Управление многоквартирным домом система – 161. . /

Содержание

Как выбрать оптимальный способ управления МКД

В каждом многоквартирном доме должно быть организовано управление. Оно осуществляется разными способами. В статье мы расскажем о том, зачем жильцам выбирать способ управления МКД, как это делается, и какие варианты существуют. Опишем особенности, преимущества и недостатки каждого способа, а также приведем ссылки на законодательные акты, определяющие действия управляющих организаций, собственников помещений и местных властей.

Статья 161 ЖК РФ позволяет собственникам квартир выбирать наиболее подходящий способ управления многоэтажным домом. Это решение принимается на общедомовом собрании. По желанию жильцов и владельцев нежилых помещений в дальнейшем оно может быть изменено. Принятое в ходе голосования решение можно поменять, если собственники окажутся недовольны тем, как осуществляется обслуживание их дома.

Зачем нужно выбирать способ управления многоквартирным домом?

Вместе с правами собственности на жилье владельцы многоэтажек наделяются рядом обязанностей. В частности, они должны надлежащим образом содержать общедомовое имущество. Именно владельцы жилых и нежилых помещений МКД отвечают за то, чтобы эта собственность не причинила вреда имуществу или здоровью прочих лиц. Данные положения прописываются в статьях 31 и 39 ЖК РФ.

В связи с этим в многоэтажке всегда должен быть ответственный орган, который будет заниматься обслуживанием общедомового имущества. Без управления МКД оставаться не может. Если владельцы помещений не выполняют свои обязанности в данной части, то за них это сделает муниципалитет в порядке, прописанном в статье 162 ЖК РФ.

Какие есть способы управления МКД?

Управление многоэтажным домом может осуществляться тремя способами.

  1. Непосредственное управление. Подходит для домов, в которых до 30 квартир.
  2. Организация товарищества собственников жилья или жилищного кооператива.
  3. Передача МКД специализированной управляющей организации в ЖКХ.

В каждом случае есть свои преимущества и недостатки. В то же время при любом способе появляются ответственные руководящие лица, которые следят за содержанием МКД и обеспечением владельцев квартир необходимыми жилищно-коммунальными услугами.

Обязательность выбора способа управления

Конкретный вариант управления многоэтажкой определяется ее жильцами на общедомовом собрании по правилам, прописанным в статье 44 ЖК РФ. Проведенное путем голосования решение становится обязательным для всех владельцев жилых и нежилых помещений в доме. Это касается и не голосовавших граждан, и отдавших свой голос за иной способ.

Жильцы не всегда могут организоваться и решить вопрос с выбором варианта управления многоэтажным домом. Если им установлен срок, в который такое решение должно быть принято, и он просрочен более чем на 1 год, то муниципалитет получает право сам назначить управляющую организацию. Дело в том, что власти на местном уровне отвечают за безопасность людей, проживающих на контролируемой ими территории. Именно поэтому они требуют организации в МКД соответствующего управления.

УК подбирается на открытом конкурсе. Все желающие компании предлагают свои услуги, а жильцы или представители муниципалитета выбирают подходящего кандидата. При отборе оценивается выгодность предлагаемых условий и возможные последствия подписания соглашения с той или иной организацией.

Способы управления согласно законодательству

Рассмотрим подробнее каждый из указанных во втором пункте способов управления МКД.

1. Непосредственное управление предполагает самостоятельную работу владельцев квартир в этом направлении без участия сторонних организаций. На жильцов в таком случае ложатся все расходы по поддержанию дома, его конструктивных элементов и инженерных коммуникаций в надлежащем состоянии.

Преимущества непосредственного управления:

  • не надо оплачивать услуги управляющей организации;
  • собственники сами выбирают подрядчиков для выполнения всех требующихся работ и при необходимости меняют их;
  • отдельные работы собственники жилья могут делать сами, например, убирать территорию;
  • коммунальные услуги предоставляются по индивидуальным договорам. В таком случае появление одного задолжника не спровоцирует отключение ресурсов всем остальным жильцам.

Есть у этого способа и недостатки:

  • он работает только при условии, что жильцы принимают активное участие в решении касающихся всего дома вопросов;
  • исчезает возможность получения муниципальных денег на проведение капремонта.

Для перехода к непосредственному управлению домом нужно создать инициативную группу, которая и будет заниматься в дальнейшем решением всех вопросов – проводить общедомовые собрания, заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и так далее.

2. ТСЖ и ЖК как объединения владельцев квартир имеют некоторые различия. В товарищество собственники объединяются только для того, чтобы заниматься управлением МКД. Кооператив сначала создается для постройки здания, и затем преобразуется в организацию, отвечающую за его эксплуатацию.

ТСЖ занимается проведением всей необходимой управленческой работы. В том числе, оно отвечает за содержание и ремонт общедомового имущества, а также за обеспечение жильцов коммунальными услугами. Определенные виды работ жильцы могут выполнять своими силами, например, убирать подъезды.

Преимущества создания ТСЖ:

  • возможно предоставление муниципальных средств;
  • расходование средств жильцов исключительно на нужды МКД и оплату ЖКУ;
  • самостоятельность в составлении плана-графика проведения необходимых работ;
  • при наличии свободных помещений их можно сдавать арендаторам и получать дополнительные средства, которые целиком расходуются на нужды жильцов. Возможность полноправно вести коммерческую деятельность – один из важных плюсов ТСЖ;
  • прозрачность информации о доходах и расходах товарищества.

Основных недостатков в работе товарищества два:

  • при неоплате коммунальных ресурсов кем-то из собственников без них рискует остаться весь дом;
  • руководящие лица ТСЖ при ведении деятельности с нарушениями могут привлекаться к административной ответственности. Например, руководителей товарищества достаточно часто привлекают по статье 19.1 КоАП РФ, то есть за самоуправство.

3. Специализированная управляющая организация – это именно тот вариант управления МКД, который получил наибольшее распространение. С УК заключается договор, и на основании него дому предоставляется необходимое обслуживание.

Чтобы передать многоэтажку определенной управляющей организации, необходимо провести такое решение через общедомовое собрание с составлением соответствующего протокола и голосованием. Жильцы сами выбирают подходящую УК на конкурсной основе. Однако бывает и так, что ни одна организация не берется обслуживать дом. Например, такие ситуации возникают со старыми, требующими повышенного внимания и другими проблемными объектами. В подобных ситуациях вмешиваются местные власти, которые принудительно распределяют между существующими управляющими организациями «невыгодные» дома.

С подходящей УК жильцы заключают соглашение на срок до 5 лет. Если компания некачественно выполняет свои обязанности, то собственники могут осуществить ее смену, произведя в одностороннем порядке расторжение договора.

Передача дома управляющей организации дает следующие преимущества:

  • обслуживание осуществляется профессионалами;
  • плата за ЖКУ ниже в сравнении с другими вариантами управления;
  • за качеством предоставляемых услуг следят контролирующие органы;
  • при появлении в доме неплательщиков остальные собственники не пострадают от отключений.

Со стороны жильцов при выборе в пользу УК есть и определенные риски:

  • возможно завышение расценок на предоставляемые услуги;
  • нередко необходимые услуги предоставляются несвоевременно из-за большой загрузки работников управляющей организации, нехватки техники и прочих моментов;
  • УК может умышленно обанкротиться, в результате чего исчезнут все накопленные ею средства жильцов.

В 2015 году начал работать 225-ФЗ, в соответствии с которым все управляющие компании должны получать лицензии. Указанный закон не только сделал лицензирование обязательным условием работы УК, но и установил четкие требования к тем, кто рассчитывает на получение разрешительной документации. Они записаны в статье 193 ЖК РФ.

