транспортной инфраструктуры 
Объекты размещения автозаправочных, газонаполнительных станций 
Объекты размещения автопарков и депо транспортных средств, помещений дорожно-эксплуатационных служб
Обеспечение научной деятельности

При грамотном подходе в рамках данного льготного режима могут быть построены салоны красоты, фитнес-клубы, частные клиники и иные подобные объекты, направленные на получение и прибыли.

Размер арендной платы может быть снижен для гостиниц до размера 0,01% от кадастровой стоимости участка – в случае, если арендатор земельного участка под гостиницу заключит с г. Москвой соглашение, в соответствии с которым возьмет на себя обязательство возместить убытки в форме упущенной выгоды и проценты в случае прекращения использования здания в качестве гостиницы.

При применении данной льготы возникают трудности, в состав комплекса гостиницы в большинстве случаев входят объекты общественного питания, торговли и т.д., тогда как для целей расчета арендной платы строящийся объект должен быть классифицирован именно и только как гостиница. Отнесение объекта к данной льготной категории необходимо будет обосновать на этапе подготовки к заключению дополнительного соглашения.

Также льгота предусмотрена в случае реконструкции существующего объекта капитального строительства, в результате которой площадь объекта увеличится не более чем на 20 процентов. В таком случае арендная плата за первый год срока строительства рассчитывается в сумме базовой ставки арендной платы и дополнительной арендной платы в размере 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Арендная плата за последующие периоды уплачивается в порядке, аналогичном случаям строительства новых объектов.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по комплексной правовой экспертизе обоснованности уплачиваемых землепользователем арендной платы и выработке законных способов их оптимизации.

Специалисты Правового центра ДВА М имеют значительный опыт оспаривания показателей, влияющих на размер арендной платы, а также комплексного сопровождения процедур, призванных уменьшить земельные платежи.

Земельные юристы Правового центра:

  • проведут анализ возможностей снизить размер земельных платежей;
  • подберут оптимальные пути разрешения вопроса высоких земельных платежей и подготовят подробные «дорожные карты» с описанием порядка необходимых действий;
  • обеспечат юридическое сопровождение мероприятий по снижению налоговой или арендной нагрузки.

Аренда в условиях COVID-19: отсрочка и снижение арендной платы — Аналитика

1 апреля 2020

Аренда в условиях COVID-19: отсрочка и снижение арендной платы

31 марта 2020 года на фоне пандемии COVID-19 Государственной думой и Советом Федерации принят Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» («Закон»). В ближайшее время ожидается его подписание Президентом РФ.

Закон распространяет свое действие на любые договоры аренды недвижимого имущества, в период действия которых органом государственной власти субъекта РФ принято решение о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего субъекта РФ в соответствии со ст. 11 Федерального закона № 68-ФЗ (в редакции принятого Закона).

Ключевые моменты

Законом предусматривается два механизма корректировки порядка уплаты арендной платы (в дополнение к положениям о форс-мажоре и механизму ст. 451 ГК РФ):

1. Отсрочка уплаты арендной платы. Закон предоставляет арендатору возможность получить отсрочку уплаты арендной платы в случае принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.  В этом случае:

  • арендатор имеет право обратиться к арендодателю с предложением заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году;
  • в свою очередь, арендодатель будет обязан в течение 30 дней со дня обращения заключить указанное дополнительное соглашение.

Требования к условиям и срокам предоставления отсрочки будут дополнительно установлены Правительством Российской Федерации.

2. Снижение размера арендной платы. Закон также предоставляет арендатору право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Обращаем внимание

  1. Формально данное регулирование распространяется на договоры аренды любого недвижимого имущества на территории соответствующего субъекта РФ и не ограничивается применением только отраслями экономики, пострадавшими от пандемии COVID-19.
  2. Закон также не предусматривает различий в регулировании в зависимости от частной или публичной формы собственности.
  3. Между тем необходимо учитывать, что Правительством РФ могут быть введены дополнительные ограничения в отношении предоставления отсрочки, а также корректировки в отношении предоставления отсрочки.
  4. Необходимо также учитывать, что Законом на данный момент детально не определены порядок, условия и период снижения размера арендной платы, а также возможность применения сразу двух механизмов корректировки порядка уплаты арендной платы.

Рекомендации

Поскольку Закон не предусматривает детального регулирования всех вопросов корректировки арендной платы, невозможно исключить возникновение спорных ситуаций на практике.

В этой ситуации требуется комплексный подход к применению данных механизмов с учетом конкретных фактических обстоятельств и конкретных условий договоров.

Адвокаты АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» готовы оценить индивидуальную ситуацию и предложить комплексный подход по защите Ваших прав и законных интересов.

Авторы: советник, руководитель судебно-арбитражной практики в Санкт-Петербурге Евгений Гурченко, старший юрист Артем Магунов

Образец просьбы о снижении арендной платы за помещение в 2020 и 2021 году

Письмо о снижении аренды в связи с коронавирусом — это документ, содержащий письменную просьбу к арендодателю о временном уменьшении размера платежей в связи со сложным материальным положением ввиду ограничительных мер на фоне пандемии.

Содержание статьи

В каких ситуациях стоит просить о снижении арендной платы

На фоне пандемии в стране введен ряд ограничительных мер: перевод работников на удаленку, закрытие досуговых заведений и общепита, торговых центров. Организации, затронутые ограничениями, понесли значительные убытки, и многие не смогли оплатить аренду за помещения. Чтобы не копить долги или вовсе не закрывать бизнес, работающий с убытком, арендаторы вправе обратиться к собственнику помещения и написать заявление на снижение арендной платы в связи с коронавирусом, указать размер скидки на аренду и период льготы.

Просить о скидке целесообразно, если организация фактически не работала в период пандемии: сотрудники находились на удаленке, не было клиентов из-за запрета деятельности (например, в кафе), то есть помещение фактически было закрыто, в нем не было сотрудников либо не велась деятельность организации. Обратиться к арендодателю с таким письмом вы вправе и в случае снижения проходимости в торговом центре, где находится помещение, если деятельность компании связана с привлечением клиентов из проходящего трафика посетителей.

Как обратиться к арендодателю

Рекомендуем вести переговоры письменно и регистрировать подаваемые обращения с проставлением даты вручения и входящего номера. В большинстве случаев арендодатель предложит написать письмо с просьбой дать скидку на аренду и оставить обращение на рассмотрение. Если в договоре аренды указаны адреса электронной почты, обращение допустимо направить электронно.

В обращении допустимо попросить арендодателя направить ответ в установленный вами срок, поскольку собственнику поступит много подобных обращений, и ваше письмо может ждать ответа продолжительное время.

Образец письма

Обращение следует написать на фирменном бланке организации (при его наличии). Законом не установлена определенная форма или рекомендация, как написать заявление о снижении арендной платы, пишите в свободной форме:

  • заполните шапку документа с указанием наименований или Ф.И.О. арендодателя и арендатора;
  • напишите о причинах невозможности оплаты аренды в полном объеме;
  • в просительной части укажите просьбу о размере и сроке действия скидки;
  • если ваша организация входит в перечень наиболее пострадавших отраслей, утвержденный Правительством РФ, укажите это в письме.

Обязан ли арендодатель снизить плату

Вопросы отношений в сфере аренды в период пандемии регулируют нормативные акты:

Арендодатель не обязан предоставить скидку на аренду — законодатель рекомендует снизить плату, но не обязывает. Имейте в виду: если ваша организация входит в Перечень наиболее пострадавших отраслей, то в случае введения режима «повышенная готовность» на фоне пандемии собственник имущества обязан предоставить отсрочку по внесению арендной платы. В течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке.

Образец ответа

Ответить на поступившую просьбу арендатора следует письменно.

Рассмотрев обращение, арендодатель принимает решение о предоставлении скидки или об отказе. Если собственник идет навстречу, заключается допсоглашение к договору аренды о снижении арендной платы в связи с коронавирусом, в котором указывают размер скидки и период ее действия. Обратите внимание: если договор подлежит государственной регистрации, дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать в аналогичном порядке. Документ вступает в силу со дня подписания либо со дня, указанного в соглашении.