Наличие у управляющей организации лицензии означает, что она удовлетворяет всем требованиям законодателей. Угроза лишения разрешительных документов на управление многоэтажными домами стала эффективным инструментом в руках контролирующих органов, следящих за деятельностью УК.

www.gkh.ru

Управление многоквартирным домом

В условиях бурной реформы коммунального хозяйства возникла острая необходимость в правильном управлении многоквартирными домами. Если раньше эти вопросы были в ведении государства и местных органов власти, то теперь бремя забот возложено непосредственно на граждан – собственников жилых помещений. В большинстве случаев собственники не готовы самостоятельно управлять домами, из-за чего возникает множество проблем, которые требуют разрешения. Попробуем разобраться в этом вопросе.

Управление многоквартирным домом – это обеспечение условий проживания граждан, предоставление коммунальных услуг, содержание общего имущества, определение порядка пользования таким имуществом.

Жилищный кодекс РФ определяет такие виды управления:

  • управляющей организацией;

  • собственниками жилых помещений;

  • жилищными или специализированными кооперативами;

  • товариществом собственников жилья.

Вид управления выбирается на общих сборах собственников и подлежит изменению в любой момент. Если на протяжении календарного года собственники не определились с выбором вида управления, органы местного самоуправления на основании конкурса определяют управляющую компанию.

Управление многоквартирным домом управляющими организациями

Управляющая организация – это юридическое лицо, осуществляющее управление, эксплуатацию, санитарное и техническое обслуживание дома.

Такой вид управления осуществляется по договору, который заключается с собственниками жилья. Договор управления предусматривает равные условия для жильцов и имеет определенный срок действия.

В договоре обязательно указывается:

  • адрес дома и перечень имущества, управление которым будет осуществляться;

  • перечень работ и их частоту по ремонту дома и его содержанию, предоставляемые коммунальные услуги;

  • порядок расчета размера затрат на содержание, ремонт, стоимости услуг, порядок оплаты;

  • способ контроля собственниками исполнения обязательств.

Управляющая компания обязана приступить к исполнению договора на протяжении тридцати дней. Собственники жилья вправе отказаться от выполнения договора на основании ненадлежащего исполнения договора организацией, осуществляющей управление. Также предусматривается досрочное прекращение договора на основании смены вида управления.

Управление многоквартирным домом собственниками

Управление многоквартирным домом самими собственниками допускается, если количество квартир в управляемом доме не превышает двенадцати. Вопросы, связанные с таким видом управления, в том числе избрание совета дома, количество его членов, решаются голосованием на собрании собственников. К примеру, на общее собрание выносится вопрос о размере ежемесячных взносов на капитальный ремонт жилого дома. Собранием проводится голосование о предполагаемом размере платежа и принимается решение, которое набрало более 50 % голосов.

Совет дома обязан:

  • обеспечивать выполнение решений собрания;

  • вносить на собрание предложения по проведению ремонтных работ, предоставлению коммунальных услуг;

  • представлять предложения по управлению;

  • представлять свое заключение по проектным договорам;

  • контролировать выполнение работ, качество предоставляемых услуг.

Управление многоквартирным домом жилищными кооперативами

Жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан, предназначенное для удовлетворения потребности в жилье и управления домами. Члены такого кооператива собственными средствами участвуют в приобретении имущества, капитальном ремонте, содержании домов. В объединении должно быть не менее пяти членов, но не более количества квартир в строимом или приобретаемом доме.

Участником кооператива может быть юридическое лицо или гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста. Лица, желающие вступить в кооператив, считаются его членом после оплаты вступительного взноса.

Каждый участник такого кооператива обязан к внесению паевых платежей. Сроки и условия, внесения пая регулируются уставом кооператива.

Участнику кооператива решением сборов предоставляется жилье в доме кооператива в соответствии с размером взноса, уплаченного при вступлении. Право собственности на жилое помещение наступает с момента полного внесения взноса.

Раздел имущества жилого кооператива происходит среди пайщиков и допускается в случае наличия изолированных помещений. Если переустройство и перепланировка жилого помещения предполагает изоляцию недвижимого имущества, такое имущество также подлежит разделу.

Управление многоквартирным домом ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников с целью общего управления, владения, использования, распоряжения, в пределах федерального законодательства, общим имуществом, имуществом собственников домов, для создания, приращения и сохранения такого имущества.

Число членов такого товарищества должно быть больше 50% от общего количества собственников. Решение об учреждении товарищества принимается общим сбором по результатам голосования.

Такие товарищества могут быть образованы:

  • собственниками недвижимости в домах, количество квартир в которых не более тридцати, если дома находятся на участках с общей границей, общим инженерным, техническим обеспечением и инфраструктурой.

  • собственниками нескольких близкорасположенных домов, дачных домов с приусадебными участками, если такие дома расположены на участках с общей границей, общим инженерно-техническим обеспечением, инфраструктурой, обслуживающей эти дома.

Для исполнения возложенных функций товарищество обязано:

  • осуществлять управление многоквартирным домом

  • обеспечивать санитарное, техническое состояние имущества

  • обеспечивать выполнение участниками обязанностей по содержанию, ремонту имущества в доме

Управляющим органом таких товариществ является правление товарищества. Вышестоящим органом управления товариществом является собрание собственников.

ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, а именно:

  • обслуживание, ремонт недвижимого имущества;

  • строительство;

  • сдача в аренду имущества в доме.

Средства от занятия хозяйственной деятельностью направляются на оплату общих расходов.

Независимо от выбранного вида управления, лицо, управляющее домом, несет ответственность по возложенным на него обязательствам перед собственниками.

Защита жилищных прав собственников , нарушенных в результате управления домом, возлагается на лицо, осуществляющее управление и на судебную систему РФ.

iskiplus.ru

Организация управления МКД: способы и порядок выбора

Организация управления МКД – серьезное дело. Оно подразумевает наличие знаний в разных сферах законодательства. Первым делом данное условие актуально для законодательных норм, которые разработаны в области ЖКХ. Число принимаемых документов ежегодно растет. Ориентироваться в них весьма сложно. Жизнь людей в МКД существенно разнится с проживанием в частном секторе. В первую очередь это определяется многими трудностями, выходы из которых нужно искать вместе, большинством владельцев. Чтобы наиболее продуктивно вести обслуживание здания, прежде стоит разобраться с организацией управления МКД, вариант которого подойдет каждому владельцу.

В чем заключается организация управления МКД

Организация управления МКД подразумевает, что все владельцы недвижимости (или же их доверенные лица) будут действовать согласованно.

Эта работа ориентируется на:

  • сбережение недвижимости и ее целесообразное использование;
  • предоставление различных коммунальных услуг проживающим в доме;
  • создание удобных условий для жизни.

Собственникам в МКД нужно избрать вид организации управления недвижимым имуществом.

Эту проблему нужно решить непременно. Ведь право владения оборачивается ответственностью за состояние собственности. Также нужно следить, чтобы имущество не нанесло какой-либо вред окружающим по причине своего недолжного состояния.

Организация управления МКД включает в себя и его содержание в должном состоянии. Другими словами, управляющие лица обязаны:

  • поддерживать чистоту в местах, которые предназначены для общего пользования, а также на близлежащей территории;
  • следить за коммунальным обеспечением, подписывать соглашения с организациями-поставщиками ресурсов;
  • отслеживать состояние всех технических систем сооружения и др.

Постановление Правительства России «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению МКД» претерпело ряд изменений. Но тем не менее основная идея данного документа сохранилась в неизменном виде.

Стандарты говорят о правилах работы по организации управления МКД. Кроме того, они определяют зону компетентности должностных лиц и регулируют принятые ими решения. В соответствии с условиями Стандартов в управлении участвуют сами жильцы (и их объединения), а также поставщики коммунальных услуг и управляющие организации, власти субъекта РФ и местная власть.

По условиям Стандартов управляющие организации должны предоставлять владельцам возможность ознакомиться со сведениями о своих делах. А это значит, что любой интересующийся человек может увидеть список услуг, оказывемых УК, прочесть их описание, узнать о размере платы за каждую услугу.