Дополнительное соглашение направьте на подписание с сопроводительным письмом.

Директору ООО «znaybiz.ru»

123456, г. Москва, ул. Весенняя, 8

Иванову Ивану Ивановичу

От ООО «Арендодатель»

123456, г. Москва, ул. Свободы, 18

Уважаемый Иван Иванович!

Рассмотрев Ваше обращение о снижении размера арендной платы, сообщаем о принятии нами положительного решения и направляем на подпись дополнительное соглашение.

С уважением, Васильев В.В.

_____________ (подпись)

_______________ (дата)

В случае отказа в предоставлении скидки укажите в письме о причинах такого решения. Предложите предоставить арендатору отсрочку или рассрочку, рассмотрите иные варианты оказания помощи вашему партнеру.

Условия аренды жилья, как пересмотреть — Аренда недвижимости в Каталонии

Сколько я должен платить за жилье? Как вести переговоры о снижении арендной платы? IPC

Цены на аренду в Испании падают вниз с каждым месяцем. Поэтому на данный момент логично задаться вопросом, действительно ли мы обязаны платить за аренду жилья столько же, сколько мы платили год назад. Может быть пришло время поговорить с хозяином о снижение арендной платы?
Изменения цены на аренду и необходимость для многих владельцев сохранить свои дома  (ведь многие из них оплачивают ипотеку) может сыграть в вашу пользу, когда дело доходит до пересмотра аренды. Очевидно, что никто не хочет терять хорошего арендатора, который содержит дом в порядке и своевременно платит. Гораздо проще договориться с ним.

Пришло время пересмотреть ваши аренду.
Испания. Аренда жилья.
Вопрос номер 1: «Сколько я должен платить за жилье?

1.То, от чего вы отталкиваетесь- это цена начала аренды, которую вы согласовали в договоре с арендодателем. Как правило, каждый год эти цены обновляются. Наиболее широко используемый индекс этого обновления — IPC . Он ежегодно публикуется в газетах. При значениях 0,… можно говорить о том, что IPC негативный, уменьшающий стоимость аренды. причем в этом случае — это ВАШЕ ПРАВО требовать снижения арендной платы, что гарантируется законодательством Испании

2.Если с IPC не «повезло», но в целом можно говорить о тенденции к снижению цены (средняя цена дома в вашем районе) — это тоже повод поговорить о пересмотре договора аренды жилья.
Испания: Как вести переговоры о снижении арендной платы

Изучите среднюю цену аренды в вашем районе. Если она значительно ниже того, что плаите вы — арендатор не будет иметь никакого выбора, кроме как снизить вам арендную плату, если он хочет видеть вас в качестве арендатора.
Продай свои качества, как арендатора.
Совет: лучше всего перед переговорами найти другие альтернативы более низкой арендной платы.
Если арендодатель не захочет снижать цену, это очень хорошо действует на него.
Впрочем, в соответствии с новым законом об аренде жилья, вы имеете право подыскать себе другое жилье и съехать без штрафных санкций, предупредив хозяина об этом за 30 дней.

Наталия Маджик,
юрист, налоговый администратор в Каталонии, руководитель департамента «Коста Брава»

Обсуждение в форуме

Читать также

Как быть, когда квартиранты просят о снижении арендной платы — Российская газета

Длительные простои в работе привели к тому, что многие арендаторы квартир уже не могут платить за жилье. Но и претендентов на их место не так много. Между владельцами недвижимости и жильцами неизбежны переговоры с обсуждением скидок, рассрочек и даже отработок.

Уже в конце марта арендаторы стали проявлять неуверенность в своей платежеспособности. Иногородние съемщики, переведенные на удаленку или лишившиеся работы, потянулись из крупных городов на родину, кто-то начал подыскивать жилье подешевле. «Вдобавок предложение на рынке долгосрочной аренды активно пополняется квартирами, ранее сдаваемыми посуточно», — рассказывает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». Все это привело к тому, что на рынке аренды уже наблюдается падение цен. Дешевеют «двушки» и «трешки», только «однушки» не сдают позиций.Любой владелец жилья понимает, что период самоизоляции — не самое подходящее время для поиска новых жильцов. И потому пытается всеми способами избежать потери арендаторов и простоя квартиры. Жильцы не заинтересованы в поиске новой квартиры — это непосильные расходы: на депозит, плату риелтору. Поэтому готовы честно обсуждать свою финансовую ситуацию, просить снижения платы, предлагать варианты.

Ура, каникулы?

«Владельцы квартир с пониманием относятся к затруднениям жильцов — в конце концов, все мы находимся в непростой ситуации», — считает Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость. Но не стоит сразу соглашаться на большие суммы. «Переговоры нужно начинать с минимальной скидки, в существующих условиях для крупных городов это 10-15%», — советует Регина Дыдалина, руководитель юридического департамента федеральной компании «Этажи».

Большинство экспертов сходятся на том, что минимальная скидка составит около 10% от арендной ставки. В МИЭЛЬ-Аренда отмечают, что при этом максимальный дисконт в некоторых случаях может достигать 50%. «Мы ожидаем, что ставки поползут вниз — по итогам I полугодия они уже могут упасть на 10-25% в большинстве городов», — считает Павел Луценко.

Сильнее всего снижение доходов квартирантов ощущают на себе те, кто сдает не квартиры целиком, а комнаты

В некоторых случаях речь может идти и вовсе о кратковременном введении арендных каникул, считает Регина Дыдалина. Но даже в этом случае квартира не достанется жильцам бесплатно, так как собственник не может заниматься сдачей квартиры себе в убыток. «Арендная ставка не должна быть ниже эксплуатационных затрат собственника, то есть в любом случае должна покрывать коммунальные платежи», — поясняет Регина Дыдалина.

Снижение платежей, особенно если оно существенное, собственники рассматривают как краткосрочную и временную меру. «Среди самых популярных вариантов решения проблемы — дисконт на один-два месяца — апрель плюс май», — говорит Оксана Полякова. Инициатором переговоров о снижении платы должен выступить квартирант. Арендодатели нечасто предлагают скидку самостоятельно.

Страховка сработала

Если терять доход совсем владельцу жилья не хочется, можно перенести платеж. К примеру, предложить рассрочку или отсрочку. Но не назначать слишком большой период возврата долга — не больше двух месяцев, сходятся эксперты. Еще один метод оплатить квартиру, если денег нет, — это зачесть депозит в счет оплаты. Некоторые смело используют эту сумму как плату за последний месяц проживания. Однако со стороны собственника такой шаг очень рискованный. Ведь депозит — это страховка имущества. Есть и такой вариант: «Лучше перейти на страхование квартиры и только после этого зачесть депозит. Таким образом собственник страхует себя от рисков и идет навстречу арендатору», — советует Никита Комаров, директор по продукту ПИК-Аренда.

Работа на дом

В качестве оплаты рассматриваются даже отработки. К примеру, ремонт квартиры. Тем более что в условиях самоизоляции у квартирантов появилось больше свободного времени. «В этом случае необходимо оформить приложение к договору найма, прописать все условия аренды и выполнения работ. Обязательно нужно составить смету, указать сроки и ответственность сторон в случае нарушения соглашений», — говорит Оксана Полякова.

Сильнее всего снижение доходов квартирантов ощущают на себе те, кто сдает не квартиры целиком, а комнаты. Во-первых, это и так наиболее необеспеченные люди — пенсионеры, одинокие люди, молодые семьи. Во-вторых, они находятся в одном пространстве со своими жильцами, знают их проблемы, не могут им отказать в просьбе снизить платеж. В то же время в таких отношениях больше простора для отработки. В счет оплаты можно принять помощь по хозяйству, услуги в качестве няни, водителя. Подойдет и натуральный обмен — товары, которые квартирант может предложить в счет оплаты.

Двери закрываются

Если собственник все же решает расстаться с квартирантом, следует делать это правильно. «Насильно выселять арендаторов собственник сам не имеет права», — говорит Регина Дыдалина. Надо отправить арендатору уведомление. После истечения срока оплаты, если арендатор не освобождает помещение добровольно, обратиться к участковому. Они не обязаны заниматься такими спорами, но, как показывает практика, могут оказать содействие.

Согласование более низкой арендной платы: образец письма

iStock.com/fizkes

Попросить арендодателя о снижении арендной платы может показаться сложной задачей. В конце концов, им нужно платить по счетам, а ваша арендная плата может быть источником их дохода. Но большинство арендаторов не считает, что домовладельцы тоже люди. Хороший арендатор, который не доставляет им хлопот и относится к арендной плате, как к своей собственной, обычно стоит для домовладельцев больше, чем несколько лишних долларов каждый месяц. Итак, как вы можете договориться об аренде?

Получить снижение арендной платы может быть проще, чем вы думаете, и мы предоставляем вам образец письма, чтобы вы могли использовать его, когда начинаете разговор с арендодателем.

Текущее состояние аренды

В связи с падением арендной платы в крупных городах и все более частыми сокращениями арендной платы, мораториями на выселение и замораживанием арендной платы просьбы о снижении арендной платы не так редки, как раньше. Если вы находитесь в том же положении, что и миллионы американцев, снижение арендной платы может сделать ежемесячные платежи более управляемыми.

Независимо от причины, по которой вам нужно договориться о более низкой арендной плате, снижение арендной платы может принести пользу и вашему домовладельцу.Ниже мы составили образец письма, которое вы можете использовать, когда просите своего домовладельца о снижении арендной платы. Подумайте о том, чтобы включить свои аргументы, связано ли это с COVID-19 или чем-то еще, но только в том случае, если вы готовы поделиться этой информацией с арендодателем. Помните, что по закону вы не обязаны объяснять причину, по которой вы просите более низкую арендную плату, но если вы думаете, что это поможет арендодателю лучше понять вашу ситуацию, не стесняйтесь указывать ее.

Образец письма: переговоры о более низкой арендной плате

Имя
Текущий адрес (с номером помещения, если применимо)
Город, штат, почтовый индекс
Дата
Название компании-арендодателя или квартиры
Город, штат, почтовый индекс

Re: Запрос на снижение ежемесячной арендной платы

Уважаемый [имя арендодателя]:

Я хотел связаться сегодня, чтобы спросить, можем ли мы обсудить снижение моей арендной платы. С тех пор, как я переехал [месяц и год начала аренды], мне понравилось все в жизни здесь. К сожалению, в последнее время финансовые проблемы были тяжелыми, и я был бы очень признателен за снижение арендной платы.

Я считаю, что был внимательным жителем на протяжении всей аренды. Я всегда платил вовремя и полностью. Я содержал квартиру в хорошем состоянии и был добрым и уважительным по отношению к своим соседям.

Изучив арендную плату в этом районе, я считаю, что небольшое снижение арендной платы разумно по сравнению с тем, что платят другие.У меня есть хорошее представление о том, что реально, и я не ищу ничего радикального. Я хотел бы попросить [указать здесь сумму] уменьшение моей ежемесячной арендной платы, что, по моему мнению, является справедливым и соответствует арендной плате за сопоставимые квартиры в этом районе.

Сохранение места жительства здесь важно для меня, но это принесет пользу и вам. Вы избежите затрат на размещение вакансии и подготовку квартиры к новому арендатору, а также сэкономите время, избегая процесса подачи заявки. Кроме того, всегда есть возможность потерять доход от аренды, пока вы ищете нового арендатора.

В обмен на снижение арендной платы я был бы рад заранее подписать более длительное соглашение об аренде или продлить срок уведомления о расторжении еще на месяц или два. Если вас не интересует ни то, ни другое, я открыт для других идей, которые могут сработать для вас.

К сожалению, как бы мне ни нравилось здесь жить, мое финансовое положение требует более дешевой аренды. Я могу сэкономить деньги, переехав в другое место, но я надеюсь, что мы сможем договориться о новых условиях, чтобы я мог остаться здесь резидентом. Пожалуйста, дайте мне знать ваши мысли, когда вам будет удобно.Если вы хотите обсудить это дальше, не стесняйтесь обращаться к нам.

Спасибо,

Имя
Адрес вашей квартиры и номер квартиры
Номер телефона
Адрес электронной почты

Следующие шаги

Используйте этот образец письма и отправьте его по почте или по электронной почте. Что бы вы ни решили, обязательно сохраните копию для себя. Когда арендодатель вернется с ответом, получите все в письменном виде.Если они хотят снизить ежемесячную арендную плату, попросите их составить простое приложение с указанием новой арендной платы. После того, как обе стороны подпишут дополнительное соглашение, ваша более низкая арендная плата вступит в силу.

Все еще ищете идеальное место? Проверьте тысяч квартир в аренду на Zumper и не забудьте обсудить вашу арендную плату до дня въезда!

Как договориться о снижении арендной платы во время пандемии

Согласно постоянному исследованию U.С. Перепись населения. Это более 1,1 миллиона человек, у которых нет текущих выплат по аренде или ипотеке. И примерно 126 000 из них живут в Сан-Франциско, Окленде и Беркли.

В то время как государственные и федеральные правила временно защищают некоторых арендаторов от выселения — 25 января губернатор Гэвин Ньюсом объявил о соглашении о продлении действующей защиты от выселения в Калифорнии до конца июня 2021 года — многие все еще сталкиваются с вопросом о том, как платить аренда сейчас или в ближайшие месяцы.

Помня об этом, KQED поговорил с опытным адвокатом по правам арендаторов Джозефом Тобенером, давним домовладельцем Лос-Анджелеса Майком Вернером и исполнительным директором Комитета по жилищным правам Сан-Франциско Фредом Шерберн-Циммером за их советами о том, как лучше всего договориться о понижении арендной платы.

«Я думаю, что со стороны арендатора было бы глупо не просить о снижении арендной платы прямо сейчас», — сказала Шербурн-Циммер.

Аренда исследований в вашем районе

Когда дело доходит до переговоров по арендной плате, важно хорошо поработать над сравнительной арендной платой в вашем районе.

Хотя в новостях было много шума о том, что технические работники покидают Bay Area и вызывают падение арендной платы — иногда на целых 35%, — эти данные говорят только половину истории, сказал Тобенер.

«Вот самое большое заблуждение, которое сейчас существует у людей: жилья не хватает, а арендная плата падает», — сказал он. «Это не всегда верно».

Вместо этого, по его словам, вакансии часто концентрируются в «этих высотных квартирах» в таких местах, как центр Сан-Франциско. Резкое падение арендной платы в дорогих городских центрах может создать впечатление, что арендная плата падает больше, чем, скажем, в более умеренном районе Сансет Сан-Франциско.

Итак, Тобенер рекомендует внимательно изучить местный рынок аренды при подготовке к переговорам с арендодателем.

Вы можете найти местную арендную плату по почтовым индексам на Zillow, среди других онлайн-сервисов.

Вернер, домовладелец из Лос-Анджелеса, сказал, что при поиске сравнительных цен необходимо учитывать различные факторы. Один из его арендаторов, например, жил в роскошном апартаменте с одной спальней с видом на пляж, но «они сравнили его с многоквартирным домом, выходящим на переулок. созданы равными », — сказал он.

По словам Тобенера, большинство арендаторов совершают ошибку, говоря только о своих личных невзгодах.И это редко бывает убедительным, по крайней мере, поначалу.

«Арендатор должен быть готов говорить с точки зрения домовладельца», — сказал Тобенер, для начала зная холодные, точные цифры.

Письменные переговоры

Одна из наиболее частых ошибок, которую видит Шербурн-Циммер, заключается в том, что арендатор устно принимает предложение арендодателя о льготной арендной плате только для того, чтобы арендодатель впоследствии болтал о деталях сделки.

«Получите все в письменной форме», — сказала Шербурн-Циммер.