Каждая из форм организации управления МКД сопровождается отдельными трудностями.

Например, порой сложно выработать общее решение. Чем больше людей проживает в доме, тем сложнее им будет прийти к единому мнению.

Если МКД управляется сторонней организацией, в данной ситуации большое значение имеет добросовестность УК.

Есть большая вероятность, что управляющая организация направляет средства владельцев не туда, куда они должны идти по закону. Как следствие, все это оборачивается долгими разбирательствами и предстоящим затяжным переизбранием правления.

Помимо прочего, нужно иметь в виду: автономная организация не слишком заинтересована в том, чтобы поддерживать дом в должном состоянии. Без надзора большое число вопросов может просто-напросто остаться без внимания.

Какими способами возможна организация управления МКД

Сейчас по закону возможны три варианта организации управления МКД.

У каждого из этих путей есть и отрицательные, и положительные стороны. В зависимости от обстоятельств гражданам подходят различные методы организации управления. Вместе с тем, значительной разницы между вариантами не наблюдается. В ЖК и законах, касающихся управления в этой сфере, ясно говорится об ответственности руководителя управляющей организации. Какая бы она ни была, жильцы должны в установленные сроки и в полном объеме пользоваться коммунальными услугами. Это относится в том числе и к услугам, связанным с уборкой общедомовой территории. Владельцы недвижимости должны пользоваться свободным доступом к сведениям об организации и ее деятельности.

Способ 1. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ)

ЖСК и ТСЖ – это два объединения, по смыслу почти идентичные в плане управления МКД. Если выбрана такая организация управления, то жильцы минимум раз в два года устраивают общее собрание, на котором с помощью голосования (большинством голосов) проходят выборы председателя правления. По той же схеме идет назначение членов этого правления. Человек, ставший председателем правления, берет на себя ответственность за все работы, которые будут вестись в доме. Если вдруг он не обнаруживает стремления работать по вашим жалобам и заявкам, которые касаются некачественного предоставления коммунальных услуг, можно смело идти в контролирующие организации. Председатель получает зарплату из кармана граждан. Его обязанностью является устранение всех недочетов.

Такие организации управления имеют существенные различия. ЖСК можно создать исключительно в МКД, который в свое время был построен с помощью взносов членов этого кооператива. Стоит также помнить, что с такими исходными условиями можно будет в будущем при желании поменять управление на ТСЖ или управление организацией. А вот обратного пути уже нет.

 ТСЖ может появиться в любом МКД. Можно его образовать и в нескольких многоквартирных домах. Однако тут есть одно условие: дома должны иметь общие коммуникации. В ТСЖ большинством голосов разрешено поменять организацию управления на управление УК.

Если в доме отсутствует знающий человек, желающий заниматься МКД, но менять управление жильцы не стремятся, ЖСК или ТСЖ вправе подписать типовой договор управления МКД с управляющей организацией. При этом менять само управление не обязательно. И с момента подписания этого документа все проблемы, касающиеся коммунальных услуг, станут уделом управляющей организации.

Способ 2. Управление многоквартирным домом управляющей организацией (УК)

Управление МКД с помощью управляющей компании – наиболее часто встречающийся вариант. В УК можно объединить произвольное число строений, расположенных на любой территории. Управляющая организация – прежде всего коммерческое образование для получения прибыли. В связи с этим решение о размере зарплаты работников принадлежит директору организации, а никак не жильцам. УК вправе заниматься подписанием документов и с собственниками квартир, и с ТСЖ или ЖСК (в случае, если за такие условия проголосуют жильцы). Иногда идет речь не об услугах по управлению, а только по обслуживанию. Такой вариант хорош для тех, кто выбрал непосредственную организацию управления (ну или в тех домах, где деньги платятся сразу поставщикам).

Нововведение в организации управления МКД – закон о лицензировании УК. Отныне управляющие компании должны обзавестись лицензией. Это нужно для того, чтобы надзорные органы могли убрать недобросовестных игроков с рынка. При этом возможность восстановиться таким фирмам не предоставляется. Кроме того, это новшество не допускает создания ситуаций, при которых с одним МКД связаны сразу несколько организаций.

Фирме, только-только вступающей на рынок, не слишком сложно получить лицензию на управление МКД. Ей нужно будет написать заявление в Госжилинспекцию. Затем директору УК предстоит сдать экзамен. Последний шаг – оплата госпошлины. Бывает такое, что организация не справляется с возложенными на нее обязанностями. Это становится ясно, если контрольные органы завалены обращениями от жильцов. В таком случае Госжилинспекция может, во-первых, убрать этот дом из списка домов, которые находятся под управлением организации, а во-вторых, контрольные органы могут вовсе отозвать лицензию. Такие новые условия были направлены на усиление прозрачности и ясности работы УК.

Способ 3. Непосредственное управление многоквартирным домом

Организация управления при непосредственном управлении МКД достаточно проста, если рассматривать ее структуру. А вот в отношении самого управления данный вариант довольно трудоемок.

В МКД можно устроить непосредственное управление, если там максимум 30 квартир. Данный метод управления – лишь для небольших домов. Такая организация управления МКД предполагает, что сами жильцы будут заботиться обо всем: о коммунальных услугах, о ремонте и содержании своего дома и всем остальном. А когда ответственность лежит на всех одновременно, значит, ее ни у кого нет. Если налицо будет какое-то нарушение, не будет идти речи об уголовной или административной ответственности. Единственное, чего можно ожидать от организаций, осуществляющих контроль в данной сфере, так это то, что они попытаются обязать муниципалитет выставить дом на конкурс для заключения договора управления с УК.

Это случится, если жильцы будут недовольны условиями проживания. Если же граждан устраивает непосредственное управление, при котором все услуги поступают напрямую от ресурсоснабжающих компаний (а оплата в данном случае идет без посредников), если люди самостоятельно решают проблему с уборкой и вывозом мусора, то такой метод организации управления лучше всего. Здесь есть один важный момент: необходимо верно составить протокол общего собрания, на котором выбрать совет МКД. Если собственники недвижимости не способны обеспечить проживание с минимумом услуг, можно ввести в действие договор управления со специализированной организацией работы в доме.

Как законодательно регулируется организация управления МКД

До того момента, как был принят новый ЖК РФ, управление МКД находилось в сфере деятельности ЖКХ либо специальных служб. Эти структуры назначались муниципалитетом без уведомления жильцов. Таким образом, сторонним организациям было совершенно невозможно проникнуть на рынок жилищно-коммунальных услуг. Как результат – на данном поле деятельности конкуренция была нулевой. А заинтересованность в улучшении качества предоставляемых услуг отсутствовала.

После редакции ЖК России владельцам недвижимости предоставлено право самим думать о типе организации управления МКД. Отныне жители МКД должны были устраивать общее собрание. А на нем в обязательном порядке выбрать тот метод организации управления, который им кажется наилучшим.

Однако актуальное законодательство было со своими недочетами. По этой причине летом 2011 г. был скорректирован ЖК. Теперь у муниципалитета и самих жильцов появились полномочия в отношении контроля за тем, как выполняют свою работу управляющие организации. Новые включения в законы говорят о том, что ТСЖ нельзя сформировать тогда, когда дом еще строится. Плюс сами застройщики также не имеют права непосредственно участвовать в создании данной управленческой структуры.

Помимо прочего, новые нормы разрешают жильцам осуществлять коммунальные платежи напрямую через поставщиков ресурсов, избегая управляющую организацию.

В каком порядке происходит выбор способа организации управления МКД

Жильцы МКД на собрании (ст. 45-48 Жилищного кодекса) должны избрать удобный метод организации управления.

Да, именно должны, и никак иначе. Ведь по закону вместе с правом владеть каким-то имуществом граждане и юрлица еще несут обязанности определенного рода. Они ответственны за должное содержание этого самого имущества. Оно не должно вредить собственности или здоровью как собственника, так и сторонних лиц.