Если вы все же заключите сделку устно, может быть полезно отправить дополнительное электронное письмо, в котором говорится что-то вроде: «Вчера мы разговаривали по телефону. Спасибо, что согласились с пунктами А, Б и В!» Если вы не сделаете этого позже, не имеет значения, с чем вы согласны », — сказала Шербурн-Циммер.

Есть и другие частые ошибки, такие как подписание договоров, которые слишком сложны для понимания без адвоката, чувство давления, чтобы сразу согласиться с чем-то, или просто собирать вещи и уезжать, не исчерпав всех вариантов защиты от аренды.

Также хорошо начинать переговорный процесс пораньше, так как он может занять месяцы.

Кроме того, Вернер, домовладелец, рекомендует по возможности вести переговоры в тепле, помня, что многие арендодатели сами несут растущие убытки.

Можно договориться об аренде? Как поторговаться с арендодателем и выиграть

Можете ли вы договориться об аренде? Хотя договоры аренды могут показаться каменными, они более гибкие, чем думают многие арендаторы, поэтому, если вы снимаете аренду и считаете, что ваша арендная плата чертовски высока, об этом определенно стоит поговорить.

Согласование арендной платы с домовладельцем может показаться сложной битвой за победу, но это вполне выполнимо, если вы можете доказать две вещи: 1) взимаемая арендная плата выше, чем у аналогичных квартир в других местах, и 2) вы — образцовый арендатор, который вовремя платит арендную плату. Такие переговоры можно провести независимо от того, подаете ли вы заявку на аренду новой квартиры или просто хотите более дешевую арендную плату там, где вы сейчас проживаете.

Вот как договориться об аренде и помочь домовладельцу понять, что вы достойны жертв.

Можете ли вы договориться об аренде? Как договориться, прежде чем переехать в

Можете ли вы договориться о цене аренды до того, как вы переедете в ? Будущему арендатору немного сложнее убедить нового арендодателя согласиться на более низкую арендную плату, поскольку у вас двоих нет совместной истории.Здесь важен конкурентный рынок: домовладельцы, которые изо всех сил пытались заполнить квартиры, будут гораздо более открыты для переговоров об аренде, чем большинство. Если они в отчаянии, они, вероятно, скорее заключат сделку, чем будут смотреть, как другой перспективный арендатор ищет дома для аренды в другом месте.

Вот несколько способов выделиться.

  • Подготовьте звездную заявку. «Лучший способ, которым я видел, как арендаторы договариваются об аренде, — это быть отличным кандидатом», — говорит Гленн Картер , инвестор в недвижимость в Condo.Капитал. Это означает, что вы должны быстро подать заявку и включить налоговые декларации, доказательства работы и рекомендации предыдущих арендодателей о том, что вы платите арендную плату вовремя. «Это покажет потенциальным арендодателям, что вы прилежны и хорошо относитесь к собственности», — говорит Картер. Вы даже можете предложить заключить более длительный договор аренды, например, на два года, чтобы сделать сделку еще более привлекательной.
  • Покажите высокий кредитный рейтинг. Если возможно, принесите также недавний документ, подтверждающий ваш высокий кредитный рейтинг, который указывает на то, что вы надежно оплачиваете свои долги вовремя.«Как домовладелец я бы согласился на более низкую арендную плату из надежного источника», — говорит арендодатель в Бостоне Стив Силберберг . Люди, которые оплачивают счета по кредитной карте и вносят другие платежи по долгам, также с большей вероятностью будут платить за аренду вовремя.
  • Собрать статистику аренды. Просмотрите онлайн-объявления, чтобы узнать об аренде сопоставимой недвижимости в этом районе. Также узнайте, как долго интересующая вас недвижимость или аналогичная недвижимость в этом районе находится на рынке. Когда вы разговариваете с арендодателем, имейте распечатку сопоставимых квартир, арендная плата за которые немного ниже, и, если квартира была незанятой, держите эту информацию под рукой.Возможно, например, в аналогичной однокомнатной квартире есть удобства, которых нет в этой квартире. Затем укажите, как эти факторы делают условия аренды домовладельцем выше разумной рыночной цены.
  • Предложите реалистичное снижение арендной платы. Обязательно подготовьте реалистичную стоимость аренды на основе вашего исследования. Не начинайте переговоры с предложения низкой цены, но пусть ваше первое предложение аренды будет тем, о чем ваш домовладелец сможет с вами поторговаться. Излагайте аргументы без конфронтации.Скажите что-нибудь вроде: «Я люблю это место и ищу долгосрочные обязательства. К сожалению, мой личный финансовый бюджет равен X. Вы бы согласились уложиться в него в обмен на подписание более длительного договора аренды? » Другой вариант — попросить бесплатный месяц вместо более низкой ставки.

Как договариваться об аренде в качестве текущего арендатора

Можете ли вы договориться об аренде в качестве текущего арендатора? Да, и у вас действительно будет больше рычагов воздействия — то есть, если вы вовремя платили арендную плату и в других отношениях доказали, что являетесь хорошим арендатором.

Вот как договариваться об аренде, когда вы уже там живете.

  • Как раз вовремя. Начните разговор незадолго до до истечения срока продления срока аренды. Начните с того, что вы не думаете о приобретении нового места, а скорее хотите продолжить аренду — по разумной цене. Затем изложите факты: вам нравится ваша нынешняя квартира, но вы видите более низкую ежемесячную арендную плату в другом месте.
  • Укажите на преимущества вашего пребывания. Напомните домовладельцу, что сохранение вас в качестве арендатора избавляет его от хлопот с размещением вакансии, показом квартиры, отбором кандидатов и потерей потенциального дохода от аренды, пока он ищет новых арендаторов.
  • Предложите что-нибудь взамен. Спросите арендодателя, что он хочет в обмен на более низкую арендную плату — более длительный срок аренды, более высокий гарантийный депозит или предоплату на месяц или два — чтобы ваш запрос соответствовал его потребностям.
  • Продемонстрируйте, что вы образцовый арендатор. Рассматривайте снижение арендной платы как возврат инвестиций, потому что у вас отличные платежные данные и высокая ценность как арендатора. Напомните арендодателю, что вы вовремя платите арендную плату, поддерживаете свое жилье в хорошем состоянии и помогаете своим соседям.«Если менее надежные арендаторы пропускают даже половину месяца аренды во время аренды, это оборачивается убытками», — говорит Зильберберг. «Недавно я согласился на 150 долларов меньше в месяц при аренде на полтора года для очень стабильных арендаторов вместо годовой аренды с менее стабильными арендаторами».
  • Укажите на ремонт. Вы также можете тактично привлечь внимание арендодателя ко всему, что в вашей квартире изношено или нуждается в покраске. Затем предположите, что текущее состояние рассматриваемых объектов заслуживает пропорционального снижения арендной платы.Вы также можете предложить отремонтировать или заменить эти предметы самостоятельно в обмен на меньшую арендную плату.
  • Предложите временное снижение арендной платы. Если вы подозреваете, что арендодатель не пойдет на постоянное снижение арендных ставок, подумайте о том, чтобы предложить вместо этого временное снижение — скажем, перерыв на несколько месяцев в непиковые сезоны, когда труднее сдавать помещения в аренду или когда рынок медленнее. «Я готов к переговорам о цене в любое время с ноября по январь», — говорит арендодатель Доменик Тициано из AccidentalRental.com. «Если у меня есть вакансия, хороший кандидат имеет довольно хорошие шансы уговорить меня потратить несколько долларов». Для собственности за 900 долларов Tiziano рассмотрит возможность скидки на 50 долларов, но только на шестимесячный период.

Пять советов по снижению арендной платы за Covid-19 — Wolford

Опубликовано 3 декабря 2020 г. автором — Выбор квартиры, В новостях, Повышение арендной платы

Кто не хочет снижения арендной платы ?! В связи с ростом числа вакансий и мораториями на выселение, вызванными пандемией, арендаторы Сан-Франциско, наконец, оказываются за рулем, когда дело доходит до переговоров о снижении арендной платы.Арендодатели снижают арендную плату на 10 или 20 процентов, предлагая подарочные карты, бесплатную аренду или другие стимулы для подписания нового договора аренды. Это может быть вашим шансом воспользоваться климатом. Даже с этим рычагом вы все равно можете получить полезную информацию о лучших способах достижения успешного результата.

Советы по снижению арендной платы

Вот пять советов по снижению арендной платы:

  1. Убедитесь, что вы знаете, с кем имеете дело. Если у вас есть хорошее представление о том, кто ваш домовладелец, вы, вероятно, сможете предсказать результат немного лучше, чем без этого знания.Например, ваш домовладелец из тех, кто отвечает на запросы на ремонт, или они винят вас в проблеме? Подобные справочные факты могут помочь вам в целом понять образ мышления арендодателя. При просмотре доступных домов в Интернете, общее мнение, похоже, сводится к тому, что именно новые многоквартирные дома предлагают больше всего стимулов.
  2. Подготовьте свое исследование. Прежде, чем вы начнете переговоры, сделайте свое исследование! Информация о рынке и для вас доступна:
    • Для переговоров полезно знать, за какие другие здания (предлагающие аналогичные услуги) в вашем районе взимается плата.Если вы знаете каких-либо соседей, вы можете спросить их, или вы можете проверить Zillow или другие сайты.
    • Если вы арендатор на длительный срок, вы можете использовать это в своих интересах, указав на хорошие отношения с домовладельцем. Например, ваш послужной список своевременных платежей.
    • Имейте все свои документы под рукой и будьте готовы указать точную цену, которую вы хотите заплатить.
  1. Укажите ваше точное финансовое положение. Сообщите прямо о своем финансовом положении и объясните, почему вам следует снизить арендную плату.Предоставление арендодателю вашей прошлой истории аренды, кредитного рейтинга и другой финансовой информации может помочь сделать переговоры более гладкими.
  2. Помните об альтернативах. Если снижение арендной платы невозможно, вы можете подумать о том, чтобы попросить арендодателя предложить альтернативный план помесячной оплаты. Или вы могли бы спросить их, могут ли они разрешить вам досрочно расторгнуть договор аренды. Постарайтесь использовать свои знания об арендодателе при проведении таких запросов. Некоторые домовладельцы не хотят снижать арендную плату, если вы не собираетесь остаться там еще на год.
  3. Будьте готовы к переезду. Лучшее возможное преимущество — это готовность переехать, если арендодатель не согласится на снижение арендной платы. Если вы не готовы к переезду, у арендодателя нет стимула вести переговоры.

Получите немедленную помощь в переговорах о снижении арендной платы в Сан-Франциско

Теперь, когда вы узнали несколько основных советов по ведению переговоров, вы захотите продолжить изучение возможных вариантов. Подумайте о том, чтобы получить рекомендации от опытного юриста, который поможет вам разобраться в сложной территории прав арендаторов во время пандемии.В Wolford Wayne мы — команда опытных юристов, которые хотят сражаться за вас. Если вам нужна рука помощи, свяжитесь с нами сегодня, чтобы назначить консультацию, чтобы подготовить стратегию, которая будет работать для вас, или если у вас есть другие проблемы с арендой.

Теги: COVID-19, снижение арендной платы

Как договориться о арендной плате (скидка 100 долларов + аренда НОЧЬ)

Я собираюсь показать вам, как именно вести переговоры о арендной плате, чтобы вы могли положить в свой карман пару тысяч долларов — или больше — в этом году.

Большинство людей не думают, что переговоры об аренде могут сэкономить им много денег — или что это вообще возможно! Но посмотрите на результаты двух моих учеников:

«Когда я пошел просить о снижении арендной платы, офис продолжал настаивать на том, что я уже плачу по« рыночной ставке ». Я дал им понять, что серьезно собираюсь уйти, если они не дадут мне более низкую ставку… Они согласился дать мне 1435 долларов, что на 150 долларов меньше моей предыдущей арендной платы! При аренде на 12 месяцев это экономия 1800 долларов! »- Шэрон К.

«Приближалось продление срока моей аренды, и ставки там, где я живу, тоже росли феноменально … Я хотел остаться за меньшую плату за квартиру или такую ​​же. Изначально лизинговая контора мне отказала. Однако, когда я упомянул, что готов подписать договор аренды на 12 месяцев — , они пошли дальше и снизили мою арендную плату на 200 долларов в месяц. Год только начался, и благодаря вам мне удалось сэкономить 2400 долларов в этом году! »- София

Ваша арендная плата НЕ является фиксированной и не подлежит обсуждению.Вы можете снизить арендную плату … если вы знаете , как вести переговоры с . Ключ к переговорам с правильным мышлением и подготовкой.

Бонус: Хотите, наконец, начать получать столько, сколько вы стоите? Я покажу вам, как именно, в моем полном руководстве по повышению и повышению вашей зарплаты

.

Как договариваться об аренде (с 5 правилами)

Договор об аренде — это не о том, чтобы топать ногой и требовать того, чего вы хотите, в очень конфронтационной манере.Настоящие переговоры вовсе не состязательны. Фактически, лучшие переговоры — это поиск истинной золотой середины.

Переговоры об аренде начинаются с четкого понимания намерений обоих людей и позиционирования вашего предложения таким образом, чтобы это явно принесло вам пользу. и другая сторона.

Я хочу познакомить вас с пятью правилами ведения переговоров об аренде, которые значительно увеличат ваши шансы на экономию денег. Их:

Давайте начнем.

Правило переговоров по аренде №1: Знайте, чего хотите

Если вы вступите в переговоры об аренде без номера — той арендной платы, которую вы хотите — вы окажетесь во власти домовладельца.Работа вашего арендодателя — определять, сколько денег будет взимать с вас ежемесячно, чтобы максимизировать их прибыль .

Вот почему вам нужно знать точное число, которое вы хотите получить из переговоров об аренде. Это число будет варьироваться от человека к человеку и во многом будет зависеть от того, где вы живете. В конце концов, человек, живущий в Сан-Франциско, захочет другой номер, чем кто-либо в Фарго, Северная Дакота.

Чтобы найти хороший процент, отправляйтесь по адресу Zillow или Craigslist .Сравните среднюю цену квартиры вашего размера в вашем городе и районе с вашей квартирой. Это поможет вам определить солидный процент снижения арендной платы.

Даже если вы снизите ежемесячную арендную плату всего на 50 долларов в месяц, вы сэкономите 600 долларов в год! Большая победа и вполне достижимая цель.

Другие вещи, о которых вы можете договориться:
Договор об аренде не должен включать только сумму, которую вы платите арендодателю наличными. Вы можете включить другие вещи, например:

  • Бесплатная парковка
  • Бесплатная кладовая / гараж
  • Бесплатные или частично оплаченные коммунальные услуги
  • Пропуск на гостевую парковку
  • Залог
  • Плата за домашнее животное не взимается

Даже если не может получить желаемую арендную плату, вы все равно можете договориться об этих других функциях и сэкономить деньги.

Когда вы знаете, чего хотите, вы можете не только четко сообщить об этом своему домовладельцу, но и продемонстрировать, ПОЧЕМУ он должен принять ваши условия.

Правило переговоров по аренде № 2: Предложите что-нибудь взамен

Конечно, нельзя просто сказать: «Я хочу вычесть 200 долларов в месяц из арендной платы!» Вы должны быть готовы предложить что-то взамен.

Что на самом деле нужно вашему домовладельцу ? Деньги, конечно. Но копните глубже, и вы обнаружите, что можете предложить гораздо больше.Цель — дать им то, о чем вы не заботитесь, в обмен на то, что вы делаете.

Вот несколько вещей, за которые многие арендодатели с радостью снизят арендную плату:

  • Предоплата за месяцы вперед
  • Подписание расширенного договора аренды
  • Предложение о продлении срока действия уведомления о расторжении с 30 дней до 60 или 90 дней
  • Предложение отказаться от парковочного места, если у вас нет машины другой арендатор за дополнительное место)
  • Обещание не курить в квартире (это сэкономит арендодателю деньги при выезде)
  • Обещание не держать кошек, даже если они разрешены (дополнительные расходы на уборку для домовладельца)
  • Заключите сделку с рефералами, если у них низкая посещаемость.