Инициатором собрания (как по коррекции метода управления МКД, так и по вопросу его выбора) является любой собственник (а также их группа, в том числе представители муниципальной доли собственности в МКД).

Общее собрание имеет силу, когда в нем задействованы граждане или их представители числом 50 % голосов от всех (ст. 42 ЖК). Решение по вопросу выбора метода организации управления МКД признается действительным, если за него отдали голоса более 25 %.

Решение, которое было принято собранием, обязательно к исполнению для всех собственников. Под его влияние подпадают в том числе и те жильцы, которые не принимали участия в голосовании. Те, кто голосовал против, также вынуждены будут согласиться с общим решением.

Если собственники захотят, то в любое время с помощью решения общего собрания они могут поменять организацию управления МКД.

Решение собрания, вынесенное с пренебрежением требованиями ЖК, собственнику дозволено оспорить лишь в суде.

В суд с заявлениями о признании недействительным решения собрания, принятого с нарушением условий ЖК, могут обратиться работники Госжилинспекции.

Только через суд и только собственник вправе оспорить решение собрания, если он там не был либо отдал голос против, а решение задевает его интересы и права.

Заявление об обжаловании вносится в суд в продолжение шести месяцев от дня, когда гражданин узнал либо должен был узнать о решении. Гражданам, пропустившим процессуальный срок по уважительным причинам, он может быть восстановлен (согласно статье 112 Гражданско-процессуального кодекса).

Если суд не восстанавливает сроки, любой жилец, не согласный с решением, может инициировать еще одно собрание, внеся на голосование вопрос об отмене предыдущего решения.

Подписание каких договоров подразумевает организация управления МКД

При управлении МКД товариществом собственников жилья (ЖК, прочими потребительскими кооперативами) данные юрлица подписывают разнообразные документы. Это и договор управления МКД, и договоры об оказании коммунальных услуг. Подписи требуют также договор о содержании и ремонте общего имущества в МКД и прочие договоры.

Бывают две схемы договорных взаимодействий, которые складываются между жильцами МКД и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при управлении руками ЖК, ТСЖ:

  • Жильцы МКД доверяют право подписания документов ТСЖ (ПК, ЖК), а ТСЖ (ПК, ЖК) уже составляет и подписывает договор управления с управляющей организацией. Та, в свою очередь, находит поставщиков услуг и уже сама подписывает с ними договоры от лица ТСЖ (ПК, ЖК).
  • Жильцы МКД разрешают подписывать бумаги на поставку услуг ТСЖ (ПК, ЖК). Это заносится в решение собрания, в договор управления, в устав ТСЖ, ПК, ЖК.

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией жильцы ставят подпись в договорах управления, содержащих информацию о:

  • работах и услугах по ремонту и содержанию общего имущества в МКД, алгоритме коррекции списка этих самых услуг, перечне коммунальных услуг, за которые отвечает организация;
  • составе общего имущества МКД, адресе дома;
  • принципе контроля за исполнением организацией обязательств;
  • том, как определяется стоимость договора, как рассчитывается величина платежей за ремонт и содержание, за коммунальные услуги, и о том, какова последовательности внесения платы.

Договор управления с управляющей организацией по своему содержанию соответствует договору оказания возмездных услуг, предусмотренному гражданским законодательством России.

По условиям статьи 780 ГК, исполнитель (в данном случае – управляющая организация) должен оказать услуги самостоятельно (если вдруг другие условия не прописаны в договоре возмездного оказания услуг). Таким образом, организация либо своими силами предоставляет жильцам часть коммунальных услуг по условиям договора управления МКД либо (другой вариант) выступает связующим звеном между поставщиками услуг и жильцами этого дома.

Договоры с организациями-поставщиками услуг подписываются УК не от своего лица, а от имени жильцов.

При непосредственном управлении МКД существуют несколько путей сотрудничества с организациями, которые занимаются предоставлением коммунальных услуг:

  • Договоры составляются со всеми (возможный вариант – с большинством) гражданами. Все или большинство собственников – это одна сторона в документе.
  • По решению собрания в делах, которые касаются работы со сторонними организациями, может фигурировать один из жильцов по доверенности от остальных.
  • Бумаги подписываются с каждым жильцом от своего имени.

Актуальное законодательство весьма полно отражает устоявшиеся схемы в организации управления МКД. Благодаря нормам, прописанным в законах, люди могут выбрать для себя наиболее комфортное управление, дабы осуществить на практике свое право распоряжения собственностью.

Как происходит организация управления МКД, если способ управления собственниками не выбран

Если граждане, проживающие в МКД, за год до конкурса на общем собрании так и не смогли выбрать определенную организацию управления (или решение не было реализовано), Жилищный кодекс отдает распоряжение органам местной власти устроить открытый конкурс на УК для управления МКД.

Если решение об организации управления не было принято самостоятельно собственниками, госвласть не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора управления МКД (по результатам конкурса), должна провести собрание собственников для решения вопроса о варианте управления МКД.

Если до завершения договора собственники не остановились на определенной организации управления (или решение не было реализовано), власти опять проводят открытый конкурс.

Формы документации содержатся в постановлении Правительства от 06 февраля 2006 г. №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД». Они не могут быть модифицированы ни организатором конкурса, ни органами госвласти субъекта РФ.

Открытые конкурсы организуются на базе таких принципов:

  • добросовестная конкуренция;
  • формирование одинаковых условий участия для юрлиц любой организационно-правовой формы и ИП;
  • доступность сведений о конкурсе и обеспечение открытости его проведения;
  • эффективное использование денег граждан для безопасных и благоприятных условий пользования помещениями в МКД;
  • должное содержание общего имущества в МКД;
  • предоставление коммунальных услуг гражданам, использующим помещения в доме.

Для открытых конкурсов и подведения результатов организатором формируется конкурсная комиссия. В ее состав не могут входить физлица, лично заинтересованные в итогах мероприятия. Если подобные лица обнаружатся, организатор должен сразу же вывести их из состава комиссии и назначить других лиц.

На заседаниях конкурсной комиссии разрешено приходить представителям ЖСК, ЖК, ТСЖ и прочих специализированных потребительских кооперативов, а также общественных объединений потребителей (их союзов, ассоциаций).

Извещение о проведении конкурса размещается организатором (или по его поручению специализированной компанией) в официальном печатном органе и публикуется на официальном сайте не менее, чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие.

По условиям Правил проведения победителем становится организация, которая предложила за указанный организатором размер платы сделать наибольший объем работы по ремонту и содержанию общего имущества в МКД.

На базе части 5 статьи 161 ЖК местная власть в ходе 10 дней со дня конкурса должна оповестить всех собственников в МКД об итогах и о положениях договора управления.

Тот, кто одержал победу в конкурсе, в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления МКД гражданам для подписания в порядке, прописанном ст. 445 ГК РФ.

Жильцы должны поставить свою подпись в договоре управления с победившей организацией.

www.gkh.ru

Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД)

Небольшие МКД по закону имеют право организовать непосредственное управление, и некоторые собственники этим пользуются. Такая схема применяется нечасто, поэтому представления на рынке ЖКХ о ней обычно размытые. В статье мы разберемся с тем, как работает самоуправление, что нужно сделать для перехода на него, рассмотрим плюсы и минусы, а также четко укажем, в каких именно домах можно реализовать данный способ.

Непосредственное управление МКД – как это работает в 2018 году

Управлять многоквартирными домами можно, в том числе, без создания ТСЖ и приглашения управляющей организации. Собственники при желании могут остановиться на варианте, когда они своими скоординированными действиями решают все необходимые задачи. Такая форма называется непосредственным управлением многоквартирным домом.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

Если владельцы квартир и нежилых помещений считают, что сами справятся со всеми задачами по обслуживанию МКД, то они останавливаются на варианте непосредственного управления. В таком случае обеспечивать безопасные и комфортные условия проживания будут сами жильцы или привлеченные ими лица. Возможность выбора такого способа управления прописана в ст. 161 ЖК РФ. Важно отметить, что он доступен только для небольших домов, число квартир в которых ограничено тридцатью.

Логика указанного ограничения понятна. Для самостоятельного управления МКД жильцам необходимо быть знакомыми между собой и сплоченно действовать для общего блага. В больших домах это практически невозможно – соседи зачастую не проявляют инициативы в управленческих делах и много лет живут в одном подъезде, не общаясь друг с другом.

Если в МКД до 30 квартир и жильцы решили остановиться на непосредственном способе управления, то им самостоятельно придется выстраивать отношения с поставщиками ресурсов и исполнителями работ. Убирать и благоустраивать придомовую территорию можно своими силами, но для ремонта общедомовых инженерных коммуникаций уже потребуются подрядчики. С ними заключается типовой договор подряда, который обязывает исполнителя выполнить и сдать работу, а заказчика – оплатить ее. Это все прописано в части 2 статьи 702 ГК РФ.

Выбор подрядной организации происходит на общем собрании. Более подробно о том, как заключать договоры на содержание общедомовой собственности и получение коммунальных ресурсов читайте в специальном материалеиз справочной системы «Управление МКД». В том числе, в нем есть пункты с описанием того, кто отвечает перед собственниками за соответствующее состояние общего имущества и бесперебойное обеспечение ресурсами.

Тонкости непосредственного способа управления МКД

Переход на непосредственное управление МКД

Процедура перехода на непосредственное управление многоквартирным домом в 2018 г. осталась без изменений. Выбрать этот способ жильцы по-прежнему могут независимо от того, как их МКД управляется в текущий момент. Переход происходит в несколько этапов.

1. Формирование инициативной группы.

Первое и ключевое условие, определяющее возможность непосредственного управления – это наличие стойкого желания жильцов работать по данной схеме. Единомышленники объединяются в группу, причем желательно в каждом подъезде иметь своих представителей. Они будут заниматься разъяснительной работой среди остальных собственников. На данной стадии требуется собрать максимальное число сторонников смены формы управления.

Участники инициативной группы решают, когда и где будет проводиться первое общедомовое собрание. Они уведомляют о нем жильцов с соблюдением всех правил, то есть с указанием в извещении:

  • даты и места сбора;
  • инициатора мероприятия;
  • списка рассматриваемых вопросов (повестки).

2. Собрание.

Решение о смене способа управления домом могут принять только владельцы помещений в рамках ОСС. Собрание не обязательно делается очным, для большего охвата имеющих право голоса жильцов оно часто проводится заочно. Решение будет считаться принятым, если за него проголосует больше 50 процентов собственников квартир.

На собрание выносится три главных вопроса:

  • смена формы управления домом;
  • определение ответственного лица, у которого будет право на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;
  • выбор РСО.

3. Выбор обслуживающих организаций.

Так как непосредственное управление собственниками жилья многоквартирным домом не подразумевает наличия зарегистрированной организации, то договоры на поставку необходимых ресурсов каждый владелец подписывает самостоятельно. Упростить ситуацию можно путем выдвижения уполномоченного лица, на которого жильцы остальных квартир составят доверенности для представления их интересов в данных процедурах.

Более детально вопрос с уполномоченным лицом и доверенностями рассмотрен в отдельном материале. Для наглядности в нем приведены схемы построения отношений между собственниками, уполномоченным, РСО и подрядчиками, а также указаны нормативные акты, регламентирующие описываемые процессы.

Чтобы подписать договор, требуются следующие документы:

  • протокол ОСС, на котором собственники МКД решили перейти на непосредственное управление;
  • ксерокопия протокола, подтверждающего назначение ответственного лица;
  • ксерокопия техпаспорта дома;
  • заявление на подписание договора с РСО;
  • доверенности владельцев помещений.

Если для обслуживания дома привлекается подрядная организация, то договор с ней также подписывают конкретные лица. Между ними и будет распределяться назначенная к оплате сумма.

Помимо основных работ в доме могут потребоваться и прочие, например, охрана территории или обслуживание системы видеонаблюдения. Их утверждение при непосредственном управлении МКД имеет определенные особенности. Этот вопрос подробно рассмотрен в справочной системе «Управление МКД».

Организуется непосредственное управление тремя способами:

  • управленческие обязанности распределяются между всеми владельцами помещений;
  • выбирается один представитель из числа собственников, остальные составляют на него доверенности;
  • выбираются лица, не являющиеся владельцами квартир. Они также получают полномочия по доверенностям.

Особенности непосредственного способа управления

У варианта с самоуправлением многоквартирным домом есть свои плюсы и минусы.

Укажем сначала достоинства:

  • прямая оплата поставляемых коммунальных услуг и отсутствие проблем у добросовестных жильцов из-за появления задолженностей у отдельных квартир или управляющей организации;
  • прозрачность в начислении коммунальных платежей;
  • участие собственников во всех вопросах, касающихся ремонта, благоустройства и других бытовых моментов;
  • приглашение на выполнение сложных работ по обслуживанию дома специализированных организаций по собственному выбору. При правильном составлении договора такой подрядчик сделает все качественно и в срок, либо будет осуществлять переделки за свой счет.

Для объективности отметим и недостатки:

  • при непосредственном управлении МКД вся работа по содержанию дома ведется на добровольных началах. К примеру, при появлении у кого-то идеи организовать видеонаблюдение далеко не всегда удастся собрать на это деньги с каждой квартиры. Инструментов принуждения при таком способе нет;
  • нередко возникают проблемы с назначением уполномоченного лица. Его деятельность не оплачивается, а перечень необходимых знаний и исполняемых обязанностей достаточно большой;
  • каждой квартире нужно подписать несколько договоров с ресурсовиками. Своевременность оплаты всеми собственниками контролировать сложно, так как данные об этом есть только у РСО и самих жильцов;
  • возможны проблемы с качеством предоставляемых подрядчиками услуг. Обычные жильцы не всегда компетентны в выборе ответственных исполнителей;
  • лишение возможности получать государственную поддержку, в том числе, средства на капремонт;
  • трудности с ведением документации и отчетности, так как эти обязанности четко не закрепляются.

В каком доме можно организовать непосредственное управление

В стандартной хрущевке квартир значительно больше 30, равно как и в типовых многоэтажках более поздней постройки. В связи с этим непосредственный способ управления доступен для реализации гражданам, проживающим в многоквартирных домах двух типов:

  • старый 2- или 3-этажных жилфонд, которого с каждым годом становится все меньше;
  • новые малоэтажные жилые комплексы, строящиеся в ограниченном количестве и обычно относящиеся к ценовой категории «выше среднего».

Впрочем, в вопросе числа квартир в ближайшее время возможны законодательные изменения. В сентябре 2018 года на рассмотрение Госдумы поступил проект закона, снимающий ограничение на выбор варианта непосредственного управления домом в зависимости от его размера. Инициатор документа считает, что здесь нарушаются права жильцов. ЖК РФ в одной статье дает им возможность управлять МКД, но в другой не позволяет при количестве квартир более 30 выбрать один из существующих способов управления.

Судьба этого законопроекта пока не ясна. С большой вероятностью он будет отклонен, так как серьезного ущемления прав жильцов и недовольных таким положением дел людей в каком-то значительном количестве не наблюдается.

Оплата коммунальных услуг

Как уже говорилось выше, при непосредственном управлении домом договор о предоставлении коммунальных услуг подписывается каждым собственником в отдельности. Это значит, что и оплачиваться КУ будут напрямую их поставщикам. Данная особенность для многих является ключевой, то есть переход к схеме самоуправления происходит из-за желания добиться прозрачности в вопросах оплаты.

www.gkh.ru

Способы управления многоквартирным домом

Из всех существующих способов управления многоквартирными домами наиболее популярным (а значит, и эффективным) остается привлечение управляющей организации. Однако у жильцов также есть возможность организовать ТСЖ или управлять МКД без образования юридического лица. В статье мы подробно ознакомимся с существующими формами управления. Помимо общих понятий вы найдете здесь отсылки к нормативным документам и разбор не очевидных моментов.