Если вы знаете, чего хотите, и знаете, чего хотят они, шансы на успех в ваших переговорах значительно возрастают.

Бонус: Наличие нескольких источников дохода может помочь вам в тяжелые экономические времена. Узнайте, как начать зарабатывать деньги на стороне, из моего БЕСПЛАТНОГО полного руководства по зарабатыванию денег

Правило переговоров по аренде № 3: Знайте, когда вести переговоры

Время имеет значение, когда дело доходит до переговоров по арендной плате.

Квартиры, как и любой другой товар, переживают периоды застолий и голодовок. Бывают случаи, когда это рынок покупателя, и у арендодателя есть много пустых квартир, которые ему нужно арендовать.Кроме того, бывают периоды, когда арендаторы буквально выбивают их двери, чтобы получить квартиры.

И знание того, когда договариваться о арендной плате, имеет решающее значение для того, чтобы арендодатель согласился на более низкую ставку. Если вы ведете переговоры о текущем договоре аренды, я рекомендую договориться о за 2–3 месяца до истечения срока действия .

Помните: ваш арендодатель заботится о своей прибыли. Средняя стоимость текучести арендаторов составляет от 1000 до 5000 долларов! Вот почему арендодатель предпочел бы оставить вас в качестве арендатора, чем тратить время и деньги, пытаясь найти кого-нибудь для заполнения квартиры.

По мере приближения срока истечения срока аренды они захотят сделать все возможное, чтобы вы оставались арендатором. Вот почему сейчас идеальное время, чтобы договориться о текущей арендной плате.

Если вы ведете переговоры о новой аренде, лучшее время для этого — зимних месяцев . Это время, которое, как известно, является трудным для домовладельцев при заполнении квартир (вероятно, потому, что перемещение — отстой, не имея дело со снегом и льдом).

Недавнее исследование RentHop , популярного сайта со списком квартир, показало, что вы можете сэкономить сотни долларов в год в зависимости от того, когда вы ведете переговоры.Ознакомьтесь с их таблицей ниже, чтобы узнать, когда лучше всего договариваться об аренде:

Источник: RentHop

Худшее время для переговоров — лето и начало осени. Хорошие времена, чтобы избегать поиска квартир, если вы можете в этом помочь.

Правило переговоров по аренде №4: Иметь правильный сценарий

Когда приходит время переговоров, это довольно просто. Просто поговорите со своим арендодателем (в идеале лично), напомните ему, что вы хороший съемщик, и попросите снизить арендную плату.Ключ к любым переговорам — быть вежливым, но твердым в своем запросе.

Вот пример сценария, которому вы можете следовать:

ВЫ: Привет, [ИМЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ]. Я хочу снизить арендную плату на 200 долларов.

АРЕНДОДАТЕЛЬ: Я не думаю, что смогу это сделать, потому что [вставьте некоторую чепуху о рынке и о том, как они не могут снизить цены].

ВЫ: Я сравнил арендную плату в похожих квартирах в этом районе, и все они на 10% меньше, чем вы взимаете.Я был хорошим арендодателем и всегда вовремя платил в течение последнего года. Мне не хотелось бы продлевать договор аренды из-за арендной платы, но я готов. Что ты можешь для меня сделать?

Если арендодатель согласен, то поздравляю! Вы только что снизили квартплату на год.

Ваш арендодатель может быть твердо уверен в том, что не сможет изменить арендную плату. Если это произойдет, спросите, могут ли они пойти на какие-либо уступки по сделкам, как в правиле №1.

И помните: иногда вас может остановить тот, с кем вы ведете переговоры — вот почему вам нужно подготовить технику «дверь в лицо».

Представьте, что некоммерческий работник собирает пожертвования домовладельцу.

Сотрудник некоммерческой организации: «Привет, не хотели бы вы пожертвовать 50 долларов в Фонд спасения китов?»

Домовладелец: «Ада нет».

Сотрудник некоммерческой организации: «Хорошо, а как насчет 5 долларов?»

Домовладелец: «Хм, хорошо, конечно».

Посмотрите, что сделал этот некоммерческий работник? Он знал, что никогда не получит 50 долларов, но он также знал, что, если он даст резко уменьшенную сумму после его первоначальной просьбы, домовладелец будет гораздо более восприимчив к пожертвованию.

Неважно, договариваетесь ли вы о зарплате или о более низкой цене за новую машину — используйте эту технику, когда можете.

Если вы ведете переговоры, велика вероятность, что вы проиграете, но это совершенно нормально. Вы должны ОЖИДАТЬ неудачу. Прими это. И планируйте соответственно, превратив «ожидание неудачи» в господство .

Бонус: Хотите воплотить мечту о работе на дому в реальность? Загрузите мое полное руководство по работе из дома, чтобы узнать, как сделать работу на дому работой для ВАС.

Правило переговоров по аренде № 5: Практика в условиях низких ставок

Большинство людей потеряют десятки тысяч долларов за свою жизнь из-за того, что им не удастся практиковать предстоящие переговоры. На самом деле, большинство людей вообще не идут на переговоры. Но даже люди, которые ведут переговоры, редко практикуются.

Они будут говорить что-то вроде: «Это странно». Ну да. Вот почему вы тренируетесь.

Как я всегда говорю: не забивайте свою первую корзину в НБА.В конце концов, если вы не будете практиковаться, вы начнете холодные переговоры с менеджером по найму, который ведет переговоры весь день.

Так что найдите друга или члена семьи, с которым вы сможете отработать тактику. Вы даже можете пойти на местный фермерский рынок и поторговаться за мелкие товары или попробовать торговаться на Craigslist. Любая мелочь помогает.

Опять же, если вы не практикуете, зачем вам надеяться убедить кого-то, чье вероятное намерение состоит в том, чтобы удерживать вашу арендную плату именно там, где она есть, если не повышать ее?

Так что возьмите друга или коллегу и проведите ролевую игру.Не нужно беспокоиться о том, неудобно это или нет. Было бы неудобно экономить тысячи долларов?

Получите мои дословные скрипты для переговоров по цене аренды

Когда дело доходит до переговоров по арендной плате, имейте в виду, что арендодатель, вероятно, хочет, чтобы вы оставались в квартире так же часто, как и вы. Каждый раз, когда возникает текучесть кадров, арендодателю приходится платить за это.

До тех пор, пока вы не начнете переговоры, ожидая, что он снизит вашу арендную плату намного ниже рыночной стоимости, и при этом ничего не предложит взамен, есть хороший шанс, что вы сможете прийти к соглашению, которое вас обоих устраивает.

Если вы готовы начать, я хочу поделиться двумя дословными сценариями электронной почты, которые помогут вам начать процесс переговоров об аренде. Совершенно бесплатно, мой подарок тебе. Просто зарегистрируйтесь ниже, и я пришлю их вам.

Да, мне нужны два дословных сценария электронной почты, которые помогут мне договориться о арендной плате

Как мне заставить арендодателя снизить мою арендную плату?

Обозреватель финансовых советов The Cut Шарлотта Коулз отвечает на личные вопросы читателей о личных финансах.Отправляйте свои денежные головоломки по адресу [email protected]

Фото: Ламберт

Мы с мужем живем в Бруклине, но мы остались с моими родителями в Нью-Джерси с нашей трехлетней дочерью, чтобы они могли помочь по уходу за ребенком, пока мы работаем удаленно. Нам повезло, что мы сохранили работу, хотя обе наши зарплаты были значительно уменьшены, и мы продолжали платить за аренду квартиры у себя дома.Но скоро мы столкнемся с серьезным кризисом, и нам нужно вернуться назад. Во-первых, здесь довольно тесно, но, что более важно, оба наших офиса «планируют» возобновить работу хотя бы на неполный рабочий день в сентябре, а наша дочь должна пойти в дошкольное учреждение (хотя бы несколько дней в неделю). Нам также придется платить за уход за ребенком, когда она не ходит в школу. (Раньше она ходила в детский сад, но он закрылся, и везде, куда мы смотрели, не принимают новых детей.) Все это в основном неприемлемо с нашими пониженными зарплатами, если мы не получим перерыв в арендной плате.Как мы должны к этому подойти? Наш договор аренды истекает в марте, и я действительно не хочу переезжать, что также было бы дорогостоящим и даже более разрушительным. Снижение арендной платы действительно могло бы нам помочь, но я также не хочу, чтобы это имело неприятные последствия. Что нам следует знать, прежде чем мы начнем этот процесс?