Выбор схемы управления МКД

Владельцы квартир и нежилых помещений в многоэтажке должны выбрать форму управления принадлежащей им недвижимостью. Обслуживание МКД требует определенных навыков и постоянного приложения усилий, поэтому здесь привлекаются специализированные компании или организуется согласованная работа всех собственников.

Управленческая деятельность направлена на то, чтобы достигнуть следующих целей:

  • обеспечивается удобство и безопасность проживания;
  • общедомовое имущество сохраняется и поддерживается в нормальном состоянии;
  • обеспечивается бесперебойное предоставление жильцам требуемых коммунальных услуг.

Для достижения всех перечисленных задач управленцы должны отслеживать состояние имеющихся в здании коммуникаций и оборудования, содержать в чистоте общедомовые помещениях и территорию вокруг, заключать соглашения с ресурсовиками и отслеживать их исполнение.

Какие бывают способы управления многоквартирными домами

Владельцы жилплощади по ч. 2 ст. 161 ЖК РФ обязуются выбрать то, как будет управляться их МКД. Возможных схемы здесь три:

  • УО;
  • товарищество или кооперативное объединение;
  • непосредственное управление жителями (тут есть ограничение – в доме не может быть больше трех десятков квартир).

Выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции самих владельцев помещений. У них вместе с правом собственности появляется ответственность за то, в каком состоянии находится имущество. Предотвращение потенциального вреда окружающим из-за ненадлежащего состояния здания – одна из основных задач, решаемых управленцами.

Выбранный владельцами квартир способ управления многоквартирным домом определяет, кто займется его обслуживанием. Им же определяются лица, ответственные за то, насколько качественно и полно выполняются необходимые работы. Более детально Детали каждой из трех перечисленных схем управления описаны в отдельном материале из нашей справочной системы.

Читать статью

Вердикт по выбору конкретного способа управления многоквартирным домом принимается в рамках ОСС. Только в этой ситуации при соблюдении всех положенных по ЖК РФ процедур и составлении протокола оно будет считаться законным. В противном случае у контролирующих органов появляется повод для оспаривания правомерности такого решения в судебном порядке.

Принятые на общедомовом собрании решения чаще всего признаются нарушающими законодательство по нескольким поводам:

  • в ОСС поучаствовало меньше 50 процентов от числа тех, кто владеет недвижимостью в МКД;
  • бюллетени для сбора голосов в заочном формате составлены с нарушением законных требований;
  • нарушен порядок уведомления жителей о предстоящем голосовании;
  • перед голосованием вопрос озвучен в иной форме, отличающейся от той, которая указывалась в повестке.

Подробно порядок выбора способа управления МКД со ссылками на нормативные документы описан в отдельном материале.

Если жители не смогли выбрать способ управления домом

Не всегда собственники квартир проявляют достаточную инициативу для того, чтобы за год определиться с тем, кто будет управлять их домом. МКД не должен оставаться без соответствующего обслуживания, поэтому в такой ситуации у органов местной власти появляется право назначения управляющей организации.

На муниципалитет по закону накладывается ответственность за безопасное проживание людей. Кроме того, отдельные помещения в МКД могут находиться во владении города. Это считается главными причинами наделения местных властей правом решать проблему с порядком управления многоквартирным домом при долгом отсутствии конкретных действий от жителей.

Для нахождения организации на роль управляющего власти города организуют проведение открытого конкурса. Поучаствовать в нем может любая УК. Варианты предлагаются собственникам, и они выбирают подходящую компанию в зависимости от ее условий обслуживания, репутационных и прочих моментов.

Утверждение списка работ и услуг для тех, кто будет обслуживать общедомовую собственность

Ключевой момент в управлении многоквартирным домом – закрепление за ответственными лицами перечня работ и услуг. Эти обязанности в зависимости от способа управления многоквартирным домом по ЖК могут прописываться в разных документах:

  • решение ОСС при непосредственном управлении;
  • договор управления при передаче МКД управляющей организации;
  • устав ТСЖ или ЖК при создании жильцами такого объединения;
  • договор оказания услуги при непосредственном управлении и привлечении управляющей организации на договорной основе;
  • решение застройщика, если управление многоквартирным домом осуществляется строительной компанией.

Более подробно указанные 5 вариантов описываются в материале из справочной системы «Управление МКД».

Плюсы и минусы непосредственного способа управления МКД

При выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, предусмотренного ст. 161 ЖК РФ, обязанности по содержанию жилья и нежилых помещений выполняются самими собственниками – при этой форме они сами выступают управляющими и не привлекают посредников. Реализация данного способа возможна для МКД, в которых менее 30 квартир. Практика показывает, что в небольших домах жильцы проявляют больше инициативы и сплоченности для решения общих задач.

Если выбирается непосредственный способ управления многоквартирным домом, то все статьи расходов при расчетах с ресурсоснабжающими организациями, ремонте или уборке полностью финансируются самими владельцами квартир.

Основных плюсов при такой форме управления три:

  • собственники не несут расходов на оплату услуг управляющей компании;
  • владельцы квартир сами выбирают подрядную организацию для заключения договора на техническое обслуживание МКД. Если к ее работе появляются претензии, то договор просто расторгается. Определенные работы по содержанию общего имущества собственники могут выполнять своими силами, к примеру, убирать или благоустраивать прилегающую к зданию территорию;
  • каждый владелец помещения сам заключает договор с ресурсовиками. Из-за этого не возникает общей ответственности в ситуациях, когда кто-то из жителей становится злостным неплательщиком.

Есть у непосредственного способа управления домом и пара минусов:

  • владельцы квартир лишаются права на получение бюджетных средств на проведение капремонта. Малоэтажные здания с ограниченным числом квартир в большинстве случаев построены давно и требуют реконструкции, поэтому данный недостаток порой оказывается очень существенным;
  • такая форма управления не будет эффективной при отсутствии у собственников инициативы или времени на то, чтобы заниматься вопросами содержания МКД.

Более подробно о том, как на практике реализуется непосредственный способ управления многоквартирным домом, вы можете почитать в материале из нашей справочной системы. В нем подробно и со ссылками на нормативные документы описываются следующие вопросы:

  • кто при такой форме управления занимается содержанием общего имущества;
  • как заключаются договоры с подрядными организациями;
  • кто предоставляет коммунальные услуги и как выстраивать отношения с поставщиками;
  • кто отвечает перед владельцами помещений за состояние общедомовой собственности и предоставление КУ.

ТСЖ и ЖК как способ управления многоквартирным домом

От непосредственной формы управления этот вариант отличается тем, что владельцы создают и регистрируют организацию, которая занимается обслуживанием общей собственности. У нее есть определенная структура, руководитель, органы правления и устав. Все это обеспечивает более высокую эффективность такой формы управления.

Товарищество может часть работ выполнять собственными силами, например, убирать помещения или содержать сантехнику. Наличие зарегистрированного юридического лица позволяет законно вести коммерческую деятельность. При необходимости можно получить из местного бюджета средства на проведение капремонта МКД.

Основные плюсы ТСЖ и ЖК:

  • средства собственников используются для оплаты коммунальных ресурсов и прочих нужд жильцов только своего дома;
  • объединение само планирует необходимые работы, выбирает подрядчиков и контролирует качество;
  • с плохо работающей обслуживающей организацией легко расторгнуть договор;
  • можно получать дополнительный доход, например, за счет сдачи помещений или рекламных площадей. Он расходуется на общие нужды;
  • каждый член объединения имеет доступ к финансовой отчетности.

Минусы товариществ:

  • ТСЖ как юридическое лицо при нарушениях может подвергнуться серьезному штрафу, что приведет к его банкротству;
  • при появлении неплательщиков РСО могут применять санкции ко всему дому без уточнения конкретного виновника.

О тонкостях взаимодействия ТСЖ и жителей читайте в свежем номере журнала «Управление МКД».

Привлечение УК

Наиболее широко распространенным способом управления многоквартирным домом из трех существующих вариантов является привлечение управляющей организации. Она выполняет весь перечень работ и услуг, которые требуются для обслуживания МКД.

Основанием для выбора именно этого способа управления многоквартирным домом, как и везде, является общее собрание – на нем рассматриваются требования к УК, предусматривается время, на которое заключается договор и другие вопросы. Соглашение с управляющей организацией заключается на срок от 1 до 5 лет.

Плюсы работы с УО:

  • опытный обслуживающий персонал;
  • удешевление КУ в сравнении с ТСЖ, так как УК работают с большими объемами;
  • разбирательство с неплательщиками силами самой управляющей организации, в результате чего остальные собственники не испытывают неудобств;
  • контроль качества услуг путем обращений и жалоб непосредственно в УК или надзорные органы.

Есть при привлечении управляющих компаний и определенные минусы:

  • УК сама решает, в каком порядке проводить работы по ремонту и обслуживанию, а также кого выбрать подрядчиком;
  • финансовые потоки не будут такими прозрачными как в случае с ТСЖ;
  • УО могут назначить по конкурсу, если жильцы в установленный срок не выберут ее самостоятельно.

www.gkh.ru

Особенности и способы управления многоквартирным домом



Статья рассматривает особенности управления многоквартирным домом. Также в ней проанализированные различные способы управления многоквартирным домом.

Ключевые слова: многоквартирный дом, жилищный кодекс, товарищество собственников жилья, управляющая компания

В соответствии с требованием Жилищного кодекса (ЖК) РФ управление многоквартирным домом (МКД) должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее состояние общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме [1].

При этом важно, чтобы сама управляющая организация имела стабильные экономические показатели, которые позволяли бы ей уверенно осуществлять управление многоквартирным домом.

Перед собственниками помещений в МКД стоит непростая задача по выбору одного из трех предусмотренных ЖК РФ способов управления многоквартирным домом [1]:

– непосредственное управление собственниками помещений;

– управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным или иным специализированным кооперативом;

– управление управляющей компанией (УК).

Для оценки указанных способов управления необходимо рассмотреть основные принципы каждого из них.

Однако, прежде всего следует обратить внимание на введенное в ЖК РФ (ст. 161.1) новое структурное звено, осуществляющее работу по выбору способа управления МКД и последующую связь с управляющей организацией, — совет многоквартирного дома [1].

В ст. 161.1 подробно рассказано о назначении совета, порядке его избрания и функционирования, о выборе председателя совета, его правах и обязанностях и других вопросах, связанных с работой совета. Рассматривая эту статью ЖК РФ главным образом с точки зрения ее влияния на выбор способа управления МКД, можно отметить следующее.

Создание совета МКД, по мнению законодателя, должно способствовать скорейшей передаче дома в непосредственное управление или управление УК и повышению ответственности собственников помещений за этот выбор.

Собственники помещений в МКД (при более четырех квартир) обязаны избрать совет дома и председателя совета, которые должны подготовить предложения «по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме» (ст. 161.1, часть 5, п. 3). Они обязаны ежегодно проводить общее собрание и контролировать выполнение обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.

В ст. 161.1 подробно перечислена работа, которую должен проводить совет и его председатель, но уже сказанного выше достаточно для того, чтобы усомниться в реальности осуществления указанных требований. Для их выполнения необходимо, как минимум, иметь в МКД инициативных людей для работы на общественных началах, юристов, знакомых с вопросами управления домами, помещение для проведения собраний, место для работы совета, оргтехнику и т. п. Своевременное избрание совета МКД имеет невысокую степень вероятности, поэтому предполагается уже через год передать органу местного самоуправления инициативу по созыву общего собрания для избрания совета МКД и его председателя или созданию в доме ТСЖ. Это означает, помимо всего прочего, что вопрос организации ТСЖ инициируется только в последнюю очередь, с чем трудно согласиться [1].

Совет МКД — это новое звено в системе управления домом. Целесообразность его введения без учета отмеченного выше перечня работ не вызывает оптимизма. На деятельность УК совет МКД оказывает влияние только в том смысле, что при заключении договоров на управление домом или на содержание и ремонт общего имущества МКД соответствующий договор УК заключает не с каждым собственником помещения, а с председателем совета, имеющим полномочия собственников, удостоверенные доверенностями. При этом УК обязана по требованию собственников помещений выдать им копии соответствующих договоров.

На наш взгляд, для УК, а также для собственников квартир будет удобнее по всем основным вопросам, связанным с подписанием и исполнением упомянутых договоров, общаться через председателя совета дома. Однако практика покажет, насколько жизнеспособными и долговременными окажутся советы домов в существующих условиях без финансовой, административной и материально‑технической поддержки.

При непосредственном управлении МКД собственники помещений в данном доме заключают договор оказания услуг и/или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме на основании решения общего собрания с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 21.07.2014 № 255‑ФЗ).

Договоры на коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро– и газоснабжение, отопление) заключаются каждым собственником помещения от своего имени с поставщиками энергоресурсов.

На основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, осуществляющих непосредственное управление, от их имени в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Непосредственное управление осуществляется в МКД, где не образовалась инициативная группа, способная создать ТСЖ и взять на себя управление домом, где недостаточная информированность собственников квартир о преимуществах того или иного способа управления, где большинство собственников квартир рассчитывает по тем или иным причинам самостоятельно решить вопрос минимизации стоимости коммунальных услуг.

Непосредственное управление представляется нам наименее продуктивным способом управления МКД по следующим основаниям.

Электро– и газоснабжение при всех способах управления оплачиваются непосредственно энергоснабжающим организациям.

При установке счетчиков воды ее расход оплачивается при любом способе управления на основании показаний счетчика (как и водоотведение).

При наличии приборов учета тепла в квартире, что не характерно для абсолютного большинства домов, оплата его стоимости тоже не зависит от способа управления МКД.

При отсутствии квартирных приборов учета тепла, в зависимости от того, есть или нет приборы учета тепла в доме, собственник квартиры может в отдельных случаях получить расчетным путем несколько меньшую сумму за оплату тепла. Однако это довольно трудоемкий процесс, зависящий от многих факторов, в том числе от объективности данных теплоснабжающей организации, и поэтому малоперспективный.

К тому же следует учесть, что поставка в квартиру воды и тепла зависит как от энергоснабжающей, так и от эксплуатирующей организации, что во многих случаях затрудняет определение ответственной организации за некачественную и несвоевременную поставку энергоносителей в квартиру.

Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что рассматриваемый способ предполагает децентрализацию управлением МКД, которая не будет способствовать профессионализму в решении управленческих задач.

Отмеченные особенности рассматриваемого способа управления привели к его фактической отмене Федеральным законом от 21.07.2014 № 255‑ФЗ. В п. 5 ст. 7 этого закона сказано о том, что до 01.04.2015 собственники помещений в многоквартирном доме с количеством квартир более 16, в случае непосредственного управления таким домом, обязаны провести общее собрание и принять решение о выборе иного способа управления. Таким образом, способ непосредственного управления МКД может осуществляться только для тех МКД, количество квартир в которых не превышает 16.

Для оценки способа управления ТСЖ целесообразно выделить следующие основные особенности этого способа управления.

Во‑первых, ТСЖ — некоммерческая организация, объединяющая собственников жилья в МКД.