Добро пожаловать на место крушения замедленного поезда, с которым столкнулись миллионы американских арендаторов! Вы могли подумать, что огромное количество людей, попавших в такую ​​беду, как ваша, заставит кого-то принять меры (например, федеральный орган управления), но вместо этого мы с широко открытыми глазами мчимся к национальному жилищному кризису. .

Да, некоторые местные органы власти запретили домовладельцам выселять арендаторов, которые не могут платить арендную плату из-за трудностей, связанных с коронавирусом. Но эти моратории неуклонно истекают (срок действия моратория в Нью-Йорке истечет 20 августа). Это плохая новость для 31 процента арендаторов, которые говорят, что они «практически не уверены» в своей способности вносить арендную плату в этом месяце, согласно опросу Бюро переписи населения США, проведенному в июне, и, вероятно, останутся в беде. По оценкам проекта защиты от COVID-19 по защите от выселения, коалиции экономических исследователей и экспертов-юристов, работающих над решением этой проблемы, каждый пятый из 110 миллионов американцев, проживающих в арендованных домах, подвергнется риску выселения к 30 сентября этого года.

Надеюсь, ваша ситуация не дойдет до этого, но, к сожалению, это в основном зависит от вашего арендодателя. Вот как вы можете защитить себя.

1. Рассмотрите доступные вам в настоящее время программы помощи.

Правительства многих штатов (включая Нью-Йорк) вмешались, чтобы позволить арендаторам вносить свой гарантийный депозит в счет арендной платы, что дает вам месяц передышки. Конечно, это не решит более серьезной проблемы, связанной со счетом за аренду, который соответствует резко отличающемуся от того экономическому климату, в котором мы живем сейчас, но это только начало.

Есть также несколько новых вариантов помощи для тех, кто больше всего пострадал. С 16 июля Нью-Йорк принимает заявки на получение помощи в аренде от тех, кто потерял доход из-за коронавируса. Но кандидаты имеют право только в том случае, если они были отнесены к категории с низким доходом до пандемии (составляя менее 80 процентов от среднего дохода их округа до 1 марта). Если вы попадаете в эту категорию, подавайте заявку!

2. Готовьтесь к переговорам.

Арендодатели могут настаивать на том, что они не предоставляют скидки, но статистика говорит об обратном. Недавний анализ, проведенный Streeteasy, показал, что 24% арендной платы в Нью-Йорке в мае были снижены, что является значительным увеличением по сравнению с прошлым годом. Размер скидки также увеличился с примерно 5 процентов от средней запрашиваемой цены в прошлом году до примерно 8 процентов в мае этого года. И это только верхушка айсберга. Дополнительные выплаты по безработице, выплачиваемые федеральным правительством в размере 600 долларов в неделю, помогли рынку аренды пока оставаться относительно стабильным, но срок их действия истекает в конце июля.

Другими словами, многие арендодатели в конечном итоге будут вынуждены заключить сделки, если они еще не сделали этого. Элизабет Донохью, адвокат из Нью-Йорка, специализирующаяся на делах о правах арендаторов, говорит, что недавно она договорилась о значительной «скидке в связи с COVID» на аренду для одного из своих клиентов. «COVID явно снизил стоимость недвижимости в Нью-Йорке, поэтому я сказал арендодателю моего клиента:« Послушайте, мы, вероятно, могли бы получить еще одну аренду за меньшие деньги прямо сейчас. Мой клиент хочет остаться, но мы должны сделать это по новой договорной арендной плате.«И мы договорились о 25% меньше, чем они платили изначально».

Донохью рекомендует поискать в Интернете — насколько упал рынок аренды в районе, где вы живете? «Зайдите на StreetEasy и посмотрите, какие сопоставимые квартиры сейчас сдаются в аренду в вашем районе», — говорит она. «Таким образом, вы можете аргументировать, основываясь на предполагаемой стоимости вашей квартиры, а также на вашем собственном финансовом положении».

Она также советует вам проверять историю аренды вашей квартиры через Департамент жилищного строительства и обновления, который вы можете запросить онлайн (департамент отправит вам документы по почте).«Ваша история арендной платы покажет, регулируется ли ваша квартира, и взимается ли с вас надлежащая сумма арендной платы», — говорит она. «Иногда эта информация дает вам возможность вести переговоры с домовладельцем».

3. Знайте свои права — и права арендодателя.

Закон об аренде в Нью-Йорке действительно ставит вас на крючок, чтобы переждать срок аренды в полном объеме, предусмотренном договором. Единственная лазейка заключается в том, что если вы съезжаете по какой-либо причине, ваш домовладелец по закону обязан «уменьшить ущерб», как можно скорее найдя нового арендатора.Если они это сделают, то вам нужно будет платить только за те месяцы, в течение которых ваша бывшая квартира пустует (или, если новый арендатор платит меньше, чем вы, вы должны получить разницу).

Учитывая, что вы не хотите разорвать договор аренды, это всего лишь справочная информация. Но важно учитывать, что вашему арендодателю здесь нечего терять, помимо того, что ему было бы утомительно и отнимать много времени, чтобы подать на вас в жилищный суд, если вы не выполнили свой договор аренды (не говоря уже о им неприятно находить нового арендатора, особенно в такое время).Итак, вы просите об одолжении, которое они должны оказать, если они разумны.

4. Начните процесс как можно скорее и оставьте место для маневра.

«Лучше пересмотреть договор аренды как можно скорее, прежде чем у вас возникнут проблемы, чтобы вы не сидели сложа руки, надеясь, что вас не предъявят иск о выплате арендной платы, — говорит Донохью. Кроме того, вы будете в гораздо более выгодном положении, если еще не задержали платежи и по-прежнему имеете хорошую репутацию.

Тем не менее, ожидайте, что ваш домовладелец будет сопротивляться. «Большинство арендодателей, с которыми наша фирма работала за последние несколько месяцев, твердо выплачивали арендную плату вовремя», — говорит Бикрам Сингх, юрист из Манхэттена, специализирующийся на недвижимости и праве арендодателей и арендодателей. Сингх говорит, что вместо того, чтобы снижать свой ежемесячный счет, многие домовладельцы предпочитают отсрочку выплаты арендной платы (которая просто перекладывает деньги на вас позже — не идеально, если вы действительно не в отчаянии). В качестве альтернативы они могут согласиться отказаться от арендной платы на месяц или два, особенно если вы предлагаете продлить договор аренды.Может показаться нелогичным, что они скорее дадут вам два месяца бесплатно, чем снизят счет, но это потому, что снижение ежемесячной арендной платы установит новый ориентир, из-за которого им будет сложнее снова поднять ее до прежнего уровня. Это вариант, который вы должны быть готовы предложить, если в противном случае они не сдвинутся с места.

И наконец, если все же удастся найти компромисс, обязательно оформить его письменно! «Необходимо внести поправку в договор аренды, чтобы отразить новую арендную плату», — говорит Сингх.

5. Разработайте запасной план.

Что бы ни случилось, вы должны придумать план Б — остаться ли в доме родителей на более длительный срок (и договориться об этом с рабочим местом) или переехать в другое место подешевле, как бы непривлекательно это ни звучало. Этот план Б известен как ваша BATNA — деловой термин, означающий «Лучшая альтернатива отсутствию соглашения» — и это основная тактика ведения переговоров. Вы никогда не захотите соглашаться на плохую сделку только потому, что вам это нужно; вы всегда хотите, чтобы у вас в рукаве была BATNA, чтобы другой человек знал, что вы готовы уйти, если он не выполнит ваши условия.