Во‑вторых, основная цель ТСЖ — управление комплексом недвижимого имущества в МКД. При этом управление подразумевается в широком смысле этого понятия, включающем управление финансами, содержанием и ремонтом общего имущества, его сохранением и приращением, управление обеспеченностью коммунальными услугами, управление капитальным ремонтом, то есть всеми блоками единой системы управления ТСЖ [2].

Избранный подход позволяет перейти к всесторонней оценке способа управления ТСЖ.

Управление ТСЖ предполагает, что все финансовые ресурсы общества находятся в его распоряжении.

Можно согласиться с принципиальной постановкой вопроса в изменениях к ЖК РФ (часть 2, п. 1 ст. 136) об ограничении количества квартир и домов, входящих в ТСЖ. Однако практическое решение вопроса вызывает более чем удивление. Согласно этим изменениям, в ТСЖ может входить несколько домов, если количество квартир в них составляет в сумме не более 30 и расположены дома на прилегающих участках. В то же время нет ограничения на количество квартир в одном доме. Это означает, например, что недопустимо вхождение в одно ТСЖ двух типовых расположенных рядом 60‑квартирных домов, а в одном 1000‑квартирном доме создать ТСЖ можно. Исходя из практики, следовало бы рекомендовать ограничение двумя домами, но с общим количеством квартир 400–500. Законодатель принял разумное решение не распространять п. 1 ч. 2 ст. 136 на ТСЖ, созданные до введения указанной поправки, а законом от 21.07.2014 № 255‑ФЗ отменил ограничение на количество квартир, которые могут входить в ТСЖ, включающее несколько домов.

В изменениях ЖК РФ (ст. 136) ужесточены требования к созданию и регистрации ТСЖ и правовому положению его членов (глава 4), с чем, по нашему мнению, следует согласиться, так как они в определенной степени препятствуют рейдерским захватам ТСЖ и недоразумениям, возникающим в процессе функционирования товарищества [1].

Управляющая компания получает в свое распоряжение все финансовые ресурсы, образованные перечислением на ее расчетный счет платы собственников квартир в МКД за обслуживание и коммунальные услуги, и несет полную ответственность за эксплуатацию МКД в соответствии с утвержденными Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Отличительные особенности управляющей компании заключаются в следующем.

Управляющая компания относится к числу хозяйственных (коммерческих) организаций, основной целью которых является извлечение прибыли. Однако это обстоятельство отнюдь не исключает качественного выполнения договорных обязательств по управлению МКД, а, наоборот, может стимулировать поиск оптимальных организационных и технических решений, позволяющих повысить качество обслуживания при уменьшении необходимых затрат, следовательно, увеличить прибыль.

Мотивация к лучшему обслуживанию МКД у управляющей компании иная, чем при управлении ТСЖ, но она присутствует как положительный фактор, который следует учитывать при выборе способа управления МКД.

Управляющая компания отличается масштабом своей деятельности, то есть возможностью осуществлять управление значительно большим количеством МКД, чем это может позволить себе управление ТСЖ. Этот масштаб создает предпосылки для профессионального управления, так как дает возможность для концентрации в управляющей компании различных специалистов: экономистов, юристов, управленцев, инженеров по строительным, электромонтажным, санитарно‑техническим и другим работам, психологов. Знания и опыт таких специалистов, безусловно, окажут положительное влияние на уровень профессионализма управляющей компании.

Управляющая компания отличается от управления ТСЖ значительно большей стабильностью, то есть способностью к нормальному функционированию в заданном режиме при выбытии по какой‑либо причине одного из руководителей организации. Например, если при управлении ТСЖ оставит свой пост председатель правления, совмещающий эту должность с должностью управляющего, то ТСЖ окажется в трудном положении. В управляющей компании в таком случае никаких сбоев в работе произойти не должно, поскольку в ней имеются заместители руководителя и квалифицированный персонал [3].

Масштаб деятельности управляющей компании должен быть определен с учетом экономической целесообразности, обеспечивающей как максимальное извлечение прибыли, так и повышение уровня содержания и обеспечения необходимыми ресурсами МКД.

Задача очень сложная, ее решение должно быть обосновано не только экономическим расчетом, но и анализом существующей практики работы управляющих компаний.

Управляя значительным количеством МКД, управляющая компания имеет существенные возможности для маневра трудовыми и материальными ресурсами, сосредоточивая их при необходимости на участках, требующих особого внимания, например при возникновении аварийных ситуаций.

Возвращаясь к основной цели управляющей компании, заключающейся в максимальном извлечении прибыли, следует напомнить, что полученная прибыль уменьшается на соответствующий налог, в то время как при управлении ТСЖ превышение доходов над расходами остается полностью в распоряжении ТСЖ. Однако отмеченные положительные качества управляющей компании создают реальные предпосылки для получения прибыли в объеме, достаточном для успешного функционирования и развития компании. Прибыль может использоваться для приобретения высокопроизводительной техники и инструментов, новых материалов и оборудования, что, в свою очередь, приведет к росту производительности труда, повышению эффективности работы компании и качества обслуживания МКД.

При выборе управляющей компании очень часто предпочтение отдается той, которая обещает внести наибольший финансовый вклад в содержание и ремонт МКД. Однако относиться к таким организациям следует очень внимательно и осторожно. Во‑первых, обещания могут не всегда и не в полной мере выполняться. Во‑вторых, управляющая компания станет стремиться в течение срока действия договора на управление МКД, обычно до одного года (теперь от года до пяти лет), вернуть вложенные в содержание и ремонт финансовые ресурсы. Это обстоятельство не будет способствовать качественному содержанию МКД.

В этой связи следует обратить внимание на управляющие компании с достаточным количеством основных фондов (разнообразной уборочной техники, станков и механизмов для производства сварочных, заготовительных и монтажных работ), оборотных средств для своевременного приобретения необходимых для ремонта материалов и оплаты выполненных работ, производственно‑складской базы, арендованных или собственных офисных помещений, квалифицированного персонала. Такие компании более надежны, они способны развиваться, наращивая техническую оснащенность и повышая качество эксплуатации МКД.

К сожалению, в настоящее время, далеко не все УК полностью соответствуют своему профессиональному назначению. Однако предпочтение должно отдаваться не тем из них, которые обещают вложить в управление МКД большее количество финансовых ресурсов, а тем, которые все‑таки обладают минимальной материально‑технической базой и специалистами, способными поднять потенциал организации до профессионального уровня.

Подводя итоги и рассматривая вопрос с точки зрения профессионализма в управлении многоквартирным домом, можно сделать вывод о том, что решить этот вопрос могут только управляющая компания или ТСЖ, ибо превратить всех собственников помещений в многоквартирном доме в профессиональных управленцев даже теоретически не представляется возможным. Обе указанные управляющие организации конкурентоспособны, и каждая из них может при определенных условиях стать профессиональным управляющим МКД.

Литература:

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188- ФЗ//»Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
  2. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2014.
  3. Юрьева Л.А. Договор управления многоквартирным домом: монография / под ред. И.Д. Кузьминой. М.: Юстицинформ, 2011.

Основные термины (генерируются автоматически): управляющая компания, многоквартирный дом, непосредственное управление, общее имущество, собственник помещений, дом, управление ТСЖ, способ управления, РФ, общее собрание.

moluch.ru

«Какие есть способы управления многоквартирным домом?» – Яндекс.Знатоки

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Преимущества непосредственного управления:

1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;

2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;

3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Недостатки этого способа управления:

1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;

2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

Обратите внимание!

С 01.09.2014 ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица — товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН). При этом перерегистрация созданных ТСЖ в ТСН не требуется (пп. 4 п. 3 ст. 50, ст. 123.12 ГК РФ; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

Преимуществами ТСЖ являются прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности.

К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.

Управление управляющей организацией

Управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ).

За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.

Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Недостатки данного способа управления многоквартирным домом:

1) нацеленность управляющей организации на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;

2) отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;

3) назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.

yandex.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о