В самом худшем случае вам может потребоваться юридическая помощь, если ваши счета начнут накапливаться. «Если вы не можете прийти к соглашению, домовладелец подаст в суд дело о невыплате и потребует выплатить все сразу», — говорит Сингх. По ее словам, большинство таких случаев решается с помощью плана платежей, но вы все равно захотите нанять эксперта — вы можете связаться с New York Legal Assistance Group, чтобы получить информацию о бесплатных юридических услугах по делам арендодателя-арендатора.Но, надеюсь, ваш домовладелец более рассудителен — они, безусловно, должны быть такими, учитывая обстоятельства.

Стратегии арендодателя для обработки запросов на снятие арендной платы

Арендаторы

Ивонн А.Джонс, CCIM, CPM |

Для получения более свежей информации о запросах на снятие арендной платы посетите «Руководство по запросам на снятие арендной платы и другим вопросам арендатора / арендодателя коммерческой недвижимости ».


Продолжающаяся рецессия оказала глубокое влияние на коммерческую недвижимость по всей территории Соединенных Штатов. Все больше и больше домовладельцев и арендаторов пытаются выжить. В результате большинство управляющих недвижимостью заметили значительный рост числа переговоров с арендаторами, над которыми они работают, на объектах, которыми они управляют.В то время как эти арендаторы стремятся сократить свои расходы, арендодатели должны найти способы сохранить свой денежный поток и сохранить занятость, чтобы обеспечить долгосрочную финансовую стабильность.

Арендодатели могут использовать различные стратегии для облегчения арендаторам. Наиболее распространенные обсуждаются ниже.

Снижение арендной платы. Арендодатель может уменьшить арендную плату арендатора на часть или весь срок, оставшийся до срока аренды. Обычные формы снижения арендной платы — это уменьшение базовой арендной платы, операционных расходов или того и другого.Что касается розничной торговли, то обычно базовую арендную плату переводят в процентную арендную плату.

Отсрочка аренды. В этом случае арендодатель может отсрочить часть арендной платы арендатора, но потребует от него погашения отложенной арендной платы в более позднее время либо единовременно, либо путем увеличения последующих платежей. Вариант отсрочки арендной платы может заключаться в ограничении или установке базового года операционных расходов на короткий или длительный период времени.

Скидка на аренду. Если арендатор значительно просрочил платежи по арендной плате, арендодатель может согласиться простить определенную сумму просроченной арендной платы, если арендатор после этого останется текущим.

Конверсия займа. Вместо того, чтобы уменьшать просроченную арендную плату, домовладелец может согласиться конвертировать просроченную арендную плату в ссуду, подлежащую выплате в течение долгого времени. Однако арендатор продолжит вносить текущую арендную плату. Затем ссуда подтверждается векселем, который не выполняет обязательств по договору аренды.

Важно отметить, что многие стратегии реструктуризации договоров аренды могут привести к значительным налоговым последствиям, поэтому и арендодатель, и арендатор должны проконсультироваться со своими налоговыми консультантами.

Due Diligence

При рассмотрении просьбы арендатора о снижении арендной платы важно провести комплексную проверку. Первым шагом является запрос и проверка финансовой отчетности арендатора за текущий и предыдущие годы, а для розничных арендаторов — их валовой выручки от продаж.По возможности информация, полученная от арендатора, должна быть подтверждена как полная и точная. Следующим шагом является оценка текущей запрашиваемой арендной платы, общих расходов на площадь и налогов на недвижимость в сопоставимых объектах. Наконец, необходимо тщательно изучить существующие условия аренды, чтобы увидеть, какие есть возможности для ужесточения формулировок в пользу арендодателя.

По общему правилу, арендаторы, нарушившие договор, не должны иметь права на льготную арендную плату.Однако реальность такова, что вы, вероятно, ведете переговоры о снижении арендной платы с арендатором, потому что он уже не выполняет или скоро будет нести дефолт. Независимо от текущего статуса арендатора по умолчанию, любой документ, разрешающий изменение арендной платы, должен быть четко обусловлен тем, что арендатор не выполняет обязательств по умолчанию. Кроме того, в том же документе должно быть указано, что снижение арендной платы автоматически прекращается и возвращается к исходному графику арендной платы, если арендатор не вносит будущие платежи вовремя.Восстановление арендной платы по договору и ускорение выплаты неоплаченной, но начисленной арендной платы по ставке договора важно, потому что это дает домовладельцу первоначальное средство правовой защиты в отношении арендатора до того, как арендодатель должен будет прибегнуть к средствам правовой защиты, разрешенным в случае неисполнения арендатором обязательств по договору. оригинальный договор аренды.

Снижение арендной платы также следует рассматривать как временную уступку на короткий период времени , как правило, на 24 месяца или меньше. Экономический спад закончится, и, установив относительно короткий период для снижения арендной платы, домовладельцы смогут защитить долгосрочную стоимость своих активов.Следовательно, любой документ должен также включать положение о том, что в конце сокращенного срока арендные ставки либо возвращаются к потоку аренды, указанному в первоначальном договоре аренды, либо будут пересмотрены арендодателем и арендатором на основе справедливого рынка. арендная плата в то время.

В качестве дополнительного соображения арендодатель должен рассматривать просьбу арендатора об уменьшении арендной платы как возможность ужесточить определенные нефинансовые условия договора аренды. Например, в случае розничного продавца домовладелец может потребовать отмены или изменения положений об исключительном использовании, совместной аренде и / или отчетности о продажах.Более свободные формулировки в отношении любого из этих пунктов предоставят арендодателю большую гибкость при аренде текущих и будущих вакансий и / или дадут им лучшее представление об операционных показателях продавца.

Другие ключевые пункты, которые следует учитывать при согласовании, включают следующее.

1. Гарантии — Если в настоящее время нет личной или корпоративной гарантии в существующем договоре аренды, арендодатель может запросить гарантию для дальнейшего обеспечения будущего потока аренды.

2. Estoppels — Арендодатель может включить эстоппель и формулировку освобождения в документы о снижении арендной платы, которые освободят арендодателя от любых претензий до даты подписания документа о снижении арендной платы.

3. Переуступка / субаренда Арендатору не должно быть разрешено принимать на себя льготу по арендной плате, которую он может передать или сдать в субаренду своей площади, даже если это дочерняя или аффилированная компания. Поток аренды должен вернуться к тому, что было в исходном договоре аренды.

4. Право на возвращение — Арендодатель может включить право возврата помещения у арендатора по любой причине в течение периода льготной арендной платы.

5. Положение о конфиденциальности Арендодатель может пожелать включить в документ о снижении арендной платы положение, запрещающее арендатору обсуждать с другими арендаторами в собственности или на рыночной площади условия их соглашения с арендодателем. Хотя это сложно добиться и / или доказать нарушение, стоит попросить и попытаться обеспечить соблюдение.

6. Согласованный порядок владения Арендодатели могут сократить судебный процесс для взыскания владения или денежного ущерба за нарушение договора аренды путем получения согласованного порядка владения. Хотя это не предотвратит необходимость незаконных действий задержанного, это может сократить время между подачей заявления и исполнением.

7. Прекращение договора аренды Иногда лучший выход для арендодателя — это расторгнуть договор аренды с арендатором.Если у арендатора проблемы и у него нет активов, на которые он мог бы обратить внимание, преследование арендатора в суде может означать потерю хороших денег за плохими. В таких случаях имеет смысл организовать организованный выезд, когда, например, домовладелец имеет право расторгнуть договор аренды после ограниченного периода предварительного уведомления, например, за 30 дней. Такие соглашения должны быть тщательно сформулированы и объяснять, что выбор нового арендатора остается на усмотрение арендодателя. Кроме того, арендодатель не должен быть обязан фактически искать нового арендатора.

Высокий уровень безработицы, отсутствие значительного роста числа рабочих мест и ограниченный капитал — все это работает вместе, чтобы перекалибровать рынок недвижимости. Квалифицированный и знающий управляющий недвижимостью, который может работать с арендодателями, арендаторами и даже кредиторами, будет чрезвычайно ценен в это время.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *